Строить vs покупать возвращается. Ничччего не понимаю.

[FatCat]

Прчитал имеющиеся дискуссии на тему и понял, что ничего не понял.

Попробую сформулировать вопросы, ответов на которые не нашел.

1. Сколько стоит?
Интересует в сравнении с покупкой уже готового. Теоретически стоимость земли - константа. Стоимость готового дома падает с возрастом, таким образом, в теории, строить дешевле, чем покупать новый дом, но должен быть некий характерный возраст, когда строительство нового и покупка старого сравняются и купить дом старше этого возраста дешевле, чм потстроить новый. Кто нибудь пытался посчитать это? И вообще насколько теории согласуются с практикой?
Здесь есть некоторое количество домастроителей и интересно было бы узнать об их живом опыте. Как реальная стоимость постройки соотнеслась с характерной ценой покупки для вашей эрии и насколько реальная цена превысила запланированную смету? Рассматривается вариант с генподрядчиком.

2. Финансирование?
Как финансироваться если сейчас никакого дома нет и заметных сбережений тоже нет? Схемы для mortgage при таком раскладе примерно понятны. Сильно ли отличается финансирование в случае стройки?

3. Как долго?
Сколько времени прошло от начала процесса (покупка земли, выбор проекта) до реально готового к житью дома? Насколько ревльное время превысило запланированное?

3. А возможно ли это здесь вообще?
Это, разумеется. не общий вопрос, но вдруг кто-то знает ответ или хотя бы часть ответа. Дело в том, что речь идет об окрестнотях NYC (на работу надо в NYC ездить). Может ведь случиться, что тут в более-менее приличных местах уже и негде строить-то.

Буду благодарен за ответы, советы и полезные ссылки.

[thinker]

Стоимость готового дома падает с возрастом,

с точностью до наоборот. Стоимость дома с возрастом всегда растет (за редким исключением в отдельные годы и в отдельных районах)

таким образом, в теории, строить дешевле, чем покупать новый дом,

тоже наоборот. Если мы рассматриваем одну и ту же эрию, то новый дом в ней ВСЕГДА будет дороже старого, аналогичного размера. Только потому, что он новый и на него есть гарантия (2 года или больше)

но должен быть некий характерный возраст, когда строительство нового и покупка старого сравняются и купить дом старше этого возраста дешевле, чм потстроить новый.

это тоже не верно. С возрастом и новый и старый дом будут только дорожать. Новый будет стоить больше в самом начале, а спустя годы они сравняются в цене. Еще раз оговорюсь, что мы рассматриваем один и тот же рай-он, и прочие одинаковые данные обеих домов.

2. Финансирование?
Как финансироваться если сейчас никакого дома нет и заметных сбережений тоже нет? Схемы для mortgage при таком раскладе примерно понятны. Сильно ли отличается финансирование в случае стройки?

да, отличается. В случае построики, вы береtе construction loan. Но часто нужен залог (collateral), которым может быть либо наличка, либо уже купленная земля. После завершения строительства, банк переоформляет construction loan в mortgage.

Как долго?
Сколько времени прошло от начала процесса (покупка земли, выбор проекта) до реально готового к житью дома? Насколько ревльное время превысило запланированное?:

Строительство длилось 4 месяца в нашем случае. Однако еще пришлось ждать начала строительства 2-3 месяца , пока general constractor не освободился с предыдущим проектом.

[FatCat]

с точностью до наоборот. Стоимость дома с возрастом всегда растет (за редким исключением в отдельные годы и в отдельных районах)

Я наверное неточно выразился. Я имею в виду, что здесь и сейчас дом, которому 50 лет, стоит дешевле аналогичного, которому 10 лет. Остальные мои рассуждения о стоимости и возрасте домов именно в этих терминах. То есть я предполагаю, что построить дом должно быть дешевле, чем купить дом, которому 5 лет, но может оказаться дороже, чем купить тот, которому 50. Где-то между 5 и 50 (числа совершенно с потолка) находится возраст, покупка которого стоит так же, как сторительство нового.

Новый будет стоить больше в самом начале, а спустя годы они сравняются в цене.

Да, я именно об этом.

Но часто нужен залог (collateral), которым может быть либо наличка, либо уже купленная земля.

А при покупке земли процесс финансирования от mortgage отличается?

[thinker]

То есть я предполагаю, что построить дом должно быть дешевле, чем купить дом, которому 5 лет,

предположение неверное. Тут многое зависит. Где строить, где купить землю, кого нанимать строить, строить под себя или по готовому проекту, нанимать ли архитектора, нанимать ли general контрактора или самому строить частично, и многое другое. Цена построенного дома может быть как выше так и ниже дома, которому 5 лет.

А при покупке земли процесс финансирования от mortgage отличается?

Покупка земли идет за наличку. Или вы берете ссуду. Но в этом случае вряд-ли вам банк даст construction loan для строительства, пока земля не выплачена 100%. Вероятно есть и другие варианты покупки/финансирования земли. Не знаю про них.

[FatCat]

предположение неверное. Тут многое зависит.

Ага, спасибо. То есть говорить, что строить дешевле, чем покупать, неверно. Есть ли какие то характерные условия, когда строить все-таки дешевле.
Например по готовому пректу с генконтрактором.
Земля, как я предполагаю, в одном месте одинаково стоит что под домом, что незастроеная. Это тоже неверно?

Покупка земли идет за наличку. Или вы берете ссуду. Но в этом случае вряд-ли вам банк даст construction loan для строительства, пока земля не выплачена 100%.

Это неприятность. Такой расклад в нашей ситуации не проходит.

[Olegus]

Кот, очень сложно сравнивать то что ты хочешь сравнить. Цена дома определяется кучей всяких параметров и дом которому 50 лет может стоить дешевле/также/дороже чем новый.
Теоретически дешевле покупать у застройщика чем строить самому - как бы скидка за опт. В етом случае ты ограничен в дизайне и у тебя есть скорее всего правила проживания в нейборхуде.
Однако в етом случае тебе не нужен construction loan. Ты не строишь, а покупаешь готовый новый дом. Я думаю, у вас полно таких вариантов.
У нас в прериях популярный вариант - купить кусок пустыни и привезти туда manufactured home. Ето намного дешевле, но дом конечно же похуже. Но в вашем муравейнике такой вариант наверное не прокатит.

[thinker]

Есть ли какие то характерные условия, когда строить все-таки дешевле.

Строить дешевле, если сам участвуешь в строительстве. То есть, сам делаешь кое-чего, и экономишь на других. Также можно не нанимать general contractor'a, а быть им самим. В этом случае, тоже дешевле, но больше головной боли с бригадами подряд-чиков, сроками, проверками, материалами и прочим. Строить по готовому проекту конечно дешевле чем нанимать архитектора и строить под себя. Однако и многие другие, уже построенные дома, построены аналогично.

Земля, как я предполагаю, в одном месте одинаково стоит что под домом, что незастроеная. Это тоже неверно?

Земля под домом не может быть отделена от стоимости самого дома. Потому ее нельзя сравнивать с ценой незастроенной земли.

[Slava V]

Земля под домом не может быть отделена от стоимости самого дома. Потому ее нельзя сравнивать с ценой незастроенной земли.

ха-ха 3 раза тоже мне бином Ньютона

цена земли под домом минус стоимость сноса дома (про фундамент разговор отдельный) сравнивается с ценой незастроенной земли плюс стоимость прокладки коммуникаций

и в цене растет НЕ дом, а комбинация "дом плюс земля" - и именно за счет земли (дом можно построить новый, а новой земли уже не появится)

[thinker]

цена земли под домом минус стоимость сноса дома (про фундамент разговор отдельный) сравнивается с ценой незастроенной земли плюс стоимость прокладки коммуникаций

Tеоретик
Я уверен, Вам приходилось сносить не один дом и делать расчет цены земли под ними.

[JerseyGirl]

Прчитал имеющиеся дискуссии на тему и понял, что ничего не понял.
:паин1:
Попробую сформулировать вопросы, ответов на которые не нашел.

1. Сколько стоит?
Интересует в сравнении с покупкой уже готового. Теоретически стоимость земли - константа. Стоимость готового дома падает с возрастом, таким образом, в теории, строить дешевле, чем покупать новый дом, но должен быть некий характерный возраст, когда строительство нового и покупка старого сравняются и купить дом старше этого возраста дешевле, чм потстроить новый. Кто нибудь пытался посчитать это? И вообще насколько теории согласуются с практикой?
Здесь есть некоторое количество домастроителей и интересно было бы узнать об их живом опыте. Как реальная стоимость постройки соотнеслась с характерной ценой покупки для вашей эрии и насколько реальная цена превысила запланированную смету? Рассматривается вариант с генподрядчиком.

В нашем случае строить было дешевле. Но у нас, как кто-то уже тут писал, особой свободы нет - нам дали несколько лотов на выбор, которые подходили под нашу модель, все опции тоже ограничены, например, мы хотели переделать лестницу - нельзя [ ]. Ну и куча запретов, конечно... Но в нашей местности построить [custom] дом стоит миллионы. Реальная цена превысила смету ненамного - тысяч на 20, но это потому, что мы очень экономили, и многое оставили "на потом" - типа [hardwood floors, deck, finished basement, etc]

2. Финансирование?
Как финансироваться если сейчас никакого дома нет и заметных сбережений тоже нет? Схемы для мортгаге при таком раскладе примерно понятны. Сильно ли отличается финансирование в случае стройки?

Первый дом мы так строили. Денег было где-то тысяч 20. дали 5%, получили стандартный [mortgage with PMI], который убрали через полгода, перефинансировав дом.

3. Как долго?
Сколько времени прошло от начала процесса (покупка земли, выбор проекта) до реально готового к житью дома? Насколько ревльное время превысило запланированное?

Мы еще не вселились. Процесс начался в декабре прошлого года. Потом несколько месяцев получали всякие пермиты, но как только все получили, началось строительство. Строится уже 4 месяца, практически все внешние работы закончены, думаю, еще где-то месяц они будут делать все внутри.

3. А возможно ли это здесь вообще?
Это, разумеется. не общий вопрос, но вдруг кто-то знает ответ или хотя бы часть ответа. Дело в том, что речь идет об окрестнотях НЫЦ (на работу надо в НЫЦ ездить). Может ведь случиться, что тут в более-менее приличных местах уже и негде строить-то.

Буду благодарен за ответы, советы и полезные ссылки. ат:[/quote]

[Underwood]

Стоимость готового дома падает с возрастом,

с точностью до наоборот. Стоимость дома с возрастом всегда растет (за редким исключением в отдельные годы и в отдельных районах)

Ээээ.... это как посмотреть - из двух одинаковых домов стоящих, к примеру рядом, тот что старше, будет дешевле.
Мы вот построили недавно, а все дома вокруг ~20 лет. При прочих равных условиях, наш оценивается значительно дороже.

[Slava V]

Tеоретик

как там супчики поживают?

[thinker]

Стоимость готового дома падает с возрастом,

с точностью до наоборот. Стоимость дома с возрастом всегда растет (за редким исключением в отдельные годы и в отдельных районах)

Ээээ.... это как посмотреть - из двух одинаковых домов стоящих, к примеру рядом, тот что старше, будет дешевле.
Мы вот построили недавно, а все дома вокруг ~20 лет. При прочих равных условиях, наш оценивается значительно дороже.

Это не противоречит написанному выше. Ваш дом дороже потому, что новее (то есть он совсем новый и на него есть гарантия на многие агрегаты и работы). Но и старые дома выросли в цене за эти 20 лет. Еще через 20 лет, Ваш дом и остальные дома вокруге будут стоить почти одинакого (дороже чем сегодня)

[Underwood]

Теоретически дешевле покупать у застройщика чем строить самому - как бы скидка за опт. В етом случае ты ограничен в дизайне и у тебя есть скорее всего правила проживания в нейборхуде.
Однако в етом случае тебе не нужен construction loan. Ты не строишь, а покупаешь готовый новый дом. Я думаю, у вас полно таких вариантов.

Мы тоже так считали, но вот последний опыт показал, что кастом дом построить оказалось дешевле чем у застройщика. И качество несравненно выше. При персональном строительстве начальная цена выше, но она уже включает в себя кучу необходимых опций, включив которые в случае застройщика, цена ЗАМЕТНО превысит этот индивидуальный контракт.
И землю в нашем случае покупал на себя наш строитель, и процесс финансирования ничем не отличался от покупки в массовой застройке, абсолютно.