Вопрос Комиссару и другим land-lords

[kuznechik]

Скажим вы пожили в доме более 2-х лет, а теперь хотите его сдать, то есть он преврашается в rental property. Какие таксы вам прийдется заплатить при его продаже если возникнет необходимость?

[Komissar]

сразу скажу, что цитирую по памяти, для более точной консультации идите к такс-эдвайзору

Навскидку скажу, что в доме надо прожить как в праймари резиденс 2 года из последних 5, чтобы избежать налогов при продаже.

В моей ситуации на ренту выставлен быв. вакейшн хауз, т.е. он никогда не был моей primary residence, и я еще не озадачивался таким вопросом.

[kuznechik]

Спасибо.

[vg]

Я бы уточнила, из последних 5 лет последние 2 года эта проперти должна быть вашей паймери резиденс. Только в прошлом году продали квартиру, где таки прожили 2 года, но не последние из 5 лет. Пришлось писать что жили там иначе бы заплатили все равно. И даже при этом все равно потеряли около $4,000 из-за того что рентовали эту квартиру до того как продали (у нас немного отличная от нормальной я бы сказала ситуация, но в целом так вот должно быть по закону).

[dima_ca]

Я бы уточнила, из последних 5 лет последние 2 года эта проперти должна быть вашей паймери резиденс. Только в прошлом году продали квартиру, где таки прожили 2 года, но не последние из 5 лет. Пришлось писать что жили там иначе бы заплатили все равно. И даже при этом все равно потеряли около $4,000 из-за того что рентовали эту квартиру до того как продали (у нас немного отличная от нормальной я бы сказала ситуация, но в целом так вот должно быть по закону).

A new law allows up to $250,000 of profit from the sale of a primary personal residence per person ($500,000 per couple) to be excluded from taxation. The full amount is available if the seller(s) used the home as their primary residence for at least two (2) years out of the five (5) years prior to the sale. This does not mean that the property had to be owned for a full five years, as some believe.

[AnyaGal]

Пишу как теоретик...

Если вы сдаете дом как рентал, вы его ежегодно амортизируете.

На жилые постройки срок амортизации 27.5 лет. Есть таблица с ежегодными процентами амортизации. Первые несколько лет что-то в раёне 3%, если не ошибаюсь.

Амортизируется только сам дом, а не земля.
Для ращета ст-ти дома берутся бумажки для property tax - там расписано во сколько оценивается земля, а во сколько дом. Оттуда находите процент стоимости постройки от oбщей стоимости дома с землей и умножаете на рыночную стоимость дома с участком.

Таким образом вы узнаете базу для начисления амортизации.

Для ежегодной уплаты налогов это выгодно, так как амортизация учитывается как рaсход. Но когда вы продаете дом, то от продажной стоимости для налогообложания вы учитываете уже новую стоимость с учетом амортизации.

Допустим дом с землей стоят 500 тысяч.
Сам дом 300. Допустим за два года вы списали 18 тысяч на амортизацию.

Решили продавать дом. Дом покупают за 600 тысяч.
ваша прибыль определяется теперь как 600 - (500 - 18 ) = 118.

На irs.gov есть подробные публикации про rental properties.

[Sabina]

Скажим вы пожили в доме более 2-х лет, а теперь хотите его сдать, то есть он преврашается в rental property. Какие таксы вам прийдется заплатить при его продаже если возникнет необходимость?

Там не все так просто. Надо заполнять ScheduleD и прикидывать. Как именно описано в публикации:
http://www.irs.gov/publications/p544/index.html

Нужная глава:
http://www.irs.gov/publications/p544/ch01.html#d0e359

[b]Property Changed to
Business or Rental Use [/b]
You cannot deduct a loss on the sale of property you acquired for use as your home and used as your home until the time of sale.

You can deduct a loss on the sale of property you acquired for use as your home but changed to business or rental property and used as business or rental property at the time of sale. However, if the adjusted basis of the property at the time of the change was more than its fair market value, the loss you can deduct is limited.

Figure the loss you can deduct as follows.

Use the lesser of the property's adjusted basis or fair market value at the time of the change.

Add to (1) the cost of any improvements and other increases to basis since the change.

Subtract from (2) depreciation and any other decreases to basis since the change.

Subtract the amount you realized on the sale from the result in (3). If the amount you realized is more than the result in (3), treat this result as zero.

The result in (4) is the loss you can deduct.

Example.

You changed your main home to rental property 5 years ago. At the time of the change, the adjusted basis of your home was $75,000 and the fair market value was $70,000. This year, you sold the property for $55,000. You made no improvements to the property but you have depreciation expense of $12,620 over the 5 prior years. Although your loss on the sale is $7,380 [($75,000 - $12,620) - $55,000], the amount you can deduct as a loss is limited to $2,380, figured as follows.

Lesser of adjusted basis or fair market value at time of the change $70,000
Plus: Cost of any improvements and any other additions to basis after the change -0-
70,000
Minus: Depreciation and any other decreases to basis after the change 12,620
57,380
Minus: Amount you realized from the sale 55,000
Deductible loss $2,380


Gain. If you have a gain on the sale, you generally must recognize the full amount of the gain. You figure the gain by subtracting your adjusted basis from your amount realized, as described earlier.

You may be able to exclude all or part of the gain if you owned and lived in the property as your main home for at least 2 years during the 5-year period ending on the date of sale. For more information, see Publication 523.

Вот она Publication 523:
http://www.irs.gov/publications/p523/index.html

И цитата из главы http://www.irs.gov/publications/p523/ar02.html#d0e3178

[b]Business Use or Rental of Home [/b]
You may be able to exclude your gain from the sale of a home that you have used for business or to produce rental income. But you must meet the ownership and use tests.

Example 1.

On May 30, 1997, Amy bought a house. She moved in on that date and lived in it until May 31, 1999, when she moved out of the house and put it up for rent. The house was rented from June 1, 1999, to March 31, 2001. Amy moved back into the house on April 1, 2001, and lived there until she sold it on January 31, 2003. During the 5-year period ending on the date of the sale (February 1, 1998 – January 31, 2003), Amy owned and lived in the house for more than 2 years as shown in the following table.

Five-Year Period Used as Home Used as Rental
2/1/98 – 5/31/99 16 months
6/1/99 – 3/31/01 22 months
4/1/01 – 1/31/03 22 months
38 months 22 months


Amy can exclude gain up to $250,000. However, she cannot exclude the part of the gain equal to the depreciation she claimed, or should have claimed, for renting the house, as explained after Example 2.

Example 2.

William owned and used a house as his main home from 1997 through 2000. On January 1, 2001, he moved to another state. He rented his house from that date until April 30, 2003, when he sold it. During the 5-year period ending on the date of sale (May 1, 1998 – April 30, 2003), William owned and lived in the house for 32 months (more than 2 years). He can exclude gain up to $250,000. However, he cannot exclude the part of the gain equal to the depreciation he claimed for renting the house, as explained next.

Depreciation after May 6, 1997. If you were entitled to take depreciation deductions because you used your home for business purposes or as rental property, you cannot exclude the part of your gain equal to any depreciation allowed or allowable as a deduction for periods after May 6, 1997. If you can show by adequate records or other evidence that the depreciation deduction allowed was less than the amount allowable, the amount you cannot exclude is the amount allowed.

Example. Dan sold his main home in 2003 at a $10,000 gain. He meets the ownership and use tests to exclude the gain from his income. However, he used one room of the home for business in 2002 and claimed $1,000 depreciation. He can exclude $9,000 ($10,000 – $1,000) of his gain. He has a taxable gain of $1,000.

Hope this helps,
Sabina

[Komissar]

не забудьте также, что если доход > 150К на семью, то depreciation нельзя списывать с налогов. Те, кто между $100-150К дохода на семью, могут списывать prorated. Ну, а счастливчикам с <100К на семью, можно расслабиться и списывать все подряд

[ROBUS]

не забудьте также, что если доход > 150К на семью, то depreciation нельзя списывать с налогов. Те, кто между $100-150К дохода на семью, могут списывать prorated. Ну, а счастливчикам с <100К на семью, можно расслабиться и списывать все подряд

Тут вы путаете - все это верно про "passive activity loss limitation rules" - t.e. если вы хотите списать со своей зарплаты потери от сдачи жилья в текущем году - т.е. в случае когда доходы от рента меньше расходов.
Если же у вас от рента доход, например в размере $1000 в год, то вы смело можете списать амортизацию/maitenance etc в размере $1000 - т.е. до нуля дохода от рента независимо от вашего общего дохода.
Все это сделано для того чтобы не пользовались rental property как налоговым убежищем.
Вот тут все обьяснено достаточно простенько.
http://www.turbotax.com/articles/Passiv ... rties.html
По моему скромному мнению и в качестве совета ( как landlord landlordu) - показ несколько лет подряд потерь от рента и списание их с активного дохода - например зарплаты (даже если у вас меньше 100К и вы не огранiчены лимитами) резко повышает ваши шансы поучаствовать в изумительном развлечении под названием IRS audit

[Komissar]

Под depreciation я имел в виду не списание расходов на поддержание проперти, а амортизацию (удешевление во времени) самой проперти. Это можно делать (и списывать по определенной ИРС-формуле) с доходом 100К, а с доходом > 100К начинаются всякие заморочки. Правда, есть и исключения (типа если надзор за пропертью составляет вашу основную работу).

[AnyaGal]

Мне кажется, что ROBUS прав.
Амортизацию все равно начислять надо и если доход от сдачи перекрывает расход + амортизацию, то ИМХО можно списывать.

То есть это действительно про loss было написано.

Но вы Комиссар все же уточните, если вам понадобится.

[Komissar]

Припали к первоисточникам: http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p527.pdf
стр 15, в конце:

"Generally, there is no relief from passive activity loss limits if your modified AGI is $150,000 or more ($75,000 or more if filing separately)".

То есть, еще хуже, чем я думал: не только амортизацию нельзя списывать, но и general maintenance, ЕСЛИ только доход не превосходит расход по пассивным активам. Т.е. технически, амортизацию тоже можно списывать при любом достатке, если доходы от ренты и других пассивных активов превосходят расходы. Спасибо, просветили.

Т.е. для бедолаг с > $150K дохода, ничего не остается, как покупать бранд-нью лоу-мейнтананс дома за кеш и сдавать их под нулевой-позитивный кеш-флоу?

[dima_ca]

Если же у вас от рента доход, например в размере $1000 в год, то вы смело можете списать амортизацию/maitenance etc в размере $1000 - т.е. до нуля дохода от рента независимо от вашего общего дохода.

Т.е. для бедолаг с > $150K дохода, ничего не остается, как покупать бранд-нью лоу-мейнтананс дома за кеш и сдавать их под нулевой-позитивный кеш-флоу?

Вот этот вывод непонятен - это всё чтобы depreciation можно было списать?

[Komissar]

Это мой черный юмор такой

Допустим, что расходы по проперти превысили доходы. Скажем упрощенно, тенанты заплатили 12000, а ремонт + проценты за мортгидж потребовалось на 20000, то я не могу списать потерю в 8К против моей программистской з/п, т.к. з/п - доход активный. Вот если я с каких-то дивидендов получу 8К дохода, то тогда и потерю на проперти я могу списать против тех 8К, т.к. доход с дивидендов - пассивный.

[AnyaGal]

Да я именно так и поняла, что любые убытки (то есть величина расходов, перекрывающая доход) нельзя списывать, если з/п болше 150К.

С другой стороны, когда ваша property будет столь доходной, что доход будет перекрывать рашод, то если еще добавить амортизацию, то никаких дополнительных налогов вам платить будет не надо, ибо показывать в декларации вы будете "0"

P.S. Komissar, открывайте свой комиссарский бизнес

[ROBUS]

Да я именно так и поняла, что любые убытки (то есть величина расходов, перекрывающая доход) нельзя списывать, если з/п болше 150К.

С другой стороны, когда ваша property будет столь доходной, что доход будет перекрывать рашод, то если еще добавить амортизацию, то никаких дополнительных налогов вам платить будет не надо, ибо показывать в декларации вы будете "0"

P.S. Komissar, открывайте свой комиссарский бизнес

Именно так оно и есть , наконец мы все пришли консенсусу. Налоговое управление говорит нам, что нельзя делать из бизнеса (который по определению должен быть доходным) налоговое убежище.
Выход из существующего положения прост - надо иметь несколько пропертей, в разном состоянии и в разных районах, и когда на одном будут "потери", даже бумажные а не реальные - они покроются "доходами" с другой. И этим можно варьировать. И налоговое управление довольно - у вас нет постоянных многолетних потерь на одном и том же бизнесе, чего они очень не любят, и совершенно правильно. Короче говоря надо иметь несколько источников пассивного дохода.
Ну а если вы хотите просто все списывать - зарабатывайте меньше 100К - чего я вам не желаю.

[Tatuska]

Припали к первоисточникам: http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p527.pdf
стр 15, в конце:

"Generally, there is no relief from passive activity loss limits if your modified AGI is $150,000 or more ($75,000 or more if filing separately)".

То есть, еще хуже, чем я думал: не только амортизацию нельзя списывать, но и general maintenance, ЕСЛИ только доход не превосходит расход по пассивным активам. Т.е. технически, амортизацию тоже можно списывать при любом достатке, если доходы от ренты и других пассивных активов превосходят расходы. Спасибо, просветили.

Есть одна лазейка, по крайней мере в Калифорнии. Эти ограничения не распространяются на людей, чьим основным заработком является real estate. То есть, если Вы получили лицензию RE и официально пристроились на работу в агенство (что не сложно), можно заниматься управлением своей собственной пропертью и списывать с налогов. Я вот сейчас на ночь глядя не вспомню, все ли списывается, но завтра в своем гроссбухе посмотрю.

[Valeus]

Вот если я с каких-то дивидендов получу 8К дохода, то тогда и потерю на проперти я могу списать против тех 8К, т.к. доход с дивидендов - пассивный.

Not so fast, Komissar: доход с дивидендов - portfolio income, хоть и пассивный в других ситуациях, однако не входит в число пассивных активностей (каламбур) under passive activities rules of IRC Sec.469. http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p925.pdf page 5
Sorry.

[Komissar]

согласен. Я потом почитал еще первоисточников и уяснил разницу между портфельной и недвижимной пассивной активностью. Но исправлять постинг было уже лень.

Tatuska,
да, если RE-professional, то там можно списывать. Но надо работать в РЕ >750 часов в год и еще какие-то заморочки, отчего эта опция не подходит людЯм с full-time non-RE jobs.