Залог при покупке дома и др.

Виктор · Post by **Виктор** » 21 Apr 2004 18:55

Хорошо говорить "нафиг", когда buyers market. А когда подходящих домов на рынке допустим 17, а желающих купить несколько сотен? А дом нужен позарез. А деньги сегодня "дешёвые", а после ноября станут "дорогие". А когда семья - 7 человек из них четверо не водят машину и привязаны к общественному транспорту т.е. из города уехать нельзя, а город с трёх сторон окружён водой, а с четвёртой - county line соседнего графства. land is something they don't make anymore.

Виктор · Post by **Виктор** » 21 Apr 2004 19:07

Если дом в порядке, бояться инспекции нечего

Это, кстати, в корне неверная предпосылка. Возможно у Вас в штате по-другому, а у нас инспектор - он же контрактор. И ему, как любому self employed нужно найти себе работу. И он её найдёт, уж поверьте. Я видел страшные ужасы в inspection report на brand new building.

Или "мафиозные" варианты - есть в СФ и Bay Area такая компания, которая делает pest inspections - Markoff Pest Control. Старейшая контора. Лет 40 в бизнесе. У них вообще семейный подряд - старик Markoff приходит - пишет невообразимые цифры в pest report, а потом ненавязчиво "рекомендует" конктрактора, который весь этот damage сделанный насекомыми быстро и качественно исправит. Скромно умалчивая о том, что этот контрактор - его родной сын. Поэтому любой мало-мальски опытный агент знает - если pest report написан by Markoff - его нужно смело делить на 3. Точно такая же ситуация с другой компание - Lingruen Pest. Тех нужно делить на 2. Мой коллега просто не хочет даже слышать ни о Markoff ни о Lingruen. Когда он продаёт дом, а агент покупателя говорит, что pest report будет делать либо Markoff либо Lingruen - он говорит "Или вы найдёте другую компанию или вы не купите у меня этот дом. После того, как эти люди испоганили мне пару сейлов - я ни одного ни другого не впущу в property, которую я продаю. У меня лежат multiple offers и я вам настоятельно рекомендую reconsider pest inspector". И никуда покупатель не денется - найдёт другую компанию, которая не гребёт деньги с простаков двумя руками.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 21 Apr 2004 20:48

Виктор wrote:Хорошо говорить "нафиг", когда buyers market.

В Нью Джерси маркет _никогда_ не был баерским. И наверное не будет. Однако покупать дом без инспекции и не ставить это в континженси глупо со стороны покупателя. Еще проблему себе на голову купить не хватало, вроде проблем мало. Я не хочу за дешевые деньги ни сегодня ни в дорогом ноябре дешевое, извините, г. У кого эти деньги шальные, пусть покупает, большинство покупателей тут ему не конкуренты. Как бы не был перегрет рынок, все равно нужно хорошо смотреть в оба и видеть что покупаешь, дабы не купить чего нибудь такое, что потом девать некуда будет.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 21 Apr 2004 21:05

Виктор wrote: А дом нужен позарез.

Дом нужен позарез? Они что на улице живут все эти 7 человек? Значит купить позарез и ни одного домика с табличкой фор рент в округе нету?

Виктор · Post by **Виктор** » 21 Apr 2004 22:09

Вы не совсем себе представляете что такое рынок в Bay Area. Они конечно не живут на улице, но income катастрофически не успевает за ростом цен. Мой клиент сказал мне на днях "Знаешь, я пришёл к выводу, что один месяц поисков стоит мне пятнадцать-двадцать тысяч долларов". Т.е. если месяц назад Вам понравился дом, за который просили ~$600K (а ушёл он под 700К), то сегодня за точно такой же дом asking будет ~615К, а уйдёт он за ~$720K. Поймите, здесь сегодня на нормальный дом приходят up to 48 offers. Я продал дом две недели назад, в наичернейшем районе (Elizabeth, NJ - институт благородных девиц в сравнении. Местные знают что такое Hunter's Point). Ситуация была следующая:
Probate Sale. Meaning the property is sold As-Is. Sale is subject to court confirmation.
Жил-был пожилой негр. Преставился, царство ему небесное. После себя оставил 4-х дочерей и 1 сына. Надо продать дом и поделить наследство. Сынок is doing lifetime in some maximum security state correctional facility so he's out of the picture. Cтаршая дщерь судом назначена executor of estate. Между 4-мя дочерями имеются 14 (четырнадцать) детей (внучков). Официально один (а на самом деле 8.) кузенов проживают в subject property. Мама того, официально проживающего - средняя сестра. У старшей (самой вменяемой) против средней имеется restraining order, потому как средняя слегка violent и неоднократно пыталась проявить сестринскую любовь путём опускания тяжёлых предметов на голову любимой старшенькой. Старшенькая же, по её выражению "working in IT field" - security в компьютерной компании :lol:

Тётка килограмм на двести чистой красоты и шире меня в плечах раза в два. Так что ей на голову что-то опустить тоже весьма затруднительно. Такая вот милейшая семейка. Племяш, же, который проживает в доме, известный в районе баловник и затейник. Не работает, поскольку две дамы, одна в Oakland, CA, а вторая в Richmond, CA are after him for the child support benefits. Так что, как сказала его тётушка "Работать ему просто нет никакого смысла." А соседка намедни жаловалась, что он зачем-то проделал аккуратное отверстие 38-го калибра в заднем крыле её машины. Oh..kids you know. Spoiled little rascals :pain1:

Племяш категорически отказывается кооперироваться, не отвечает на телефон, не возвращает звонки. Потому как чувствует тем самым местом, откуда у него недавно отвалился хвост, что если дом продадут, то его оттуда выслят в два счёта. Для того чтобы поставить дом на продажу, мне надо было хотя бы туда зайти. Поскольку дозвониться до племянничка не представлялось возможным, пришлось просто свалиться к нему среди дня без предупреждения. Племянник, увидев человека в галстуке посреди "неблагополучного" района, решил "Раз ходит, значит право имеет" и впустил. Дом - натуральный crackhouse. На полу полутрупами валялись уколотые brozzaz (как впоследствии выяснилось - кузены племянника), через которых я буквально переступал. Отозвав племянничка в сторонку, я провёл воспитательную беседу примерно такого содержания: "Look, there are two ways that we can do this. The easy way - you start returning my calls, you will open the doors for me on tuesday for the broker's tour and on Sunday for the open house and let me do my job. It will take only 4.5 hours a week out of your busy schedule. Or we can do it the hard way. There's a judgement issued by the San Francisco Superior court saying that the property IS going for sale. So if you don't want to cooperate, I will come with the sheriff." Чернокожий брат принёс искренние заверения в совершеннейшем почтении и стуча себя пяткой в грудь, клятвенно пообещал во вторник в час дня открыть двери для Broker's tour. Во вторник я в костюме и при галстуке без пяти час появляюсь у дверей и....целую наглухо закрытую дверь. Звонки не увенчались успехом. Бразер ушёл в глухую несознанку. Ну шо ты будешь делать...а у меня уже народ собирается потихоньку. О брокерском туре заранее заявлено в MLS было. Я стою перед закрытыми дверями, при полном параде посреди чёрного гетто. Подходят брокеры и я всем объясняю что так мол и так, Тенант - редиска нехорошая. Stood me up и вообще, падла, не желает кооперироваться. Так что господа, риелторы, вот дом, это probate. В любом случае продаётся As-is. И рад бы я вас пустить внутрь, но не мог - тенант, козёл последний. Так что вот - что снаружи видите, то и покупаете. Подходят пара-тройка знакомых брокеров, говорят "Скока-скока?" , я говорю "Вообще asking $319K, но ввиду непредвиденных обстоятельств и жильца-оппортуниста и саботажника, мой очень motivated seller will consider ANY offer." На следующий день я имел 2 оффера. Один из них - выше asking. Как сказал тот брокер, что его прислал "For this much money in San Francisco you can NOT go wrong". А вы говорите....инспекции...какие инспекции - люди не глядя покупают...

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 21 Apr 2004 22:51

Чего-то у вас там в SF как-то все подозрительно.

Если бы у меня там было два дома

, то один бы я сейчас или через пару месяцев точно продала. Ну а во втором бы жить осталась или тоже продала и переехала в кондо на какое-то время. А потом бы на все эти деньги на foreclosure или на обычном рынке купила бы чего-нибудь поприличнее через годик.

И почему у меня тольо один дом, и не в SF.

Не может такой ажиотаж кончится ни чем хорошим.

Виктор · Post by **Виктор** » 22 Apr 2004 00:20

Вчера в San Francisco Chronicle в Business secion на эту тему была большая статья. В общем и целом эксперты ожидают в ближайшие 12-18 месяцев подъём interest rate до 7.5%-8% на 30 yrs. fixed mortgage loan. (ну тут не надо быть экспертом. Это и ежу понятно) И те же эксперты утверждают, что даже если с рынка уйдут все "спекулянты" т.е. те, кто покупает не жильё для себя, а второй, третий, n-ый дом для перепродажи, а останутся только fist time buyers и primary residence shoppers то всё равно даже при таком интересе, demand настолько больше, чем supply, что падение цен больше, чем на 10% крайне маловероятно. А 10% при стабильном спросе, перекроются за полгода-год в зависимости от местоположения.
P.S. Исправленному - верить

Komissar · Post by **Komissar** » 22 Apr 2004 00:32

Виктор wrote:... demand настолько меньше, чем supply...

Наоборот имели в виду? Demand больше, чем supply?

Интересно, а что те аналитики говорили в 1989? :mrgreen:

Виктор · Post by **Виктор** » 22 Apr 2004 01:33

Наоборот имели в виду?

Ну да

А что такого супер-страшного произошло в 89-м? А to be exact c 1990 по 1996. Ну выровнялись цены. Вот спросил у коллеги, который в бизнесе с 1982 года - говорит самый долгий sale в его практике был в 1992 году - 6 месяцев дом на рынке.

Виктор · Post by **Виктор** » 22 Apr 2004 01:38

Только что отдал оффер, написанный вчера. $120K over asking, inspections waived. На столе у listing agent на этот дом уже лежит больше 30 офферов

. Вот завтра и посмотрим можно ли в этом городе купить приличный домик (nothing special really. 2 bdrm 1.5 ba on main level + Sunroom added with permits. 2 bdrm 1ba in-law built with permits. 1900 sq.ft. 25X100 lot size) если дать на 120 больше, чем просят и отказаться от инспекций.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 22 Apr 2004 16:29

Виктор wrote: А вы говорите....инспекции...какие инспекции - люди не глядя покупают...

Это не люди, это спекулянты. Им надо не дом купить, им надо деньги пристроить. А товар как мы знаем всегда лутше денег, пусть и залежалый, потом на свалке его хоть на вес сдать можно будет. Те кто покупают дом для жизни в нем не купят не глядя и правильно сделают.

Виктор · Post by **Виктор** » 22 Apr 2004 17:51

Мне наш диалог напоминает Вашу аватару

Я понимаю, что в другом штате трудно поверить, насколько desperate сегодня покупатели в Бэй Эрии, но Вы уж поверьте. Если не верите мне, может Вы поверите San Francisco Chronicle?
http://www.sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?file=/chronicle/archive/2004/04/20/BUG7J67JPK1.DTL

In the past couple of months, a short supply of homes on the market has helped drive enormous numbers of buyers to open houses on the weekends and resulted in intense bidding wars and catapulting prices, according to local real estate agents. For example, in early March, a home in San Francisco's Sunset District listed for $559,000 garnered 48 offers and eventually sold for more than 25 percent over the asking price.

http://sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?file=/chronicle/archive/2004/03/25/MNGI85QTK91.DTL

As sellers preside over the fray, buyers are becoming more desperate. Some are letting the seller live in the home rent-free for months after the sale; others are writing offers with few -- or no -- contingencies. And a growing number of buyers are shouldering riskier loans in an effort to afford their dream home.

Jill Ruskusky, an account director at Charles Schwab Corp. in San Francisco, recently offered $826,000 for a small home in Bernal Heights and a quick timeframe -- 24 hours -- for the inspection and appraisal. Though hers was the highest bid, Ruskusky, 47, lost out because the competing $825, 000 bid had no contingencies.

Заметьте, я вовсе не говорю, что это хорошо и нормально. Я просто констатирую факт - сегодня, если хочешь что-то купить, а не просто поиграться в написание офферов - нужно рисковать и быть flexible. That's the way it is.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 22 Apr 2004 17:56

Наверное при таком рынке все агенты борются за право быть listing agent, а вот быть buyer agent совсем не в почете.

Я не знаю чем такое положение вещей может кончится, но боюсь, что ничем хорошим, для некоторых по крайней мере.

Виктор · Post by **Виктор** » 22 Apr 2004 18:05

при таком рынке все агенты борются за право быть listing agent,

"При слове Бобруйск собрание болезненно застонало. Многие из них были готовы ехать в Бобруйск хоть сейчас. Бобруйск считался прекрасным высококультурным местом" (С) :lol:

Ну что Вам сказать....быть агентом покупателя сегодня extremely hard. Но мы работаем. Сегодня продать несравнимо легче, чем купить, но так будет не всегда. Волка ноги кормят, а лёгких денег не бывает.

Я не знаю чем такое положение вещей может кончится, но боюсь, что ничем хорошим, для некоторых по крайней мере.

Для спекулянтов, сидящих на трёх моргиджах в надежде перепродать - ничем хорошим. Для first time buyers и primary residence shoppers всё будет хорошо. Если человек в доме actually живёт, то ему безразлично упала его стоимость в какой-то момент времени или поднялась. Крыша над головой есть и ладно. А сегодняшний пик сменится завтрашним падением, которое в свою очередь сменится подъёмом через какое-то время и этот подъём будет выше, чем сегодняшний пик. Так продолжается уже более двухсот лет. Если не будет форс-мажора - так будет и дальше. А если завтра Калифорния отколется от материка и утонет в Тихом Океане, так нам всем уже будет всё равно сколько стоят наши дома.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 22 Apr 2004 19:10

Ну не зря же у меня такая аватара.
Я верю что такая ситуация как вы описали может быть и верю что она есть. Чего на свете только не бывает. Но я не верю в то, что из такой ситуации реалный покупатель дома может получить выгоду плюс тот дом, в котором он хочет жить. Выгоду получают продавцы, агенты и все прочее которое около этого бума крутится. Если начинается безумие, лутше от него держаться подальше, а если уж приходится в этом учавствовать, то поступать надо так, как вроде его и нету. "За компанию и жид пойдет топиться", знаете-ли. Только вот стоило ли топиться, потому что все пошли топиться, это большой вопрос.

B · Post by B » 23 Apr 2004 06:37

AnyaGal wrote:Наверное при таком рынке все агенты борются за право быть listing agent, а вот быть buyer agent совсем не в почете.

Я не знаю чем такое положение вещей может кончится, но боюсь, что ничем хорошим, для некоторых по крайней мере.

Да, доля наша не из легких (это я про buying сторону), но мы боремся :roll:

Вот как раз сегодня победили, почти без потерь :gen1:

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 23 Apr 2004 15:48

B wrote:Да, доля наша не из легких (это я про buying сторону), но мы боремся
Вот как раз сегодня победили, почти без потерь

О, поздравляю. Расскажите что купили, при каких обстоятельствах и довольны ли. Мы пока ничего не победили

, но мы обязательно победим! :mrgreen:

Виктор · Post by **Виктор** » 24 Apr 2004 02:02

Вот завтра и посмотрим можно ли в этом городе купить приличный домик

Как показала практика - нельзя

According to the listing agent, accepted offer was "close to $780,000 (asking $599K) and had 50% downpayment with no loan contingency" Life sucks ain't it?

Вот за этот piece of crap

http://www.sfarmls.com/scripts/mgrqispi.dll?APPNAME=Sanfrancisco&PRGNAME=MLSLogin&ARGUMENTS=-ASL,-AL,-A,-N264854,-APV

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 24 Apr 2004 02:20

Зато location вроде неплохой, насколько мне отсюда видно. :wink:

Хотя конечно мрак