Новый дом - как бы урвать???

[tunafish]

Отцы, кто имел дело с покупкой новых домов, помогите советом, пожалуйста.
Собираемся переезжать и в связи с этим купить новый дом (первый раз в жизни). Ситуация на рынке я так думаю неплохая - так как в этом месте идет огромное строительство и куча новых домов на продажу. Во всей рекламе написано и том, что билдер платит Х долларов на клозинг. Как я понимаю, билдеры торговаться не любят, то есть предложить им - 3-5% почти нереально. Я прав или нет??? Покупать за то, что они в МЛС пишут тоже не охота. Что можно из них выжать (или попытаться выжать)? Так как я покупаю слегка заочно - то есть не могу быть там каждый день, то хотелось бы знать чего еще можно опасаться (риелтор внушает доверие однозначно)
Спасибо

[Price]

Из личного опыта:
- Билдеры торгуются? да. Насколько? отвечу стереотипно - зависит от конкретного случая.
- Подводные камни: дом в итоге выглядит не так, как на плане/на модели. Начиная от планировки (адаптация к конкретному лоту) заканчивая цветом кирпича на сайдинг. Ну и при финансировании через них с целью получения доп. скидок могут потенциально накрутить всякие суммы.
- Чего можно выжать? Бесплатных апгрейдов. Но опять же зависит от конкретного случая. Пока ломаетесь, найдутся менее придирчивые покупатели. И наоборот, поторопитесь, а зря, билдер переоценил спрос, и напихав гранитных каунтертопов и паркетов на всех этажах, теперь не может все это втереть клиентам.

[Price]

dup

[Komissar]

Билдеры таки да, торгуются. На практике обычно легче выторговать бесплатный апгрейд, чем снижение базовой цены. Иногда полезнее работать напрямую с билдером или его репом, чем через реалтора. Брать билдеровский файненсинг тоже иногда имеет смысл, если он дает за это скидку. Клоузинг косты - проверьте, в каком случае билдер платит клоузинг, часто бывает только, если берешь лоан через его (билдера) банк или мортгадж-компани.

[Panam]

билдеры платят за closing, но накручивают проценты на кредит.
врятли они будут торговаться, если дом строится в хорошем месте и их разбирают очень быстро. Можете спросить сколько домов они продали за неделю. Но скорей всего они соврут. Тогда спросите ещё раз через неделю. Но есть шанс что понравившийся лот уже купят.

Real estate agent бесполезен если он не может торговаться. В этом плане можете попробовать http://www.internest.com/index.asp - дают 1% rebate от стоимости дома.

PS Если дом уже построен (от него отказались), то думаю можно поторговаться. Если нет, то имейте ввиду что дом будет строиться 5-6 месяцев. А осенью rates поползут вверх скорей всего. Так что можно подумать чтобы заплатить за lock.

[tunafish]

Клоузинг косты - проверьте, в каком случае билдер платит клоузинг, часто бывает только, если берешь лоан через его (билдера) банк или мортгадж-компани.

написано with the lender of your choice, то есть вроде как хорошо

Иногда полезнее работать напрямую с билдером или его репом, чем через реалтора

Можете по-подробнее - в чем конкретно? Они могут скинуть то, что возьмет себе моя риелторша?

Пока ломаетесь, найдутся менее придирчивые покупатели. И наоборот, поторопитесь, а зря, билдер переоценил спрос, и напихав гранитных каунтертопов и паркетов на всех этажах, теперь не может все это втереть клиентам.

Из этого всего - когда тогда лучше договор заключать - на каком этапе строительства? Тут конечно у меня меньше гибкости, так как мне надо куда-то переехать к конкретному сроку с люфтом в 10-20 дней.
Вообще, не скажете, чем новый дом лучше, чем не очень новый 1995-2000. какие плюсы и минусы.
Очень будем благодарны

[LenaAlki]

Попросите своего агента выслать вам информацию, что имеется на рынке сейчас и за сколько дома были проданы за последние три месяца (запрашиваемая цена vs проданная цена). Это даст вам представление о том какая ситуация на рынке. На самом деле в начале строительства билдер предлагает самые лучшие условия - closing costs, upgrades, и более низкую цену. По мере того как дома распродаются, цена будет выше.

Я риэлтор, поэтому соответственно скажу, что работать лучше с риэлтором. Он/она правильно составит договор и впишет выгодные для Вас (а не билдера условия) - те же closing costs (по максимуму), соответствие плану и сроки сдачи и т.д. и т.п. Если билдер согласится на более низкую цену - то смотрите чтобы это не было засчет более дешевых материалов для вашего же дома.

[IL]

И еше, не берите mortgage у билдера. Shop around, посмотрите может найдете под меньший процент.

[интермальчик]

На самом деле в начале строительства билдер предлагает самые лучшие условия - closing costs, upgrades, и более низкую цену. По мере того как дома распродаются, цена будет выше.

Это верно только в том случае, когда микрорайон начинает застраиваться. Однако, такой дом покупать не стоит, потому что цена дома может пойти резко вниз, если микрорайон по какой-либо причине будет непопулярным и строители могут даже его забросить. Все это зависит, конечно, от географии и рынка. В Калифорнии все может быть по-другому.

В большинстве случаев, торговаться можно только тогда, когда дом уже построен и строителям нужно от него быстро избавиться. Я, например, сбил цену при такой ситуации на 6 процентов.

Я риэлтор, поэтому соответственно скажу, что работать лучше с риэлтором. Он/она правильно составит договор и впишет выгодные для Вас (а не билдера условия) - те же closing costs (по максимуму), соответствие плану и сроки сдачи и т.д. и т.п. Если билдер согласится на более низкую цену - то смотрите чтобы это не было засчет более дешевых материалов для вашего же дома.

Чушь. Строители в большинстве случаев имеют типовой договор и менять ничего не будут. В крайнем случае, можно показать контракт юристу по недвижимости. Closing cost вообще зависят от банка-брокера и реалтор не имеет никакой власти ни над этим, ни над сроками сдачи. Однозначно: при покупке нового дома реалтор не нужен.Наоборот, иногда можно договориться со строителями, что мол, я не приведу агента, а вы мне скидку на дом. Инспекция тоже не особенно нужна, так как у вас будет 1-2-10 лет гарантии.

[tunafish]

То есть реально можно покупать новый дом без агента? У кого-нить еще был такой опыт? Хотедось бы еще мнений, пожалуйста. Я бы не согласился на счет инспекции - новые дома легко могут содержать дефекты, даже судя по привету

[OOOO]

То есть реально можно покупать новый дом без агента? У кого-нить еще был такой опыт? Хотедось бы еще мнений, пожалуйста. Я бы не согласился на счет инспекции - новые дома легко могут содержать дефекты, даже судя по привету

Можно но глупо.
Есть агент билдера, и есть Ваш агент. Каждый берет себе 3%. Соответственно первый блюдет интересы билдера, второй - Ваши.
Далее. Вы заплатите 6% так и так. Если Вы пойдете без агента то:
1. все 6% возьмет себе агент билдера - Ваш враг.
2. вы окажетесь в океане с акулами не имея никого на Вашей стороне. Вы наделаете ошибок при покупке первого дома так и так. А без квалифицированного агента Вы вообще наломаете дров.

Я очень не советую.

У меня есть несколько вопросов, если не возражаете.
1. Кто Ваш билдер?
2. В каком девелопменте строитесь?
3. Кто Ваш агент?

[Komissar]

Далеко не во всех девелопментах есть 6% комиссионных. Крупные строители (Centex, например) обычно если и резервируют что-то для агента покупателя, то максимум 1К finder fee. Причем в нек-рых случаях, если не приводить агента, получишь эти 1К как скидку себе.

Опять-таки, крупные строители работают с типовым договором, и можно хоть туеву тучу real estate attorneys на них наслать, они не сдвинутся с главных моментов договора. Проверено. Хотя по мелочи где-то могут уступить.

Пройдя через покупку 3 новых домов, могу сказать, что на самом деле самое главное - какой прораб окажется на вашем участке. Будет внимательный хороший профессионал - он и дурных мексов построит как надо, и даже из черти какого дешевого lumber (к-рый строитель оптом закупил из сомнительных источников) выберет более-менее досочки,

А будет разгильдяй - он и на участке Toll Brothers с отличным lumber'om и белыми профессионалами напортачит.

[Panam]

если вам нужен человек (агент), который будет звонить раз в неделю агенту билдера и спрашивать как дела за 3% от стоимости дома, то вполне можно идти с агентом к билдеру. Потому что ни на что другое он повлиять не может, тем более если дом строится в горячем месте.

[OOOO]

Коммиссар, у нас в Филадельфии насколько я знаю платишь 6% regardless.

Прораб важен, но все равно будут лепить такое, что инженеру типа меня дурно делается глядючи на эту порнографию от строительства. У нас кстати в основном не мексиканцы работают а бразильцы.

Toll Bros - тоже халявщики, правда дорогие халявщики.
Один свой дом я построил с DeLuka и был очень доволен. Его качество Толлам и не снилось. Хотел пойти с ДеЛюкой и на нынешний дом, но он зараза не строил где я хотел. Пришлось пойти с другим, отпетым жуликом. Дом мне дался предынфарктым состоянием. Я документировал все этапы на видео и на фотопленку, и разговор о недоделках потом с ними вел исключительно "if I don't hear from you by the end of biz day Fri, you'll hear from my lawyer first thing Mon morning". Только тогда что-то начинало делаться.

[tunafish]

Ну вы меня прям-таки напугали. Отвечая ОООО - дом мы покупаем в Бирмингеме, Алабама, а не в Филе. С билдером то же еще не определились, так как там просто туча нового строительства и я имею несколько районов застройки в голове. Агент тоже там же, но вроде как надежный и мне лично тоже нравится. Мне безусловно не хотелось бы терять лишние 3% в ее карман, но что-то мне слабо представляется как все это провернуть самому. Короче, я про акул согласен.
И что, действительно все так может быть плохо с новыми домами? Мож лучше тогда 3-6 летки смотреть?

[LenaAlki]

[quote="интермальчик
Это верно только в том случае, когда микрорайон начинает застраиваться. Однако, такой дом покупать не стоит, потому что цена дома может пойти резко вниз, если микрорайон по какой-либо причине будет непопулярным и строители могут даже его забросить. Все это зависит, конечно, от географии и рынка. В Калифорнии все может быть по-другому.

Можно, конечно, выдвигать много гипотез, но я такого еще не видела. Вы имеете в виду билдер забросит строительство??? В соответствующем районе и цены на жилье соответствующие.

Closing cost вообще зависят от банка-брокера и реалтор не имеет никакой власти ни над этим, ни над сроками сдачи. Однозначно: при покупке нового дома реалтор не нужен.Наоборот, иногда можно договориться со строителями, что мол, я не приведу агента, а вы мне скидку на дом. Инспекция тоже не особенно нужна, так как у вас будет 1-2-10 лет гарантии.[/quote]

О какой власти Вы говорите? В типовом договоре есть мааааленький параграф куда вписываешь, что билдер покроет closing cost up to $$$$ amount. Я видела много случаев, когда покупателю было сказано где подписать и все обещанимя оставались обещаниями поскольку в контракте ничего отражено не было.
Насчет инспекции..... Конечно, можно пытаться добиться чего-то через 1-2-10 лет. Тем более когда большинство строительных проектов регистрируются как LLC и по окончанию проекта их просто закрывают..... Good luck.

[Nadiya]

...Дом мне дался предынфарктым состоянием. Я документировал все этапы на видео и на фотопленку, и разговор о недоделках потом с ними вел исключительно "if I don't hear from you by the end of biz day Fri, you'll hear from my lawyer first thing Mon morning". Только тогда что-то начинало делаться.

ОООО, Страшно как... A на что надо обратить внимание при постройке дома? Я не инженер -строитель и не уверена что именно контролировать. О каких недоделках вы говорите? Напишите пожалуйста вкратсе из вашего опыта. Мы строим дом билдер KHOV - на мой взгляд солидная компания. У нас будет возможность делать инспектсию на разных етапах строительства. Может быть есть какие-то компании где можно нанять инспектора или ето все бессмыссленно - все равно надуют??
Автору: Все зависит он билдера. В нашем варианте цена НИКАК не меняется покупаеш с реалтером или нет. Солидарна с ОООО - лучше с реалтером. Торговаться не получаетса - нет у них никаких скидок, апграидов тоже бесплатных нет. Разве что если они там что-то неправильно или не так как мы заказали построят - тогда будем пробовать торговаться. Клозинг покрывают если делать финансинг через их компанию, но обешаются "Match any rate" - ето радует и думаем воспользоваться.

[tunafish]

Клозинг покрывают если делать финансинг через их компанию, но обешаются "Match any rate" - ето радует и думаем воспользоваться.

Ну чудес не бывает, подвох хоть где-нибудь, но будет

Торговаться не получаетса - нет у них никаких скидок, апграидов тоже бесплатных нет.

Наверное тоже от места зависит, в нашем случае в одном райлне есть 5 коммьюнити с новыми домами, то есть конкуренция на лицо, плюс еще вторичный рынок. Я не думаю, что они будут стоять, как вкопанные на своем. Есть места, где на каждый дом по 20 офферов с тогргом - это скорее исключение, наверное.
Хотя у нас другая ситуация немного - я просто хотел купить готовый новый дом, а не сторить его с самого начала и ходить на стройку каждую неделю
Опыт других меня интересовал в плане реалльно ли у них выторговать дек или забор со sprinkles

[Andromaha]

2. вы окажетесь в океане с акулами не имея никого на Вашей стороне. Вы наделаете ошибок при покупке первого дома так и так. А без квалифицированного агента Вы вообще наломаете дров.

А мне кажется, что в 90% случаев агент покупателя - это такая же акула , только замаскированная, потому что предполагается, что он блюдет ваши интересы. По мне уж лучше с агентом продавца дело иметь, там хоть его акулья сущность сразу видна и от него ничего хорошего не ждешь, поэтому всегда настороже

Сразу оговорюсь, что мы покупали не новый дом, а 3-летний. Может с новым домом какая специфика есть, требующая непременного участия агента...

[интермальчик]

Можно, конечно, выдвигать много гипотез, но я такого еще не видела. Вы имеете в виду билдер забросит строительство??? В соответствующем районе и цены на жилье соответствующие..

Поразительное заявление...Вы за пределы Сиэтла когда-нибудь выезжали?
Спасибо за подтверждение моей мысли о том, что агент не нужен.

О какой власти Вы говорите? В типовом договоре есть мааааленький параграф куда вписываешь, что билдер покроет closing cost up to $$$$ amount. Я видела много случаев, когда покупателю было сказано где подписать и все обещанимя оставались обещаниями поскольку в контракте ничего отражено не было..

Большинство крупных строительных фирм, типа Pulte, имеют этот параграф уже напечатанный, ничего вписывать не надо, потому что они же и финасируют покупателя.

Насчет инспекции..... Конечно, можно пытаться добиться чего-то через 1-2-10 лет. Тем более когда большинство строительных проектов регистрируются как LLC и по окончанию проекта их просто закрывают..... Good luck.

Гарантия дается от специализированной фирмы, а не от строителей. Ну а если вы специализируетесь на домах от Хосе Текила и Сыновья, то будьте добры, сообщите свою фамилию и фирму, чтобы народ хоть знал своих героев...

Резюме: если есть возможность съэкономить на цене нового дома, если не приводить агента - смело так и делайте. Если хочется кормить агента, который ничего толком не делает, а только создает видимость - валяйте. Он вам на закрытие принесет бутылку шампанского и коробку конфет...

А мне кажется, что в 90% случаев агент покупателя - это такая же акула , только замаскированная, потому что предполагается, что он блюдет ваши интересы..

Совершенно верно. В моем случае, я послал свою агентшу после того, как она заявила, что никаких скидок я не получу, и что лучше подписывать контракт, как есть, а то дом, понимаешь, уйдет. В результате, я получил скидку 6%, а она - минус 3. Толку от нее было ноль, потому что дом я нашел сам, договаривался с агентами строителей тоже сам. Поймите, какой бы агент не был, покупателя ли или нет, он не будет портить отношения со строителями, потому что ему с ними и дальше работать, а вы для него всего лишь лицо в толпе покупателей.

[LenaAlki]

Спасибо за категоричность..... Иначе я бы не прочувствовала всей Вашей симпатии к риэлторской профессии

Я очень рада, что Вы такой специалист в области недвижимости. К сожалению, практика показывает, что большинство попадается на удочку агента, который говорит, что дом "уйдет" завтра и офер надо подписывать прямо сейчас и здесь. И большинство даже не удосуживается перечитать контракт и удостовериться, что все обещанные условия там указаны.

Я никому не пытаюсь доказать, что агент "святое" и без агента ни-ни. Если Вы разбираетесь в рынке, имеете за плечами пару сделок и знаете где можно надавить, а где быть осторожным, чтобы не пролететь - то вперед и с песней. Я по работе сталкиваюсь с разными агентами и иногда приходится выполнять и свою работу и "коллеги" (так что удивляешься как такой риэлтор находит клиентов), но не надо ВСЕХ в одну кучу валить......

За пределы Сиэтла я выезжаю и даже чаще чем Вы думаете. Но высказала свою точку зрения и ситуацию, которая происходит здесь. Подскажите, пожалуйста, о каком рынке Вы говорили и о каком строительстве. Я в этом случае буду знать где такая ситуация происходит.

[Underwood]

Вот мои две копейки
Один дом мы строили без агента, второй с агентом (просто так получилось).
Разница в процессе не принципиальная, но она есть - заметно было, что билдер агента побаивается, потому как его (агента) на мякине не проведёшь и мы для себя открыли много нового. Реально агент сэкономил нам где-то 8-10К, т.к. мы не знали, что нас просто разводят (билдер пару раз пытался схитрить в процессе строительства и повесить на нас непредвиденные расходы). Т.е. мы думали, что действительно, кто ж мог такое предвидеть, но агент эти попытки пресекла очень жестко, упомянув какие-то законы и лоера.
Да и все вопросы решать было легче через агента.
А по поводу процентов - так ведь их билдер платит агентам, а не покупатель.
У нас, например, билдер уговорил агентов (своего и нашего) по 2.5% принять.

[Price]

Еще по поводу агента (к изначальному вопросу не подходит, though): у нас получилось так, что мы сами нашли новое стр-во. Потом привели агента. В итоге цена не изменилась, но зато она скосила свою часть комиссионных (с 3 до 1%) с продажи нашего старого жилья, что съекономило довольно ощутимо живых денег, так необходимых при переезде.

[OOOO]

А мне мой агент и нашел оба дома, и продал предыдущий, и бился за меня с билдером, и процент тоже скостил и помог и помогает советами как строительным, так и финансовым. Я им очень доволен. Должен отметить что это в общей сложности мой 4-й агент. Три предыдущих мне не понравились мы расстались.

Короче, ищите и обрящете.