ценовая тактика в наше (ох и тяжкое) время

[Sabina]

Прошу прощения - Вы продаете дом, которым владели только год? А как же налогооблажение, при котором с роста цены (из которого вовсе НЕ вычитаются комиссионные риэлторам) не платятся налоги, только если домом владели минимум два года?

On the second thought, you are right. There is no reason to '"пороть горячку". Besides July is when we signed the contract, transaction was finalized much later.

It's just I remember when we missed the chance in 2000 to sell our old house for 340 and buy the current one for the same price.
So we did the same in 2002. Two years later we sold our old house for 315 and bought the new one for 378

Sabina

[Sabina]

Прошу прощения - Вы продаете дом, которым владели только год?

I just found that there is an exception to this rule. If we have to commute to work over 50 miles and if we move to avoid commute, then we can avoid paying capital gain. Or if health condition was a reason for moving...So it is something to think about...

IRS publication http://www.irs.gov/newsroom/article/0,,id=105042,00.html

The tax law provides an exception to the two-year rules for use, ownership and claimed exclusion when the primary reason for the sale is health, change in place of employment, or, to the extent provided in IRS regulations, “unforeseen circumstances.”

Taxpayers may establish by the facts and circumstances of their situations that their home sales were for one of these reasons. To make things easier, the IRS has identified various “safe harbors” that will automatically establish that the sale is for one of these reasons.

The temporary regulations provide that a home sale will be considered related to a change in employment if a qualified person’s new place of work is at least 50 miles farther from the old home than the old workplace was from that home. This is the same distance rule that applies for the moving expense deduction. The employment change must occur during the taxpayer’s ownership and use of the home as a residence. A qualified person is the taxpayer, the taxpayer’s spouse, a co-owner of the home, or a member of the taxpayer’s household.

A sale will be considered because of health if the primary reason is related to a disease, illness, or injury of a qualified person. If a physician recommends a change in residence for health reasons, that will suffice. In addition to the persons listed above, a qualified person for health reasons includes certain close relatives, so that sales related to caring for sick family members will qualify.

A sale will be considered as occurring primarily because of “unforeseen circumstances” if any of these events occur during the taxpayer’s period of use and ownership of the residence:

death,
divorce or legal separation,
becoming eligible for unemployment compensation,
a change in employment that leaves the taxpayer unable to pay the mortgage or reasonable basic living expenses,
multiple births resulting from the same pregnancy,
damage to the residence resulting from a natural or man-made disaster, or an act of war or terrorism, and
condemnation, seizure or other involuntary conversion of the property.
Any of the first five situations listed must involve the taxpayer, spouse, co-owner, or a member of the taxpayer’s household to qualify. The regulations also give the IRS Commissioner the discretion to determine other circumstances as unforeseen.

For qualifying sellers, the maximum exclusion amount of $250,000 ($500,000 for a married couple filing jointly) is limited to the percentage of the two years that the person fulfilled the requirements. Thus, a qualifying seller who owns and occupies a home for one year (half of two years) – and who has not excluded gain on another home in that time – may exclude half the regular maximum amount, or up to $125,000 of gain ($250,000 for most joint returns). The proportion may be figured in days or months.

A taxpayer who now qualifies for a reduced maximum exclusion and has already reported a gain from the sale of a residence on a prior year’s tax return may use Form 1040X to file an amended return claiming the exclusion. Taxpayers may generally amend returns until three years from the original due date. The law did not require taxpayers to meet one of the exceptions before using the reduced maximum exclusion for homes owned on August 5, 1997, and sold within two years after that date. Thus, nearly all taxpayers qualifying under these regulations should be able to use them by amending a recent year’s return.

Sabina

[шпиён]

Прошу прощения - Вы продаете дом, которым владели только год? А как же налогооблажение, при котором с роста цены (из которого вовсе НЕ вычитаются комиссионные риэлторам) не платятся налоги, только если домом владели минимум два года?

В июле будет два года.
Я не говорила, что комиссионные вычитаются с РОСТА цены. Я говорила, что их платит seller и они вычитаются из цены проданного дома.
В данном случае seller - это мы. А с чего как вы думаете мы будем их платить?

Сабина

Поясню примером, что я имел в виду. Скажем, Вы купили дом год назад за 500 тыс. Теперь (за год) он вырос до, скажем 550. Продавая его, вы
1) получили прибыль 50К, и с них заплатите налоги (скажем, 25К - не знаю Ваших обстоятельсв)
2) заплатили риэлторам 6% с новой цены, т.е. 33К.
Теперь Вам надо покупать другой дом - скажем, за те же 550К. Вы заплатите и за это так или иначе - в виде closing costs, параллельнеой выплатой за оба дома (если продажа после покупки) или краткосрочной рентой (если покупка нового после продажи старого). Ну, скажем, 5К.
Ну и где тот фантастический рост на 10% в год? Видно только, что Вы потеряли 25+33+5-50=13 тыс., и живете в доме за те же 550К. Если бы хотя бы не налоги - хоть не так обидно (хотя и рост в 10% ЗА ОДИН ГОД, честно говоря, не очень типичен).

[Sabina]

Поясню примером, что я имел в виду.

Now I see what you meant. Sorry i got you wrong at first.

I will avoid paying closing costs for sure. I can also try " health reason" to get an exclusion from gain tax. For example my physician as well as kids' pediatrician recommended us to move from Tracy several times (I have asthma, kids -allegies, area is considered bad for allergics). I just have them write it on paper. If this doesn't work, we can consider taking second mortgage. Then we will be paying 2 mortgages for couple months and sell the other house in fall when 2 yrs period from purchase date pass.
After all we can just wait. There will be the other house. The only thing it's no good to sell in November-December

sabina

[шпиён]

I will avoid paying closing costs for sure.

Интересно, как? Я знаю 2 варианта, когда люди думают, что "avoid paying closing costs":
1) Включить их в principal. Т.е. в момент покупки платит банк, но Вы остаетесь ему должны. То же самое, что, платя в машазине за помидоры кредиткой а не кешем, думать, что "avoid paying for the groceries".
2) Согласиться на больший процент. Опять платит банк, а Вы опять платите больше в месяц. Поскольку в банке не дураки сидят (иначе он бы уже разорился), они не будут (как в сл. 1) рассчитывать, что Вы будете платить им 30 лет, а рассчитают на срок покороче (какой там в среднем срок между продажами/перефинансированиями домов? лет 5 только для продаж, насколько помнится) - т.е. Ваш месячный платеж будет еще больше, чем в сл. 1.

У Вас есть 3-й вариант?

[Sabina]

I will avoid paying closing costs for sure.

Интересно, как?

O-o-ps. I meant to say "gains tax".

Sabina

[Sabina]

Отчитываюсь по проведенной в выходные работе по поиску дома.

Все хорошее - слишком дорого.
Все в нашей price range - старое или с каким-нибудь недостатком:

Вот три дома, на которые глаз упал (из всех):

http://www.realtor.com/Prop/1036460042
сам по себе дом неплох, много места, куча комнат, лот в целый акр. Правда староват, хоть и отделан внутри богато. Район неплохой - широкие улицы, близко в пересечению - 580-680.
Но самое ужасное - он стоит на крутом отвесном лоте. То есть бэкъярда как такового нет - огромный деревянный дек, а под ним крутой обрыв. Короче с детьми от такого дома надо подальше держаться.

Вот второй кандидат - http://www.realtor.com/Prop/1036377820
Тут оказалось что хозяин (инженер якобы) сделал широкие дверные проемы и всю остальную реставрацию дома безо всякого пермита. Мы поднялись наверх в спальню, а там пол в углу комнаты имеет конкретный уклон. Такое ощущение, что он вырезал проем с несущей стене

Ну и тот, который больше всех запал - 118 Cameo Drive на http://www.davebauer.com/cf/listings.cfm
тоже был со странностью. В подполе была вода. А дом этот построен на основе старого, то есть нет никакого цементного слаба - все на земле стоит.

Короче несолоно похлебавши решили обождать с покупкой дома до лучших времен Одна мысль покоя не дает - теперь ничего приличного дешевле миллиона там не купишь.

Сабина

[SEL]

мы в прошлом году продали свой дом FSBO.
...
Мы продаем дом опять FSBO, но сразу его клиенту (дом у нас очень хороший и на него сразу построиться очередь). И параллельно он также будет нас представлять при покупке нового дома.

Прошу прощения - Вы продаете дом, которым владели только год? А как же налогооблажение, при котором с роста цены (из которого вовсе НЕ вычитаются комиссионные риэлторам) не платятся налоги, только если домом владели минимум два года?

если владели меньше 2-х лет и перезжаете то не облагается часть прибыли -прорайтед. То есть 500 тысяч для 2-х лет , 500.24 и умноженное на количество месяцев ,если меньше 2-х лет. Были ли ограничения по расстоянию -я не помню. Но если у Сабины прибыль меньше 450 тысяч ( на конец мая ,я думаю будет),то она не должна платить налог . Вроде так. Там еще было требование по смене работы ( пишу по памяти,но могу ошибаться), так Сабина же нашл вроде новую работу.

[Sabina]

если владели меньше 2-х лет и перезжаете то не облагается часть прибыли -прорайтед. То есть 500 тысяч для 2-х лет , 500.24 и умноженное на количество месяцев ,если меньше 2-х лет. Были ли ограничения по расстоянию -я не помню. Но если у Сабины прибыль меньше 450 тысяч ( на конец мая ,я думаю будет),то она не должна платить налог . Вроде так. Там еще было требование по смене работы ( пишу по памяти,но могу ошибаться), так Сабина же нашл вроде новую работу.

все вот в этой публикации
http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf

SEL вы описываете как расчитывать maximum exclusion, если человек попадает под одну из статей этого exclusion. Их всего три:

- поменял работу после приобретения дома в котором живешь в настоящее время ПРИЧЕМ РАССТОЯНИЕ от текущего дома до места работы на 50 миль короче, чем от нового дома до места работы
- по состоянию здоровья. мне доктор отказал в такой рекомендации, говорит что в случае проверки IRS надо подтверждать кучей medical records о том, что человеку было очень фигово, обращался часто к врачу и проч.
- unforseen circumstances - потерял работу, развод и проч.

Maximum exclusion - это сумма до которой вы можете списать прибыль от продажи дома с налогов. Она и есть 250000 (для single) or 500000 (для married) prorated за число месяцев что вы там жили, деленное на 24 месяца.

Там что мы не попадаем ни под одну из перечисленных выше статей. Но ждать нам осталось недолго. 2 года должны пройти не с момента приобретения нами нашего дома, а с момента продажи старого, а это произошло с сентябре 2002. Стало быть к концу лета можно уже начинать искать и в условиях продажи дома поставить что хотим закрыть escrow не раньше 1 октября.
Один из домов, про ктороый я рассказывала продается на тех же условиях. Хозяева уже ищут покупателей, а закрыть escrow хотят не раньше 15 июля.

Сабина

[Komissar]

нескромный вопрос удален

[dima_ca]

нескромный вопрос удален

а жаль!

А то Сабина могла бы опубликовать фотографию своего дома и оргнанизовать конкурс "угадай-ка" (sorry, couldn't resist)

[Komissar]

и я бы победил