Cумма на полную оплату дома V.S моргеч

soleg · Post by **soleg** » 15 Jun 2005 21:45

Как думаете люди, как поступить в такой ситуации.
Есть сумма на полную оплату дома, и есть возможность получить моргеч под 5.45% на 30 лет.
Если оплатить все сразу, то в любой момент банк /наш POINTE BANK / даст лоан под залог дома в течении 3-4 дней под 3.15%, может даже меньше, если будут нужны деньги /уже брали и полностью расчитались/, сейчас думаем о покупке нового дома.
Какие за и против, какие подводные камни?
Дайте советы, пожалуйсто.

tunafish · Post by **tunafish** » 15 Jun 2005 21:50

Если вы сможете вложить эти бабки под больше чем 5.45 куда-либо, то надо брать заем, если все равно их пропьете рано или поздно, то покупать дом. Все элементарно

soleg · Post by **soleg** » 15 Jun 2005 21:55

tunafish wrote:Если вы сможете вложить эти бабки под больше чем 5.45 куда-либо, то надо брать заем, если все равно их пропьете рано или поздно, то покупать дом. Все элементарно

Каждый судит по себе, но ненадо так открыто и откровенно о своем наболевшем и родном, ага?
А причем здесь 5.45?
Мы брали в банке лоан под 3.15%
Вы что-то не поняли в вопросе, или я не понятно написал?

Komissar · Post by **Komissar** » 15 Jun 2005 22:02

Покупка дома кешем: За и Против.

За
-- существенно меньше клоузинг костс и бумаг при клоузинге
-- не платите % банку, меньше месячные расходы

Против
-- замораживаете всю сумму в доме, вместо того, чтобы диверсифицировать по разным инвестментам
-- многие аналитики считают, что грех не воспользоваться нынешними фиксед рейтами. Грят, с учетом такс-дедакшн и инфляции - это просто деньги задаром дают.

Тот лоан под залог дома (HELOC имеете в виду?) 3.15% не будет Вам _все время_ доступен под этим рейтом. Этот рейт привязан к "прайм" через определенный индекс. Поднимется "прайм" - поднимется ваш рейт.

Я бы на Вашем месте взял лоан, а на имеющуюся наличку прикупил пару рентал пропертей.

Komissar · Post by **Komissar** » 15 Jun 2005 22:10

да, есть еще очень важное налоговое правило 90 дней. Если вы купили дом за кеш, а потом вам понадобились деньги и вы взяли лоан под дом в банке -- если прошло > 90 дней со дня клоузинга, вы не можете больше списывать интерес с того лоана.

soleg · Post by **soleg** » 15 Jun 2005 22:21

Komissar wrote:да, есть еще очень важное налоговое правило 90 дней. Если вы купили дом за кеш, а потом вам понадобились деньги и вы взяли лоан под дом в банке -- если прошло > 90 дней со дня клоузинга, вы не можете больше списывать интерес с того лоана.

Можно по подробнее.

Да кстати нам посчитали, что если брать лоан, то надо платить ежемесячно 1870.00 при 20% даун, я честно не понял откуда эта цифра, у меня при помощи калькулятора /онлайн/ получается больше пеймент.

Komissar · Post by **Komissar** » 15 Jun 2005 22:25

про правило лучше почитайте ИРС публикацию про мортгадж интерест дедакшн, я не являюсь профессиональным такс-эдвайзером.

Насчет выплат за дом - киньте в студио полную стоимость проперти, а уж мы Вам тут насчитаем.

soleg · Post by **soleg** » 15 Jun 2005 22:29

Komissar wrote:про правило лучше почитайте ИРС публикацию про мортгадж интерест дедакшн, я не являюсь профессиональным такс-эдвайзером.

Насчет выплат за дом - киньте в студио полную стоимость проперти, а уж мы Вам тут насчитаем.

$435.000

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 15 Jun 2005 22:35

при 20% дауне и 5.35% годовых у меня вышло 1934,65 в месяц.

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 15 Jun 2005 22:36

правда я не учитывал клоузин кост, таксы и прочее - так что это голая плата за 435 тыщ - 20%

.

soleg · Post by **soleg** » 15 Jun 2005 22:41

BOPOBYC wrote:при 20% дауне и 5.35% годовых у меня вышло 1934,65 в месяц.

я же тоже не понял как у них при 5.45 получается 1870.00 или это по принципу "ПРИХОДИТЕ А ТАМ ПОСМOТРИМ"
Хотелось бы более реальных цифр.

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 15 Jun 2005 22:43

soleg wrote:
BOPOBYC wrote:при 20% дауне и 5.35% годовых у меня вышло 1934,65 в месяц.
я же тоже не понял как у них при 5.45 получается 1870.00 или это по принципу "ПРИХОДИТЕ А ТАМ ПОСМOТРИМ"
Хотелось бы более реальных цифр.

При 5.45 - 1956,12

soleg · Post by **soleg** » 15 Jun 2005 22:44

BOPOBYC wrote:правда я не учитывал клоузин кост, таксы и прочее - так что это голая плата за 435 тыщ - 20% .

я это понимаю, НО ЕСЛИ МОЖНО ПОПОДРОБНЕЕ.
Сколько это будет - примерно +/-.

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 16 Jun 2005 00:59

soleg wrote:
BOPOBYC wrote:правда я не учитывал клоузин кост, таксы и прочее - так что это голая плата за 435 тыщ - 20% .
я это понимаю, НО ЕСЛИ МОЖНО ПОПОДРОБНЕЕ.
Сколько это будет - примерно +/-.

Да фигли подробнее - эти суммы зависят от кучи факторов.
Ну скажем 435000 минус 20% (87000)=348000 - это базовая сумма. К этому прибавим клозинг кост, стоимость аппрейзала и кучу всяких мелких херовин, которые зависят от доброты мортгедж агента. Допустим он супердобрый и выбил это вам тыщи в 4 (меньше одного процента), получается сумма 352000. Налог на проперти зависит штат от штата. У нас это чтото вроде 1% в год (могу ошибаться), т.е. еще 4000 в год для вас, или грубо 350 в месяц. Получается, при 5.45% АПР (флат) вы будете платить примерно 1978,60+350, т.е. чето больше $2300 в месяц тотал.

надежда2 · Post by **надежда2** » 16 Jun 2005 02:20

Какой interest rate?

tunafish · Post by **tunafish** » 16 Jun 2005 15:44

soleg wrote:Каждый судит по себе, но ненадо так открыто и откровенно о своем наболевшем и родном, ага?
А причем здесь 5.45?
Мы брали в банке лоан под 3.15%
Вы что-то не поняли в вопросе, или я не понятно написал?

А хамить то тоже не стоило бы, ага

каков вопрос - таков ответ. Вот Коммисар вам вверху все тоже самое сказал, только переложив в другие слова. если вы на эти деньги посторите свой бизнес "Солег и Ко" и он вам принесет 15% годового дохода, то надо брать заем на дом. Если вы не знаете как открыть бизнес или как запустить деньги в оборот, то смотри пункт 1.
Исходя из того, что вы не можете рассчитать ваш платеж по займу, то ваш пост либо блеф либо пальцы " О, пацаны, у меня поллимона есть наликом в чемодане - что ж мне такое с ними сделать".

hooch · Post by **hooch** » 16 Jun 2005 16:25

Komissar wrote:-- многие аналитики считают, что грех не воспользоваться нынешними фиксед рейтами. Грят, с учетом такс-дедакшн и инфляции - это просто деньги задаром дают.

Аналитики только "забывают" сказать, что такс-дедакшна едва хватает покрыть property taxes. Часто не хватает. Инфляция - это конечно да, вот только доход далеко не у всех компенсируется с ростом инфляции, а бабки отдавать все равно придется.
Если ваш дом $435К - вы за 30 лет выплатите еще столько же интереса, а ваша equity будет расти очень медленно: до 20 лет меньше половины месячных выплат уходит в принципал. То есть если не жить в штатах типа кали и не держать пальцы скрещенными на предмет дальнейшего роста RE маркета - владение жильем через лоан по большому счету попадалово.
Короче если есть кэш, берите за кэш.

Komissar · Post by **Komissar** » 16 Jun 2005 16:34

проперти-такс никуда не денутся и при выплате дома кешем. Поэтому оставим в стороне проперти-такс.

Скажем, при 5.45% с учетом такс-дедакшн он будет (грубо) эффективно платить 3.6%. Если верить, что инфляция всего 0.0009% или что там рапортуют - тогда да, невыгодно. А если прикидывать, что инфляция по меньшей мере 3.9% - то он получает заем с -0.3%.

Кому как, а я лично всегда рад займам с негативным процентом :mrgreen:

hooch · Post by **hooch** » 16 Jun 2005 16:42

Прикидывать можно кому как нравится, только бабки-то банку все равно уходят, первые 5 лет до 80% процентов от месячных выплат. Если дом в цене не будет расти хотя бы процентов на 5% в год, каждый год - попадалово.

soleg · Post by **soleg** » 16 Jun 2005 17:02

tunafish wrote:
soleg wrote:Каждый судит по себе, но ненадо так открыто и откровенно о своем наболевшем и родном, ага?
А причем здесь 5.45?
Мы брали в банке лоан под 3.15%
Вы что-то не поняли в вопросе, или я не понятно написал?

А хамить то тоже не стоило бы, ага каков вопрос - таков ответ. Вот Коммисар вам вверху все тоже самое сказал, только переложив в другие слова. если вы на эти деньги посторите свой бизнес "Солег и Ко" и он вам принесет 15% годового дохода, то надо брать заем на дом. Если вы не знаете как открыть бизнес или как запустить деньги в оборот, то смотри пункт 1.
Исходя из того, что вы не можете рассчитать ваш платеж по займу, то ваш пост либо блеф либо пальцы " О, пацаны, у меня поллимона есть наликом в чемодане - что ж мне такое с ними сделать".

Вы бы сильно не кипятились, а то от вашей злости и зависти у меня монитор покраснел. :angry:

По поводу того, что расчитать не могу, то Я уверен и вы тоже не далеки в етом вопросе, или вы профи? По поводу денег - они есть и причем не в мечтах, а реально в банке :umnik1:

, после продажи квартиры в Москве и дома /в котором жили/ сдесь, а теперь хотим купить другой, но даже выплатив все 435000 за дом еще останется что-то. :wink:

Так вот вопрос, то Я задавал: Стоит платить кажджый месяц по 2300 или жить в свое удовольствие и откладывать на черный день и отпуска, на образование ребенка /хотя она сама зарабатывает больше 2500 :umnik1:

, и живет с нами/. :great:

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 16 Jun 2005 17:14

Можно еще сделать половинный вариант - определить сумму, которую просто не впадлу отдавать в месяц за жилье (например по 300 баков с работающего человека - все равно пропьются

) - если вас трое работающих, значит платите там тыщ 300 даун (150 остается на счету на черный день, ремоделлинг, пиво и прочее), а на остальные 150 берет лоан - и платите себе ненапряжно 900 в месяц...

Liuka · Post by **Liuka** » 16 Jun 2005 17:16

soleg wrote: откладывать на образование ребенка /хотя она сама зарабатывает больше 2500

злостный offtopic: подскажите, на какую работу можно устроиться без образования, чтобы получать $2.5K? Или это было в рублях? Или эта сумма в год?

Если в месяц и в $$, скажите - где! (надеюсь, ничего нелегального и аморального .....

)

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 16 Jun 2005 17:18

Ну если получать 8-10 баков в час (много работ без образования) и работать по 12 часов в день, плюс в выходные, то получаем 2500 в месяц.

tunafish · Post by **tunafish** » 16 Jun 2005 17:20

Soleg wrote:Вы бы сильно не кипятились, а то от вашей злости и зависти у меня монитор покраснел. По поводу того, что расчитать не могу, то Я уверен и вы тоже не далеки в етом вопросе, или вы профи? По поводу денег - они есть и причем не в мечтах, а реально в банке , после продажи квартиры в Москве и дома /в котором жили/ сдесь, а теперь хотим купить другой, но даже выплатив все 435000 за дом еще останется что-то.
Так вот вопрос, то Я задавал: Стоит платить кажджый месяц по 2300 или жить в свое удовольствие и откладывать на черный день и отпуска, на образование ребенка /хотя она сама зарабатывает больше 2500 , и живет с нами/.

Я спокоен как баобаб. :food:

Вот чему меня эта страна научила - так это отсутствию зависти и терпимости к "другим" людям. Так что даже если у вас в банке 3 миллиона лежит - я просто рад за вас. поскольку мне 29 лет и я могу заработать себе на дом с начинкой и новые машины, то когда моя дочь будет ровесницей нынешней вашей, тогда и будем "меряться". но самое главное, опять же благодоря этой стране, я понял, что счастья и радости деньгами не купить. И как я рад, что я понял это в 25, а не в 45. Простите за оффтоп.

soleg · Post by **soleg** » 16 Jun 2005 17:42

Liuka wrote:
soleg wrote: откладывать на образование ребенка /хотя она сама зарабатывает больше 2500

злостный offtopic: подскажите, на какую работу можно устроиться без образования, чтобы получать $2.5K? Или это было в рублях? Или эта сумма в год?

Если в месяц и в $$, скажите - где! (надеюсь, ничего нелегального и аморального ..... )

Пожалуйсто!
Моя дочь окончила школу барменов. / 860 - за курсы/ :great:

Работает в большом СПОРТ БАРЕ /уже второй год/ на 80 или больше мест, оплата 8.20 в час, плюс чаевые до 70-90 в день :great:

, работает 5 дней в неделю :great:

.
В некоторые месяцы бывает больше 2500 :umnik1:

.
У нас с женой свой бизнес, мы здесь на визе L уже 5 лет, сейчас оформляем ГК.