ценовая тактика в наше (ох и тяжкое) время

[Sabina]

Имеется дом
http://www.realtor.com/Prop/1036377820, который будет available soon.

Есть сильное подозрение что на него будет дофига оферов above asking price. Как рассчитать оптимальную цену на которую сделать офер?

Ну такую, чтобы и не проиграть другим, но и чтобы не переплатить уж сильно.

Второй вопрос: чем бы таким из остальных покупателей выделится? Там ведь наверняка и cash buyers будут, а мы не они Может можно еще чем привлечь ихнее к нам внимание ?

Thanks,
Сабина

[B]

Пусть Ваш аген свяжется с продающим агентом.Поспрашает что да как. Что именно интересует продавца: деньги, сроки и т.д. Перед своим последним оффером, пообщавшись предварительно с агентом, выяснилось, что даньги-деньгами (а кому не хочется побольше? ), но очень важно, чтоб закрытие было попозже и плюс рент на месяц. Все это мы им предложили и дали полную цену. Наш оффер выбрали из четырех

[Sullen]

Имеется дом
http://www.realtor.com/Prop/1036377820, который будет available soon.

Есть сильное подозрение что на него будет дофига оферов above asking price. Как рассчитать оптимальную цену на которую сделать офер?

Ну такую, чтобы и не проиграть другим, но и чтобы не переплатить уж сильно.

Второй вопрос: чем бы таким из остальных покупателей выделится? Там ведь наверняка и cash buyers будут, а мы не они Может можно еще чем привлечь ихнее к нам внимание ?

Thanks,
Сабина

Если интересно то вот один из примеров в этом районе
sp:$620,000
lp:$579,950
sd:3/1/2004
Single Res
5-Sold
4, 2

1383
69 Shaw Pl
San Ramon, CA 94583

[Sullen]

Вот еще оди
sp:$1,000,000
lp:$1,049,000
sd:4/1/2004
Single Res
5-Sold
4, 3

3000
6012 Westside Drive
San Ramon, CA 94583
ALAIN PINEL REALTORS

[Sabina]

Пусть Ваш аген свяжется с продающим агентом.Поспрашает что да как. Что именно интересует продавца: деньги, сроки и т.д. Перед своим последним оффером, пообщавшись предварительно с агентом, выяснилось, что даньги-деньгами (а кому не хочется побольше? ), но очень важно, чтоб закрытие было попозже и плюс рент на месяц. Все это мы им предложили и дали полную цену. Наш оффер выбрали из четырех

Спасибо еще раз за совет.
Еще одни вопрос есть.
Я хочу связаться с агентом клиентам которого мы в прошлом году продали свой дом FSBO. Он очень классный и знающий.
В этот раз я хочу ему преложить doulbe-deal. Мы продаем дом опять FSBO, но сразу его клиенту (дом у нас очень хороший и на него сразу построиться очередь). И параллельно он также будет нас представлять при покупке нового дома.

Я считаю это его должно заинтересовать. Во-первый у нас тут дома на маркете сейчас все ждут как из печки пирога. Во-вторых они свои 6 % всяко получит.

Как вы считаете я права? Или он омжет обидется на такое предложение?

Сабина

[Sabina]

Если интересно то вот один из примеров в этом районе
sp:$620,000
lp:$579,950

Спасибо, то бишь 40K. А где бы посомтреть детали про этот дом (земля, апгреды, возраст дома), чтобы опнять за что люди 40K выше предложили? Тот дом что мы хотим хоть и хорошо, но он все-таки старый 1971, да и метраж невелик.

А второй пример уж больно out of price range. Думаю он не очень подходит к нашей ситуации

Сабина

[Sullen]

Sabina, посмотрите приват.
Теперь, по сути Вашего вопроса. Давайте ту цену которую считаете нормальной для Вас. Постарайтесь выяснить, имеют ли владельцы какие ни будь специальные требования. Например может быть им нужен rent back или наоборот быстрое закрытие. Если в доме имеются инспекции, можно согласится на аз-из. Продавая дом, для меня лучше получить на $10К меньше, чем выслушивать китайские придирки. Общую тенденцию бидинга может показать Вам ваш брокер. Поработайте с тем, материалом, что я Вам послал, все быстро встанет на свои места, удачи.

[Sullen]

Спасибо, то бишь 40K. А где бы посомтреть детали про этот дом (земля, апгреды, возраст дома), чтобы опнять за что люди 40K выше предложили?
Сабина

MLS#: 377123 Approx Age: 33 Years Approx Sq Ft: 1383/Seller
Detached Single Family 1 Story Ranch
4 Bedrooms Ground Floor Bedroom 1 Master Bedroom Suite
2 Bathrooms 1 Stall Shower 2 or More Stall Showers
1 Shower over Tub 1 Tub Dining Area in Family Room
Breakfast Bar Living Rm/Dining Rm Combo Laundry Area - Garage
Formal Entry Attic Wood Burning Fireplace
Gas Starter in Fireplace Concrete Perimeter Wall to Wall Carpeting
Partial Hardwood Floors Marble Floors Granite Floors
Gas Heat Central Forced Air Heat Central Air Conditioning
Composition Roof Stucco Exterior City/Public Water
Sewer in & Connected 2 Car Garage Attached Parking
RV or Boat Parking Electric Door or Gate Opener Neighborhood View
Lot: 6,500+ to 8,000 Sq Ft Cul-De-Sac Lot Level Lot
Patio Fenced Yard Sprinklers - Front
Sprinklers - Rear Automatic Sprinkler(s) No Pool
Conventional Loan Conventional 2nd Loan All Cash or Conventional
Possession at COE + 30 Days Cooktop Range Built-In Oven
Microwave Oven 1 Dishwasher Disposal
1 Refrigerator Window Coverings 220 Volts in Kitchen
220 Volts in Laundry Area High Ceilings Double Pane Windows
No Home Warranty Insulation Per Owner Fault Zone-See Report
Flood Zone-See Report Geological/Flood Report Pest Control Report
Preliminary Title Report Real Estate Transfer Disclosure Stmt Combination Key Box
Call First-Then Keysafe Exclusive Right to Sell(ER) Fireplace in Family Rm


Remarks:
No Show M-F 3-5:30pm Absolutely Stunning! Incredible 150k top to bottom remdl.
Unbelievable Kithc w/slab granite, cherry cabs, t.o.l. appliances, huge island
Grt Rm. w/ slate fireplace. Gorgeous baths with marble&granite. Wood Anderson
Too much to list-It will blow you away. Offers 2/25 by 3pm. Seller nds rent/bk
Property Information
List Date: 2/12/2004 Expiration Date: 8/8/2004 Revision Date: 4/2/2004
Parcel Number: 212 122 036 Zoning: R-7 Builder:
Tract: Commision Rate: 3 Lot: 7500
Occupied by: Owner Occ: Heidi & Toni Occ Phone: 925-560-1488
Owner: Owner Total Loans: $405,000
Sale Information
COE Date: 3/31/2004 Sold Date: 3/1/2004 10:01:40 AM Sale Price: $620,000
List Price: $579,950 Sell Agent: barbara cooke Sell Office: nmls.01
Maps
Barclay: -- Thomas: - Area: 028
Schools

Tour:
Tour1 date: 2/19/2004 Tour2 date:

[Sabina]

MLS#: 377123 Approx Age: 33 Years Approx Sq Ft:

Да, наш дом еще и получше будет. +40K Впрочем подождем разговора агентов...

Сабинв

[Sabina]

Пусть Ваш аген свяжется с продающим агентом.

B,

пытаюсь до вас достучаться по привату, но месседжи не уходят. Напишите на nsabinaATsbcglobalDOTnet пожалуйста, если есть время.

Ерфтлы

[B]

Пусть Ваш аген свяжется с продающим агентом.Поспрашает что да как. Что именно интересует продавца: деньги, сроки и т.д. Перед своим последним оффером, пообщавшись предварительно с агентом, выяснилось, что даньги-деньгами (а кому не хочется побольше? ), но очень важно, чтоб закрытие было попозже и плюс рент на месяц. Все это мы им предложили и дали полную цену. Наш оффер выбрали из четырех

Спасибо еще раз за совет.
Еще одни вопрос есть.
Я хочу связаться с агентом клиентам которого мы в прошлом году продали свой дом FSBO. Он очень классный и знающий.
В этот раз я хочу ему преложить doulbe-deal. Мы продаем дом опять FSBO, но сразу его клиенту (дом у нас очень хороший и на него сразу построиться очередь). И параллельно он также будет нас представлять при покупке нового дома.

Я считаю это его должно заинтересовать. Во-первый у нас тут дома на маркете сейчас все ждут как из печки пирога. Во-вторых они свои 6 % всяко получит.

Как вы считаете я права? Или он омжет обидется на такое предложение?

Сабина

Меня Ваш вопрос поставил в тупик, если честно.
1. А что, Вы уверены, что у него есть клиент именно на Ваш дом?
2. С чего Вы взяли, что он всяко получит свои 6%?
3. Попробуйте. Ну и обидится так что?
4. Что Вы при всей этой комбинации выигрываете? Не проще обговорить меньшие комиссионные на продажу и возврат процента при покупке?

[Sullen]

Меня Ваш вопрос поставил в тупик, если честно.
1. А что, Вы уверены, что у него есть клиент именно на Ваш дом?
2. С чего Вы взяли, что он всяко получит свои 6%?
3. Попробуйте. Ну и обидится так что?
4. Что Вы при всей этой комбинации выигрываете? Не проще обговорить меньшие комиссионные на продажу и возврат процента при покупке?

1.Ему не нужно иметь клиента, сейчас на 1 дом 10 покупателей.
2. 3% с продажи старого + 3% с покупки.
4. А Выиграть может как раз тот процент про который Вы написали, покупающему брокеру, можно дать 2.5% и один получить со своего и того, спокойно выкрутить 1.5%, а это ~$10К или больше.

[Sabina]

1. А что, Вы уверены, что у него есть клиент именно на Ваш дом?

Да, наши дома -лучшие в городе. На них и в худшие времена желающих хватало. Тем более у нас лот больше чем у большинства и место отличное.
Сейчас все улетают со своистом, только выставь.

2. С чего Вы взяли, что он всяко получит свои 6%?

С нас 3% как buyer's agent и 3 с продавца того дома что мы хотим купить.

3. Попробуйте. Ну и обидится так что?

Уж больно мужик хороший. Умеет честь сочетать с успешным бизнесом. Редкость ИМХО среди реалторов. Вот только что перечитала как я писала одному президенту всех возможных реалторских обществ месяц назад, что хотим посмотреть его дом. Потом не дождавшиь его ответа, сами туда подъехали и дом оказался ну уж очень мал.
Я вежилво отписала, что модл спасибо интерес пропал. А он мне в ответ - у меня уже 7 оферов и все выше asking price... Прошло почти 2 месяца - смотрю я в MLS, а дом и ныне там и по той же цене.
Не удержалась послала ему емейл с вопрос чем были плохи те 7 предложений

Наш реалтор такой ерундой не занимается.

4. Что Вы при всей этой комбинации выигрываете? Не проще обговорить меньшие комиссионные на продажу и возврат процента при покупке?

Я так поняла при теперяшнем рынке меньще чем за 6 не работают. И еще зачем что-то обговаривать, когда мы так безо всякого обговора экономим 3%.

Сабина

PS. До меня дошли слухи что вы по моргиджу спец. Напишите мне пож-та по адресу (см. пост выше)

[B]

Меня Ваш вопрос поставил в тупик, если честно.
1. А что, Вы уверены, что у него есть клиент именно на Ваш дом?
2. С чего Вы взяли, что он всяко получит свои 6%?
3. Попробуйте. Ну и обидится так что?
4. Что Вы при всей этой комбинации выигрываете? Не проще обговорить меньшие комиссионные на продажу и возврат процента при покупке?

1.Ему не нужно иметь клиента, сейчас на 1 дом 10 покупателей.
2. 3% с продажи старого + 3% с покупки.
4. А Выиграть может как раз тот процент про который Вы написали, покупающему брокеру, можно дать 2.5% и один получить со своего и того, спокойно выкрутить 1.5%, а это ~$10К или больше.

Не, не получается:)
Sabina, если не ошибаюсь, хочет продать дом "by owner" КЛИЕНТУ АГЕНТА. Это значит, что агенту платить, за прадажу, она не будет. Т.е. весь это deal он отработает бесплатно да еще и за обе стороны, в счет последующей транзакции, за которую (по подсчетам опять же Сабины) заплатит продающая сторона. Но это, в самом лучшем случае, 3%. А то и все 2.5% (как Вы верно написали в предыдущем посте)

[B]

Вот именно "при таком маркете".....если посмотреть на MLS, то становится очевидным, что предложение отработать не за 3%, а за 2.5 ( и даже 2%) становятся частью этого маркета
Сабина, а кто заплатит агенту за продажу Вашего дома?
"С нас 3% как buyer's agent и 3 с продавца того дома что мы хотим купить."
Т.е. Вы собираетесь заплатить эти 3% из своего кармана?

[Sullen]

Меня Ваш вопрос поставил в тупик, если честно.
1. А что, Вы уверены, что у него есть клиент именно на Ваш дом?
2. С чего Вы взяли, что он всяко получит свои 6%?
3. Попробуйте. Ну и обидится так что?
4. Что Вы при всей этой комбинации выигрываете? Не проще обговорить меньшие комиссионные на продажу и возврат процента при покупке?

1.Ему не нужно иметь клиента, сейчас на 1 дом 10 покупателей.
2. 3% с продажи старого + 3% с покупки.
4. А Выиграть может как раз тот процент про который Вы написали, покупающему брокеру, можно дать 2.5% и один получить со своего и того, спокойно выкрутить 1.5%, а это ~$10К или больше.

Не, не получается:)
Sabina, если не ошибаюсь, хочет продать дом "by owner" КЛИЕНТУ АГЕНТА. Это значит, что агенту платить, за прадажу, она не будет. Т.е. весь это deal он отработает бесплатно да еще и за обе стороны, в счет последующей транзакции, за которую (по подсчетам опять же Сабины) заплатит продающая сторона. Но это, в самом лучшем случае, 3%. А то и все 2.5% (как Вы верно написали в предыдущем посте)

Да я немного не разобрался. Но на %3 процента прогнуть, будет трудновато, хотя попробовать можно.

[Sabina]

Sabina, если не ошибаюсь, хочет продать дом "by owner" КЛИЕНТУ АГЕНТА. Это значит, что агенту платить, за прадажу, она не будет. Т.е. весь это deal он отработает бесплатно да еще и за обе стороны, в счет последующей транзакции, за которую (по подсчетам опять же Сабины) заплатит продающая сторона. Но это, в самом лучшем случае, 3%. А то и все 2.5% (как Вы верно написали в предыдущем посте)

Не так. Поскольку я продаю дом сама - seller's agent при первой транзакции отсутствует, стало быть я плачу только 3 % Buyer's agent comission. А этот Byer's agent и есть мой реалтор.
При второй транзакции он уже представляет нас, то есть получает свои 3% с продавца того дома как Byer's agent.

Мы платим всего 3 % vs. 6% при таком раскладе.

Сабина

[B]

Кажется понятао теперь: Вы хотите запалить 3% при продаже? Ну что-же, это вполне даже приемлимо, как мне кажется. При условии, что у него есть покупатель.

[Sabina]

"С нас 3% как buyer's agent и 3 с продавца того дома что мы хотим купить."
Т.е. Вы собираетесь заплатить эти 3% из своего кармана?

Что-то мы в трех соснах заблудились

Платит всегда продавец с продажной цены дома. Обычно 6% ( 3 агенту покупателя, 3 - агенту продавца).

Если я продаю FSBO, я только плачу 3% агенту продавца (моему реалтору), так?
Переходим на следующую транзакцию. Тут он выступает как агент покупателя (нас) и получает свли 3% с продавца того дома, который мы хотим купить.

То есть мы платим 3% вместо 6%, а он все свои 6 за обе транзакции тоже получает.

Сабина

[B]

Да разобрались уже Просто не все самостоятельно продающие платят комиссионные. Потому и недопонимание ( смоей стороны).

[Sabina]

Просто не все самостоятельно продающие платят комиссионные.

А может при теперяшнем рынке и так можно ? Надо этот вопрос изучить

Сабинв

[шпиён]

мы в прошлом году продали свой дом FSBO.
...
Мы продаем дом опять FSBO, но сразу его клиенту (дом у нас очень хороший и на него сразу построиться очередь). И параллельно он также будет нас представлять при покупке нового дома.

Прошу прощения - Вы продаете дом, которым владели только год? А как же налогооблажение, при котором с роста цены (из которого вовсе НЕ вычитаются комиссионные риэлторам) не платятся налоги, только если домом владели минимум два года?

[kuznechik]

Да, владеть домом два года, а не год намного выгоднее.

[Sabina]

Прошу прощения - Вы продаете дом, которым владели только год? А как же налогооблажение, при котором с роста цены (из которого вовсе НЕ вычитаются комиссионные риэлторам) не платятся налоги, только если домом владели минимум два года?

В июле будет два года.
Я не говорила, что комиссионные вычитаются с РОСТА цены. Я говорила, что их платит seller и они вычитаются из цены проданного дома.
В данном случае seller - это мы. А с чего как вы думаете мы будем их платить?

Сабина

[Komissar]

методы улучшения шансов получить дом:
-- предложить 750К, на худой конец 720К.
-- Минимизировать континдженси.
-- Работать напрямую с листинг-агентом
-- дать оффер "на 10 тыс больше, чем макс оффер" - при мин. континдженси почти гарантированно получите дом, но скорее всего, переплатите изрядно.

А вообще я не понимаю, почему реалторы устраивают эту игру "кто даст больше", почему бы сразу не повесить желаемый листинг прайс и ждать офферов.

В Австралии, кстати, система покупки домов (ресейл, не от билдера) другая. Там открытый аукцион. Народ собирается в означенный день, аукционер выкрикивает: "650 раз, 650 два..." В чем-то честнее американской игры в закрытые офферы и "таинство покупки дома".