FSBO стратегии

[kuznechik]

Нашли дом FSBO. Дом замечательный и приятный район. Два раза встречались с хозяевами. Приятные люди, много всяких деталей обьяснили, что реалторы бы и в помине не знали.
Цена такая же как и средняя цена дома, выставленного агентами.
Стратегия making an offer? Когда спросила что нам можно сделать для того, чтобы выглядеть более привлекательными как покупателям. Хозяин сказал что buttom line: we want asking price. Я так поняла что другие пытаются играть игру и предлагают below asking price.
Финансирование делаем через своего брокера.
У кого нибудь был опыт покупки дома, какие подводные камни.

[M.Wazowski]

Нашли дом FSBO. Дом замечательный и приятный район. Два раза встречались с хозяевами. Приятные люди, много всяких деталей обьяснили, что реалторы бы и в помине не знали.

например ?

[kuznechik]

Ну какая разница;я не грублю, я хочу хоть немного privacy иметь. Не могу я вот так взять да и выдать все свои военные тайны . Вопрос был не о доме конкретном, с ним проблем нет, а в деталях процесса FSBO.
Никто не проходил? Когда/если мы закончим, обещаю поделится деталями.

[M.Wazowski]

да мне просто интересно было, какие детали знает продавец, о которых не огадывается агент
но если вам выкладывали интмные детали, которыми вы не хотите делиться (например, вид из окна спальни на ванную соседа), то ладно.

[Sabina]

Нашли дом FSBO. Дом замечательный и приятный район.
Цена такая же как и средняя цена дома, выставленного агентами.
Стратегия making an offer?

If I were you, I would hire a realtor (buyer's agent). You are not paying for it anyways. On the other side, you want all the inspections and disclosures to be done properly. It's a hassle to arramge all this yourself, besides it's very time consuming and requires experience. I have not even mentioned all the interactions with title company, etc.

Sabina

[kuznechik]

Если мы приведем реалтора, цена автоматически поднимается на 3%. Без реалтера, селлер соглашается помочь с closing costs. Проверки все будем проходить. Дом вообще-то продается не самим хозяином, а с помощю компании, которая называется For Sale by Owner. У них есть все лоеры, инспектора, и т.д. Контраkт будет составлятся real estate адвокатами, которые практически не работают ни на одну сторону.
Разговаривала с соседом, который купил дом FSBO, говорит остался доволен сьекономленными деньгами, но только документы немного медленно оформляли, нужно было часто звонить. Я и так и так их теребила бы. Так что мне лишний раз позвонить не предоставляет проблем.
О disclosures, если можно поподробнее.

[M.Wazowski]

вопрос в том, захочет ли продавец делиться своими деньгами. Уж если он пошел на этот шаг самостоятельно, то он так и планирует идти до конца, самостоятельно заморачиваясь головной болью.

[kuznechik]

Поживем-увидим поделятся или нет.

[Sabina]

Дом вообще-то продается не самим хозяином, а с помощю компании, которая называется For Sale by Owner. У них есть все лоеры, инспектора, и т.д.

Это скорее всего For Sale With Owner. Такие же реалторы, только берут flat fee, у нас около 5 штук за все.
Меня бы насторожило как-то про своих лоеров, инспекторов.... Обычно "своих" надо избегать как огня. Раз они работают на это контору, то их инспекции будут напрямую зависеть от того, что нужно конторе, а не то, что нужно вам. А контора представляет этого продавца, а не вас. Вы в данной схеме нужны только как даватель денег всей этой теплой компании. Как только переведет деньги, вы будете полностью бесправны, с инспекциями и документами, которые они сделали так как им это было нужно.

Для меня это равносильно тому, чтобы идти в суд без адвоката.

Сабина

[kuznechik]

Лоера есть, целая settlement company, правда свои, но все же не могут они быть такими уж нечестными. Инспеспекторов как я поняла наоборот хотят чтобы мы своих пользовали, только их у нас не имеется. Fee берут $500, платит продавец.
сосед купил через них 3 года назад, пока проблем не было.

[kuznechik]

Так никто с опытом FSBO покупки и не появился. Неужели никто не сталкивался?

[Komissar]

Опыта покупки ФСБО пока в целом у народа мало. Это ведь довольно недавно такая практика получила распространение.

К тому же реалторы обычно обходят ФСБО стороной, поэтому многие потециальные покупатели, работающие с реалторами, даже не знают о домах, выставленных ФСБО.

Поищите на гугле и на форуме http://ths.gardenweb.com/forums/realestate/.

Главное, ИМХО, обзавестись хорошим недорогим RE attorney, чтобы не было legal issues later on.

[Sabina]

К тому же реалторы обычно обходят ФСБО стороной, поэтому многие потециальные покупатели, работающие с реалторами, даже не знают о домах, выставленных ФСБО.

И домов есть немало, которые не выставлены на MLS и мало реалторов о нем знают

Саит FSBO - http://www.owners.com

Я в свое время читала много о FSBO, кодга мы продавали. У меня даже есть soft copy книги издателства NOLO, но она для California. Прочев массу всего (месяц вопрос изучала) и продав дом FSBO, я бы покупать без хорошего реалтора/адвоката на моеи стороне не стала

Сабина

[kuznechik]

Сабина, так вы продали дом FSBO?
Мы же уже обсудили что хороших реалторов практически нет. По крайней мере нам такие не попадались.
В чем могут быть проблемы? Мы будем делать все инспекции ( с нашими инспекторами) и бумаги все пойдут через адвокатов (, которые как мы понимаем не представляют ни одну стороны, просто отвечают за бумаги). Если я что то не понимают, подскажите.
Мы нашли дом, они хотят продать, ну зачем нам теперь реалтеров в это дело вовлекать, денег девать что ли некуда.
Я обещаю поделится нашим опытом если дело пройдет. Пока мы их попросили покрыть closing costs, они думают...

[Sabina]

Сабина, так вы продали дом FSBO?
Мы же уже обсудили что хороших реалторов практически нет. По крайней мере нам такие не попадались.
В чем могут быть проблемы? Мы будем делать все инспекции ( с нашими инспекторами) и бумаги все пойдут через адвокатов (, которые как мы понимаем не представляют ни одну стороны, просто отвечают за бумаги).

We sold the house FSBO and our buyer had an agent. BTW our buyer's realtor was a great guy. We consider using his services ourselves when buying next house.
There were few times when I realized that it is very beneficial to have professional on your site. It's too long story to tell, it has to do with financing, inspections, little issues (such as when to close escrow, when to move out, etc. etc.)
If you want I can ftp that book on FSBO to you.

Sabina

[kuznechik]

Да, фтп было бы здорово. Я вам пошлю private. Последний вопрос: добавили ли вы 3% к цене, когда узнали что у покупателя есть агент или просто заплатили проценты.

[Likenew]

И хаве нот евен ментионед алл тхе интерацтионс витх титле цомпаны, етц.

Сабина

Так тайтлом вроде занимается только продавец?

[Sabina]

Да, фтп было бы здорово. Я вам пошлю привате. Последний вопрос: добавили ли вы 3% к цене, когда узнали что у покупателя есть агент или просто заплатили проценты.

для фтп нужен фтп сервер куда ето все закачать . Емеилом не могу послать болно болшои фаил.

Нет 3 % не добалиали. Ето было вычтено иа наших денег. Не знаю как у вас, а в Калифорнии редко наити покупателя без агента. Никому не охота так рисковать

Сабина

[Sabina]

Так тайтлом вроде занимается только продавец?

А скажите какои смысл етим заниматся продавцы? Ето же чисто paperwork. Разве что покуателу проверить что title чистыи....
В нашем случае, всеи бумажнои работои (не копнцептуалнои конечно) занимался агент продавца, что нам было на руку.

Сабина

[kuznechik]

У нас в любом обьявлении FSBO и на их website, пишут, если с агентом, добавляйте 3%, делится никто не хочет.
До сих пор не понимаю о каком таком огромном риске идет речь, когда все будет проверятся адвокатами, не картошку же покупаем. Уже один дом купили, агент был совершенно бесполезный кадр. Документы проверял банк и settlement company. На счет сроков переезда, мы абсолютно flexible. Мы им даже предложили жить там в течение месяца бесплатно, если нужно, поэтому они наш оффер и выбрали. Согласились заплатить 25% closing costs. Пока мы еще контраkт не подписали. Будем идти к лоерам после того как набросаем все кондитионс.

[kuznechik]

Так тайтлом вроде занимается только продавец?

А скажите какои смысл етим заниматся продавцы? Ето же чисто паперворк. Разве что покуателу проверить что титле чистыи....
В нашем случае, всеи бумажнои работои (не копнцептуалнои конечно) занимался агент продавца, что нам было на руку.

Сабина

документы v county уже проверила, все нормально. Думaю побегу сегодня FSBO книжку покупать, там написано как title search делать? Плюс этим еще и адвокатша заниматся будет.

[kuznechik]

Честно говоря первый раз слышу чтобы агенты какой то paperwork занимались. У нас в штате етим всем занимается банк и лоеры. Наверное законы сильно отличаются от штата ка штату.

[Likenew]

Так тайтлом вроде занимается только продавец?

А скажите какои смысл етим заниматся продавцы? Ето же чисто паперворк. Разве что покуателу проверить что титле чистыи....
В нашем случае, всеи бумажнои работои (не копнцептуалнои конечно) занимался агент продавца, что нам было на руку.

Сабина

Тока мужу сказали, что продавец занимается, мы даже не касаемся. Мы что-то не поняли?

[AlSo76]

Тока мужу сказали, что продавец занимается, мы даже не касаемся. Мы что-то не поняли?

Это зависит от штата. В Иллиноисе действительно тайтлом занимается адвокат продавца.

[kuznechik]

Не так страшен волк как его рисуют. Кому интерестно, мы договорились что мы будем делать settlement через наших лоеров, инспекторов, банк, всех остальных. Хозяева никакого давления не оказывали.
Пока проблем можно сказать не было. Я думаю FSBO очень даже неплохое дело.