как договариваться с агентом по недвижимости при покупке?

[rytrom]

покупаем дом, первый. только начал читать материалы в сети, заказал две книжки, но уже куча рекомендаций от знакомых на агентов. вопрос в том как с ними договариваться? понятно, что платит процент продавец, но читал и слышал о вариантах "подписывания", т.е. я делаю предоплату агенту, которая в случае покупки пойдет в счет других платежей с моей стороны, а вот в случае, если мне агент разонравится останется у него. мне такой вариант совсем не нравится. насколько какая практика принята в этом деле и конкретно в Атланте? как вариация вопрос: насоклько есть смысл работать с двумя агентами в одном и том же районе? по идее у них должен быть доступ к одной и той же базе и к одним и тем же домам но все же? опять же, если определился по району, то есть ли смысл искать самому помимо агента или он и так все увдит?

[dimkax]

покупаем дом, первый. только начал читать материалы в сети, заказал две книжки, но уже куча рекомендаций от знакомых на агентов. вопрос в том как с ними договариваться? понятно, что платит процент продавец, но читал и слышал о вариантах "подписывания", т.е. я делаю предоплату агенту, которая в случае покупки пойдет в счет других платежей с моей стороны, а вот в случае, если мне агент разонравится останется у него. мне такой вариант совсем не нравится. насколько какая практика принята в этом деле и конкретно в Атланте? как вариация вопрос: насоклько есть смысл работать с двумя агентами в одном и том же районе? по идее у них должен быть доступ к одной и той же базе и к одним и тем же домам но все же? опять же, если определился по району, то есть ли смысл искать самому помимо агента или он и так все увдит?

1. Какои смысл работатьс 2мя агентами? Ето бюдет выглядет непорядочно по отношению к обоим.
2. Что конкретно вы хотите с агентом подписыват заранее? Впервыи раз о таком слышу.
3. Искат дом без агента - особого смысла нету. Чисто теоретически вы может вытребоват с агента продавца себе комиссионные, если у вас нету агента покупателя. На практике гораздо проше договоритьс со своим (агентом покупателя) что бы он вам вернул сколько то за счет своих комиссионных.
4. Если агент вам разонравился - пожаилуста прерываите с ним отношения. Толко те дома которые он вам лично показал - без него вы их купит не сможете.

[LenaAlki]

Вы по-моему путаете Earnest Money с оплатой агенту. Earnest Money Вы даете чек когда делаете офер и эти деньги в будущем пойдут в счет ваших платежей, а если вдруг передумаете под конец сделки, то достанутся продавцу. Агенту Вы ничего платить не должны.

Вы всегда можете встретиться с несколькими агентами сначала и решить кто Вам больше нравится и кто больше подходит по стилю работы - это все очень индивидуально.

[rytrom]

спасибо за ответы. LenaAlki, я имел ввиду агента, обычного агента при покупке. меня с толку сбило объяснение одного брокера, что, мол, хотя агент и берет деньги с покупателя, но работу он делает со мной, поэтому ему нужны гарантии. теперь я вот думаю связываться ли с этим брокером с таким подходом:-)

кстати, dimkax, идея искать дома без агента не моя, и народ пишет (http://www.housebuyingtips.com/realtor.htm) что даже с агентом надо продолжать искать дома самому. во-первых, дома с маленькой комиссией агент не захочет показывать, а во-вторых, с этих домов можно пытаться сторговаться на эту самую маленькую комиссию в свою пользу.

к коментарю насчет отказаться от агента. я так понимаю, что следующий вывод это пока не ясно как с ним работается не стоит слишком много домов смотреть.

[thinker]

когда мы искали дом, то искали то конечно сами по интернету, а агент был лишь нашим шофером и, когда нашли дом, помог нам заполнить все бумаги (on closing day). Это все.

[rytrom]

когда мы искали дом, то искали то конечно сами по интернету, а агент был лишь нашим шофером и, когда нашли дом, помог нам заполнить все бумаги (on closing day). Это все.

а не пробовали скинуть 3% и оформить самим? хотя бы предлагали агенту продавца такой вариант?

[thinker]

когда мы искали дом, то искали то конечно сами по интернету, а агент был лишь нашим шофером и, когда нашли дом, помог нам заполнить все бумаги (on closing day). Это все.

а не пробовали скинуть 3% и оформить самим? хотя бы предлагали агенту продавца такой вариант?

нет, даже не пробовали.
Там все оформляли лоеры, которые разбираются во всех нюансах. Зачем нам, чайникам, в это дело ввязываться. Лоеры были приглашены с обоих сторон, с нашей и со стороны продавца. Не путать агента по продаже и лоера - это разные люди.

[Паненка]

когда мы искали дом, то искали то конечно сами по интернету, а агент был лишь нашим шофером и, когда нашли дом, помог нам заполнить все бумаги (on closing day). Это все.

а не пробовали скинуть 3% и оформить самим? хотя бы предлагали агенту продавца такой вариант?

Мы сами нашли дом на интернете, приехали, сделали offer с агентом продавца (ниже listing price), была multiple offer situation, приняли counter offer продавца, они приняли наш offer. Не знаю, насколько сыграло роль то, что агент был "и вашим, и нашим". Наверное, сыграло (его условия были 2.5% с продавца или 3% если он же приводит покупателя), т.е. по идее при той же цене продавцу выгоднее расстаться с 3%, чем с 5%, но на 100% я не уверена. И что бы решиться делать так надо достаточно хорошо ориентироваться в ситуации и понимать сколько чего может стоить в том и другом районе. Thinker, а у Вас какой-то сложный случай был при покупке? У нас (многие знакомые покупали, и мы сами два раза) - никогда никто не привлекает lawers.

[bulochka]

Thinker, а у Вас какой-то сложный случай был при покупке? У нас (многие знакомые покупали, и мы сами два раза) - никогда никто не привлекает lawers.

Меня Ваш вопрос заинтересовал, поскольку у нас все знакомые, наоборот, покупали с участием адвоката, и клоузинг в нашем штате обычно проиходит в офисе адвоката одной из сторон. Вот что пишут на сайте HUD.

DO I NEED A LAWYER TO BUY A HOME?

Laws vary by state. Some states require a lawyer to assist in several aspects of the home buying process while other states do not, as long as a qualified real estate professional is involved. Even if your state doesn't require one, you may want to hire a lawyer to help with the complex paperwork and legal contracts. A lawyer can review contracts, make you aware of special considerations, and assist you with the closing process. Your real estate agent may be able to recommend a lawyer. If not, shop around. Find out what services are provided for what fee, and whether the attorney is experienced at representing homebuyers.

Кстати, у одних моих знакомых хороший адвокат помогал вытрясти из их нерадивого агента соблюдения каких-то пунктов контракта между агентом и клиентом (что-то про своевременное исполнение агентом каких-то действий).

[Паненка]

Thinker, а у Вас какой-то сложный случай был при покупке? У нас (многие знакомые покупали, и мы сами два раза) - никогда никто не привлекает lawers.

Меня Ваш вопрос заинтересовал, поскольку у нас все знакомые, наоборот, покупали с участием адвоката, и клоузинг в нашем штате обычно проиходит в офисе адвоката одной из сторон. Вот что пишут на сайте HUD.

DO I NEED A LAWYER TO BUY A HOME?

Laws vary by state. Some states require a lawyer to assist in several aspects of the home buying process while other states do not, as long as a qualified real estate professional is involved. Even if your state doesn't require one, you may want to hire a lawyer to help with the complex paperwork and legal contracts. A lawyer can review contracts, make you aware of special considerations, and assist you with the closing process. Your real estate agent may be able to recommend a lawyer. If not, shop around. Find out what services are provided for what fee, and whether the attorney is experienced at representing homebuyers.

Наверное, действительно vary by state. В CA закрытие происходит обычно в escrow company, которые и ведут все дела, связанные со сделкой. Участие адвокатов не обязательно.

[thinker]

Thinker, а у Вас какой-то сложный случай был при покупке?

Нет, насколько я понимаю, это обычная практика в нашем штате.

[max_ii]

а не пробовали скинуть 3% и оформить самим? хотя бы предлагали агенту продавца такой вариант?

Если вы считаете что в силе сами найти дом и разобратся с sales агентом то зачем нанимать buyer agenta? Если вы считаете что вам нужен buyer agent, то зачем искать пути его обойти?
IMXO основное value buyer агента в том что понять что вы на самом деле хотите и подобрать вам правельный дом, а потом помочь вам советами (абсолютно не обязательными к исполнению) в торговле, инспекциях и closing. Исходя из этого, если вам кажется что 100% взаимного понимания с вашим текущим агентом нет -- я бы ничего не подписывал и гнал его нафиг.
Что касается 3% то это имхо довольно мифическая цифра. Допустим продавец морально готов продать дом за 200К и ставят его за 240 по принципу скинуть всегда успею. Если вы предлагаете 220К то ваше предложение примут не взирая на 3%. Если вы предлагаете 190К то вам откажут не взирая на 3%. Проблема тут не в 3% а в том что бы угадать минимальную цену за которую люди морально готовы продать вам дом.

[dimkax]

кстати, dimkax, идея искать дома без агента не моя, и народ пишет (http://www.housebuyingtips.com/realtor.htm) что даже с агентом надо продолжать искать дома самому. во-первых, дома с маленькой комиссией агент не захочет показывать, а во-вторых, с этих домов можно пытаться сторговаться на эту самую маленькую комиссию в свою пользу..

Конечно надо искат самому. Ето ваше решение. Агент всеголиш вам в нем помогает.

[IMHO] вы акцентируете свое внимание на не правилнои часте [real estate transaction]. Покупая дом вы вкладываите болшие денги . Агенты не зря едят свои хлеб. Ремонтируете ли вы свою машину сами? Лечите ли вы себе зубы? И т.д. Разумеется 90% агентов - ето выпускники 2х неделных курсов - как быстро стать миллионером в [real estate]. Ну так не ходите к таким. У дома могут быт различные проблемы, которые не профессионалу - не заметны. Хороши агент сможет уменшит риск покупки кота в мешке значително.

[rytrom]

понятно, что с несколькими агентами нет смысла работать одновременно, а вот насчет моргеджа? допустим, что есть моргедж брокер (тоже вопрос нужен ли он), вроде он мне тоже ничего не стоит, а совет дать может. так вот, допустим есть брокер, работающий с несколькими банками и я нахожу в других банках условия лучше. нужен ли мне в этом случае брокер? и можно/нужно ли искать параллельно с брокером в других местах?