Залог при покупке дома и др.

[Likenew]

Если сорвется кредит, все деньги теряются? Банк сказал, что, если аппреизер отсенит дом ниже указаннои стоимости, не дадут кредит. Какие-то есть пути разрешения? Нанять предварительно аппреизера? "Наш" дом не могут уже полгода продать. Так что есть опасения, что тсена деиствительно высокая.

[Oleg_B]

See contingencies. Обычно в договоре указано, что если вы не найдёте финансирование до определённого срока, то все деньги вернутся.

[Nwaylock]

О каком депозите идет речь, который в 1000 долларов при подаче офера или тот, который идет на ескроу аккаунт? Хотя это может и не важно.

При составлении оффера навесьте в нем континженси, заявленое вами, если дом не будет апрайзд, то сделка не состоится. А также любые другие факторы, ту же флад зону, окупанси, успешное прохождение инспекции (стандартный пункт) или другие вещи. Если это все будет в договоре, и любой из этих пуктов сыграет свою неблагоприятную роль, то вам все вернут. Да, также к каждой конинженси укажите срок, если это смысл имеет, ну риэлторы это обычно знают.

[Likenew]

О каком депозите идет речь, который в 1000 долларов при подаче офера или тот, который идет на ескроу аккаунт? Хотя это может и не важно.
.

При составлении офера, нам агент сказал, что депозит 3-5К. Если стороны не договорятся о тсене, что можно потерять?

[Оле Лукое]

О каком депозите идет речь, который в 1000 долларов при подаче офера или тот, который идет на ескроу аккаунт? Хотя это может и не важно.
.

Pri sostavlenii ofera, nam agent skazal, chto depozit 3-5K

А нам 10,000 Может я чего не поняла, но вроде агент объясняла нам, что в течение 14 дней с момента принятия нашего оффера мы имеем право отзывать его без объяснения причин и ничего при этом не теряем (кроме денег за инспекции, если мы хотим их делать).

[Jedd]

В $10,000 ?! Может речь шла о downpayment? Deposit обычно $500 - $2000.

[Оле Лукое]

В $10,000 ?! Может речь шла о downpayment? Deposit обычно $500 - $2000.

Муж вчера только выписывал чек на эту сумму именно как депозит, который потом, естественно вошел бы в сумму даунпэймента. Интересная разница получается.

[B]

О каком депозите идет речь, который в 1000 долларов при подаче офера или тот, который идет на ескроу аккаунт? Хотя это может и не важно.
.

Pri sostavlenii ofera, nam agent skazal, chto depozit 3-5K

А нам 10,000 Может я чего не поняла, но вроде агент объясняла нам, что в течение 14 дней с момента принятия нашего оффера мы имеем право отзывать его без объяснения причин и ничего при этом не теряем (кроме денег за инспекции, если мы хотим их делать).

В каком штате Вы покупаете проперти?
В Калифорнии (как пример) ни о каких днях "без обьявления причин" даже речи нет!!!!!!!!! Даже три дня, дающиеся на обдумывание при перефинансировании заема, при покупке отсутствуют .
Опять же в Калифорнии: в момент подачи оффера ПРИНЯТО! (демонстрирую серьезность намерений), прикладывать КОПИЮ!!! чека на , ну скажем, 3% от стоимости дома. Чтобы продающая сторона имела хоть какое то секьюрити в случае разрыва контракта (со стороны покупаюшей). Эти три процента (если контракт состоится) в течении последующих трех дней должны быть (уже в форме реального чека) доставлены в ескроу. Они потом будут учтены как часть даунпеймента.

[Оле Лукое]

О каком депозите идет речь, который в 1000 долларов при подаче офера или тот, который идет на ескроу аккаунт? Хотя это может и не важно.
.

Pri sostavlenii ofera, nam agent skazal, chto depozit 3-5K

А нам 10,000 Может я чего не поняла, но вроде агент объясняла нам, что в течение 14 дней с момента принятия нашего оффера мы имеем право отзывать его без объяснения причин и ничего при этом не теряем (кроме денег за инспекции, если мы хотим их делать).

В каком штате Вы покупаете проперти?
В Калифорнии (как пример) ни о каких днях "без обьявления причин" даже речи нет!!!!!!!!! Даже три дня, дающиеся на обдумывание при перефинансировании заема, при покупке отсутствуют .
Опять же в Калифорнии: в момент подачи оффера ПРИНЯТО! (демонстрирую серьезность намерений), прикладывать КОПИЮ!!! чека на , ну скажем, 3% от стоимости дома. Чтобы продающая сторона имела хоть какое то секьюрити в случае разрыва контракта (со стороны покупаюшей). Эти три процента (если контракт состоится) в течении последующих трех дней должны быть (уже в форме реального чека) доставлены в ескроу. Они потом будут учтены как часть даунпеймента.

В Калифорнии мы и покупаем. У меня нет причин сомневаться в информированности нашего агента с 25-летним опытом в real estate. При составлении Purchase Contract указываются contingencies, которые позволяют вам отменить покупку в течение определённого времени, указанного в контракте (неудовлетворённость результатами инспекций, если всплывают какие-то новые факты, если не смогли продать свой дом и т.п.)

[B]

"Может я чего не поняла, но вроде агент объясняла нам, что в течение 14 дней с момента принятия нашего оффера мы имеем право отзывать его без объяснения причин и ничего при этом не теряем (кроме денег за инспекции, если мы хотим их делать). "

Вот это Вы написали?

А вот это "При составлении Purchase Contract указываются contingencies, которые позволяют вам отменить покупку в течение определённого времени, указанного в контракте (неудовлетворённость результатами инспекций, если всплывают какие-то новые факты, если не смогли продать свой дом и т.п.) "? Тоже ВЫ?
А разницы между "отозвать без обьяснения причин" и "contingencies" Вы не видите? А если видите и понимаете, то почему 14 дней? Может поставить хоть 17, хоть 20, хоть вообще оставте их до закрытия (если, конечно, продавец не будет возражать).

А в агенте сомневаться не нужно ""Может я чего не поняла...." скорее похоже на правду

[Виктор]

М-да, господа. Боюсь оказаться мрачным пророком, но....good luck сегодня в Bay Area писать contingent offer. Шансы на то, что его примут асимптотически приближаются к нулю. При таком sellers market, как сегодня в Бэй Эрии (вчера даже по chanel 5 об этом говорили, а SF Chronicle от 25 марта на первой странице статью поместила), contingent offer продавцом даже не рассматривается. At least not in the City of San Francisco. Впрочем судя по моим недавним неудачам и в City of Belmont и в City of Palo Alto и в City of Hayward ситуация точно такая же. У покупателя одна надежда - dual agency.

[Оле Лукое]

To B

Нашла в "How to Buy a House in California"

If you or seller can't meet a contingency the deal is over. You and the seller should sign a release canceling the contract and authorizing the return your deposit. The seller has no right to keep your deposit if the deal falls through for failure to meet a contingency spelled out in the contract. If the seller refuses, or you refuse, to sign the release within 30 days following a written demand, the person who refuses to sign may be liable to the other for attorneys' fees and damages for three times the amount deposited in escrow, no more than $1,000 and no less than $100 (Civil Code 1057.3)
Если контракт разрывается без серьёзных оснований, указанных в контракте (просто передумали, к примеру), то да, продавец имеет право удержать до 3% от цены дома, НО только в том случае, что сумеет доказать liquidation damage (Civil Code 1675), чего обычно не случается, потому как дом этот успешно продаётся кому-нибудь другому (Калифорния всё-таки). Продавец знает, что покупатель в любой момент может увильнуть, поэтому очень часто при sale pending видишь пометочку continue to show. Ну и задача вашего хорошего агента вывести вас сухим из воды.

[B]

Виктор, при таком рынке продавец не очень-то на dual идет. Всем охота посмотреть бой быков и заработать по максимуму.Человеческая натура такова, что много никогда не бывает

Оле, задача хорошего агента зарабатывать деньги
А если серьезно - все зависит от рынка. Сегодня, возможно, никто с Вами связываються не станет, отдадут дом следующему в очереди. А еще тройку месяцев назад, когда такого пожара не было, "выскочить" из контракта было довольно сложно, поверьте. В ход шли медиаторы и адвокаты. А это совсем кисло. И не забудьте, на стороне продавца тоже хороший агент. Который бьется ( в отличии от покупателевых мифических денег ) за свои КРОВНЫЕ, прописаные в контракте. Ваш же агент вполне может отработать "в сухую", у Вас перед ним никаких обязательств, кроме доброй воли. Вытащит Вас, потеряет заработок, а Вы к другому агенту переметнетесь

[Nwaylock]

О каком депозите идет речь, который в 1000 долларов при подаче офера или тот, который идет на ескроу аккаунт? Хотя это может и не важно.
.

При составлении офера, нам агент сказал, что депозит 3-5К. Если стороны не договорятся о тсене, что можно потерять?

Ага, значит ето все-таки депозит которыы входит в первоначалный оффер. Етот чек будет хранится у вашего агента. Ваш оффер с вашими условиями и вашим чеком продавец вообще может не принять. Тогда етот чек вам вернут или агент его просто уничтожит. Если вы не договоритесь о цене либо о чем-либо еще, то сделка не состоялась и вам вернут чек. Вы тут ничем не рискуете.

[Виктор]

Виктор, при таком рынке продавец не очень-то на dual идет.

Tell me 'bout it Рынок сходит с ума. Сегодня взять listing с возможностью dual agency практически невозможно. Клиенты доводят меня до седых волос разговором "Ну может быть у тебя есть что-нибудь "не на маркете"..." И жалобно смотрят в глаза Я им объясняю "Ребята, ну пердставьте себе, что вы продаёте свой дом. Вы знаете, что сегодня на абсолютно каждый дом в Bay Area идут multiple offers. И тут прихожу я, ваш агент и говорю:"Вот тут у меня есть люди, они хотят купить ваш дом за такую-то сумму." А вы мне что ответите? "Но ты же его ни на маркет не ставил, ни в MLS, ни в газету, ни одного open house не делал. Откуда ты знаешь....а вдруг кто-нибудь больше даст. Маркет-то воооон какой." И будете 100% правы. При dual agency как правило теряет продавец. И все это понимают. Единственная отдушина для покупаетелей - probate or trust sale (no court confirmation). Где продавец в этом доме не живёт, а зачастую не живёт и в Калифорнии и где главная задача продавца не загрести деньгу, а продать ASAP. Вот тут можно для своего покупателя что-то выхватить.

[kron]

О каком депозите идет речь, который в 1000 долларов при подаче офера или тот, который идет на ескроу аккаунт? Хотя это может и не важно.
.

При составлении офера, нам агент сказал, что депозит 3-5К. Если стороны не договорятся о тсене, что можно потерять?

Ага, значит ето все-таки депозит которыы входит в первоначалный оффер. Етот чек будет хранится у вашего агента. Ваш оффер с вашими условиями и вашим чеком продавец вообще может не принять. Тогда етот чек вам вернут или агент его просто уничтожит. Если вы не договоритесь о цене либо о чем-либо еще, то сделка не состоялась и вам вернут чек. Вы тут ничем не рискуете.

А на всякий случай, чек можно кансельнуть.

[Оле Лукое]

Виктор, при таком рынке продавец не очень-то на dual идет. Всем охота посмотреть бой быков и заработать по максимуму.Человеческая натура такова, что много никогда не бывает

Оле, задача хорошего агента зарабатывать деньги
А если серьезно - все зависит от рынка. Сегодня, возможно, никто с Вами связываються не станет, отдадут дом следующему в очереди. А еще тройку месяцев назад, когда такого пожара не было, "выскочить" из контракта было довольно сложно, поверьте. В ход шли медиаторы и адвокаты. А это совсем кисло. И не забудьте, на стороне продавца тоже хороший агент. Который бьется ( в отличии от покупателевых мифических денег ) за свои КРОВНЫЕ, прописаные в контракте. Ваш же агент вполне может отработать "в сухую", у Вас перед ним никаких обязательств, кроме доброй воли. Вытащит Вас, потеряет заработок, а Вы к другому агенту переметнетесь

В интересах хорошего агента, заработав, ещё и репутацию свою не подмочить. Но вы, конечно же, правы-всё определяет рынок. Просто вы так написали

В Калифорнии (как пример) ни о каких днях "без обьявления причин" даже речи нет!!!!!!!!!

что как-то сразу захотелось возразить

[Renegade]

М-да, господа. Боюсь оказаться мрачным пророком, но....good luck сегодня в Bay Area писать contingent offer. Шансы на то, что его примут асимптотически приближаются к нулю. При таком sellers market, как сегодня в Бэй Эрии (вчера даже по chanel 5 об этом говорили, а SF Chronicle от 25 марта на первой странице статью поместила), contingent offer продавцом даже не рассматривается. At least not in the City of San Francisco. Впрочем судя по моим недавним неудачам и в City of Belmont и в City of Palo Alto и в City of Hayward ситуация точно такая же. У покупателя одна надежда - dual agency.

Странно. Купил месяц назад дом. Было 3 континдженси - кредит, апрайзал и инспекшн. Дал чек на 1%. Дал оффер на 5К меньше запрошеной цены - оффер приняли, но попросили поднять предоплату с 1 до 2%. Дал еще денег, тот недостающий 1%. прошла инспеция, нашли пару съехавших плиток с крыши. Попросил отремнтировать, люди спешили уехать - дали 250баксов всчет клоузинга - согласился, так как крышу мне потом НОА за просто так отремонтирует Через неделю сняли все континженси. Через месяц въехал. Делаем вывод - не надо спешить и надо уметь пользоваться неудобностями продающей стороны

[Виктор]

Делаем вывод - не надо спешить и надо уметь пользоваться неудобностями продающей стороны

Очень сильно хотели продать. Бывают такие случаи, но рассчитывать на это нельзя. У меня недавно был случай - у человека жена нашла работу в Атланте и поставила вопрос ребром "Либо продавай таунхауз в СФ и приезжай, либо оставайся в своём таунхаузе, но без меня." Человек купил его полгода назад за $500K, на его "счастье" в ассоци ации грянул special assessement - c каждого юнита по $35K плюс он должен был 5% своему агенту. При аsking price в $540K, oн был готов отдать его за $550K и оплатить assessement. Т.е. продавал с явной потерей. И мой не слишком сообразительный клиент упёрся в $10K. could you believe it? Я на ушах стоял...объяснял, что мол, dude, при твоём loan разница в месячном payment у тебя будет $41/mth. Не большие же деньги, учитывая, что ты собрался покупать дом за пол-лимона. Он - ни в какую...ну....свою голову ж не поставишь. Tough business. В результате, разумеется, нашёлся другой оффер на $550K, который его и забрал.

[SF_man]

М-да, господа. Боюсь оказаться мрачным пророком, но....good luck сегодня в Bay Area писать contingent offer. Шансы на то, что его примут асимптотически приближаются к нулю.

Ну почему же? Просто надо правильного агента выбрать.
У меня агентом был агент продавца, так что даже при multiple offers мой оффер (c тремя contingency, кстати, как у Renegade) выиграл.

[Geva]

contingent offer продавцом даже не рассматривается.

Серьезно что ли? Народ дает чек на 10К и даже не закладывается на инспекцию? Хорошенький бизнес для владельца дома в серьезными, но незаметными невооруженным глазом проблемами...

[Geva]

У меня агентом был агент продавца, так что даже при multiple offers мой оффер (c тремя contingency, кстати, как у Renegade) выиграл.

Я до сих пор думала, что это нелегально. Или это и есть то самое dual agency? (понятия не имею что это такое).

[Виктор]

У меня агентом был агент продавца, .

Exactly my point.

У покупателя одна надежда - dual agency.

Кстати довольно рискованная практика. Smart агент никогда не подставит свою лицензию под возможный mediation dispute. T.e. всё, что dual agent может для Вас сделать, это открыть все multiple offers, а потом сказать Вам сколько в цифрах и на каких terms надо написать оффер, чтобы приняли его, а не другой. Тоже, кстати, не совсем легально, но недоказуемо, а следовательно ненаказуемо. Но ни один здравомыслящий агент не "задвинет" оффер, который лучше Вашего и не пропустит Ваш вперёд. Учтите, что у конкурентов тоже агенты (granted Professionals) и они спят и видят как бы подловить listing agent на misrepresentation. В ход идут самые грязные приёмы. От обвинения в расовой дискриминации до откровенного извращения фактов. Конечно в 99 случаях из 100 агент покупателя-конкурента плюнет и не станет связыватся, а пойдёт и купит своему клиенту другой дом. Но, поверьте, бывают такие заядлые, что небо с овчинку покажется. Особенно тем, кому есть что терять (дома, assets etc.). $5000 deductible на Error & Ommission Insurance покажутся за счастье.

[Виктор]

Серьезно что ли? Народ дает чек на 10К и даже не закладывается на инспекцию? Хорошенький бизнес для владельца дома в серьезными, но незаметными невооруженным глазом проблемами...

Куда более серьёзно Народ даёт чек не на 10К, а на 3% стоимости. Учитывая, что мало-мальский приличный дом(single family), куда не противно зайти в City of San Francisco начинается с $700K. то чек даётся в среднем на 21К. А что делать? Вчера писал оффер для клиента - в disclosure package продающей стороной скромно подложен AS-IS Statement/Waiver of inspections. Тонкий намёк "Пишите non-contingent offer. Максимум - Loan contingency. Inspections are not welcome". Когда человек написал пяток офферов, из которых два перебили ценой, а три не взяли, потому что у конкурентов не было contingencies besides financing - он волей-неволей приспособится к реалиям рынка, даже если они ему не нравятся. Если хочет купить, а не поиграться разумеется. Я, правда, как представляющий интересы своего клиента, стараюсь ту часть оффера, где говорится о liquidated damages не подписывать Проходит в соотношении 50/50. Я лучше, если продавец в это упрётся, потом напишу offer addendum, чем сразу сходу подставлю своего клиента на 3% вероятной потери. А если пройдёт, так и совсем хорошо.

[Nwaylock]

Тонкий намёк "Пишите non-contingent offer. Максимум - Loan contingency. Inspections are not welcome".

На фиг, на фиг, нам такой дом без инспекции не нужен. Если дом в порядке, бояться инспекции нечего. Я бы отказалась от такого дома если бы мне дали такой каунтер оффер. На фиг. Контрактор пусть его покупает или !реал естейт агент!.