Why Housing Is About to Go "Pop!"

[Komissar]

Может лучше трезво оглянуться вокруг?

оглянулся. Вчера зип-реалти показывала 29 домов на продажу в моем зипкоде (на весь зипкод - 29 хаток продается), а сегодня 27. Т.е. пока почему-то марсиане назад еще не улетели, да и ушлые ребята все еще не фореклоузнулись.

Посидим, подождем лопанья еще немного.

[dima_ca]

Может лучше трезво оглянуться вокруг?

оглянулся. Вчера зип-реалти показывала 29 домов на продажу в моем зипкоде (на весь зипкод - 29 хаток продается), а сегодня 27. Т.е. пока почему-то марсиане назад еще не улетели, да и ушлые ребята все еще не фореклоузнулись.

Посидим, подождем лопанья еще немного.

а вы точно знаете, что те две хатки продали а не сняли с рынка из-за невозможности получить желаемую цену?

[Komissar]

Ну давайте еще посчитаем тех, кто хотел бы выставить свою хатку, да не решился. Мы же говорим о тех, кто реально продает, а не тестирует рынок себе на забаву.

Я тоже могу выставить свой старый драндулет со 150К милями в газете за $25К и ждать покупателя, а потом разочарованно убрать об'явление из газеты. Вы же не назовете это обвалом рынка подержанных авто.

[dimkax]

Вы лучше нам обьясните если все сделали прибыль, то кто тогда потерял? Если где то что появляется, то в другом месте оно исщезает. Так ведь? Так что раз все в Сан Диего (и остальных местах где живет 70% населения) стали богаче, то кто стал беднее? Только не говорите что те кто не купил. Они вообще в сторонке стоят.
.

Ну почему же в сторонке? Какая я же ето [zero sum game], если каждыи месяц все рентуюши вливают в нее по 1000-2000$ в месяц?

[ShellBack]

А вот за последние 5 лет, настроили "лишних" несколько миллионов домов. Которые пока "принадлежат" этим временным хозяевам которые завтра не смогут платить очередной платеж.

Где настроили-то? На Марсе?
Вот статистика, ткните мне пальцем в эти "лишние" дома, я их не вижу? http://www.census.gov/const/startssa.pdf

Сравните year-to-year housing starts за последние четыре года:

Oct 2002 1,648
Oct 2003 1,967
Oct 2004 2,062
Oct 2005 2,014

С, например, началом 70-х:

Oct 1970 1,580
Oct 1971 2,128
Oct 1972 2,485
Oct 1973 1,677

И не забудьте эти цифры ещё пересчитать на рост населения за эти 35 лет.
Ну и где они эти Ваши "лишние миллионы"?

[dimkax]

Дать Вам цифры роста на те самые 900-футовые дома на Коронадо за 40 лет? :шинк:

А вам дать цифры роста [BRKA]?
Какое это отношение имее к [real estate] в целом?

А вы купил [BRKA] ? Тогда о чем вообше разговор?

[Andre_Y]

, Китай, Индия и т.д. Причем в больших кол-вах и с менталитетом, что хучь умри - дом надо свой иметь. Конечно, если все разом решат вернуться на родные планеты и продать дома - тогда рынок провалится. Но пока наоборот, все грузовики, корабли и самолеты привозят новые толпы таких же жаждущих американской мечты. Так что система не zero sum, а с внешним вливанием.

Вливание действительно есть, но со стороны иностранных инвесторов. Те которые на грузовиках и самолетах в большинстве живут в сьемных комнатах и работают за минималку если не ниже. Тех которыуе могут реально заработать и купить недвижимость не так уж много. Какая там сейчас Н1 квота? 65,000? Из них примерно треть возврашается обратно либо по своему желанию, либо вынужденно. ГК сами то давно получали?

Может у вас там в БА "земля кончилась", а у нас с таким ростом к зиме инвентори утроится по сравнению с Мартом. Если бы я купил сеичас, то уже сэкономил бы не менее 20,000.

[ShellBack]

Ну почему же в сторонке? Какая я же ето [zero sum game], если каждыи месяц все рентуюши вливают в нее по 1000-2000$ в месяц?

Предсказатели бубля рент не учитывают. В их теориях за жильё платят только домовладельцы, все остальные живут за бесплатно, например у родителей в бейсменте.

[Komissar]

Говоря о факторах, ИМХО, нельзя упускать иммиграцию. Если официальные данные ИНС о порядке 1М иммигрирующих в год Вам кажутся детским лепетом, то как насчет 11-15М (по разным оценкам) нелегалов?

Второй фактор - отстающая инфраструктура. В годы великой депрессии понастроили дорог и мостов, и на этом запасе довольно долго можно было застраиваться жилфонду. Подумаешь, дом на 2 км дальше от центра - это же 2 мин на машине по хайвею. Но когда выселки застроились плотно, хайвей-то тот забился и превратился в паркинг лот. Т.е. теперь можно построить дом за разумную цену за 40 км - но это уже не 40 мин на машине, и даже не 1 ч 40 мин. Т.е. формально земли свободной полно, а реально - без дополнительных вложений в инфраструктуру - толку с той земли немного.

[Andre_Y]

Ну почему же в сторонке? Какая я же ето [zero sum game], если каждыи месяц все рентуюши вливают в нее по 1000-2000$ в месяц?

Ткните пальцем на positive cash flow property купленную за последнюю пару лет в Калифорнии

[Komissar]

Купите проперть за кеш - и будет вам позитивное кеш-флоу.

[kron]

Ну почему же в сторонке? Какая я же ето [zero sum game], если каждыи месяц все рентуюши вливают в нее по 1000-2000$ в месяц?

Предсказатели бубля рент не учитывают. В их теориях за жильё платят только домовладельцы, все остальные живут за бесплатно, например у родителей в бейсменте. :мргреен:

Зато защитники бубля доказывают что получение дохода от вложения денег в недвижимость - дело само собой разумеющеся. Только не могут обьяснить, что если это так элементарно, то почему лет 10 назад народ ( в массе своей) плевался от идеи вкладывать. Или не могут обьяснить почему , если это так елементарно, 15 лет назад люди платили рент и даже не думали покупать даже при том что тогда моргидж был в 2 раза ниже чем рент.
Неужели все такие лопухи тут живут. Зато сейчас все вдруг резко поумнели за 5 лет (за 200 лет ну никак не поумнели) и готовы платить за моргидж в 2 раза больше чем рент. Наверно потому что сейчас все экономические законы поменялись.

[Karlo]

Может лучше трезво оглянуться вокруг?

оглянулся. Вчера зип-реалти показывала 29 домов на продажу в моем зипкоде (на весь зипкод - 29 хаток продается), а сегодня 27. Т.е. пока почему-то марсиане назад еще не улетели, да и ушлые ребята все еще не фореклоузнулись.

Посидим, подождем лопанья еще немного.

а вы точно знаете, что те две хатки продали а не сняли с рынка из-за невозможности получить желаемую цену?

29 и 27 разница действительно небольшая. А как вам мои наблюдения покажутся ? Слежу за SFR в Sunnyvale, CA. Число домом на рынке с августа по нынешний день изменялось от порядка 100, до 130 месяц назад, и в конечном итоге упало до 80. Причем, что интересно, все, что мне потенциально нравилось, именно было продано, а не снято с маркета. Знаю цену продаж многих из них, а о некоторых узнаю скоро.

[kron]

Купите проперть за кеш - и будет вам позитивное кеш-флоу. :мргреен:

Это ж только лохи за кэш покупают. Крутые пацаны место этого купят 5 домов <20% down> и будут ждать пока цены вырастут через пол-года.

[Andre_Y]

Купите проперть за кеш - и будет вам позитивное кеш-флоу.

Таких наверное единицы, учитывая что national savings rate почти 0

[2005]

Говоря о факторах, ИМХО, нельзя упускать иммиграцию. Если официальные данные ИНС о порядке 1М иммигрирующих в год Вам кажутся детским лепетом, то как насчет 11-15М (по разным оценкам) нелегалов?

A kak нелегалы покупают недвижимость, у них же ссн нет??

[Komissar]

Говоря о факторах, ИМХО, нельзя упускать иммиграцию. Если официальные данные ИНС о порядке 1М иммигрирующих в год Вам кажутся детским лепетом, то как насчет 11-15М (по разным оценкам) нелегалов?

A kak нелегалы покупают недвижимость, у них же ссн нет??

есть уже много лоан-програм, где можно обойтись ITIN.

Но даже когда нелегалы не покупают, они оказывают ценовое давление на рынок. Я здесь на форуме слышал много историй, как народ заселялся в приличные белые апартменты, к-рые на глазах превращались в грязные и шумные индо-мексиканники.

Даже взять апартмент, где мы раньше жили. Тогда было 730/мес, белая публика, чистый бассейн, большие окна, подметенные дорожки. Сейчас - 1450/мес, очень много Мексики, решетки на окнах первых этажей, грязный бассейн, везде валяются обертки и ошметки. Но ведь не испарилась же та приличная публика, что раньше там жила? Просто перебралась в свои дома, устав от переездов, рентованных помещений и хиспанических криков под окнами.

[fedya]

Это не urban и даже не legend. Как я понимаю, Andre_Y пишет о том, как долг на дом в Калифорнии из nonrecourse превращается в recourse при первом же перефинансировании. Talk to your friendly lawyer.

Or you can substitute lawyer with free google
For example:
http://www.tpmcafe.com/story/2005/8/23/01029/5119
"But there is an important limitation on the California statute that I believe ..."

А-а. Ну-ну. Я то думал, какой-то новый закон появился. А тут просто очередной бубблевед решил, что он умеет читать между строк, и выдал своё видение Калифорнийского Статута "CCP 580b". Вы обратили внимание на его disclaimer в конце блога? "CAUTION: I don't practice law in this area and am going from memory. If you really need to know this point of law, you should talk to a California Real Estate lawyer."

Как показали множественные практические случаи применения калифорнийского Anti-Deficiency закона, судьи там никаких скрытых смыслов не находят. Более того, этот закон применим не только к первому ипотечному кредиту, но и ко второму и третьему. Узнайте у своего friendly lawyer-a, что такое "one-action rule".

Выделеное вами "I beleive" относилось к "... I believe applies in at least some other states as well."
Никто про скрытые смыслы и не говорит. Там все прямым текстом написано.
В свою очередь отошлю вас к friendly lawyer (aka google) узнать про non-purchase money.
One-action rule означает только то что mortgagee or beneficiary to first foreclose the property before seeking a personal money judgment against the debtor for the deficiency, if this latter action is permitted under the anti-deficiency rules.

Более того, этот закон применим не только к первому ипотечному кредиту, но и ко второму и третьему.

Если под вторым/третьим вы имеету ввиду junior loan, то никто и не спорит. А если refinance/equity loans то ошибаетесь.

И почему миллионы калифорнийцев не спешат приобретать earthquake insurance.

И почему же ?

[Rem700]

A kak нелегалы покупают недвижимость, у них же ссн нет??

На самом деле с точки зрения притока населения, для того, чтобы повлиять на рынок недвижимости, не обязательно всем прибывающим покупать жилье.

А потом где-то здесь уже проскакивали ссылки на то, с каким удовольствием банки дают ипотечные кредиты нелегалам - они, оказывается, платят очень исправно.

[ShellBack]

Только не могут обьяснить, что если это так элементарно, то почему лет 10 назад народ ( в массе своей) плевался от идеи вкладывать. Или не могут обьяснить почему , если это так елементарно, 15 лет назад люди платили рент и даже не думали покупать даже при том что тогда моргидж был в 2 раза ниже чем рент.

Кто плевался? Кто платил рент?
Вы хотите сказать, что 10-15 лет назад большинство населения рентовало?
Может Вы просто в каком-то неправильном районе жили?

Насчёт 15 лет сказать не могу, но 10 лет назад все мне наперебой советовали покупать как можно быстрее.

Так что на моей планете ничего не менялось.

[2005]

A kak нелегалы покупают недвижимость, у них же ссн нет??

На самом деле с точки зрения притока населения, для того, чтобы повлиять на рынок недвижимости, не обязательно всем прибывающим покупать жилье.

А потом где-то здесь уже проскакивали ссылки на то, с каким удовольствием банки дают ипотечные кредиты нелегалам - они, оказывается, платят очень исправно.

Эта.. Разве не противозаконно открывать кредитную линию лицу-нелегалу, как же Патриот акт? И как они оказывают давление на рынок жилья, им же и сдавать по идее не должны, там же кредит репорт требуют и опять же патриот акт? Может эти комиссаровы мексы и не нелегалы вовсе?
Кстати комиссар, если чел получил ИТИН, он вроде уже и не нелегал.

[fedya]

Купите проперть за кеш - и будет вам позитивное кеш-флоу.

Таких наверное единицы, учитывая что national savings rate почти 0

It's already negative 1.1 percent in the third quarter.
Just like GD times.

[kron]

Кто плевался? Кто платил рент? 8О
Вы хотите сказать, что 10-15 лет назад большинство населения рентовало?
Может Вы просто в каком-то неправильном районе жили? :мргреен:

Насчёт 15 лет сказать не могу, но 10 лет назад все мне наперебой советовали покупать как можно быстрее.

Так что на моей планете ничего не менялось. ат:

Имеются ввиду рентующие которые могли купить дом и при этом их платеж был бы в 2 раза меньше чем рент.
Другими словами, если недвижимость такой безпроигрышный вариант, то почему ее не скупили 10 лет назад когда она стоила в 5 раз дешевле и приносила прибыль.

Если применять вашу логику что недвижимость растет всегда и везде, то просто непонятно почему 10 лет назад народ и спекулянты не скупили все на корню. Тем более если учесть что эта недвижимость начала бы приносить прибыль.
По вашей логике выходит что 10 лет назад страна была заселена полными тупицами которые не понимали елементарного (что недвижимость растет).

[aas996]

По вашей логике выходит что 10 лет назад страна была заселена полными тупицами которые не понимали елементарного (что недвижимость растет).

Они-то понимали, но:
1. 20% down
2. Qualification requirements
3. Income verification
4. Permanent immigration status verification
5. Interest %

OK, п. 5 вернется обратно. Вернутся ли первые 4?

[Komissar]

Как человек, к-рый тут живет уже > 16 лет, позвольте заметить, что ни 10, ни 15 лет назад рент не был выше мортгиджа-плюс-проперти такс. Иначе бы, действительно, все на корню скупили бы инвесторы.

Рент был всегда << мортгидж+proptax. Другое дело, что за последние годы рент еще сильнее оторвался от мортгиджа.

А про лоаны нелегалам - куча инфы. Вот, навскидку

http://www.businessweek.com/magazine/co ... _mz001.htm