Что, где, когда... или location, location, location

[Komissar]

Опять встал вопрос, куда бы пристроить деньги. В стоки не верю, в недвижимость верю.

Вашингтонцы! (в смысле штат, не город). Наслышан про красоты вашего штата. Как там у вас кондо-маркет вокруг Билловой конторы? Обжечься можно, или терпимо? Или лучше на сингл-фамили ориентироваться?

[AnyaGal]

Я думаю обжечься можно. Во-первых все подорожало. Рент на дома только только подходит к сумме mortgage домов купленных 5 лет назад и за эти 5 лет цены могли вырасти тысяч на 200 - 250 (на самые дешевые). Вас калифорнийцев таким ростом не испугаешь, но все равно ренту такой рост еще долго нужно будет догонять.

В МС в принципе сейчас народ набирают и набрать непросто, но все равно, зависить от одной компании рисковано, хотя вроде вся экономика зашевелилась и мне кажется Бельвью очень хорошее и перспективное место, но как на нем делать деньги прямо сейчас ума не приложу..

Короче , резюмируя, себе жилье я бы еще думала покупать или нет, а как инвестиция, не знаю.

[AnyaGal]

Кондо маркет - аппартментов/кондо много, мне кажется и сейчас многие пустуют и все в принципе старое, а места под новое нет. Строется много чего в отдаленных частях Редмонда, но там уже присутствуют все прелести типа траффика.

Мне кажется народ пошел более утонченный, всем больше хочется нового, так что старые деревянные кондо в полосочку я бы не покупала.

[AnyaGal]

А вот если бы у вас хватило мощи выкупить целый комплекс и как-нибудь его обновить по-современному, то было бы наверное выгодно. мне кажется у нас сейчас много чего будет обновляться. Место клевое и удобное, но постройки устарели морально, в домиках еще есть свой шарм, а в кондо - никакого, ИМХО

[Komissar]

т.е. все стали утонченно хотеть жить с высокими потолками, каминами, деками и бекярдами? "А на всех рассчитано не было" (с)

[Дед Мороз]

Пользуясь тем , что Комиссар заговорил как белый человек, уйду временно в офтопик и задам вопрос, который меня мучает:
Почему в Калифорнии такая дорогая жилплощадь ?
В частности, давай сравним цены жилплощать в вашей деревне и в нашей.
По идее цена дома б.у. должна быть ниже, чем такого же нового.
Если цена на старые дома растёт, то строительные компании должны
оперативно начинать строить и продавать.

- Рабочая сила - ну может чуть у вас дороже, хотя нелегалов мексиканцев везде полно
- Стройматериалы - по идее у вас должны быть дешевле, т.к. тут деревьев особо не водится
- Земля ? Ну да, у вас её меньше. Но сколько той земли надо для постройки дома. В 600кв. метров включая всё и вся. Т.е. на гектар влезет домов 15.
Кроме того, если дело именно в земле, то должен быть смысл строить дуплексы, триплексы или многоквартирные дома.

А может присутствует строительная мафия (сами не строим никому не даём строить ) ?
Или риэлторы с инвесторами протолкнули лобби, запрещающее строить дома более чем на одну семью и зонирующее землю так, что строить нигде нельзя , не заплатив миллионную взятку говернейтору ?

[Komissar]

зонирование. Строительные фирмы рады бы строить, а владельцы больших участков - сабдивайдить, так нииизя.

[thinker]

Почему в Калифорнии такая дорогая жилплощадь ?

конечно потому, что земля дорогая. А земля дорогая потому, что на нее есть спрос. А спрос в свою очередь бешенный поотому, что есть много всякой разной работы и приток новых эмигрантов, которые не знают, что в других местах земля дешевле.

Кроме того, если дело именно в земле, то должен быть смысл строить дуплексы, триплексы или многоквартирные дома.

Их и строят много в Калифорнии. Приезжайте к нам, в TN, - ни одного дуплекса или триплекса или много квартирного дома не найдете (кроме project area).

[Komissar]

В Европе, кстати, еще строже с зонированием. Вона "у Парыже": чуть-чуть от даунтауна от'ехали - начались бескрайние поля: коровки, овечки, редкие деревушки. Прям будто не из столицы мира выехал, а из колхоза "Первомайский".

[Дед Мороз]

зонирование. Строительные фирмы рады бы строить, а владельцы больших участков - сабдивайдить, так нииизя.

Т.е. цены на недвижимость обусловлеты политикой местных правительств (на каком уровне это определяется ?) , которые "держат" цены на землю ?
И "бубль-гум" держится исключительно на этом ?

А если завтра муниципалитет какой-либо деревни решит, что снизив цены на жильё они могут привлечь инвестиции (или что из-за высоких от них уходит бизнес), то бубль может и лопнуть.

[Дед Мороз]

Почему в Калифорнии такая дорогая жилплощадь ?

конечно потому, что земля дорогая. А земля дорогая потому, что на нее есть спрос. А спрос в свою очередь бешенный поотому, что есть много всякой разной работы и приток новых эмигрантов, которые не знают, что в других местах земля дешевле.

Если "взять и поделить" (площадь на населении Калифорнии) , получаем чуть больше одного гектара на нос.
Т.е. это далеко не Манхаттан, где строить негде _физически_

[Komissar]

А вы что думали - над чиновниками в муниципалитете все время роем вьются лоббисты от строителей, жужжат "дай мы там высотное кондо выстроим". Ask me how I know.

И иногда таки "промазывают". Обычно не только за взятку конкретному чинуше, но и за "дань" комьюнити. Типа, вы нам разрешите вон то старое ранчо сабдивайдить, а мы вам парк/бассейн/спорткомплекс отгрохаем. Но если комьюнити ни в какую, то чинуша может и побояться по-наглому аппрувить новое строительство, а то теплое кресло потеряет.

В нашей местной газетенке всегда на первой странице рассказывают про баталии в Municipal Planning Committee - то богатому индусу не дают егонные пол-акра сабдивайдить, то старенькой фермерше не разрешают таунхаузы забубухать на ее ранчо...

[Komissar]

Ну вот в Сьерре. На первый взгляд, места - немеряно. Т.е. физически - строй не хочу.

А ткнешься - там National Forest, сям Bureau of Land Management, налево - timber protection zone, направо - environmental preserve.

Вот тот билдер, у к-рого я чуть было 0.82 акра не купил. Он купил землю (150 akrov) по блату у бойскаутов в 1990. Потом ему потребовалось 15 лет, чтобы получить разрешение на subdivision. При том, ему разрешили только сабдивайдить на таких условиях:

1) участки не менее 0.5 акра
2) не более 100 участков
3) сохранить нетронутый участок в 40 акров
4) устроить из местного болотца environmental protected wetland с дорожками и viewing area вокруг.
5) и куча других уступок комьюнити

а то он сначала разбежался там 500 таунхаузов забубухать, а ему - фигушки.

И это там, где работы нет, а земли - дофига.

[thinker]

Если "взять и поделить" (площадь на населении Калифорнии) , получаем чуть больше одного гектара на нос.
Т.е. это далеко не Манхаттан, где строить негде _физически_

Если бы работа, компании, инфраструктура были равномерно рассредоточены по всей калифорнии в одинаковых пропорциях, то да, тогда бы поделили и каждому бы хватило земли. А пока такого нет. Отъедьте от LA миль 200 - там ни кто уже не живет, потому что нету ни школ, но работы ни достопремечательностей. Потому хотя там и есть земля, ни кто жить не желает и цена потому маленькая. А в крупных городах - наоборот.

[Komissar]

Почему в Калифорнии такая дорогая жилплощадь ?

Вы нам лучше об'ясните, почему у вас там такая дешевая?! Не сознаетесь?! Ага! То-то сбагрили нам своего губернатора в президенты. Что-то там у вас в ТХ не чисто

[Дед Мороз]

Ну вот в Сьерре. На первый взгляд, места - немеряно. Т.е. физически - строй не хочу.

А ткнешься - там National Forest, сям Bureau of Land Management, налево - timber protection zone, направо - environmental preserve.
...
.

Мда... действительно , бубль держится на майндсете местных властей.
Ессно, муниципалитеты выражают интересы жителей, которые не хотят, чтобы их жильё дешевело.
Но , с другой стороны, те же жители заинтересованы в снижении налогов на жильё, а кроме того, есть "снимающие жильё" , которые также заинтересованы в снижении цен.
Кроме того, рано или поздно, из-за дороговизны жилья компании могут начать уходить из Калифорнии.
( Чуть меньше 10 лет назад, в Бразилии решили привлечь автомобилестроителей. Так автомобильные компании, решая в каком месте строить завод, объявили конкурс : какой штат / город дадут бОльшие налоговые льготы. Так забавно было )

Что будет, если какой-нибудь муниципалитет разрешит строить многоэтажные дома ?

[Komissar]

ага, ага... и построили в Манаусе. Несколько местных чиновников после этого отстроили себе дворцы...

[Komissar]

Но , с другой стороны, те же жители заинтересованы в снижении налогов на жильё

не знаю ни одного случая, когда постройка новых домов снижала проптаксы на уже имеющиеся

а кроме того, есть "снимающие жильё" , которые также заинтересованы в снижении цен.

многие из них не имеют права голосования, а те, что имеют - часто "забили" на выборы

Кроме того, рано или поздно, из-за дороговизны жилья компании могут начать уходить из Калифорнии.

это серьезный повод для беспокойства. Поэтому инвесторы и смотрят сейчас, где перспективное место, куда может уйти компания из Кали. См. мой первый постинг в этом треде.

[AnyaGal]

Кроме того, рано или поздно, из-за дороговизны жилья компании могут начать уходить из Калифорнии.

это серьезный повод для беспокойства. Поэтому инвесторы и смотрят сейчас, где перспективное место, куда может уйти компания из Кали. См. мой первый постинг в этом треде.

Неужели думаете, что к нам все повалят

Гугл правда уже имеется

[Дед Мороз]

Почему в Калифорнии такая дорогая жилплощадь ?

Вы нам лучше об'ясните, почему у вас там такая дешевая?! Не сознаетесь?! Ага! То-то сбагрили нам своего губернатора в президенты. Что-то там у вас в ТХ не чисто

Очень просто ...
Возьмём нашу деревню (Plano,TX ).
Находится на расстоянии миль 20 от центра Далласа.
Есть две слаборасходящиеся дороги.
Лет 20-30 назад население деревни было около нуля (ну несколько десятков тысяч).
Примерно тогда же другой кандидат в презеденты (Росс Перо ) основал там компанию EDS. Позже там обосновались HQ Frito Lay, DrPepper , есть ещё ряд более-менее крупных офисов ( JCPenney, Countrywide, ещё что-то )
Рядом в Ричардсоне куча крупных офисов (всех не перечислишь)
В общем, хоть и не Силиконка, но работать есть где вроде-как.
Плюс до самого Далласа не так делеко.
Народ начал прибывать в Плано.
Набежала куча китайцев и индусов, что сделало школы Плано очень хорошими
В общем, строили , строили и наконец застроили, город вырос до 300 тысяч, строители пересекли границы местного ISD и подобрались к границам города. К этому времени дома стоили: 30-50 тыс за участок в 0.2-0.3 акра ( т.е. 400-600 кв метров) и 60-70 долл за кв. ногу.
Т.е. дом в 2500 кв. ног стоил 180 - 225 тыс. (новый) .
Это было в 2001 году. За предыдущий год цены поднялись на 10% Казалось бы всё... цены должны только подниматься, по крайней мере, как и везде по стране !
И тут произошли 2 вещи.
1. Соседняя деревня Фриско, где были дешёвые дома и не такие хорошие школы, вдруг начала строиться. Соответственно, народ ломанул туда (так как дёшево) , школы тут же стали лучше , цены стали подниматься и почти достигли цен в Плано.

2. В Плано в некторых местах сохранились кукурузные поля и пастбища коров. Так вот, их сейчас начали застраивать. Сколько там то поле стоило ?
Несколько тыщ за гектар ? А если там проложить коммуникации, да 15 домов
построить ? Это же полмильёна! Соответсвтенно, муниципалитету в год 14 тыщ налогов. (Больше , чем эта земля стОила (!))
Плюс эти люди где-то работают , что-то покупают ...
Муниципалитет доволен.

Т.е.
Цена на новый дом = цена проложенных коммуникаций + цена постройки + небольшой навар.
Соответственно от этого определяется цена старого дома.
А как же локейшн ?
Очень просто, там где плохой локейшн, новых домов не строят - прогорят.

[Komissar]

Во-во, как не поговоришь с техасцами, почему у них цены на дома такие низкие, все одно впечатление - чегой-то они не договаривают

То у них Буш был, то ураган пролетел, то вот Фриска какая-то начала застраиваться

[LenaAlki]

Если уж покупать кондо, то в дайнтауне Стэттла или близ лежащих окрестностях - Capitol Hill, West Seattle, Belltown, Queen Anne. Там всегда легко сдать - особенно Capitol Hill & Belltown, плюс они хорош в цене растут.
Естественно на cash flow не рассчитывать - numbers don't work. Если покупать, то только рассчитывая на appreciation and tax advantages.

[Komissar]

а какие там цифры, не поделитесь? Конечно, никто не ожидает быть в плюсе. Вопрос, в каком минусе...

[Дед Мороз]

Во-во, как не поговоришь с техасцами, почему у них цены на дома такие низкие, все одно впечатление - чегой-то они не договаривают

То у них Буш был, то ураган пролетел, то вот Фриска какая-то начала застраиваться

Да где у нас цены низкие ?
Цена на дом - это цена земли плюс строительство.
Строительсвто они и в Оклахоме строительство ...

Цена земли - это цена земля для сельского хозяйства + коммуникации
Всё остальное -от лукавого, то бишь от дефицита.
В местах, близких к кормушкам, дефицит естественный: на всех кормушек не хватит.
Я также понимаю, что разрешать строить 50 этажные здания среди домов - это не очень правильно. Но ограничивать строительство, только чтобы сохранять бубль-гум - это игра на нервах ... Сколько такое может длиться ? 5 лет? 10 лет ?
Катализатором может быть что-угодно: землетрясение, переселение бизнесов, увеличение процентной ставки .
Иными словами : если покупать недвижимость в Манхаттане, то вероятность, того , что она подешевеет - мала. Хотя перед глазами стоит центр Сан Пауло , откуда из-за цен и налогов народ массово свалил. Когда правительство города догадалось - уже было поздно ... Так и стоЯт пустые здания с выбитыми стёклами. Центр стал опасным местом. А конторы открывают офисы в Морумби. А ещё могут начать засыпАть землёй речку и начать там строить.
Но в Калифорнии ?? Инвестмент держится на законах , а они держатся на доброй (злой) воле местных властей и текущих обстоятельствах.



.

[LenaAlki]

2bdr/2ba condo рент будет по крайней мере $1,500 в месяц может даже больше в зависимости от расположения, вида, т.д. Продаются они где-то в пределах $325-375K (есть, конечно, и выше). HOD где-то около $300. Не знаю сколько у Вас будет downpayment/loan, поэтому это уже рассчитывайте сами.