Why Housing Is About to Go "Pop!"

ax3816 · Post by **ax3816** » 02 May 2004 01:21

В "Моём доме" идут дискуссии по поводу цен на дома, инфляцию и т.д. Вот, прочитал интересную статью на MSNBC News от 12 апреля сего года и решил подлить масла в огонь :mrgreen:

.

Why Housing Is About to Go "Pop!"

Без комментариев, просто FYI. Подобных статей полно - кто был прав, кто не прав узнаем через несколько лет.

ax3816 · Post by **ax3816** » 02 May 2004 03:52

Обсуждение темы realestate market-a с коллегами и друзьями, а так-же два поста Сабины

http://forum.privet.com/viewtopic.php?p=1017931#1017931

Уже сеичас пара знакомыкх в таком состoянии когда виныждены продавать дома

http://forum.privet.com/viewtopic.php?p=1018265#1018265

I know families where both lost jobs and now only one of them working at much lower rate. But they are holding onto 2 houses, spending the rest of savings, hoping for better future and perfect job for both that will be available already tomorrow.

натолкнули на следующую мысль (я явно не первый, кому она пришла).. В районах, где люди получают хорошую зарплату и где высокая стоимость жилья (North & South California, Boston area, DC) некоторые имеют 2-й или 3-й дом/кондо как investment которые они сдают в рент. Уже давно появились "мысли" что в некоторых районах недвижимость сильно переоценена и уже сейчас рентовать в апартмент комплексе выгоднее, чем чей-то дом (сужу по своей area).

Если по ряду причин (инфляция, ещё одна волна массовой потери работ, повышение interest rate и так далее) всё-таки произойёт то, о чём пишут "эксперты" и цены на дома стабилизируются или даже немного пойдут вниз, не получится ли лавинный эффект, когда люди станут продавать (investment) дома в срочном порядке, пытаясь получить максимальную прибыль и резко потянут цены на недвижимость вниз?

шпиён · Post by **шпиён** » 02 May 2004 04:29

Будем надеяться.

(что это не зайдет СЛИШКОМ далеко)

ax3816 · Post by **ax3816** » 02 May 2004 04:58

шпиён wrote:Будем надеяться.

(что это не зайдет СЛИШКОМ далеко)

Пару лет назад, в компании в которой я работал, одна из крупных инвестиционных компаний проводила ликбез - "курс молодого инвестора". Я немного критически отношусь к financial advisors, поскольку они не несут никакой финансовой или правовой ответственности за свои советы (умышленное введение в заблуждение - не в счёт), но мне запомнился один совет : если у вас есть акции компании, цена которых по графику в данный момент идёт вверх и вы прикинули, какова _может_ быть их максимальная цена, то продавать их надо на уровне 80% от предполагаемого максимума (при условии,что эта цена больше той, за которую вы купили). Это был просто совет as "safe investment strategy". С ним можно согласиться, а можно и нет - всё зависит от того, насколько у тебя железны нервы, есть ли у тебя инсайдер инфо, как долго ты следил за трендом данного стока, как хорошо разбираешся в индустрии и т.д. а также как быстро ты сможешь продать акции при отрицательном PR (всё равно брокеры от больших инвестиционных компаний продадут быстрее тебя) :mrgreen:

.

Многие статьи утверждают, что рынок недвижимости более инертен чем рынок ценных бумаг и цены на дома если и будут падать, то падение будет медленным. Может и так, а может люди начнут в попыхах продавать investment дома, подгоняемые realestate agents (аргументы и процесс противоположный, происходящему сейчас), боясь упустить максимальную прибыль. Самое обидное, что если начнётся обвал, то в выигрыше опять останутся realestate agents - свои % с продаж они получат в любом случае :-)

А может действительно прочитать книгу "Learn Realestate in 24 hours" и пойти продавать дома? :-)

Komissar · Post by **Komissar** » 02 May 2004 05:40

Да, проблема пузыря недвижимости непроста. С одной стороны, действительно, стоит много новых пустых домов на сдачу. С другой стороны, я вижу больше и больше реалторов, рекламирующих свои услуги на испанском. Если 5 лет назад модели новых домов у нас в Бэй Эрии в основном прочесывали белые и азиаты, сейчас я вижу намного больше хиспаников. Традиционно считалось, что у мексов нет денег на дома. Но со времен первой массовой амнистии (1986) прошло уже 18 лет, те нелегалы уже давно «выросли» на своих работах и мало кто из них сейчас вкалывает за минимальную з/п. К тому же, они все привезли сюда родственников, а те привезли своих родственников. Добавьте еще несколько других крупных амнистий после 1986. Плюс намного более расслабленные условия финансирования. Мне кажется, вырос целый слой покупателей домов, к-рых на рынке «не ждали».

Komissar · Post by **Komissar** » 02 May 2004 05:45

Я бы взглянул на эту проблему еще и с другой стороны: если у Вас конкретно сейчас завелись бы шальные деньги, ну скажем, 400К для примеру, куда бы Вы их вложили? Сток-маркет? Бонды? Драгметаллы? Держать на сейвинге под 2% в лучшем случае? Ну и ессно, всегда популярные народные варианты: «в чулке», «под матрацем» и «в банке 3-х литровой».

Далее 100% ИМХО: сток-маркет – слишком много корпоратного вранья и манипулирования рынка крупными фондами, в случае падения остаешься ни с чем. Доход по бондам (облигациям) слишком мал, да и там тоже есть изрядный риск остаться ни с чем. Рынок драгметаллов я знаю плохо, но вроде бы он тоже манипулируется вовсю, и переживал взлеты и падения еще хуже сток-маркета. К банкам, чулкам и матрацам я потерял доверие после того, как все мои немалые сбережения советского времени сгорели в инфляции, что началась в 1991. Остается недвижимость. Тут только главное не зарваться. Раньше это контролировали лендеры, а сейчас такого контроля нет, так что легко влипнуть в проперть не по карману. Я звонил паре проперти-менеджеров, когда подумывал о покупке дома на сдачу в Трейси, так они мне в один голос советовали: «Вы только уж очень большой и дорогой дом не покупайте, у нас их столько простаивает в инвентории, а сдать их ох как трудно».

Komissar · Post by **Komissar** » 02 May 2004 05:46

Я лично вполне ожидаю лопанья пузыря. Точнее, я жду-не-дождусь. Другое дело, что одна моя знакомая ждала падения цен в Бэй Эрии с 1988 г, и не дождавшись, купила в 2003 нечто в 2 раза дороже и 2 раза хуже, чем могла себе позволить в 1997-98.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 02 May 2004 05:49

ax3816 wrote:А может действительно прочитать книгу "Learn Realestate in 24 hours" и пойти продавать дома?

"Do what you like, the money will follow" (c)

Конечно, следует подходить с осторожностью к трате нескольких сот тысяч долларов. Покупать сингле фамилы хоусес в San Diego или Bay Area сейчас - не для слабонервных. К счастью, дома выросли не везде за предел разумного. Есть места, где цены на дома упали за последний год! Я даже уверен, что несмотря на это они могут падать и дальше. Не всё так просто с пузырями. Так что покупайте дома, но осторожно.

ax3816 · Post by **ax3816** » 02 May 2004 06:49

Komissar wrote:Традиционно считалось, что у мексов нет денег на дома. Но со времен первой массовой амнистии (1986) прошло уже 18 лет, те нелегалы уже давно «выросли» на своих работах и мало кто из них сейчас вкалывает за минимальную з/п. К тому же, они все привезли сюда родственников, а те привезли своих родственников. Добавьте еще несколько других крупных амнистий после 1986. Плюс намного более расслабленные условия финансирования. Мне кажется, вырос целый слой покупателей домов, к-рых на рынке «не ждали».

Иногда я слышу аргумент в пользу мнения, что цены на недвижимость будут расти из-за увеличения населения. т.е. увеличения спроса. И этот аргумент - "ведь людям то надо где-то жить".

Согласен, жить где-то надо. Но при современных экономических условиях, когда :
- народ потерял деньги на рынке ценных бумаг (в том числе и пенсионные накопления, когда first time buyers могли взять деньги из 401(k) на downpayment и не платить штраф);
- всё ещё происходят увольнения, закрытия бизнеса;
- рынок труда всё ещё не стабилен;
- зарплаты упали в среднем на 20% (в нашей area);
- уровень зарплаты и уровень годового повышения зарплаты не успевает за динамикой роста цен на недвижимость;

При таких условиях _возможно_ экономически выгодннее жить в апартмент комплексе, чем покупать дом.

Даже если сейчас к "отряду покупателей" добавились те кто вырос, закончил колледж и только-только пошёл на рабоу, а также родственники, привезённые из-за бугра - покупательная способность этих людей всё равно не позволит им купить дом по текущей средней цене. У народа просто нет столько бабок. И как отмечается в статье, ссылку на которую я привёл в начале топика - некоторые успели вытащить деньги из сток маркета или уже имели equity для покупки нового дома для себя + дом для investment.

P.S. интересно, в 2 часа ночи, умные мысли бывают? :-)

ax3816 · Post by **ax3816** » 02 May 2004 07:34

Komissar wrote:Я бы взглянул на эту проблему еще и с другой стороны: если у Вас конкретно сейчас завелись бы шальные деньги, ну скажем, 400К для примеру, куда бы Вы их вложили? Сток-маркет? Бонды? Драгметаллы? Держать на сейвинге под 2% в лучшем случае? Ну и ессно, всегда популярные народные варианты: «в чулке», «под матрацем» и «в банке 3-х литровой».

Ну вот, жил себе частливой жизнью. Ни проблем, ни забот. Теперь надо подумать как сохранить эти 400К :mrgreen:

Я даже не знаю, что бы я сделал. Но что-то мне подсказывает, что даже если их держать в банке под 2 % - они скоро превратятся в 350К.

Если чесно, то я бы вложил в недвижимость при следующих условиях:

Если бы моей целью было инвестирование, с учётом получения прибыли через 3-5 лет, то я бы не покупал сейчас. Я бы подержал бы их в банке, подождал осени и тогда решал бы, поскольку мне кажется сейчас есть опасность купить недвижимость на самом её пике. Я бы покупал уже готовый дом и жил в нём сам, либо попытался сдать в рент.

Если бы моей целью было бы long term инвестирование то я бы купил новый дом где-нибудь в хорошей комьюнити на midwest или southwest. Там всё ещё значительно дешевле чем на побережьях и цены не так скачут. Даже если в течении 20 лет цена на дом будет подниматься хотябы со скоростью инфляции, то по крайней мере инфляция не съест их.

Komissar wrote:Далее 100% ИМХО: сток-маркет – слишком много корпоратного вранья и манипулирования рынка крупными фондами, в случае падения остаешься ни с чем.

Ну, если не ошибаюсь, уже вступил в силу The Sarbanes-Oxley Act. Так что инвестировать будет чуточку безопаснее.

По поводу манипулирования рынка. А Вам не кажется, что сейчас рынком недвижимости реалторы манипулируют с такой-же силой, как сток аналисты это делали с рынком ценных бумаг?

Komissar wrote:Доход по бондам (облигациям) слишком мал, да и там тоже есть изрядный риск остаться ни с чем.

согласен

Komissar wrote:Рынок драгметаллов я знаю плохо, но вроде бы он тоже манипулируется вовсю, и переживал взлеты и падения еще хуже сток-маркета.

я в этом совсем не разбираюсь

Komissar wrote:К банкам, чулкам и матрацам я потерял доверие после того, как все мои немалые сбережения советского времени сгорели в инфляции, что началась в 1991. Остается недвижимость. Тут только главное не зарваться. Раньше это контролировали лендеры, а сейчас такого контроля нет, так что легко влипнуть в проперть не по карману.

Опять-же на интернете читал статьи, что люди разочаровавшись в рынке ценных бумаг, пытаются по-максимуму вложить в рынок недвижимости - т.е. покупают дома, по максимально допустимой для них цене. Некоторые берут "interest only или ARM", в надежде, что цены через пару лет ещё сильнее поднимутся. Интересно, а сколько таких людей "проганяют" свой бюджет на 2-3 года вперёд учитывая инфляцию, непредвиденные расходы и прочее? (цены на топливо повысились, это потянет цены на товары. Стоимость обучения в колледжах/универах уже повысилась). Смогут ли люди несколько лет жить выкладываясь по максимуму за дом?

Komissar wrote:Я звонил паре проперти-менеджеров, когда подумывал о покупке дома на сдачу в Трейси, так они мне в один голос советовали: «Вы только уж очень большой и дорогой дом не покупайте, у нас их столько простаивает в инвентории, а сдать их ох как трудно».

Две недели назад гулял по одному из соседних sub-divisions. Увидел FOR SALE знак и решил поболтать с хозяевами соседнего таунхауса поспрашивать о ценах в их районе.

- Hi, how are you doing? Blah-blah-blah... Вы случайно не знаете, склько ваши соседи хотят за свой таунхаус?
- на прошлой неделе подобный дом был продан за $570,000
- ok, спасибо
- а ты ищешь что-нибудь купить или взять в рент
- купить
- а ты не хочешь взять в рент наш таунхаус? Мы через 3 недели съезжаем и сдаём в рент
- нет, спасибо, я ищу что-либо купить
- ну посмотри, это-же хороший дом. Рядом озеро.
- ну ладно, посмотрим..Сколько вы хотите за него?
- $2,600 в месяц
- ой, спасибо, я пошёл...

Я не знаю, на что они надеятся, но я сильно сомневаюсь, что кто-то захочет за них платить их мортгич :-)

ax3816 · Post by **ax3816** » 02 May 2004 07:42

Komissar wrote:Я лично вполне ожидаю лопанья пузыря. Точнее, я жду-не-дождусь. Другое дело, что одна моя знакомая ждала падения цен в Бэй Эрии с 1988 г, и не дождавшись, купила в 2003 нечто в 2 раза дороже и 2 раза хуже, чем могла себе позволить в 1997-98.

Задним числом, я могу сказать, повторив "экспертов", что в то время повышение цен на недвижимость было обусловлено началом экономического подъема (по крайней мере с 1995 года), подпитаное разными sign-on бонусами, stock options, а после "dot com" crash, в наше время - спекулятивным рынком.

Если произойдёт сильная инфляция, то может оказаться, что твоя закомая отхватила хороший дил. А если нет... Впрочем, об этом мы узнаем через пару лет :-)

Эх, знал бы прикуп... :-)

ax3816 · Post by **ax3816** » 02 May 2004 07:47

kilbupser wrote:Конечно, следует подходить с осторожностью к трате нескольких сот тысяч долларов. Покупать сингле фамилы хоусес в San Diego или Bay Area сейчас - не для слабонервных. К счастью, дома выросли не везде за предел разумного. Есть места, где цены на дома упали за последний год!

У людей просто появилась возможность купить лучшие дома. Или им пришлось уехать "из тех мест" найдя работу в другом месте.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 03 May 2004 19:09

ax3816 wrote:Самое обидное, что если начнётся обвал, то в выигрыше опять останутся realestate agents - свои % с продаж они получат в любом случае

Да, кстати, повышение цен на руку агентам, вернее не повышение, а их вздутие. Они-то ничем не рискуют, рискуют покупатели и продавцы, а видимость взлета цены и ажиотажный спрос симитировать - это им раз плюнуть. Покупай, налетай, завтра будет в три раза дороже.

В каком-то из соседних топиков Комиссар спрашивал в чем смысл закрытого аукциона при биддинге на дом. Приводился пример Австралии, где аукцион открытый (дома, в Украине, кстати тоже открытый аукцион). Я думаю, что здесь действует принцип максимума максимумов, который направлен на повышениые локального максимума, соответственно глобальный максимум тоже должен повысится, потому как он составляет максимум локальных.

В открытом аукционе ваша ставка зависит от ставки соседа - зачем вам подниматся выше, если кто-то дал ниже. Вам нужно перебить соседа, но не на ту цену, которую вы считаете максимальной для себя при покупке данного дома, а только на ту, которая больше данной соседом. В закрытом же аукционе вы других ставок на знаете, что заставляет вас выложить максимум вашей цены. Послушайте что вам говорят агенты: "Give your best and final offer, so if you not get the house you won't be dissapointed". Dаже Суллен Сабине такое советовал, если не ошибаюсь. Агенты вам фактически предлагают выложит максимум вашей цены. Таким образом достигается максимум возможных максимумов. Недвижимость дорожает!

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 03 May 2004 19:22

Sorry, ne v temu.

A. Fig Lee · Post by **A. Fig Lee** » 03 May 2004 19:34

Полетит ли харддрайв, или не полетит - вопрос не стоит.
Вопрос стоит - когда? и надо к етому подготовится.
Все вкладывают в недвижимость и думают как Комиссар. Очень похоже на сток-маркет 1999.

Komissar · Post by **Komissar** » 03 May 2004 19:53

Я уже пару недель назад писАл (лень искать ссылку сейчас), что в отношении недвижимости уж очень многое идет как полное дежа вю по сравнению со стоками в 1999.

Поэтому и смотрю сейчас в местах, где бум не разбубухался так сурово, как в Бэй Эрии и других метрополиях. Мне недвижимость нужна не для спекуляции, а чтоб лишние шиши запарковать хучь где-то, чтоб хоть небольшой кеш-флоу приносили, и не гнили в инфляции под 2% годовых.

Из того, что я сейчас вижу на рынке недвижимости, я склоняюсь к тому, чтобы дать своим шишам погнить еще немного, до поздней осени, наверное.

шпиён · Post by **шпиён** » 03 May 2004 21:05

Komissar wrote:Я уже пару недель назад писАл (лень искать ссылку сейчас), что в отношении недвижимости уж очень многое идет как полное дежа вю по сравнению со стоками в 1999.

Поэтому и смотрю сейчас в местах, где бум не разбубухался так сурово, как в Бэй Эрии и других метрополиях.

Так что насчет Юты - не смотрели?

Komissar wrote: Мне недвижимость нужна не для спекуляции, а чтоб лишние шиши запарковать хучь где-то, чтоб хоть небольшой кеш-флоу приносили, и не гнили в инфляции под 2% годовых.

Так Вы же процент банку платите? При чем тут лишние "шиши" тогда? Или Вы считаете, что это они у банка "лишние"?

Komissar wrote:Из того, что я сейчас вижу на рынке недвижимости, я склоняюсь к тому, чтобы дать своим шишам погнить еще немного, до поздней осени, наверное.

Своим, или банка?

Komissar · Post by **Komissar** » 03 May 2004 21:21

Я не плачу проценты банку. Он мне платит (2% в ИНГ директ). Мало, гад, платит, оттого и мучаюсь :mrgreen:

Александер · Post by **Александер** » 03 May 2004 21:56

А с чего ценам падать? Может кто объяснить?
Возьменм некий зип код и его население. Все цифры условные.
Эти люди скупают все дома в эрии и готовы кпить больше.. Будем исходить из того, что те, кто купили не идиоты и правильно рассчитали свои силы выплачивать % в течении как минимум 5 лет.
Предположим, что % возрастут и спрос на дома сократиться. Спрос упадет. Но упадут ли цены? Домовладельцы, купив дом за 500 не дудут выставлять его за 480 а будут придерживать его до лучших времен. Т.е. предложение не вырастет за счет домов, купленных недавно.
На рынке будут только те дома, которые надо срочно продать во что бы это не стало. Много вы таких домовладельцев знаете?

шпиён · Post by **шпиён** » 03 May 2004 22:08

Komissar wrote:Я не плачу проценты банку. Он мне платит (2% в ИНГ директ). Мало, гад, платит, оттого и мучаюсь

Вы же писали, что у Вас ARM? Значит таки платите. И, что-то мне подсказывает, больше чем 2% (а уж через год-то - тем более).
Т.е. по сути Вам платит один банк меньше, а Вы платите другому банку больше. В чем пойнт?
Кстати, на I-bonds рейты поскочили аж до 3.39%. При этом фиксированная часть упала опять - до 1%. Остальное, напоминаю - инфляция.

mikhail99 · Post by **mikhail99** » 03 May 2004 23:02

Думаю, что нужно различать то, что творится на побережьях и в глубинке. У нас, на Среднем Западе, цены растут очень медленно и ажиотажного спроса на жилье дороже 200000 просто нет. Дома стоимостью до 200000 продаются в среднем за 2-3 месяца, дороже 200000 - за 6 месяцев, в среднем. Ни о какой "попе" речь не идет.

kron · Post by **kron** » 03 May 2004 23:04

Александер wrote:А с чего ценам падать? Может кто объяснить?
Возьменм некий зип код и его население. Все цифры условные.
Эти люди скупают все дома в эрии и готовы кпить больше.. Будем исходить из того, что те, кто купили не идиоты и правильно рассчитали свои силы выплачивать % в течении как минимум 5 лет.
Предположим, что % возрастут и спрос на дома сократиться. Спрос упадет. Но упадут ли цены? Домовладельцы, купив дом за 500 не дудут выставлять его за 480 а будут придерживать его до лучших времен. Т.е. предложение не вырастет за счет домов, купленных недавно.
На рынке будут только те дома, которые надо срочно продать во что бы это не стало. Много вы таких домовладельцев знаете?

Ну для начала надо предположить что сейчас предложение домов меньше чем среднестатистическое потому что цены растут. То есть если кто то надумал продать дом (не для того что бы купить больший) тот просто не торопится его продавать. Как только цены начнут падать, они тут же начнут продавать.
То есть как вы пишете продаваться будут дома купленные давно, но предложение будет намного больше чем сейчас.
Что же касается тех у кого дом станет стоить меньше чем они купили, то первое время они будут надеяться что уж через год оно поправиться. Потом они увидят что цены продолжают падать и могут решить что лучше потерят Х тысяч долларов чем 5Х тысяч. К тому же пресса будет кричать на всех углах, что цены будут падать очень долго и будут советовать спасаться кто может. Точно так же как она сейчас кричит что надо покупать скорей иначе завтра ты уже не сможешь себе етого позволить.

шпиён · Post by **шпиён** » 04 May 2004 00:40

mikhail99 wrote:Думаю, что нужно различать то, что творится на побережьях и в глубинке. У нас, на Среднем Западе, цены растут очень медленно и ажиотажного спроса на жилье дороже 200000 просто нет. Дома стоимостью до 200000 продаются в среднем за 2-3 месяца, дороже 200000 - за 6 месяцев, в среднем. Ни о какой "попе" речь не идет.

А можно конкретизировать, где этот "Средний Запад"? А то на какой-нибудь Денвер, Колорадо эрию посмотришь, а там 48.3% рост за 5 лет (при инфляции ~10%). Или Duluth-Superior, MN-WI - 55.93%. Это, конечно, не Бостон, не Калифорния и не DC - но тоже не разумно.

OtecFedor · Post by **OtecFedor** » 04 May 2004 02:44

А мне вот слушая разговоры про квартирный вопрос пришла такая вот басня.
В некотором государстве стало не хватать хлеба потому что правители (и влиятельные граждане на местах) решили что некуртуазно выращивать больше 5 колосков на кв.м. И буханка хлеба стала стоить около 1000 золотых, а кое где и за 3000 зашкалило. Ну булочники, понятно, вначале осеребрились, потом и озолотились, потом покрылись алмазной изморозью. Рядовые же граждане натурально стали есть лебеду. Но теплила их одна мысль, что скоро та, другая половина сограждан подохнет таки с голоду, буханка хлеба упадет до 500 золотых и поганые булочники опять будут ходить в серебре.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 04 May 2004 02:51

Александер wrote:Т.е. предложение не вырастет за счет домов, купленных недавно. На рынке будут только те дома, которые надо срочно продать во что бы это не стало. Много вы таких домовладельцев знаете?

Вчера-позавчера посмотрели 4 дома. Курятники, как любит выражаться здесь народ. Во всех домах !внимание! никто не живет и не похоже что жил в недавнем времени, ну может в одном из них и жил кто, но тоже явно не сейчас. Во всех домах производится ремонт, который ремонтом назвать нельзя по причине халтурности очевидного, происходящего в этих домах. Один из них был куплен !опять внимание! в феврале 2004 года (спасибо домании дот ком) за 255К. Этот дом пофиксали меньше чем за два месяца и продают сейчас за 419К. Когда были куплены остальные еще предстоит узнать.

В том-то и дело, что эти дома их владельцам не нужны, они в них жить не будут и не собираются, они были куплены с целью перепродажи, придерживать их смысла нет - за них моргадж платить надо. И таких много, не считая тех, что стоят сейчас для рента на каждом углу.

В результате у нас выработался новый критерий отсеивания неблагополучных домиков - в доме должен кто-то жить, чтобы хотя бы минимально поддерживать его в нормальном сотоянии, если не живет, вычеркиваем. Хотя бывает что за домом плохо смотрят, но вот покупать пофиксанное для продажи явно смысла нет.

Привет

Why Housing Is About to Go "Pop!"

Why Housing Is About to Go "Pop!"

Re: Why Housing Is About to Go "Pop!"