Why Housing Is About to Go "Pop!"

[ax3816]

О! Типа отмечаю юбилейное 1000-е сообщение в этом топике

[Elka_CA]

1. а где рент растет? в моей Бэй Эрии 3 года топчется на месте. Аппартменты не могут поднять цену- всегда есть свободные места.

Топтался, топтался и пошел.

Rental market tighter Bay Area landlords see prices rise after a lengthy slump

In Silicon Valley, the average rent for all types of apartments rose 1 percent -- the first increase in 14 quarters.[/i]

А Вы что газетам верите? у вас что в Селиконовке действительно на 1% увеличился рент . Интересно как это? было 1300 -1400, а стало 1313- 1414?
С чего ренту то расти? полно пустых аппартментов вокруг.

А "инвесторы"- пущай поднимают цену на рент. Кого это волнует?

[Elka_CA]

Потому как покупка хибары за 400, это совсем не то, чем два года назад когда она стоила 200. Ожидать, что домик опять удвоится просто недальновидно. Я имею ввиду "инвесторов". которые покупают дома без даунпэймента даже.

Вот мой одинокий коллега как раз такой инвестор. Таунхауз за 400 без даунпеймента. Интерест-онли на год. Правда у него есть маленькая фига в кармане, он живет с румейтом. Так что платит меньше чем платил за апартмент.

Он не инвестор. Он же для себя купил. Я "инвесторами" называю тех,кто для рента покупает не имея ни гроша для даунпеймента.

[Kalifornian]

Он не инвестор. Он же для себя купил. Я "инвесторами" называю тех,кто для рента покупает не имея ни гроша для даунпеймента.

У него план продать через год или два.

[ax3816]

В нашиx краяx это делается так: дом под сдачу покупается уже с жильцами в нем живущими (без жильцов - намного дешевле).

Намедни разговорился на эту тему со знакомым - месяц назад с его коллегой произошла следующая история: коллега последние 2 года рентовал 3-х бедрумный таунхаус. По цене выходило как за 2-х бедрумный апартмент ($1,300 в месяц), только фана больше. И вот хозяин этого таунхауса месяц назад решает купить новый дом а таунхаус продать. Сразу же нашёлся покупатель который покупал таунхаус как инвестмент - т.е. в нём жить не собирался, а хотел сразу-же его рентануть и при этом он сразу-же поднял рент на $300 в месяц.

Коллега знакомого не ожидавший такого поворота событий просто за неделю съехал в 2-х бедрумный апартмент ($1,350 в месяц) да ещё и получил один месяц free.

Дело происходило в одном из так называемых red-hot markets.

[CEBA]

Тут знаменитое Марксовское "спрос рождает предложение" тесно переплетается с Rule of purchasing Real Estate #2: Land NEVER depreciates.

Land NEVER depreciates?! скажите это жителям города Niagara Falls, NY
правильнее Land ALMOST never depreciates

[vovap]

In Silicon Valley, the average rent for all types of apartments rose 1 percent -- the first increase in 14 quarters.[/i]

1 процент роста легко находится за счет роста стоимости энергии - в тех апартментах, где что-то энергетическое включено в рент. Кстати, тоже немаловажный момент -расходы лендлордов за счет энергетики ростут, хоть бы и ничего включено не было. Соответственно, прибыль падает или стоимость перекладывается на рентеров. Тогда цена ростет при той же прибыли - соответственно рент ростет, а стоимость недвижимости - нет.

[ax3816]

U.S. existing-home sales surged in September
Low mortgage rates helped spur 3.1 percent gain

Updated: 9:45 a.m. ET Oct. 25, 2004

http://www.msnbc.msn.com/id/6327836/

WASHINGTON - Sales of existing U.S. homes surged unexpectedly in September on low mortgage rates, a trade association group said Monday, adding that activity would have been even brisker had hurricanes not hit the south.

Sales of previously owned homes rose to a seasonally adjusted annual rate of 6.75 million units last month from an upwardly revised 6.55 million unit pace in August, the National Association of Realtors said.

(continued)

[Kalifornian]

While foreclosures in California have stabilized, overheated markets are cooling, which may lead to an upsurge in mortgage defaults, according to Fair Oaks-based Foreclosures.com, a real estate investment advisory firm specializing in distressed property.

"Affordability is the key issue now," said Alexis McGee, president of Foreclosures.com. "Only 18 percent of California households can afford a median priced home in our state. When affordability gets that low, a price correction is inevitable."

McGee said sales volume was dropping in several southern California markets, notably in Orange County, where sales fell by more than 27 percent year to year. In Ventura County sales dropped almost 19 percent, and in Los Angeles County, volume declined by 7.8 percent, according to a recent report in the Los Angeles Times.

"Falling sales volume is often a precursor to falling prices," McGee said, "and, in fact, the median price in Los Angeles County has been flat at $407,000 for three months."

McGee said that in the third quarter of 2004, foreclosures had started on 3,697 homes in Los Angeles. "That's close to second quarter activity, and about as low as it gets in that market."

Northern California is similar, she said. "In eight of nine Bay Area counties, we saw third quarter default filings of 2,888, up from 2,573 from the previous quarter," said McGee.

Cooling markets in California combined with a post-election rise in interest rates could spark an upsurge in mortgage defaults, she cautioned. If rates rise, downward pressure on home prices would increase, exacerbating what she sees as a slow shift from a seller's market to a buyer's market.

"It will get harder for homeowners in distress to sell their way out of trouble in an orderly manner," said McGee. "Moreover, many have borrowed as much as 100 percent of the value of their homes with adjustable rate lines of credit. Rising rates will put these people in a real bind."

http://www.bizjournals.com/sanfrancisco ... aily3.html

[Дед Мороз]

Один про Фому , другой про Ерёму ....
О чём речь идёт , о США вообще (где пузырь не лопнет, ввиду отсутствия такового), о Калифорнии в частности, или о том кусочке Калифорнии , где цены немерянные ?

[aas996]

> О чём речь идёт, о США вообще (где пузырь не лопнет,
> ввиду отсутствия такового), о Калифорнии в частности,
> или о том кусочке Калифорнии , где цены немерянные ?

Проблема здесь в том, что "things tend to overshoot on both sides".
Как со stock market: когда безумно раздутыи NASDAQ грохнулся,
акции многих вполне прибыльных и не переоцененных компании тож упали.

[ax3816]

Один про Фому , другой про Ерёму ....
О чём речь идёт , о США вообще (где пузырь не лопнет, ввиду отсутствия такового), о Калифорнии в частности, или о том кусочке Калифорнии , где цены немерянные ?

Лично я верю в то, что цены упадут в тех местах, где сильно перегретый рынок. А статью я привёл просто так - FYI, информация о происходящем _сегодня_.

[Kalifornian]

Началось?!

Fannie Mae Chief Executive Franklin Raines warned that housing prices may be rising too fast in some markets, causing them to "soften" as demand wanes.
Gains in some areas of the country are being fueled in part by investor demand, Raines said in the text of a speech at a Mortgage Bankers Association of America conference in San Francisco. Washington-based Fannie Mae is the biggest provider of U.S. mortgage financing.

"I've spent a lot of time over the past few years arguing that there is no 'housing bubble,'" Raines said. "And nationally, that's still true. But we are seeing investor-driven price increases in certain markets, some within this region. And these markets could soften as investor demand wanes, as it inevitably does."

An index of housing prices is up 9 percent in the second quarter from a year before, the fastest four-quarter increase since 1979, said Raines. The difference is that in 1979 the rate of inflation was 11 percent, while today it is 2.4 percent, according to Raines.

"The data indicate that this price increase is being fueled in part by a big increase in investor demand over the past three quarters," he said. "Investors now account for over 9 percent of all U.S. (mortgage) purchase originations, up from 5.75 percent in the middle of 2003."

Congress created Fannie Mae and Freddie Mac to make funds more widely available for mortgage loans and increase the affordability of homeownership. The companies raise money from investors by selling their own debt, and use proceeds to fund their purchases of mortgages from lenders. They also guarantee credit on mortgage-backed securities for sale to investors, including themselves.

Fannie Mae and Freddie Mac hold or guarantee almost half of the $7.6 trillion U.S. mortgage market. Their charters exempt them from state and local corporate income taxes and help lower their borrowing costs by authorizing the U.S. Treasury to buy $2.25 billion in securities from both companies if they were to encounter financial troubles.

Last month, Fannie Mae's federal regulator released a report that alleges the company violated accounting rules for hedging transactions and used improper "cookie jar" reserves to smooth earnings volatility. Fannie Mae also once deferred expenses to meet executive bonus targets, the regulator said.

U.S. sales of previously owned houses rose in September to the third-highest pace on record, the National Association of Realtors said in Washington.

The 3.1 percent increase brought sales last month to 6.75 million single-family houses at an annual rate from 6.55 million in August.

http://www.sanmateocountytimes.com/Stor ... 70,00.html

[Komissar]

Ну, 9% инвесторов на рынке еще не так страшно.

Вот 70% (как Елка тут писАла) - это Кирдык in making.

Только я думаю, что 9% - сильно заниженная цифра. Определение "инвестор или не инвестор" делается, скорее всего, на основе того как оформляется мортгидж. А поскольку мортгидж на офиц. рентал дается под более высокий %, покупатели хитрят и выдают рентал за вакейшн или вторую резиденцию. Или берут за кеш, к-рый взяли под еквити из основного дома.

[Оле Лукое]

С чего ренту то расти? полно пустых аппартментов вокруг.

В апартментах и не растёт, а рент домов опять дороже становится. Тот дом, который мы снимали за 2000, сдался за 2200. Ещё несколько аналогичных примеров имею. Так что в среднем 1% и набежал.

[kron]

Ну, 9% инвесторов на рынке еще не так страшно.

Вот 70% (как Елка тут писАла) - это Кирдык ин макинг.

Только я думаю, что 9% - сильно заниженная цифра. Определение "инвестор или не инвестор" делается, скорее всего, на основе того как оформляется мортгидж..

.

Не забывайте также что цены растут не только потому что покупают, но и потому что покупают по данной цене. А вот тут то инвесторов и есть 70%. Пусть даже человек покупает для себя, но если одна из причин по которой он готов платить пол-миллиона за дом является его уверенность что этот дом будет стоить дороже - он инвестор. Вернее спекулянт.

[Komissar]

Он не совсем спекулянт, если это его primary residence, даже если он купил ее с надеждой продать с выгодой и переехать в дом получше через год-другой. Потому что в случае лопанья пузыря он просто отставит планы переезда и будет жить в своей хибаре, пока сможет делать выплаты. Потребуется очень сильное кирдыкотрясение, чтобы вытурить его из своего дома в апартменты.

А вот тот, кто купил просто "подержать" и перепродать, тот действительно махровый спекулянт и в случае кирдыка первым выкинет дом на рынок по бросовой цене. Он при этом крышу над головой не теряет.

Вопрос в том, каков процент "махровых" был среди покупателей недвижимости? По офиц. статистике - 9%, по Елкиной - 70%.

[pinse]

Вопрос в том, каков процент "махровых" был среди покупателей недвижимости? По офиц. статистике - 9%, по Елкиной - 70%.

Может в Bay Area одна статистика, а по всей Америке несколько другая ?

[pinse]

dup

[ax3816]

http://www.boston.com/realestate/articl ... ng_market/

Signs point to slowdown in housing market

By Chris Reidy, Globe Staff | October 26, 2004

The local real estate market is showing signs of slowing down.

There are more homes on the market in Greater Boston than at any time during the last five years, some properties -- especially the more expensive ones -- are taking longer to sell, and price reductions are becoming increasingly common. Meanwhile, sales of single-family homes across the state fell for the second consecutive month, according to yesterday's report from the Massachusetts Association of Realtors.

''Anyone who tells you it hasn't softened is lying," Linda O'Koniewski, the owner of real estate brokerage Re/Max Heritage in Melrose, said. ''A lot of sellers are afraid the market has peaked. They're saying to themselves, 'If I'm thinking of moving in the next few years, why not cash out now?' "

The Massachusetts Association of Realtors yesterday reported that the number of single-family homes sold statewide last month declined 2.7 percent from a year earlier. While the September median sales price of $346,000 was 11.6 percent higher than a year ago, that's the lowest the monthly median has been since May.

As of the end of last month, MLS Property Information Network Inc., which tracks homes for sale, had 7,034 Greater Boston listings for single-family homes and condos -- 862 more properties than a year ago.

Scott Bauman and his wife are feeling the effects. With a baby on the way, they needed to make a move, and in mid-August, they put their antique Ipswich home on the market for $610,000 with Listforless.com, a do-it-yourself website for sellers.

''We thought we'd get lots of offers," said Bauman, 39, who works for a public-relations firm. After five weeks, they received one offer -- for less than asking price. Their home later went under agreement for $590,000 .

''I don't see any other houses selling nearby," he said. ''We definitely feel lucky."

The Baumans' experience is a far cry from those of many sellers in recent years, when bidding wars and offers over asking price were common.

''In prior years, there were three buyers for every house on the market," said Jim Nagle of Coldwell Banker in Lexington. ''Now there are three houses for every buyer.

''When the market was really hot a few years ago, a house might sell in six to eight to 12 days," said David O'Neil, at Century 21 Spindler & O'Neil in North Reading. ''Now they can stay on the market for 90 to 120 days. The market right now is healthy, but it's not robust as it was a few years ago."

Ellen Slaby, 46, and her husband put their Lexington home on the market at $729,999 in February, with plans to move closer to the city. In August, it went under agreement at $615,000. Slaby said a reason it took so long to find a buyer was that there were so many other homes on the market.

But reflecting another side to the market, she added: ''We had friends who sold their house in a week. They were afraid to tell us because they didn't want us to feel bad."

Indeed, segments of the market -- especially homes that are more affordable or are in move-in condition -- remain strong. Statewide condo sales in September rose 16.6 percent to 1,795 units on a year-to-year basis. The median sales price of a condo was $259,900, up 15.5 percent from a year ago.

And not everyone agrees that the boom -- fueled by historically low interest rates amid the region's limited housing supply -- has ended. Some realtors insist that it's normal to see slow sales and price reductions in the fall because New Englanders hate moving in the winter, and that this season has the presidential election and the Red Sox as added distractions.

''Based on the time of year, I've seen no real change in open-house attendance, general inquiries, nor in the number of houses going under agreement," said executive vice president Michael Jewell, who oversees 85 New England offices of Coldwell Banker Residential Brokerage.

Judy Moore, president of the Massachusetts Association of Realtors, said the launch of military action against Iraq hurt the spring 2003 market. Nervous buyers waited until the fall to make a purchase. As a result, comparing last fall's robust sales activity to this fall's doesn't give an accurate picture, she said. While more homes are for sale this year and homes are staying on the market longer, there isn't enough data yet to say that market has entered a new cycle, she said.

But it does feel weaker to some.

Bill Wendel, president of the Real Estate Cafe, a fee-for-service brokerage firm, said his analysis of Arlington and Belmont shows that ''demand and prices are falling."

Paul Frank, owner of Homefinders Buyer Agency in Foxborough, also sees a market losing momentum.

''Last spring was pretty hot; summer was OK; now it's definitely slower," he said.

Walid Saba, president of MAPASS Inc., which arranges appointments for agents showing homes to potential buyers, said the average number of showings per listing was 6.5 last month, versus 4 a year ago.

''More showings mean it takes longer to sell a house," Saba said. ''Last year, if you saw a house you liked, you needed to bid on it immediately. This year, people are looking, but they don't feel they need to make a decision right away."

According to a recent report by economic analysts at Goldman Sachs, the risk of a downturn in the national housing market is rising. The report points to the fact that the inventory of houses on the market has grown and that building of new units continues at a relatively strong pace. At the same time, many buyers have adopted a speculative mindset, believing that prices will keep going up at a fast rate. In a worst-case scenario, the rising supply of houses on the market coupled with overinflated values could lead to a sharp drop in prices.

Saba doesn't believe prices will plummet any time soon, but said, ''We could see prices flattening."

Indeed, demand already appears to be softening.

Marcus Groff, a computer systems administrator, recently cut the price on his Lowell home. Last month, he put the house on the market for $324,900 . After getting no offers, he came down two weeks later to $309,900 .

Chris Reidy can be reached at reidy@globe.com.
© Copyright 2004 Globe Newspaper Company.

[Слоняра]

ндаааааа!!!
Ждемсссс!?!?!

[Sullen]

Эх и сколько таких ждущих по всей стране. Вот цены как упадут, а они все как ломануться покупать....

[Слоняра]

да я уже тоже чтот подустал ждать.. Чуствую скоро придется сдаватся...
Одно радует - маркет слегонцча успокоимлся ..
и агенты - не такие зажравшиеся - ох$%#е....

[ax3816]

Из личного опыта... Работаю с парнем, у которого брат с двумя другими инвесторами 2 года назад купили brand new single family house и с самого начала сдавали в рент. Полтора месяца назад они его выставили на рынок но пока пытаются его продать без помощи агента. За это время, по словам моего коллеги, дом посмотрело около 6 человек. Пару покупателей предлагали контракт с суммой на 20-30 тыс меньше, чем то, что за него хотят но инвесторы пока не хотят уступать ссылаясь на сезонные колебания рынка. Говорят, что до весны не будут продавать по цене, ниже чем они хотят и если не продадут за осень-зиму, то надеются что весной продадут без проблем.


To be continued...

Этой весной был настоящий дурдом. Появившиеся дома (кондо, таунхаусы, сингл ф. хаусы) уходили за несколько дней, при том, что была bidding war, и многие люди отказывались от home inspection надеясы выиграть эту war.

[Sullen]

Слоняра, не воспринимайте мои слова на свoй счет. Если чувствуете, что готовы купить, покупайте и никого не слушайте. Я свой первый дом купил вскоре после землетрясения в SF (дом в Mountain View за $410K) , друзья говорили, зачем, теперь все цены никогда не поднимутся.