Судьба Северной Вирджинии

Ctrl-C · Post by **Ctrl-C** » 20 May 2004 16:28

Я смотрю, народ активно обсуждает перспективы рынка недвижимости в Калифорнии. А вот кто что про вирджинские пригороды DC думает, и про северную Вирджинию в целом? С одной стороны, на цены как и везде влияет процентная ставка. Ждем ее повышения и понижения цен. С другой - рынок недвижимости-то местный. Рабочие места создаются. Местных с security clearance не хватает (мягко говоря), привозят из других штатов. Строительство ограничено (в Fairfax особо негде, в Loudoun искусственно). Новое министерство, война, угроза терроризма - люди нужны и фед. агенствам, и местным бизнесам, которые вокруг них крутятся. Т.е. вроде как предпосылки для дальнейшего роста тоже есть. Вопрос: что перевесит?

Komissar · Post by **Komissar** » 20 May 2004 21:03

Думаю, что ДС - одна из самых (если не самое) безопасное место в смысле занятости населения. Чиновники сами себя без работы не оставят, плюс чиновники любят плодить других чиновников, а также обслугу чиновников. Ну, а если население работает, то и недвижимость будет всегда в цене.

В Кали (Бэй Эрия) все уж очень завязано на хайтек. Если хайтек уплывет в Индию/Китай, то кроме природы/погоды ничто не будет удерживать народ в БА.

Т.е. я предсказываю относительно ровное поведение цен в ДС, с небольшими провалами время от времени (из-за рейтов), но в целом и среднем - стабильный рост.

шпиён · Post by **шпиён** » 20 May 2004 22:44

Насколько помню, DC area - эта четвертый (после Бостона, Калифорнии - если считать её побережье от SF и на юг, NYC) наиболее "бабланутый" рынок
Да, многие районы живут за счет федерального правительства. Но Dulles Technological Corridor живет за счет хайтека и телекоммуникаций. На счет Loudoun - искуственные ограничения есть в Western Loudoun (да и то - не "были" ли, в связи с недавней сменой власти). А посмотри на Eastern Loudoun - одна большая стройка. Ashburn и South Riding возникли ниоткуда и расширяются как на дрожжах, даже в Стерлинге рубят парки под застройку домами.
А все для кого? AOL да MCI/WorldCom, да кто вокруг них помельче...
Кстати, насчет последних. AOL, ИМХО, dead meat уже в mid term. Ну нет у их бизнес-модели будущего, когда Verizon уже DSL+MSN за 30 бакинских в месяц отдает. И его падение вполне может совпасть по времени с лопаньем пузыря и последующей рецессией...
Потом, насчет федерального правительства и военных расходов. Всё это конечно хорошо, и держало тут безработицу в 2 раза ниже средней по стране... но so far для их кормления пришлось залезть в большие долги. И кто-то должен будет прикрутить краник уже совсем скоро... И полетят Lokheed Martin с Orbital куда-нибудь в SLC для снижения расходов.
И наконец. Есть еще и риск (надеюсь, небольшой) совсем плохого сценария. Как ты думаешь, где будет следующий теракт?
В общем, NoVA, конечно, не Бостон, LA и SF - но и не SLC в смысле перпектив недвижимости.

Ctrl-C · Post by **Ctrl-C** » 20 May 2004 23:04

А где в Стерлинге рубят парки?

A-TO · Post by **A-TO** » 20 May 2004 23:10

Рынок, конечно, перегрет, и я согласен, что цены скоро могут остановяться или даже пойдут вниз. Вопрос в том какими темпами. Я не думаю, что очень быстрыми. В Северной Вирджинии далеко не только AOL и World Com. Ценам в Ashburn и Sterling еще ой как далеко до Vienna and Mclean, хотя они (Vienna and Mclean) гораздо дальше от AOL~а. Именно потому, что основная работа - в DC и окресностях.
Если же окажется, что у государства "ну совсем нет денег" на своих чиновников

, то результатом будет тот самый "кирдык", при котором почти не важно, где ты живешь в Калифорнии, Бостоне или DC - кирдык будет везде.

шпиён · Post by **шпиён** » 20 May 2004 23:36

Ctrl-C wrote:А где в Стерлинге рубят парки?

Claude Moore park рубят со стороны Cascades Pkwy с востока и на Church Rd с юга. 2 разных девелопмента.

шпиён · Post by **шпиён** » 20 May 2004 23:41

A-TO wrote:Рынок, конечно, перегрет, и я согласен, что цены скоро могут остановяться или даже пойдут вниз. Вопрос в том какими темпами. Я не думаю, что очень быстрыми. В Северной Вирджинии далеко не только AOL и World Com. Ценам в Ashburn и Sterling еще ой как далеко до Vienna and Mclean, хотя они (Vienna and Mclean) гораздо дальше от AOL~а. Именно потому, что основная работа - в DC и окресностях.
Если же окажется, что у государства "ну совсем нет денег" на своих чиновников , то результатом будет тот самый "кирдык", при котором почти не важно, где ты живешь в Калифорнии, Бостоне или DC - кирдык будет везде.

Привет, Саша.

А денег не "ну совсем нет". Просто сокращения федерального бюджета и персонала бывают. И в нынешней ситуации (не уверен, что скоро) неизбежны.
Но я говорю не столько о федеральных чиновниках (они столько не получают, чтоб в Great Falls или даже Mclean жить), сколько о федеральных контракторах. Lokheed и Orbital как примеры.
Ну и Freddie Mac с Fannie Mae тоже придется несладко. Посмотри, на дворе типа бум RE, а их акции за последний год серьезно underperform S&P и Dow. Т.е. рынок чего-то в отношении них не оптимистичен.

шпиён · Post by **шпиён** » 21 May 2004 00:01

Сразу скажу, ни в какой "кирдык" в б/м надежно прогнозируемый промежуток времени я не верю. Как и лопанье пузыря прямо вот сейчас. Да еще в национальных масштабах. Но вот пару локальных рынков - в Калифорнии и на северо-востоке - уже могут дождаться этой осенью. Не NoVA пока.
Тебе уж точно ничего не грозит.