bi-weekly mortgage

[Sabina]

Прочла на одном сайте что очень мол рекомендуют дальновидным людям брать такой моргидж. Засчет того что в сумме в год получается не 12, а 13 monthly платежей, типа штук 60 на интересе экономится за все 30 лет.

Если бы так все было пушисто, наверное все бы его брали?

[надежда2]

Прочла на одном сайте что очень мол рекомендуют дальновидным людям брать такой моргидж. Засчет того что в сумме в год получается не 12, а 13 monthly платежей, типа штук 60 на интересе экономится за все 30 лет.

Если бы так все было пушисто, наверное все бы его брали?

И берут. Те, кто намеревается дом выплатить и не планирует перефинансирование.

[dima_ca]

мне всегда это казалось странным - ну хотят люди платить в год лишние деньги - пусть платят, зачем это оформлять "законодательно".

Т.е. если с обычной ссудой, с помесячной выплатой, один раз в год платить лишний, скажем 15 декабря, результат будет такой же, как и с двухнедельными выплатами. Или у людей финансовая дисциплина слабая :паин1:

[gv]

мне всегда это казалось странным - ну хотят люди платить в год лишние деньги - пусть платят, зачем это оформлять "законодательно".

Т.е. если с обычной ссудой, с помесячной выплатой, один раз в год платить лишний, скажем 15 декабря, результат будет такой же, как и с двухнедельными выплатами. Или у людей финансовая дисциплина слабая :паин1:

Нет, дело не в этом. Интерес начисляется на всю оставшуюся сумму не раз в месяц, а чаще. В результате каждый раз набегает немножко меньше, чем если бы платить ежемесячно. За 30 лет получается большая экономия - вместо 30 вся сумма выплачивается примерно года за 22, где-то видел подробную распечатку.

[Sabina]

Нет, дело не в этом. Интерес начисляется на всю оставшуюся сумму не раз в месяц, а чаще. В результате каждый раз набегает немножко меньше, чем если бы платить ежемесячно. За 30 лет получается большая экономия - вместо 30 вся сумма выплачивается примерно года за 22, где-то видел подробную распечатку.

Точно Гиви.
http://www.reduce-my-mortgage.com/calculate.htm

[GoodBuyAmerica]

Нет, дело не в этом. Интерес начисляется на всю оставшуюся сумму не раз в месяц, а чаще. В результате каждый раз набегает немножко меньше, чем если бы платить ежемесячно. За 30 лет получается большая экономия - вместо 30 вся сумма выплачивается примерно года за 22, где-то видел подробную распечатку.

Точно Гиви.
http://www.reduce-my-mortgage.com/calculate.htm

Ничего не точно. Основная экономия получается засчёт того, что вы выплачиваете principal гораздо быстрее: два дополнительных платежа идут чисто в principal. Что вы можете и сами сделать, даже имея interest only loan.

[dima_ca]

мне всегда это казалось странным - ну хотят люди платить в год лишние деньги - пусть платят, зачем это оформлять "законодательно".

Т.е. если с обычной ссудой, с помесячной выплатой, один раз в год платить лишний, скажем 15 декабря, результат будет такой же, как и с двухнедельными выплатами. Или у людей финансовая дисциплина слабая :паин1:

Нет, дело не в этом. Интерес начисляется на всю оставшуюся сумму не раз в месяц, а чаще. В результате каждый раз набегает немножко меньше, чем если бы платить ежемесячно. За 30 лет получается большая экономия - вместо 30 вся сумма выплачивается примерно года за 22, где-то видел подробную распечатку.

gv, чем чаще начисляются проценты, тем больше процентов получается - это математический факт (впрочем, разница от частоты зависит очень мало).

Единственная причина, почему двухнедельный режим выплат приводит к более быстрой выплате, как уже обяснили выше - это тот факт, что каждый год одна месячная сумма выплачивается чисто в погашение ссуды, а не для погашения интереса.

Вот здесь можно потренироваться, сначала сделай расчёт ежемесячных платежей без дополнительных выплат, а потом с одной дополнительной выплатой равной ранее расчитаному ежемесячному платежу.

[dima_ca]

Нет, дело не в этом. Интерес начисляется на всю оставшуюся сумму не раз в месяц, а чаще. В результате каждый раз набегает немножко меньше, чем если бы платить ежемесячно. За 30 лет получается большая экономия - вместо 30 вся сумма выплачивается примерно года за 22, где-то видел подробную распечатку.

Точно Гиви.
http://www.reduce-my-mortgage.com/calculate.htm

tsk-tsk-tsk... А ещё программистка...

[Sabina]

Точно Гиви.
http://www.reduce-my-mortgage.com/calculate.htm

tsk-tsk-tsk... А ещё программистка...

Я про линк вообще-то
Если надо расчеты проверить, как доберусь так сразу сообщу кто прав кто виноват.
Кстати а откуда ты знаешь, что я - программистка? Вроде мы по поводу tech support в основном общались

[dima_ca]

Кстати а откуда ты знаешь, что я - программистка? Вроде мы по поводу tech support в основном общались

да чего уж там, не скромничай всегда было ясно, что это вопрос не if, but when

[thinker]

Т.е. если с обычной ссудой, с помесячной выплатой, один раз в год платить лишний, скажем 15 декабря, результат будет такой же, как и с двухнедельными выплатами. Или у людей финансовая дисциплина слабая :паин1:

Еще дело в том, что некоторые компании берут fee за такую услугу. Люди не знают, что выплачивая 13 пейментов в год вместо 12, они получать точно такой же результат как и в случае с bi-weekly schedule.

[Alef14]

Т.е. если с обычной ссудой, с помесячной выплатой, один раз в год платить лишний, скажем 15 декабря, результат будет такой же, как и с двухнедельными выплатами. Или у людей финансовая дисциплина слабая :паин1:

Еще дело в том, что некоторые компании берут fee за такую услугу. Люди не знают, что выплачивая 13 пейментов в год вместо 12, они получать точно такой же результат как и в случае с bi-weekly schedule.

совершенно верно.
Проще всего разделить сумму одного месячного payment на 12, и увеличить вашу ежемесячную плату на эту величину. Результат будет такой же. В целом, если это не дом, в котором вы собираетесь retire, выплачивать его быстрее нет никакого смысла...

[Roksana]

мой муж тоже подумывает подать на эту программую.Но для меня почемуто не понятно -зачем? Эта компания берет одноразово фии около 300 дол.Дарят купоны на продукты 500дол.
www.nbabiweekly.com
Bi-weekly payments plans have been around rof 20 years,but they've been a fairly well kept sekret.
я не програмист-не знаю.Хорошо ли это или плохо.Пусть муж решает

[mikeG]

А еще большей экономии денег можно достичь, если купить дом за кеш (это тоже well-kept secret?).
Только почему-то никто не покупает. Наверное, кеша жалко

[Дед Мороз]

Как тут правильно было сказано, суть bi-weekly в том что две недели и полмесяца это не одно и тоже: в году 52 недели , соответственно 26 выплат равных половине месячной выплаты, т.е. 13 выплат в год.
Эта лишняя выплата и "делает погоду"

Тут ещё такой нюанс : с точки зрения домашней бухгалтерии, при обычной зарплате 2 раза в месяц, гораздо проще добавлять к каждой выплате 1/12 ую, чем каждый раз "сдвигать" дату выплаты. И 2 раза в год платить полторы месячные выплаты.
(Если зарплату платят bi-weekly , то есть некий смысл, хотя , как заметил Thinker, брать за это fee - это грабёж )

[Invisible]

А еще большей экономии денег можно достичь, если купить дом за кеш (это тоже well-kept secret?).
Только почему-то никто не покупает. Наверное, кеша жалко

Хмм.. поинтересуйтесь на досуге, какой процент покупателей в Кали покупает дом за кеш, если дом стоет >1.5 миллиона.

[mikeG]

А еще большей экономии денег можно достичь, если купить дом за кеш (это тоже well-kept secret?).
Только почему-то никто не покупает. Наверное, кеша жалко

Хмм.. поинтересуйтесь на досуге, какой процент покупателей в Кали покупает дом за кеш, если дом стоет >1.5 миллиона.

О, точно! Well-kept secret богатеньких буратин!

[zdma]

**** Нашел ошибку при расчете принципала. Ниже исправленный вариант ****

Вот пытаюсь посчитать в чем-же выгода платить больше:

Берем моргедж 200К под 4%. Покупаем дом и ожидаем 5% роста.

Например через 7 лет считаем наш баланс:
1. Дом вырос в цене на 35% и может быть продан за 270К.
2. В принципал мы выплатили 29.8К.
3. Интерес банку составил 53.1К из которых ~30% = 15.9К вернулось с налогов.
4. Всего мы выплатили из кармана 82.8К.
5. Итого:
С дома мы поимели 270К-(200К - 29.8К) = 99.8К.
Плюс возврат с налогов 15.9К и минус все потраченые деньги 82.8К.
Получаем: 99.8К + 15.9К - 82.8К = 32.9К.

Теперь в том же примере начинаем доплачивать каждый месяц, например, по $200:
1. Дом вырос в цене на 35% и может быть продан за 270К.
2. В принципал мы выплатили 50К.
3. Интерес банку составил 45.9К из которых ~30% = 13.8К вернулось с налогов.
4. Всего мы выплатили из кармана 95.9К.
5. Итого:
С дома мы поимели 270К-(200К - 50К) = 120К.
Плюс возврат с налогов 13.8К и минус все потраченые деньги 95.9К.
Получаем: 120К + 13.8К - 95.9К = 37.9К.

За 7 лет дополнительные платежи принесли 5К дохода.

То же самое считаю для 15 лет: 85.2К и 98.6К -> +13.4К!

Теперь для 20 лет: 127.1К и 145.7К -> +18.6К!

[max_ii]

Берем моргедж 200К под 4%. Покупаем дом и ожидаем 5% роста.

A где такое дают? Или вы про ARM, который по началу 4, а потом будет рости и через 3-5 лет будет больше чем 5%. Попробуйте пересчитать то же самое с более реалистичными данными, например, если у вас fixed mortage под 6%, а рост дома - 5% в год.

[OO8]

Вот пытаюсь посчитать в чем-же выгода платить больше:
Так где же выгода в дополнительных платежах? Или я что-то упускаю???

Выгода потерялась в арифметических ошибках и нереалистичных допущениях, которые Вы сделали.

[thinker]

7 лет не сделает большой разницы, потому выгода от bi-weekly минимальна. Пересчитайте для 20-30 лет. В одном случае Вы выплатите за дом полностью через 22 года (if 13 payments per year). В другом будете продолжать платить 8 дополнительных лет, в течении которых будет капать интерес банку.

[zdma]

Берем моргедж 200К под 4%. Покупаем дом и ожидаем 5% роста.

A где такое дают? Или вы про ARM, который по началу 4, а потом будет рости и через 3-5 лет будет больше чем 5%. Попробуйте пересчитать то же самое с более реалистичными данными, например, если у вас fixed mortage под 6%, а рост дома - 5% в год.

Пересчитал под 6%:

Через 7 лет без доп. платежей баланс будет 17.5К, а с доп. ежемесячными $200 - 20.1К => +2.6К
Через 15 - 56К и 68.3К => 12.3К

Если те-же $200 ежемесячно складывать на сейвингс под 3.5% то за 7 лет набежит 2.2К, а за 15 лет 11.3К.

Получается что почти нет разници в вкладывании в проперти когда сейвингс с 3.5% приносит почти ту-же выгоду зато гораздо оперативнее.

[Дед Мороз]

**** Нашел ошибку при расчете принципала. Ниже исправленный вариант ****

Вот пытаюсь посчитать в чем-же выгода платить больше:

Берем моргедж 200К под 4%. Покупаем дом и ожидаем 5% роста.

Например через 7 лет считаем наш баланс:
1. Дом вырос в цене на 35% и может быть продан за 270К.
2. В принципал мы выплатили 29.8К.
3. Интерес банку составил 53.1К из которых ~30% = 15.9К вернулось с налогов.
4. Всего мы выплатили из кармана 82.8К.
5. Итого:
С дома мы поимели 270К-(200К - 29.8К) = 99.8К.
Плюс возврат с налогов 15.9К и минус все потраченые деньги 82.8К.
Получаем: 99.8К + 15.9К - 82.8К = 32.9К.

Теперь в том же примере начинаем доплачивать каждый месяц, например, по $200:
1. Дом вырос в цене на 35% и может быть продан за 270К.
2. В принципал мы выплатили 50К.
3. Интерес банку составил 45.9К из которых ~30% = 13.8К вернулось с налогов.
4. Всего мы выплатили из кармана 95.9К.
5. Итого:
С дома мы поимели 270К-(200К - 50К) = 120К.
Плюс возврат с налогов 13.8К и минус все потраченые деньги 95.9К.
Получаем: 120К + 13.8К - 95.9К = 37.9К.

За 7 лет дополнительные платежи принесли 5К дохода.

То же самое считаю для 15 лет: 85.2К и 98.6К -> +13.4К!

Теперь для 20 лет: 127.1К и 145.7К -> +18.6К!

- Рост цены дома абсолютно не влияет на выгодность дом. выплат
только усложнает расчёты

- При 4% номинальных на 30 летний кредит в 200к
ежемесячная выплата будет 954.83
К концу 84 мес без доп выплат долг составит примерно 172118 тугриков, т.е. выплачено будет 27.9 , а не 29.8. Общий интерес 52324

-При выплате доп 200 в месяц , эти цифры будут, соответсвенно,
152768 (т.е. не 50к а 47.3к ) и 49773,

- 30% - перезаклад .
- не учитывается потерянные доход если бы 200 клали в банк


При учёте всего вышесказанного.
- при таком низком проценте выгода почти не видна. При более реалистичном проценте (5-6 %) выгода становится более очевидной

[Дед Мороз]

Если те-же $200 ежемесячно складывать на сейвингс под 3.5% то за 7 лет набежит 2.2К, а за 15 лет 11.3К.

Получается что почти нет разници в вкладывании в проперти когда сейвингс с 3.5% приносит почти ту-же выгоду зато гораздо оперативнее.

С сейвинга ещё надо налоги платить

[zdma]

7 лет не сделает большой разницы, потому выгода от bi-weekly минимальна. Пересчитайте для 20-30 лет. В одном случае Вы выплатите за дом полностью через 22 года (if 13 payments per year). В другом будете продолжать платить 8 дополнительных лет, в течении которых будет капать интерес банку.

Считаем опять уже для 19.5 лет при 6% и 200К заема:

- ежемесячно $200 (все равно что 2 дополнительных пеймента) дополнительно в принципал получаем баланс 110К (полностью выплачен)
- ежемесячно $100 (все равно что дополнительный пеймент) дополнительно в принципал получаем баланс 100К
- без доп. пайментов - 90К

Т.е. каждый дополнительный пеймент дает 10К за 19.5 лет.

-------

Сейвингс с 3.5% за 19.5 лет при складывании туда ежемесячно:
- $100 даст $10.1К
- $200 даст $20.2К

Какой смысл платить дополнительные пейменты за дом и замораживать там деньги?