Why Housing Is About to Go "Pop!"

[Geva]

Виктор, а что Вас так развеселило? Налоги, между прочим, платят все. Так же как и за офис и прочее платит любой сервис. И регулярно учиться (если не на курсах, то самостоятельно) приходится специалистам в любой области. Что касается не продаст за год... Вас не поймешь, то расхватывают, то не продаст. Я думаю, что буду очень щедра, если скажу, что тратит она на этот дом один рабочий день в неделю, так что и за три года это будет нормальная зарплата. И я думаю, что один дом продают только очень так себе агенты, а вовсе не лучшие или даже средние. Я ошибаюсь?

учитывая объём работы, которую клиент не видит

О чем Вас и спрашивают Расскажите, чего мы не видим? Мне, честное слово, гораздо приятнее будет работать с агентом, если я понимаю, что он для меня делает.

[ax3816]

Виктор, где ты берёшь эти ужасные истории? Такое ощущение, что вокруг одни лузеры и идиоты.

Один "матёрый волк" с 30 летним стажем не имел 25 штук денег (это тот, которому пришлось дом продавать... и вообще, неужели за 30 лет у него не было денег чуть-чуть больше платить за иншуранс, чтобы снизить deductible?), втотой, зная что за поставленую галочку мог загреметь в тюрьму и таки загремел по глупости или из-за жадности, третий, связавшись непонятно с кем, не получив от них никаких гарантий "sold a huge quantity of stock at an inopportune time", позволил 8 месяцев себя динамить и таки просадил кучу денег на адвоката...

К стати, не знаю как у вас в Кали, но у нас на East Coast, когда показываешь своё финансовое положение to loan officer для получение mortgage - совсем не надо продавать стоки или mutual funds, или God forbid 401(К), чтобы иметь кэш - ты просто показываешь, что они у тебя есть и они уже анализируют их distribution и прогнозируют value на момент settlement. Ведь даже если у тебя есть просто кэш в банке, ты за 5 минут до settlement можешь пойти и купить миллион алых роз. Так что "чисто кэш" не такая уж и постоянная величина.

Я понимаю, что третьему супчику очень понравился тот апартмент, который он так хотел. Но он бы не умер, если бы не стал pursue that opportunity. К стати, от таки и не умер, раз

--------------begin horror story---------------
Even now, a year later, I am still hurt and disappointed.
--------------end horror story---------------

[Виктор]

Один "матёрый волк" с 30 летним стажем не имел 25 штук денег (это тот, которому пришлось дом продавать... и вообще, неужели за 30 лет у него не было денег чуть-чуть больше платить за иншуранс, чтобы снизить deductible?),

Уфф...ОК, ещё раз попробую медленно и внятно. Судили его на много-много-много денежков. EOI у него, помимо того, что имел 25 штук дедактыблин, так и ещё не резиновый. К тому же вину меж теми двумя орлами поделили не поровну, а бОльшая часть легла на того, кто обязан был предоставить на подпись Receipt of increased deposit и не предоставил. Тот, который обязан был затребовать и не затребовал тоже виноват, но не настолько. У этого negligence а у того сознательное или случайное, но сокрытие фактов. Нарушение куда более серьёзное. Поэтому один потерял 5 штук дедактибла и остальные потери покрыл его EOI, второй же, самый виноватый потерял 25К дедактыбла ПЛЮС всё, что сумел выдоить со своего EOI и ПЛЮС что-то ещё, чтобы покрыть которое ему пришлось продавать свой дом. BTW это не мои истории, а истории адвоката, который читал мне курс по RE Law. Так шо, за что купыв - за то продаю.

зная что за поставленую галочку мог загреметь в тюрьму и таки загремел по глупости или из-за жадности

Чистой воды нарушение fudiciary duty по отношению к своему клиенту и глупость по отношению к себе. Я разве говорю что это хорошо? Я просто рассказываю, что вот оно как бывает в жизни. И хорошо, когда есть кого сделать крайним, а вот что бы они делали, если бы не было материально ответственного агента?

третий, связавшись непонятно с кем, не получив от них никаких гарантий "sold a huge quantity of stock at an inopportune time", позволил 8 месяцев себя динамить и таки просадил кучу денег на адвоката...

Это вопрос не ко мне. Это я на E-pinions.com вычитал.

К стати, не знаю как у вас в Кали, но у нас на East Coast, когда показываешь своё финансовое положение to loan officer для получение mortgage - совсем не надо продавать стоки или mutual funds, или God forbid 401(К), чтобы иметь кэш - ты просто показываешь, что они у тебя есть и они уже анализируют их distribution и прогнозируют value на момент settlement. Ведь даже если у тебя есть просто кэш в банке, ты за 5 минут до settlement можешь пойти и купить миллион алых роз. Так что "чисто кэш" не такая уж и постоянная величина

И у нас не надо ничего такого. Я разве где-то такое говорил?

[Виктор]

Так же как и за офис и прочее платит любой сервис

Exactly!! Только почему-то все считают риелторские деньги, а не деньги "любого сервиса". Я вот достоверно знаю, что магазин CompUSA на кабелях для компьютера делает около 200% прибыли. Почему никому в голову не приходит с ними поторговаться?

... Вас не поймешь, то расхватывают, то не продаст.

Ну а что ж тут непонятного. Если взять сегодня купить курятник за 500К, а завтра выставить его на рынок за 2.5М, то его можно не продать в течении ближайших десяти лет. У меня был такой случай на заре карьеры, когда я схватил листинг, и по желанию клиента поставил его явно overpriced дом на рынок. Молод был, горяч. И простоял он у меня месяцев 8. Потом нашёлся покупатель, но тот дом, в который собирался переехать мой продавец уже был продан. Deal is off. А если сегодня взять дом, который стоит под 3М и поставить asking price 2.5M, то его разорвут на части и в результате он уйдёт в районе 2.8 и быстро. Внимание привлечь надо.

Расскажите, чего мы не видим? Мне, честное слово, гораздо приятнее будет работать с агентом, если я понимаю, что он для меня делает.

Извините, но не буду. Это, так сказать, профессиональная тайна. Секреты мастерства Тем более, что в двух словах это описать невозможно, а нужны знания, связи, годы опыта. Нахрапом не взять.

[Виктор]

неужели за 30 лет у него не было денег чуть-чуть больше платить за иншуранс, чтобы снизить deductible?

Деньги наверняка были. Но ты не представляешь какое к-во самоуверенных болванов, особенно "старой закалки" считают, что они знают всё и вся и полагают EOI пустой тратой денег. Ты удивишься, узнав какое количество RE Оффисов работают вообще без страховки....до первого screw up. Потом они идут на паперть.

[dima_ca]

Расскажите, чего мы не видим? Мне, честное слово, гораздо приятнее будет работать с агентом, если я понимаю, что он для меня делает.

Извините, но не буду. Это, так сказать, профессиональная тайна. Секреты мастерства Тем более, что в двух словах это описать невозможно, а нужны знания, связи, годы опыта. Нахрапом не взять.

Неубедительно, дружище. Лично я в очередной раз убедился, что взлёт доходов агентов по продаже недвижимости ничем не оправдан и поддерживается банальным price fixing как цены на гвоздики на каком нибудь базаре в совке

Но поздравляю Вас с тем, что Вы оказались в нужном месте в нужное время (как мы три-четыре года назад во время high-tech бума)

[ax3816]

третий, связавшись непонятно с кем, не получив от них никаких гарантий "sold a huge quantity of stock at an inopportune time", позволил 8 месяцев себя динамить и таки просадил кучу денег на адвоката...

Это вопрос не ко мне. Это я на E-pinions.com вычитал.

К стати, не знаю как у вас в Кали, но у нас на East Coast, когда показываешь своё финансовое положение to loan officer для получение mortgage - совсем не надо продавать стоки или mutual funds, или God forbid 401(К), чтобы иметь кэш - ты просто показываешь, что они у тебя есть и они уже анализируют их distribution и прогнозируют value на момент settlement. Ведь даже если у тебя есть просто кэш в банке, ты за 5 минут до settlement можешь пойти и купить миллион алых роз. Так что "чисто кэш" не такая уж и постоянная величина

И у нас не надо ничего такого. Я разве где-то такое говорил?

Нет, ты ничего не говорил. Это из твоего-же примера с epinions.com. My point был - зачем было брать идиота в пример? Народ-то здесь, слава Богу, не дурачки - кровно заработаные деньги считать умеют.

Ведь запугивая можно дойти до написания "писем счастья" :

"Это письмо счастья от вашего локального агента по недвижимости. Вы его должны размножить и засунуть в почтовые ящики своим 5-ти друзьям чтобы они не продавали дома FSBO. Если вы этого не сделаете - вас постигнет горе. Вася Пупкин получил письмо, но не послушался и не наняв агента решил купить дом FSBO. По дороге домой его укусила лошадь за живот и он вскоре умер. Так тебе и надо, Вася...".

Понимаю - это бред сивой кобылы. Хотя... надо будет это запостить на epinions.com - может кому нибудь принесёт пользу и благодарные читатели меня процитируют.

[Sabina]

И я думаю, что один дом продают только очень так себе агенты, а вовсе не лучшие или даже средние. Я ошибаюсь?

Речь шла о доме over a million... Таких много не напродаешь по умолчанию. А если агент не может дом (любой) в год продать, то ему там явно делать нечего.

Сабина

[Sabina]

Но поздравляю Вас с тем, что Вы оказались в нужном месте в нужное время (как мы три-четыре года назад во время high-tech бума)

Да и уже сейчас не стоит забывать, что бум real estate-а всем обязан взлету хайтека до 2000. Особенно здесь в Силиконке. Так что ежели "инженеришки" пойдут в "асенизаторы", то боюсь реалторам придется совсем несладко

Если вы конечно не селебритис или политиков обслуживаете...

Сабина

[ax3816]

Деньги наверняка были. Но ты не представляешь какое к-во самоуверенных болванов, особенно "старой закалки" считают, что они знают всё и вся и полагают EOI пустой тратой денег. Ты удивишься, узнав какое количество RE Оффисов работают вообще без страховки....до первого screw up. Потом они идут на паперть.

Виктор, но ведь люди которые ворочают суммами в пару миллионов должны иметь страховку! Это то же самое, если хирург будет без страховки. Пациент может умереть под ножом и если расследование по тем или иным причинам посчитает хирурга виноватым, то на этом его карьера и закончится.

Получается, что агенты тоже могут скрюдануться, и если многие не имеют даже страховки - то это не показывает их с хорошей стороны, т.е. они в первую очередь не заинтересованы в благополучии самих себя, своей семьи и детей. That can't be good. Я бы такого агента обошёл бы стороной и идея продать FSBO была бы мне очень привлекательна.

И ещё, объясни пожалуйста, что значит "самоуверенный болван, особенно "старой закалки" - может это поможет большинству из нас их узнать и "отпустить"?

[Komissar]

Виктор, Вы зря воспринимаете все так personally. Тем более, что мой пост был о сток-брокерах.

Кстати, об управдомах. В последние 2 недели я переговорил с парой дюжиной property managers (это управдомы по-нашему ) в разных городах и штатах нашей необъятной державы. Так вот, почти все они - опытные реалторы, но ввиду размножения себе подобных и жестокой конкуренции и демпинга, переквалифицировались в управдомов, и этим довольны.

Да, я лично считаю, что во многих случаях купли/продажи РЕ агент не нужент. РЕ-атторни - нужен. Инспектор - нужен. Тайтл/эскроу - нужен. А без агента вполне можно обойтись.

Есть ситуации, когда агент полезен (не необходим, но полезен). Например, в районе моей дачи. Туда народ приезжает покупать, не зная округи совершенно. Они просто хотят "дачу в горах". Они не знают, чем поселок Х отличается от поселка У, где больше снега зимой и пожаров летом, где чаще чистят дорогу и т.д. Хоть я сам купил там 2 проперти без агента, продавать я буду через агента, не ФСБО.

А вот основной дом в БА, если приспичит _сейчас_ продавать, выставлю ФСБО. По моей улице и так орды ездят, выглядывая, где тут халупа "фор сейл". А местные реалторы забросали календарями, авторучками и даже цветами в горшках - мол, надумаете продавать, листите с нами. Ага, у меня лишние $40-50К прям тут в кармане завалялись.

А переквалификация... что уж тут. Я повидал РЕ-агентов, ломанувшихся в хай-тек (93-96), также как и программистов, ломанувшихся в РЕ (2001-2004).

Кстати, покупатель/продавец не получает 100% защиты, даже если он/а использует услуги агента. Продавцов судят налево и направо, вот одна из недавних историй (что-то ее агент не бежит выручать ее со своей EOI):

http://ths.gardenweb.com/forums/load/re ... 19570.html

[Sabina]

fsbo.com. "Since 1994"
fsbo.net
fsbonetwork.com

Перепробовав эти "места", поняла что самое эффективное продавать FSBO- разместив листинг на MLS за flat fee - 400 баксов, если мне не изменяет память.

Сабина

[dima_ca]

Но поздравляю Вас с тем, что Вы оказались в нужном месте в нужное время (как мы три-четыре года назад во время high-tech бума)

Да и уже сейчас не стоит забывать, что бум real estate-а всем обязан взлету хайтека до 2000. Особенно здесь в Силиконке. Так что ежели "инженеришки" пойдут в "асенизаторы", то боюсь реалторам придется совсем несладко

Если вы конечно не селебритис или политиков обслуживаете...

Сабина

a very good point!

[GoodBuyAmerica]

По-моему мы в этом топике не справедливы к агентам. Я понимаю, что обидно отдавать 6% от цены дома. Но это рынок. Не нравится - не покупай, точнее покупай или продавай сам. Агенты работают in sales, a sales always get commission. Не нужно их за это шпынять. Завидно - сами попрубуйте. Это далеко не для каждого, хотя если у Вас соответсвующий склад характера и психики, то Вам будет это очень интересно. То, что NRA и локальные ассоциации ПЫТАЮТСЯ удержать эти 6% - чистой воды монополизация рынка. Я думаю, что эти ассоциации или скоро изменят свою политику или пролетят.

Насколько я понимаю, основное назначение агента - это знать рынок. Для агента покупателя важно знать где он(а) найдёт то, что нужно клиенту и за какую минимальную цену это можно купить. Если нужно для жилья - где Вы будете более счастливы за те же деньги. Если для вложения - где дома будут быстрее всего рости, лучше сдаваться. Агент продавца должен знать приёмчики как выжать максимальную цену из покупателей. Идея использования агента состоит в том, что он вам экономит больше денег чем берёт комиссии. Если этого не происходит - продавайте и покупайте без агента.

К сожалению, агенты постоянно находятся в состоянии конфликта интересов: своих и клиента. Для самого агента выгоднее заключить сделку быстро даже в ущерб интересам клиента или сделку среди своих за дополнительную комиссию. Задача клиента - отследить поползновения агента в этих направлениях и пресечь на корню. И тогда от агента может быть большая польза.

Для first time и для investment buyers/sellers без профессиональных агентов вообще делать нечего. Хотя first timers легче всего надуть самому агенту! Проблема, панимашь.

[Sabina]

....

There were many things that I thought were good competitive strategies and turned out to yield nothing for the effort.

Извиняюсь за такую резкую аналогию, но эта статья мне очень напоминает сайты тех, кто рожал натурально после кесарева и something went wrong.
"Да, если бы мы знали.... Да что же мы не послушали...."

Да, это страшно, когда что-то не получается, даже если это один случай на миллион. Но ведь мы все в такой ситуации находимся, каждый день. Мы вынуждены постоянно сопоставлять количество денег в нашем кармане и риски, которые нам приходится нести. И все прекрасно понимают что нет "чудесных дядь", которые возьмут все заботы на себя. Все зависит ТОЛЬКО ОТ НАШИХ поступков и решений.

Сабина

[Elka_CA]

. Агент продавца должен знать приёмчики как выжать максимальную цену из покупателей. .

Так вроде сейчас без всяких приемчиков идет драка за дома- только собирай бумажки с оферами от возбужденных покупателей.

А мне вот интересно, если я сама нашла дом, который мне нравится, то я должна к агенту бежать и просить оформить покупку? За те же проценты, если бы он со мной долго и кропотливо работал в течении нескольких месяцев?

[Sabina]

. Агент продавца должен знать приёмчики как выжать максимальную цену из покупателей. .

Так вроде сейчас без всяких приемчиков идет драка за дома- только собирай бумажки с оферами от возбужденных покупателей.

А мне вот интересно, если я сама нашла дом, который мне нравится, то я должна к агенту бежать и просить оформить покупку?

Elka, мы так и делаем. Дом ищем сами, а агента берем для оформления бумаг. Не имеет смысла экономить на агенте покупателя, ибо цену этим очень наврядли собьешь, но очень высока вероятность получить "кота в мешке".

Сабина

[Sullen]

Все таки советское воспитание в нас не истребимо. Ну ладно там все знали, как надо учить и лечить, а здесь оказывается все так же хорошо знают работу риалстейт брокеров, плюс как выясняется все знают сколько они зарабатывают и сводят все к формуле “а не до хрена ли им будет”. Мне конечно не чужда человеческая жадность, и платить $30 - $50К тоже не хочется, просто однажды жадность победила и я решил продать дом сам, но это была история не для слабонервных и вспоминать ее не хочется. После этого без брокера я не делаю ни шага. Да и нет никакой проблемы, не хотите платить брокеру, продавайте/покупайте без брокера. Мне кажется, что присутствие профессионального брокера на форуме, можно использовать с большей пользой, для получения полезной информации, а не для дилетантских наездов.

[GoodBuyAmerica]

. Агент продавца должен знать приёмчики как выжать максимальную цену из покупателей. .

Так вроде сейчас без всяких приемчиков идет драка за дома- только собирай бумажки с оферами от возбужденных покупателей.

Казалось бы, да? А вот и не обязательно. Толковый агент сможет выжать для Вас $10-20К если Вы в вопросе не очень разбираетесь. Да и жизнь может облегчить зная с кем можно связываться и как себя вести. Проблема скорее в том, что некоторые агенты гораздо больше озабочены как бы самим побольше заработать тем или иным способом, а contractual obligations перед клиентом - постольку поскольку, чтобы потом не засудили. Не все так делают, но к сожалению, паршивые овцы портят цистерны мёда.

А мне вот интересно, если я сама нашла дом, который мне нравится, то я должна к агенту бежать и просить оформить покупку? За те же проценты, если бы он со мной долго и кропотливо работал в течении нескольких месяцев?

Да вроде нет. У меня знакомая купила дом в ноябре FSBO и заплатила агенту только за консультации $2K. Кстати, seller здорово прогадал из-за отсутствия квалифицированной помощи. Пока он продавал, рынок рванул вверх как наскипедаренный. Если бы он следил за рынком day-to-day, он мог бы заработать на $30К больше. Хотя я не поверю в то, что агент посоветовал бы ему поднимать цену даже если бы видел, что происходит на рынке. Проклятый конфликт интересов! Может быть выход действительно в платных консультантах с фиксированной ставкой не зависящей от факта продажи? Или составлять rate schedule: от базовой цены - 4%. От следующих $XXK - 10% в течении первого месяца, 8% в течении второго. От следующих $YYK - 20%. Тогда станет ясно за что агентам деньги платят.

[Sullen]

. Агент продавца должен знать приёмчики как выжать максимальную цену из покупателей. .

Так вроде сейчас без всяких приемчиков идет драка за дома- только собирай бумажки с оферами от возбужденных покупателей.

А мне вот интересно, если я сама нашла дом, который мне нравится, то я должна к агенту бежать и просить оформить покупку? За те же проценты, если бы он со мной долго и кропотливо работал в течении нескольких месяцев?

А офер Вы сами писать будете? Или офер является частью тех документов о которых Вы говорите?

[Elka_CA]

За те же проценты, если бы он со мной долго и кропотливо работал в течении нескольких месяцев?

А офер Вы сами писать будете? Или офер является частью тех документов о которых Вы говорите?

У меня в вопросе акцент был на тех же процентах. Мне все таки кажется, что помощь агента в заполнении офера и его помощь в поиске дома в течении нескольктх месяцев, когда он тратит на тебя кучу своего времени - это все таки разные затраты

[Sullen]

За те же проценты, если бы он со мной долго и кропотливо работал в течении нескольких месяцев?

А офер Вы сами писать будете? Или офер является частью тех документов о которых Вы говорите?

У меня в вопросе акцент был на тех же процентах. Мне все таки кажется, что помощь агента в заполнении офера и его помощь в поиске дома в течении нескольктх месяцев, когда он тратит на тебя кучу своего времени - это все таки разные затраты

Я не в плане наезда спросил, просто мне интересно, что Вы подразумеваете под понятием “оформления документов.” Времени он конечно потратит значительно меньше, брокер получает деньги не от Вас, а от продавца, на цену дома это то же никак не повлияет. К тому же знаете сколько у брокера клиентов с которыми он месяцами ездит, а они ничего не покупают, он же не требует у них оплаты потраченного времени. Конечно может быть Вы сумеете договориться и Ваш брокер может быть и вернет Вам часть своих комиссионных. Но это не будет очень большая сумма. У меня есть еще один вопрос. Когда Вы говорите, что будете искать дом сами, как вы это будете делать. Даже если у Вас есть аксесс к риелтовским листингам, то как Вы будете заходить в дом? Покупателю всегда лучше иметь брокера с самого начала, избежите многих ошибок, сэкономите массу времени, да и денег тоже.

[Виктор]

И ещё, объясни пожалуйста, что значит "самоуверенный болван, особенно "старой закалки" - может это поможет большинству из нас их узнать и "отпустить"?

Ну не поработав - не узнаете. Но некоторые отличительные черты имеются. Например возраст за 50. Практически всегда WASP. Практически всегда держит свою лицензию под крупной и очень established фирмой. В СА это Alan Pinel, McGuire, Pacific Union. Иногда этим грешат агенты ColdwellBanker и практчиески никогда (из моего опыта) агенты Prudential. Имеется очень снобистский attitude. Всегда имеется два мнения - его собственное и неправильное. Отношение к клиентам - я из САМОГО Pacific Union, поэтому вы должны молчать и слушать. Поразительно как много людей принимают такой attitude за признак уверенности в себе и профессионализма. Всё вышеперечисленное разумеется может ни о чём не говорить, но почему-то в той или иной степени присутствовало у всех самуверенных болванов в моей практике.

[Виктор]

Я думаю, что эти ассоциации или скоро изменят свою политику или пролетят.

Это врядли Дело в том, что настоящий MLS software является copyrighted property of the local AofR. И то, что там есть на public access далеко не достаточно, чтобы иметь полную информацию не то что о состоянии рынка (comparative market analysis) но и полную информацию о понравившемся доме не видно. Ну неужели Вы полагаете, что то, за что я плачу ежегодно около $700 кому-то где-то покажут бесплатно? Нет покажут, конечно. Но суррогат и тот в неполном объёме. MLS в сути своей предназначен не для клиентов, а для обмена информацией между агентами. А агенты не пользуются publicly open sources, потому что понимают, что полезного и интересного там всё равно нет.

[Виктор]

Кстати, об управдомах. В последние 2 недели я переговорил с парой дюжиной property managers (это управдомы по-нашему ) в разных городах и штатах нашей необъятной державы. Так вот, почти все они - опытные реалторы, но ввиду размножения себе подобных и жестокой конкуренции и демпинга, переквалифицировались в управдомов, и этим довольны

Комиссар, никто никуда не переквалифицировался Чтобы быть property manager-oм необходимо быть риелтером. По закону. Нельзя работать управдомом без лицензии. Более того по другому закону, если в доме более 16 юнитов, Вы обязаны иметь управдома on-site. Вот где халява. А берут они 6% от рента unit-by-unit. Не дороговато за замену лампочек?

А вот основной дом в БА, если приспичит _сейчас_ продавать, выставлю ФСБО. По моей улице и так орды ездят, выглядывая, где тут халупа "фор сейл". А местные реалторы забросали календарями, авторучками и даже цветами в горшках - мол, надумаете продавать, листите с нами. Ага, у меня лишние $40-50К прям тут в кармане завалялись.

Ладно. Открою Вам один секрет мастерства. Вы ведь immediate market performance не знаете. Ну не можете знать. В лучшем случае знаете за сколько продались дома в округе at least месяц назад (ну хоть 30 дней с момента принятия оффера до закрытия еscrow должно пройти). Так что даже если Ваш сосед выезжает, то оффер он принял at least 30 days ago. Итак Ваша информация уже опаздывает на месяц. Далее...практически не бывает двух идентичных домов. Даже если там одинаковая площадь, одинаковое к-во унитазов на душу населения, одинаковое всё - бывают удачные планировки и неудачные. Какая из них продалась за углом Вы тоже не знаете. Вы не знаете площадь бэкъярда до квадратного фута, вы не знаете сколько лет крыше на соседнем доме, вы не знаете апгрейдились там водопровод и электропроводка и если да, то когда. Вы не знаете когда менялась кухня и ванные, и менялись ли. Вы не знаете какие у него были окна. Какой высоты потолки. Вы не знаете есть ли у него трещины в фундаменте. Если вы не видели его живьём, а только на ziprealty.com или realtor.com, то Вы не знаете есть ли там unwarranted in-law потому что его площадь не вошла в tax record. В общем и целом Вам кажется, что Вы имеете представление о том сколько стоит Ваш дом, а на самом деле, Вы знаете за сколько продали похожий дом месяц назад неизвестно в каком состоянии. Дальше события могут развиваться по двум сценариям:

1) Вы ставите его FSBO, отталкиваясь от цены за которую продали соседи и не получаете ни одного оффера. Потому что по каким-то причинам соседский дом был всяко лучше.

2) Вы ставите его FSBO отталкиваясь оттуда же. А во-первых маркет за месяц пробежал какое-то расстояние, а во-вторых Ваш дом объективно был по тем или иным причнам лучше соседского. Да и покупатели, сволочи, понимают же, гады, что человек хочет на риелторе сэкономить и так и норовят оффер ниже asking price всунуть.
Вот тут вот появляюсь я. "Весь в белом....ну или светло-сером"(С). С willing buyer подмышкой. И допустим Ваша asking price $500K. Я, зная что в сегодняшнем рынке такой дом стоит ну минимум $550K и то взять большая проблема и покупатель роет землю копытом и хочет именно этот дом и никакой другой. Я пишу Вам оффер на $550К, а в контракте ничтоже сумняшеся ставлю Seller agrees to pay Victor 5%. И что? Возьмёте Вы такой оффер, как миленький. Никуда не денетесь. Вы считать умеете хорошо и уже поняли, что 2.5% (которые Вы всё равно уплатите агенту покупателя) от 500К это $12500 а 5% от $550,000 это $27500. Вот что не понимают апологеты FSBO это то, что 500К - 12.5К = 487,500 при этом 550К - 27,5К = 522,500 А 487,5 < 522,5 ВСЕГДА. А я ещё из этих 5% отдам 2.5% своему покупателю, если он будет себя хорошо вести. Таким образом он купит дом не за 550К, а за 536К с копейками. И радости его не будет предела и я могу быть более-менее уверен, что продавать его когда-нибудь тоже буду я. А вот шо Вы с этого поимели, позвольте спросить? Вы тратили время, Вы сидели дома, как привязанный, Вы отвечали на бесконечные звонки в дверь и по телефону. Вы самолично водили незнакомых людей по своему дому и заикаясь пытались ответить на их вопросы, на которые сами могли не знать ответа. Вы, с удивлением почувствовали себя в моей шкуре - шкуре риелтора, человека, ни одному слову которого не верят и видят в нём врага априори. И ради чего, спрашивается? Отдали бы агенту, он бы его поставил на маркет за те же 500К, получил малтипл офферы и отдал бы с чистым сердцем мне с моим покупателем за 550К и 2.5% мне. Да ещё бы задисклозил всё что можно и нельзя и дал бы всем заинтересованным на подпись, чтобы через год (statue of limitations in RE related cases) к Вам покупатель Ваш бывший не вернулся с криками: "А вот у тебя канализация течёт на соседний двор, меня теперь судят соседи, а ты мне ничего не disclosed, now I'm gonna sue you 'till you die!!" Именно об этом говорится в приведенной Вами ссылке на форум. Там же явно пишет продавец, который продавал FSBO. Кстати у покупателя 100%-й кейс. Могу продемонстрировать по пунктам:

We did not disclose the plumbing problems in the master bathroom. The gurgle sound bothers her greatly and she is now worried about sub-par pluming in the entire unit.

Обязаны были disclose. There was no way that seller did not know about this.

We did not make her aware of the chips in the kitchen floor tile.

Обязаны были disclose по той же причине.

We did not tell her that the front door sticks – and she is worried this is a sign of a structural problem.

Same here.

We did not remove a shelving unit that was in the garage

.
Это может быть issue, а может и не быть. Тут скорее buyers agent screwed up. В контракте есть пункт о personal property. C другой стороны, если полка прибита гвоздями к стене - она не может считаться personal property since it's affixed to the property. Тогда прав продавец.

We did not give her ample opportunity to inspect the garage door opener. She will have to have it replaced as her fiancй leaves for work earlier than she does and because the garage door opener is noisy it wakes her every morning – and is causing a huge disturbance in her daily life.

Тоже questionable. Но в принципе конечно проблема, которую должен disclose продавец.
Now, если бы дама не жадничала, а занималась своим делом и давала профессионалу заниматься своим, то у неё бы не было надобности freak out. Все эти вещи обязан заметить и disclose in Transfer Disclosure statement а так в же в Seller's Supplement to TDS агент продавца. И никакого открытия escrow до mutual reading, signing and understanding by both parties.
Вот ещё интересный момент:

As far as the condo fees go – before we went into contract we gave her a complete copy of the bylaws and let her know where to get the financial records of the homeowners association. She had to accept the bylaws by signing them BEFORE we went to contract and she did so. The bylaws state that the association has the authority to raise fees as necessary.
Husband and I were never told previously that the rates were going to be raised – we can not disclose something that we do not know about

Никто не обязан бегать по Home Owner's Associations, собирать всякие бумажки и между прочим платить за это деньги. В Contract for purchase of Real Estate есть специальный раздел посвящённый кондоминиумам. И там совершенно чётко оговорен срок в днях, в который продавец обязан предоставить покупателю полный комплект всех бумаг на Кондо. Как то:
1) CC&Rs
2) Bylaws
3) HOA Budget for the past 2 yrs.
4) Protocols of several most current HOA Mettengs along with their agendas.
Поскольку продавец эти бумаги не предоставил, подпись покупателя на них не получил и не засвидетельствовал это своей подписью, то абсолютно невозможно доказать, что продавец не знал о грядущем увеличении HOA Dues и не скрыл это преднамеренно.

Yes – there is a chip in one of the tiles in the kitchen. Husband dropped a coffee cup in there a few years ago. It is not a large chip – and I never remembered being worried or thinking twice about it.

Dear, size does not matter. At least not in the RE transaction.

В общем я бы этот постинг озаглавил бы не Bad Buyer got a lawer, а Stupid Seller got no agent.