Why Housing Is About to Go "Pop!"

B · Post by B » 11 May 2004 23:19

Может уже и кирдык, но я слежу за зипкодом 95014, так там сегодня на mlslisting.comдешевле 500K только две проперти, хотя пару месяцев назад было штук 15. Опять опоздал?

Если Вы смотрите SFR, то ни одной

Komissar · Post by **Komissar** » 11 May 2004 23:20

Думаю, то, что Вы видите - это результат сезонного пробегания монголо-татарской орды по скупанию домов.

далее 100% ИМХО за неимением crystal bowl :mrgreen:

Теперь надо ждать осени (поздней), подъема рейта и стабилизации (а то и снижения) цен. К тому же осенью в основном продают те, кому позарез нужно продать.

А вот если рейт будет и дальше ползти вверх, а цены стоять или вниз, то к след. весне/лету, когда закончатся недавно взятые 1/1 АРМ'ы, можно ждать массового вываливания на рынок халуп, скупленных горе-спекулянтами.

А там и те, кому не удалось выгодно сдать домишко купленный под Джамбо-мортгидж, подсчитают потери за год, прослезятся, да и выкинут хибару на рынок.

Если еще и всякие привлекательные fixed-income investments появятся, типа СД за 5-6%, бонды за 7-8%, то в таких условиях и после сезонного пробегания орды можно будет чем поживиться.

ivm · Post by **ivm** » 11 May 2004 23:46

Может уже и кирдык, но я слежу за зипкодом 95014, так там сегодня на mlslisting.comдешевле 500K только две проперти, хотя пару месяцев назад было штук 15. Опять опоздал?

Рано пришли ? :wink:

Likenew · Post by **Likenew** » 12 May 2004 14:39

Муж моей подруги помнит те времена, когда никто ничего не мог продать, его знакомый продавал почти 5 лет 2бр квартиру в Манхаттене и отдал ее за 25К. Он говорит, что такие явления цикличны, поетому надо подождать до следующего цикла. Кто помнит-знает, когда еще подобное было, чтобы прикинуть период цикла, а также причины, обусловившие такие явления. Может жизни не хватит дождаться, а можно оказаться среди тех, кому все равно купить не сможется. Потом я слышала мнение, что, если недвижимость рухнет, она потянет за собои все, врядли будет до покупок. Потом еще одна деталь - инфляция. Где=то муж вычитал, что зарплаты выросли выше ожидаемого, Война спровоцировала напечатать много денег, доллар упал и будет продолжать падать. Сеичас промышленность идет вверх, ставки повысят, чтобы народ меньше брал кредитов, уже набрались и внешный долг большои, чтобы оздоровить ситуацию. Ну насколько могут упасть дома в цене, чтобы не потянуть за собой все? Как по мне, лучше купить дорогущий дом, чем пережить киевский кошмар 91-го года

АнютиныГлазки · Post by **АнютиныГлазки** » 12 May 2004 16:26

Likenew wrote:Ну насколько могут упасть дома в цене, чтобы не потянуть за собой все? Как по мне, лучше купить дорогущий дом, чем пережить киевский кошмар 91-го года

А что за кошмар?

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 12 May 2004 16:37

Не обязательно ждать глобального падения.
Мои критерии были бы:
1) ждать момента когда закончатся bidding wars, а они закончатся однозначно.
25 - 50 тысяч тоже деньги.
И если от стоимости дома это не очень много - то есть при случае, что вы собираетесь держать дом много лет и полностью его выплачивать
Но если вам надо будет делать перефинансирование или продавать они будут весьма заметными.

2) рынок продавцов перейдет в рынок покупателей.
Я не знаю наверное чтобы купить дом в таком ажиотаже нужен специальный склад нервной системы. :roll:

Должно быть время хорошенько подумать, и сравнить разные варианты. К тому же покупка дома без инспекций может вылится в проблемы несравнимые с переплатой из-за bidding wars.

geek7 · Post by **geek7** » 12 May 2004 16:51

Kalifornian wrote:на mlslisting.comдешевле 500K только две проперти

Где, где? на http://mlslisting.com/ у меня вообще один сокер какойто :pain1:

Likenew · Post by **Likenew** » 12 May 2004 19:04

AnyaGal wrote:Не обязательно ждать глобального падения.
Мои критерии были бы:
1) ждать момента когда закончатся биддинг варс, а они закончатся однозначно.
25 - 50 тысяч тоже деньги....
2) рынок продавцов перейдет в рынок покупателей...
.

Но есть ведь местности, где нет такого безобразия. Нам вот дом понравился, который на рынке был уже 21 день. Смотрели распечатки, какую цену предлагают, за какую покупают, продажная цена всегда ниже на 5-10К, никто без инспекции не покупает, даже относительно новые дома, до 10лет. Мало того, на рынок поступает не так много хороших домов, а новые строятся гораздо дороже. Так может в среднем по больнице оно неплохо выглядит?

Ctrl-C · Post by **Ctrl-C** » 12 May 2004 19:54

AnyaGal wrote:Не обязательно ждать глобального падения.
Мои критерии были бы:
1) ждать момента когда закончатся bidding wars, а они закончатся однозначно.
2) рынок продавцов перейдет в рынок покупателей.

Это для покупателя. А вот как поступить, если старый дом продаешь, а новый покупаешь? С одной стороны, эти войны тебе только на руку, а с другой - нет :pain1:

ivm · Post by **ivm** » 12 May 2004 20:14

http://www.elliottwave.com/features/def ... =1053&t=pm

Слоняра · Post by **Слоняра** » 12 May 2004 20:25

geek7 wrote:
Kalifornian wrote:на mlslisting.comдешевле 500K только две проперти

Где, где? на http://mlslisting.com/ у меня вообще один сокер какойто

http://www.mlslistingS.com
и ето только по CA

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 12 May 2004 21:15

Likenew wrote:Но есть ведь местности, где нет такого безобразия. Нам вот дом понравился, который на рынке был уже 21 день. Смотрели распечатки, какую цену предлагают, за какую покупают, продажная цена всегда ниже на 5-10К, никто без инспекции не покупает, даже относительно новые дома, до 10лет. Мало того, на рынок поступает не так много хороших домов, а новые строятся гораздо дороже. Так может в среднем по больнице оно неплохо выглядит?

Значит у вас все в порядке и покупайте когд вам надо покупать.

Тот ценарий я привела для местностей с bidding wars.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 12 May 2004 21:19

Ctrl-C wrote:
AnyaGal wrote:Не обязательно ждать глобального падения.
Мои критерии были бы:
1) ждать момента когда закончатся bidding wars, а они закончатся однозначно.
2) рынок продавцов перейдет в рынок покупателей.

Это для покупателя. А вот как поступить, если старый дом продаешь, а новый покупаешь? С одной стороны, эти войны тебе только на руку, а с другой - нет

Попасть в момент когда рынок еще не перешел из одного состояния в другое, то есть тогда, когда все в равновесии.

Или пиреезжать из местности где рынок продавцов в местность, где рынок покупателя.
Или продавать в рынок продавцов и временно где-то пересидеть пока не наступить рынок покупателей.

Но в принципе, если не особо терять голову и бежать за толпой, то можно попытаться что-нибудь купить во времена ажиотажа (если очень надо), только надо постараться не потерять здравый смысл и вовремя остановиться если потребуется.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 13 May 2004 19:32

Последние новости из bay area

Rate race is on for home buyers

INCREASES APPEAR TO SPUR ACTIVITY

By Sue McAllister
Mercury News

Rising mortgage interest rates have not cooled the home-buying market nationally, according to a new report, and local brokers say many prospective homeowners in the Bay Area have reacted by trying to buy before rates climb even more.

Applications for home-purchase mortgages rose 2.4 percent this week on a seasonally adjusted basis compared with last week, the Mortgage Bankers Association said Wednesday. The average rate for 30-year fixed-rate mortgages rose to 6.32 percent from 6.10 percent a week earlier.

Refinancing applications, meanwhile, fell 13 percent from last week.

Doug Duncan, senior economist for the bankers trade group, said the increase in purchase loan applications was not surprising, despite interest rates that have been rising for about eight weeks.

``People are trying to get in before rates go very far,'' he said.

The bankers' weekly survey showed that the share of loan applications nationwide for adjustable-rate mortgages rose to nearly 35 percent of total loan applications this week, the highest level since 1994.

Kathy Elgaaen, a partner with Diablo Funding in San Ramon, said higher rates combined with relatively few homes for sale in the Bay Area have left many buyers ``trying desperately to find something to buy.''

With rates on the rise, more borrowers are turning to adjustable-rate mortgages both for purchases and refinancing. Elgaaen said ``100 percent'' of her recent clients are purchasing homes with some kind of adjustable-rate loan.

ARMs, as they are known, generally offer borrowers lower interest rates than fixed-rate mortgages -- in exchange for the risk that rates may rise and take the borrower's monthly payments along for the ride. So-called ``interest-only'' loans -- in which the borrower has the option to pay only interest charges and no principal for a fixed period -- are gaining popularity too, she said.

Jerry McClain of S & L Home Loans in San Jose said higher rates have not hobbled his purchase-loan clients yet, though a low supply of for-sale homes may. One of his clients has made four unsuccessful offers on homes, in one case losing in a field of 26 other offers for a Foster City home priced at about $800,000. But numerous clients who had been planning to refinance are changing their plans because rates are up, he said. Most are opting to keep their existing mortgages and apply for home-equity lines of credit.

There's no precise way to tell how high rates have to go before home sales stall, said Duncan, senior economist for the trade group. But in general, he said, when rates for 30-year fixed-rate loans rise 2 percentage points above their lowest level, home sales slow. Rates for 30-year loans reached a low of 4.99 percent in June 2003.

``That would mean if interest rates go past 7 percent, then you're likely to see some decline in home sales,'' he said. The group had forecast average rates of 5.8 percent by the fourth quarter of 2004, but Duncan said it is in the process of revising that figure.

According to figures from real estate brokerage Coldwell Banker, sales in Santa Clara County remain robust. Sales of 527 houses and condos were initiated last week, the second-highest amount than during any week this year. In April, home sellers in the county received an average 1.3 percent more than their asking price when their homes sold.

The number of homes for sale in the county had risen to about 2,800 last week, up from 2,350 in early April, said Fred Hibbert, who manages a Coldwell Banker office in Los Altos. Last year in early May, about 4,900 homes were on the market.

Sellers also are looking at interest rates and deciding to put their homes up for sale while plenty of buyers can still afford to buy, he said.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 13 May 2004 19:34

А всё таки интересно почему народ продавать то не хочет?

Komissar · Post by **Komissar** » 13 May 2004 20:32

По-моему, вопрос лучше сформулировать "Почему те, кто купил дома на спекуляцию, не продают их?". Ведь те, у кого дом - это праймари резиденс, его продавать не станут, разве только если тут же покупают дом получше или переезжают в другое место из-за работы.

Значит, остаются господа спекулянты. Почему они не продают? Думаю, такие причины:

1. Жадность (надеются, дом вырастет в цене еще больше, скажем, к след. весне)

2. Выплаты по мортгиджу и проперти таксам пока смертельно карман не тянут.

3. Надеются найти приличных жильцов и переждать до еще лучших времен, см. также п.1

4. ИМХО, очень важная причина: на рынке нет пока хороших альтернативных инвестиций. Пока недвижимость в народе рассматривается (справедливо или нет - другой вопрос) как super-safe invesment (ну вроде как стоки в 1999 :mrgreen:

), народ прикидывает, а нафига гноить деньгу под 2% в банке, из к-рых с тебя еще сдерут таксы по ordinary income рейту.

Ctrl-C · Post by **Ctrl-C** » 13 May 2004 20:49

Может, спекулянтов просто не так много и то, что они продают, особо на рынок не влияет?

шпиён · Post by **шпиён** » 13 May 2004 23:57

Kalifornian wrote: Elgaaen said ``100 percent'' of her recent clients are purchasing homes with some kind of adjustable-rate loan.

Значит, через годик-другой будет ОЧЧЧЧЕНЬ весело.

шпиён · Post by **шпиён** » 13 May 2004 23:59

Komissar wrote:По-моему, вопрос лучше сформулировать "Почему те, кто купил дома на спекуляцию, не продают их?". Ведь те, у кого дом - это праймари резиденс, его продавать не станут, разве только если тут же покупают дом получше или переезжают в другое место из-за работы.

Значит, остаются господа спекулянты. Почему они не продают? Думаю, такие причины:

1. Жадность (надеются, дом вырастет в цене еще больше, скажем, к след. весне)

2. Выплаты по мортгиджу и проперти таксам пока смертельно карман не тянут.

3. Надеются найти приличных жильцов и переждать до еще лучших времен, см. также п.1

4. ИМХО, очень важная причина: на рынке нет пока хороших альтернативных инвестиций. Пока недвижимость в народе рассматривается (справедливо или нет - другой вопрос) как super-safe invesment (ну вроде как стоки в 1999 ), народ прикидывает, а нафига гноить деньгу под 2% в банке, из к-рых с тебя еще сдерут таксы по ordinary income рейту.

5. Договор с рентерами на год заключен.

Насчет 4 - а что, народ про бонды не знает? Ну, как надо будет - узнает.

Komissar · Post by **Komissar** » 14 May 2004 00:18

Бонды в условиях растущей проц. ставки покупать многие боятся. Да и 1994 еще у многих на памяти, когда бонды знаете в каком месте оказались?

А вот когда через годик-полтора, на барбекю Джон будет хвастаться Биллу, что его Джона diversified portfolio сделало 30% за год, то Билл в уме быстро прикинет, что его investment property обошлась ему за последний год в 20К. Т.е 2K - проперти таксы, 12K - интерес банку, 2К - страховка + HOA fee, и хоть огребли $6000 за полгода с временных жильцов, теперь надо ремонт после них делать на $10K.

И оторвет Билл свою 300-фунтовую подругу жизни от ребрышек и бюргеров, и позвонят они Joe The Realtor, чтобы скинуть нафиг тую инвестмент проперти...

Likenew · Post by **Likenew** » 14 May 2004 14:27

шпиён wrote:
Kalifornian wrote: ...

:Д Значит, через годик-другой будет ОЧЧЧЧЕНЬ весело.

А что Вас так порадовало?

Komissar · Post by **Komissar** » 14 May 2004 15:55

Душевная история из Оклахомы:

http://ths.gardenweb.com/forums/load/re ... 31549.html

Two and a half years ago my husband and I bought our first home. We financed 100% of the sales price, $290K.

Since then, house prices in our area have remained flat or decreased slightly. We've made a few improvements (exterior paint, new carpet in a couple of rooms), but nothing that would dramatically increase the value of the house.

Our finances are tight now, and we need to sell. I'm afraid we won't be able to get much more (if any) than we still owe on our mortgage ($285K), which means we won't be able to pay the 6% commission to a realtor. It also means we won't have any cash for a down payment or other costs associated with buying a less expensive home.

Should we try selling it FSBO, even though we have little experience in real estate?

Should we try contracting with a discount realtor, who would list it in the MLS but do little else?

Should we try putting the house on the market with a full-service realtor for, say, $320K and hope that it eventually sells?

Should we struggle financially and try to hold onto the house for another year or so and hope that the market improves?

Or should we just be flogged for getting ourselves into this situation?

шпиён · Post by **шпиён** » 14 May 2004 16:14

Likenew wrote:
шпиён wrote:
Kalifornian wrote: ...

:Д Значит, через годик-другой будет ОЧЧЧЧЕНЬ весело.

А что Вас так порадовало?

1. Лопанье пузыря наказывает жадных и глупых.

2. Возможно, будет шанс купить дом за цену, которую он в самом деле стоит, а не надутую чужой жадностью и глупостью.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 14 May 2004 16:26

шпиён wrote:2. Возможно, будет шанс купить дом за цену, которую он в самом деле стоит, а не надутую чужой жадностью и глупостью.

Цена упадет, проценты вырастут так, что покупателю всё равно платить столько же. Ну разве, что опять надеятся на падение процента за моргидж.

шпиён · Post by **шпиён** » 14 May 2004 16:40

Kalifornian wrote:
шпиён wrote:2. Возможно, будет шанс купить дом за цену, которую он в самом деле стоит, а не надутую чужой жадностью и глупостью.

Цена упадет, проценты вырастут так, что покупателю всё равно платить столько же. Ну разве, что опять надеятся на падение процента за моргидж.

А он упадет в слудующую же рецессию, т.к. ничто не вечно под луной.

Кстати, на сомом деле что выгоднее - низкий рейт или низкие цены - зависит от наличия денег на даунпэйнмент. Чем их больше (т.е. требуется меньше занимать) - тем выгоднее низкие цены, а не рейт.

Привет

Why Housing Is About to Go "Pop!"

fyi: The "boom" appears to be imploding....