Где взять формы для лиза?

Jedd · Post by **Jedd** » 29 Jul 2005 20:24

Подумываю переехать в новый дом, а старый не продавать, а сдать.
Где можно посмотреть формы для лиза (single family house, massachusetts) ?
Чем еще имеет смысл пользоваться для дачи обьявлений кроме craigslist?
Что вообще народ думает, если рент напрямую негативного cashflow не создает (rent >= int+princ+taxes+ins+water) имеет ли смысл с ним связываться? (дом стоит порядка $350К)

Slava V · Post by **Slava V** » 29 Jul 2005 21:14

если дом не приносит достаточных денег (после всех выплат) и не ожидается заметный подьем цен (а кое-кто пугает что наоборот) то я бы это дело продал и не связывался с рентом.

сколько там будет твоей эквити? можешь посчитать ROI - сколько дом приносит на вложенные деньги и все будет ясно

chambersway · Post by **chambersway** » 29 Jul 2005 22:34

Я согласна. Если нет cashflow - это плохой дом как asset.
Формы можно найти на MA REIA (MA Real Estate Investor Association) web site.
I am sure they have links to Lanlord association etc...and they have good lease forms, that are not skewed towards tenant benefits.

Jedd · Post by **Jedd** » 29 Jul 2005 22:43

Slava V wrote:сколько там будет твоей эквити? можешь посчитать ROI - сколько дом приносит на вложенные деньги и все будет ясно

Вложенной кровными $$ или потенциальной от продажи?
Куплен был за 265, Principal Balance сейчас 235К под 4.25% (еще на 4 года),
в доме прожил уже два с половиной года. Продать можно за $335-355К.
Cо всеми делами в месяц уходит ~$1550 из которых $350 идут в principal.
В принципе неплохо бы было дом подновить - countertops, range, dishwasher, electric board, burner (heat), roof...
Вариант поcдавать его пару лет (чтоб такcы с прибыли не платить) скажем по $1550/month и на прибыль с рента сделать некоторые ремонты.
Через два года продать. Либо в случае bubble-bum'a продолжать сдавать.
Т.е cashflow если и есть то весьма виртуальный - principal payments и некоторые savings на таксах за счет ремонтов, которые и так неплохо бы сделать перед продажей.
Ну или продать, а полученные $100К просадить как-нибудь по другому.

Slava V · Post by **Slava V** » 29 Jul 2005 22:58

можно продать этот дом и в течение какого-то времени (тогда налог не платится) купить другой, который таки приносит прибыль

Jedd · Post by **Jedd** » 30 Jul 2005 02:40

Slava V wrote:можно продать этот дом и в течение какого-то времени (тогда налог не платится) купить другой...

Не понял, какой налог?

Slava V wrote:...который таки приносит прибыль

А этот разве нет?
Вроде как прямых убытков нет, equity растет по 350/month, если ее использовать на отделку перед продажей через год, и если тенденция на +10% в год сохранится, то это на $100К equity получается 30% годовых, чистых, не облагающися налогом.

Вроде неплохая прибыль.
Риск - рынок дорогих домов просядет и рост дешевых (я свой отношу к дешевым) приостановится. Но рент то не упадет. Негативного flow нет, через пять лет опять все вырастет. (а тут я в него глядишь обратно перееду

)
Где я не прав?

Slava V · Post by **Slava V** » 30 Jul 2005 14:23

Jedd wrote:
Slava V wrote:можно продать этот дом и в течение какого-то времени (тогда налог не платится) купить другой...

Не понял, какой налог?

на прибыль

Slava V wrote:...который таки приносит прибыль

А этот разве нет?
Вроде как прямых убытков нет, equity растет по 350/month

это не прибыль, это твои собственные деньги вложенные в дом

если ее использовать на отделку перед продажей через год, и если тенденция на +10% в год сохранится

что совершенно не факт

Риск - рынок дорогих домов просядет и рост дешевых (я свой отношу к дешевым) приостановится. Но рент то не упадет. Негативного flow нет, через пять лет опять все вырастет. (а тут я в него глядишь обратно перееду )
Где я не прав?

да ради бога, если тебя все устраивает то пусть все идет как идет

просто если на те же вложенные деньги можно купить что-то другое (скажем, 6-8 unit apartment building) и получать реальный доход от рента (а не просто радоваться приходу в ноль) то этот вариант мне лично казался бы предпочтительней

сегодня многие commercial properties можно взять под 10% down, программку для подсчета ROI я тебе когда-то кидал, вот и выбирай

Jedd · Post by **Jedd** » 31 Jul 2005 17:16

Попробовал ее только-что - крешится при запуске.

А можно вручную прикинуть? С SFR я знаком, знаю свой рейт, таксы, страховку, район и динамику. Если пузырь не лопнет, то через год, после всех таксов и податей, если я решу ликвидиороваься - то на счету у меня будет 130К (если сейчас, то 100К) - считай как 40% СД на год.

Допустим продам, вытащу 100К, положу их как 20% на комерческий лоан в Worcester на 6 unit. Такие там по $750/month за unit рентуются.
Сколько там простаивать будет в среднем, один? Таксы вроде те же ~4K/yr. Какой insurance? Какой % на комерческий лоан? На сколько такие дома растут сами по себе? Дома все столетние, наверно и ремонта будет ого-го. Надо нанимать кого-то кто будет приглядывать и собирать рент. Сколько это стоит?
Ликвидирую я его через год, чего получится?