дом под контрактом

Эля · Post by **Эля** » 28 Apr 2004 00:04

если подписан контракт о продаже дома, но по каким-то причинам переезд в новое место отменился,и принято решение остаться,чем грозит отмена контракта и как это вообще все работает?

Виктор · Post by **Виктор** » 28 Apr 2004 00:33

Oh boy...могут возникнуть проблемы. Real Estate is a very law suit-happy business. А кто кого обычно судит...обычно судят того, у кого есть деньги или assets - в данном случае Вас, как продавца. Если Вы подписали контракт, то соскочить с него продавцу может быть затруднительно. Не глядя в контракт тяжело сказать, но если Вы подписали (поставили инициалы), под той частью контракта, где говорится о liquidated damages и mediation dispute + Вы подписали Listing Agreement со своим агентом, обещая ему 5% (?) в случае продажи дома, то если покупатель пойдёт на принцип (а он может. Имеет полное право) то Вас могут заставить уплатить 3% cтоимости дома as liquidated damages и Ваш агент имеет право требовать свои 5%. Он-то свою работу сделал. Если он пойдёт на принцип, то может наложить lien на Ваш дом и начать litigation. А дом, под litigation или с Lien Вы не сможете ни продать ни перефинансировать. И даже когда matter would be resolved у Вас могут остаться т.н. clouds на title. Trust me - you don't want this.
P.S. Единственный безболезненный вариант для продавца выскочить из контракта, это если buyer screwed up. Не снял contingency вовремя, чего-то не сделал. В общем подловить покупателя на technicalities. Если же всё со стороны покупателя чисто, то как минимум продавец потеряет liquidated damages. А как максимум и комиссионные обещанные своему агенту.

Эля · Post by **Эля** » 28 Apr 2004 01:10

Спасибо,Виктор!

Виктор · Post by **Виктор** » 28 Apr 2004 09:05

Только что слушал семинар "Investment Property & Tenant law in California", читал мужик - real estate lawer с многолетним стажем. Я задал ему Ваш вопрос после семинара в курилке. Оказывается всё гораздо хуже, чем я предполагал. 3% liquidated damages это максимальная сумма на которую может быть liable покупатель, если он решит соскочить с контракта без уважительной причины. А про передумавших продавцов адвокат сказал (and I quote): "Sellers are absolutely open and vulnerable in this case. It really depends on the buyers and how far they are willing to go. Technically they can sue for whatever...they can sue for the money, for the whole property, for whatever they feel like they've lost and whatever they can prove they've lost. And belive me there are plenty of lawers out there who will make sure that their clients will completely understand how big of a loss there was".