грабли Interest only

[Sabina]

Какие? Пока вижу только преимущества

Сабина

[Виктор]

1) No equity accumulated. Natural appreciation only. Might not work in the regions where properties do not appreciate fast.
2) Need to refi after a certain period of time. (3-5-7 yrs). Depends on the original loan conditions.

[Sabina]

1) No equity accumulated. Natural appreciation only. Might not work in the regions where properties do not appreciate fast..

I did calculation based on the house we sold last year. If it would be interest-only, we would have to pay about 700 less a month. This means we would accumulate about 30K over 4 years period. This is about what we paid towards principal.

I think here in Bay Area now it really worth it.

2) Need to refi after a certain period of time. (3-5-7 yrs). Depends on the original loan conditions.

Why do you have to refinance? Can you please point where I can read more about it? I didn't know you have to refinance.

Also is there some website, where I can calculate "home affordability" with interest only loan. I understood now rates are about 4-4.5%.
How big of a loan can a family with 100K/year get? Meaning good credit score (abt 800), no monthly payments, etc.

And one more question. If one day I get 50K for example, can I pay it to the bank towards my interest only loan?

Thanks,
Sabina

[GoodBuyAmerica]

Какие? Пока вижу только преимущества

Сабина

Вы обмениваете cash flow на long term value. Если Вы платите P&I, Вы получаете compound interest growth на ту сумму, которую Вы выплачиваете в счёт основной части ссуды. Правда при низком проценте даже compound interest не так уж велик в течении многих лет. Если Вы сможете вложить деньги под более высокий процент (с учётом налогов, которые Вы заплатите с этого дохода, рисков и затрат на другие инвестиции) и выплатить основную ссуду, P&I менее выгоден. Это из той же серии, что и вопрос "стоит ли платить additional principal?", и даже близко к ARM vs fixed rate.

[Виктор]

I think here in Bay Area now it really worth it.

Ключевые слова - here in Bay Area Я бы ещё добавил - today.
Да, когда дом стабильно растёт в цене на 10%-20% в год в зависимости от района, Вы получаете equity ничего не делая. А если рост 3%-5% в год, как на Midwest, то либо надо держать дом десятилетиями, либо мириться со смехотворной equity. T.e владение от рента не будет отличаться ничем, кроме налоговых списаний.

Why do you have to refinance?

Потому что interest only программы это в сути своей fixed interest for a certain period of time. Как правило 3-5-7 лет. Если сильно поискать, можно найти 10. По истечению срока fixed interest Вам надо или продолжать платить стандартный ARM (And God knows какой будет rate через 3-5-7-10 лет) или перефинансировать на точно такой же Interest only fixed for a certain period of time. Сегодня и в Bay Area выгодно брать interest only или даже adjustable negative. Если negative amortization добавляет к principal ежегодно тысяч 12-15, а natural appreciation при этом тысяч 50-70 в год, то сегодня платить даже ниже, чем interest only, а заработать не вставая с дивана не 50-70, а 35-55 - тоже некисло
P.S. Just a piece of advise - когда Вы рассматриваете различные варианты для mortgage loan - не пользуйтесь онлайновыми калькулляторами и онлайновыми квотами. Компьютер - глупая железка и ВСЕЙ вашей ситуации знать не может. И "перекроить" Вашу финансовую ситуацию с наибольшей выгодой для Вас тоже не умеет. У него запрограммированы формулы Fronet-end-ratio по отношению к Back-end-ratio и шаг вправо, шаг влево - считается побег. Поговорите с толковым Mortgage Broker. То, что сможет для Вас выкроить живой человек с опытом - никогда не сделает бездушная железяка Из моего опыта - 90% потенциальных покупателей, идя за домом, понятия не имеют что на самом деле они могут купить.
P.P.S
The Front-End Ratio

The percentage of a borrower's gross monthly income (before income taxes) that would cover the cost of PITI (Mortgage Principal Payment + Mortgage Interest Payment + Property Taxes + Homeowners Insurance). In the case of a 28% Front-End Ratio a borrower could qualify if the proposed monthly PITI payments were 28% or less than the borrower's gross monthly income.

The Back-End Ratio

The percentage of a borrower's gross monthly income that would cover the cost of PITI plus any other monthly debt payments like car or personal loans and credit card debt. Good back-end raion is less or equal to 36%

Please note that qualifying ratios are only a rough guideline in determining a potential borrower's credit-worthiness. Many factors such as excellent or poor credit history, amount of down payment, and size of loan will influence the decision to approve or disapprove a particular loan.

Ratios are not cast in stone; you may be able to support your case for higher ratios with compensating factors. However, good credit is expected and is not considered to be a compensating factor.

“Compensating factors” are positive aspects of a loan application or credit situation, which can offset negative aspects. When the ratios exceed the guidelines, an example of compensating factor would be: the housing payment decreasing substantially, or at least remaining the same (which is called “proven ability”). (Other “compensating factors”; overtime that is currently being earned, but is not guaranteed to continue by the employer, child support or note receivable income that has less than 3 years remaining.) These sources of income cannot be used for qualification purposes, but are good compensating factors which might offset higher ratios. As stated above, compensating factors do not make a loan more “approvable” if the borrower’s credit is poor.

[Sabina]

P.S. Just a piece of advise - когда Вы рассматриваете различные варианты для mortgage loan - не пользуйтесь онлайновыми калькулляторами и онлайновыми квотами.

Thank you very much for such a detailed answer. I do know that online calculators give very distant approximate of what can happen when you actually go for a loan.
In my case, credit history and downpayment are not a concern. I just want numbers so I can look for a house within specific price range. And of course I'd rather be in the middle of this range then on the top.

Are you in mortgage business?

Sabina

[Виктор]

Об этом я и говорю. Опытный брокер Вам расскажет Ваши возможности гораздо лучше всяких калькулляторов. He will give you more specific numbers. Нет я не в mortgage busines, хотя был несколько лет Если Вас интересует, я могу свести Вас с человеком с которым я работаю. Но он в СФ.

[Sabina]

Потому что interest only программы это в сути своей fixed interest for a certain period of time. Как правило 3-5-7 лет.

I looked at the rates, etc. and wonder which type of mortgage is this:

from http://www.interestonlyloans.com/

30 Year Fixed Rates (10 Years Interest Only) - A fixed rate for 30 years where the first 10 years are interest only payments. After the initial period has passed (121st month) the unpaid balance is fully amortized over the remaining term of the loan however the interest does not change. Most lenders allow the borrower to make voluntary principal payments during the interest only period.

30 Year Fixed Rates (15 Years Interest Only) - A fixed rate for 30 years where the first 15 years are interest only payments. After the initial period has passed (121st month) the unpaid balance is fully amortized over the remaining term of the loan however the interest does not change. Most lenders allow the borrower to make voluntary principal payments during the interest only period.

Sabina

[Виктор]

I looked at the rates, etc. and wonder which type of mortgage is this:

"We, the lender, will screw you" type of mortgage
Смотрите, они предлагают Вам 30-летний fixed interest rate. Из них первые 10 лет берут с Вас только интерес. НО через 10 лет хотят чтобы вы за оставшиеся 20 погасили свой лоан полностью. Т.е. допустим для примера Вы берёте $600K под 5% на 30 лет fixed - cтандартный 30yrs. fixed. Если мой калькуллятор не врёт, Ваш monthly payment при этом будет составлять $3221/mth. и так в течении 30 лет. По окончании выплат Вам дом обойдётся в 3221 Х 12 Х 30 = 1,159,560 Т.е вдвое дороже, но over 30 yrs.
Теперь смотрим что они предлагают.
Первые 10 лет (600К Х 5%) / 12 = 2500/mth.
2500 X 12 X 10 = 300,000 только за первые 10 лет.
Теперь берём в руки калькуллятор и считаем сколько составит месячная выплата за остальные 20. Учтите - Ваш Loan Amount как бы 600К, так и остался. Интерес, как был 5% так и остался. А Ваш пеймент составит $3960.
За двадцать лет 3960 Х 12 Х 20 = 950,400
ИТОГО:
950400
+
300000
___________
1250400
Т.е. на почти 100 тыс. больше, чем Вы бы заплатили overall, выплачивая straight forward 30 yrs. fixed.
Теперь давайте рассуждать. Если Вы абсолютно на 100% уверены, что Вы в этом доме больше, чем 5-7-10 лет жить не собираетесь, то это может быть для Вас подходящей программой. Относительно небольшой monthly payment - всегда приятно. Если же there is a slight chance, что Вам придётся в этом доме задержаться на дольше (работа, школы для детей, просто нравится до невозможности), то получать удовольствие от него Вы сможете только первые 10 лет, а в последующие 20 Ваш пеймент прыгнет почти вдвое. It hurts.

[kuznechik]

Через 10 лет можно перефинансировать. Мало кто остается в том же доме на 30 лет, чтобы полностю выплатить лоан. Если люди думают там быть 5-7 лет, а потом продать дом, то почему этот лоан плохой?

[B]

Через 10 лет можно перефинансировать. Мало кто остается в том же доме на 30 лет, чтобы полностю выплатить лоан. Если люди думают там быть 5-7 лет, а потом продать дом, то почему этот лоан плохой?

Зачем тогда нужен 30 лет fixed? Не лучше ли взять лет 7, или 10? Разница в интересе будет, как миниму, четверть процента.
В общем из серии "побегу за такси - сэкономлю рубль"

[Sabina]

Через 10 лет можно перефинансировать. Мало кто остается в том же доме на 30 лет, чтобы полностю выплатить лоан. Если люди думают там быть 5-7 лет, а потом продать дом, то почему этот лоан плохой?

Зачем тогда нужен 30 лет fixed? Не лучше ли взять лет 7, или 10? Разница в интересе будет, как миниму, четверть процента.
В общем из серии "побегу за такси - сэкономлю рубль"

А допустим дом понравится, а по истечении 10 лет вы уже будете wealthy enough, чтобы выплатить банку весь займ или как минимум выплачивать указанную сумму ежемесячно? А если перефинансировать по моргедж рейту на то будущее время, то может так случиться, что это будет намного дороже чем платить те же самые 39...?

Знаете как в 80-х займы на машины давали под 20%?

Cабина

[Kalifornian]

Знаете как в 80-х займы на машины давали под 20%?

мне в 2000 году по приезду дали по 18%.

[Виктор]

А допустим дом понравится, а по истечении 10 лет вы уже будете wealthy enough, чтобы выплатить банку весь займ или как минимум выплачивать указанную сумму ежемесячно?

А если наоборот? И потом, поверьте, Вы никогда не будете wealthy enough, чтобы не почувствовать увеличение месячной выплаты почти вдвое. С ростом благосостояния растут потребности. А потребности всегда бегут впереди возможностей. С ростом доходов их начинают более тщательно планировать и, поверьте, Вы никогда не сможете без ущерба для своих планов перенести двукратное увеличение расхода на дом. А если (чего Вам всячески желаю) и сможете, то если для Вас $2500 и $3900 - невелека разница, то Вам и дом, сегодня кажущийся дворцом тогда покажется лачугой

[kitti]

Очень интересное обсуждение тут у вас. Можно и я вставлю свои two cents.
Как на счет включения инфляции в обсуждаемую схему. Для equity она враг, а вот для liability оченб даже не враг. Допустим она (инфляция) 3% в год на протяжении первых 10 лет, когда вы платите только интерес. Тогда по истечении этого срока долг ваш будет конечно же $600K, но не сегодняшних деньгах, а в пересчете на сегодняшние ( если считать compounded и очень грубо) это должно быть около $450K. Соответственно и величина месячного пэймента будет аналогигна сегодняшнему с суммы $450K на 20 лет. Или я что-то упускаю?

[Sabina]

А допустим дом понравится, а по истечении 10 лет вы уже будете wealthy enough, чтобы выплатить банку весь займ или как минимум выплачивать указанную сумму ежемесячно?

А если наоборот?

А если наоборот, то какие проблемы - продавать одназначно.

Сабина

[Sabina]

А если (чего Вам всячески желаю) и сможете, то если для Вас $2500 и $3900 - невелека разница, то Вам и дом, сегодня кажущийся дворцом тогда покажется лачугой

Мы же сравниваем: 30 years fixed versus 2500 over the period 10 years + 3900 over 20.

Сабина

[Виктор]

Правильно. И простая арифметика нам сказала, что сравнение это в данном конкретном случае не в пользу данной конкретной (а их дофига всяких разных) interest only программы. Я, боюсь показаться нудным, но я повторю - посоветуйтесь с mortgage broker. Не заморачивайтесь самообразованием ускоренным методом через интернет. Люди годами обучаются и накапливают опыт, а Вы хотите раз-два_почитала_в_интернете_пришла_к_Лендеру_уже_с_готовым_решением_своего_вопроса. Так не бывает. Скорее всего это решение не будет оптимальным. Каждый должен заниматься своим делом. Кто-то пишет software, а кто-то делает mortgage loans.

[Sabina]

2500 over the period 30 years

2500 over 10 yrs (interest only part)
3900 over 20 yrs (P+I part)

Да я поправилась . Не так выразила свою мысль первыи раз

Well, back to work. It's busy here

Sabina

[Sabina]

Не заморачивайтесь самообразованием ускоренным методом через интернет. Люди годами обучаются и накапливают опыт, а Вы хотите раз-два_почитала_в_интернете_пришла_к_Лендеру_уже_с_готовым_решением_своего_вопроса.

It is not what I want. I want to see if I should bother going to a lender with a question at all....

Sabina

[Komissar]

Я, боюсь показаться нудным, но я повторю - посоветуйтесь с mortgage broker. Не заморачивайтесь самообразованием ускоренным методом через интернет. Люди годами обучаются и накапливают опыт, а Вы хотите раз-два_почитала_в_интернете_пришла_к_Лендеру_уже_с_готовым_решением_своего_вопроса. Так не бывает. Скорее всего это решение не будет оптимальным. Каждый должен заниматься своим делом. Кто-то пишет software, а кто-то делает mortgage loans.

На хорошего брокера еще попасть нужно (как и в любом деле). Бывают такие, что с честными глазами вешают клиентам лапшу на уши ( чтобы прикарманить побольше $$$), поэтому самообразование на инете не повредит. К тому же, бум рефинансирования породил столько брокеров-однодневок, к-рые никакими годами опыт не накапливали, а просто пихают клиентам программы, где им, брокерам, самые сладкие комиссионные.

[Komissar]

Сабина, у меня, кстати интерест-онли уже 5 лет. Пока полет нормальный. Еще через 5 лет мне надо будет начать выплачивать принципал. Думаю, что справимся

[Ctrl-C]

На хорошего брокера еще попасть нужно (как и в любом деле).

Эт точно. Вот кто бы посоветовал хорошего брокера в районе DC...

[Sabina]

Сабина, у меня, кстати интерест-онли уже 5 лет. Пока полет нормальный. Еще через 5 лет мне надо будет начать выплачивать принципал. Думаю, что справимся

А агент у вас хороший имеется? Очень нужно, так что благодарность не будет иметь предела .

Сабина

PS. Я тут почти что уговорила мужа переехать в Плезантон-Сан Рамон. [Ча-ча-ча . Уходит пританцовывая от счастья ...]

[Sabina]

Сабина, у меня, кстати интерест-онли уже 5 лет. Пока полет нормальный. Еще через 5 лет мне надо будет начать выплачивать принципал. Думаю, что справимся

А агент у вас хороший имеется? Очень нужно, так что благодарность не будет иметь предела . А может вы мне сами прикинете что к чему?

Сабина

PS. Я тут почти что уговорила мужа переехать в Плезантон-Сан Рамон. [Ча-ча-ча . Уходит пританцовывая от счастья ...]