Как покупать дом "издалека"?

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 28 Jan 2006 00:25

Созрели мы с женой для переезда из солнечной Калифорнии в дождливый Сиэттл. Встает вопрос о покупке дома (из-за этого, собственно, и переезжаем). Как покупать дом "локально" (т.е. в том районе, где живешь) я более-менее представляю (теоретически), а как покупать дом в двух часах лёту - для меня полная загадка. Т.е. покупку new construction я еще как-то могу представить, и то очень приблизительно, а как быть с "вторичкой" aka resale?

Буду премного благодарен, если кто-нибудь из приветовцев поделится сокровенным опытом :hat:

thinker · Post by **thinker** » 28 Jan 2006 00:36

не надо вам покупать дом "издалека". нужно приехать на место, снять апартмент, посмотреть, оглядеться, где какие районы, дома, школы, работы а потом купить обычным способом.

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Jan 2006 00:39

Шаг 1. Найти (по рекомендациям знакомых и т.д.) хорошего реалтора в той эрии. Проинтервьюривать реалтора (лучше нескольких) по телефону. Попросить его/ее подписать вас на тамошний МЛС с апдейтами.

Шаг 2. Выкроит 1 неделю (лучше 2) для осмотра домов. Забуковать отель/мотель и рентал кар. Убедиться, что реалтор сможет вам уделить достаточно времени.

Шаг 3. Прилететь с супругой на место.

Шаг 4. Вооружившись цифровиком и плотно позавтракав, приступаем к осмотру пропертей с реалтором. Смотрим во все глаза, слушаем во все уши, лапшу с ушей стряхиваем периодически.

Шаг 5. Делаем оффер на понравившуюся проперть (имеем 1-2 проперти как бекап). Обязательно континдженси на инспекцию. Ждем ответа. Если оффер принят, можно улетать обратно. Если нет - обратно на шаг 4.

Шаг 6. Из Калифорнии, работаем с реалтором и тайтл компани. Если инспекция прошла на ура, готовимся к клоузингу. Если нет - делаем оффер на бэкапную проперть (если еще на рынке). В худшем случае - обратно на Шаг 2.

Альтернативно, можно снять апартмент на 3-6 мес в Сиэтле, полностью переехать (барахло в сторадж) и уже на месте искать.

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 28 Jan 2006 01:04

Komissar, спасибо, очень детальный алгоритм. По шагу 5: сколько дней обычно дается продавцу на принятие-непринятие оффера? Часто ли дают counter-offer? Вообще, насколько принято торговаться на этом этапе?

Переезжать в апартмент сильно не хочется, т.к. имеются в наличие двое мелких детей и соответственное количество всякого необходимого барахла. Плюс, планируется работать из дому, что в апартменте с детьми довольно геморройно.

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 28 Jan 2006 01:08

thinker, я примерно представляю те места, а достаточно достоверную информацию о школах можно найти в интернете. Переезжать в два этапа - сильно не хочется...

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 28 Jan 2006 01:10

Komissar wrote:Шаг 1. Найти (по рекомендациям знакомых и т.д.) хорошего реалтора в той эрии. Проинтервьюривать реалтора (лучше нескольких) по телефону. Попросить его/ее подписать вас на тамошний МЛС с апдейтами.

А какие вопросы следует задавать реалтору на интервью? На местную MLS-рассылку я уже подписался сам.

CBETA* · Post by CBETA* » 28 Jan 2006 01:17

Не смотря на

Big Cheese wrote:...примерно представляю те места, а достаточно достоверную информацию о школах можно найти в интернете. Переезжать в два этапа - сильно не хочется...

I agree with thinker: :fr:

thinker wrote:не надо вам покупать дом "издалека". нужно приехать на место, снять апартмент, посмотреть, оглядеться, где какие районы, дома, школы, работы а потом купить обычным способом.

DP · Post by DP » 28 Jan 2006 01:47

Big Cheese wrote:Komissar, спасибо, очень детальный алгоритм. По шагу 5: сколько дней обычно дается продавцу на принятие-непринятие оффера? Часто ли дают counter-offer? Вообще, насколько принято торговаться на этом этапе?

зависит от соотношения спрос vs предложение

ALK · Post by **ALK** » 28 Jan 2006 01:49

CBETA* wrote:Не смотря на
Big Cheese wrote:...примерно представляю те места, а достаточно достоверную информацию о школах можно найти в интернете. Переезжать в два этапа - сильно не хочется...

I agree with thinker:
thinker wrote:не надо вам покупать дом "издалека". нужно приехать на место, снять апартмент, посмотреть, оглядеться, где какие районы, дома, школы, работы а потом купить обычным способом.

me too.
Именно так мы и сделали. И именно в Сиэттле. И это при том, что я переехал за 4 месяца до семйства. Все равно пришлось в два приема. Сначал трехбедрумный аппартмент сняли, а потом уже купили дом и переехали.

flip_flop · Post by **flip_flop** » 28 Jan 2006 02:07

Согласен с Thinker. Многие вещи (соседи, наличие/отсутствие хммм... пришлых людей, аллергические реакции и т.д.) проясняются только с наличием времени.

thinker · Post by **thinker** » 28 Jan 2006 02:08

Big Cheese wrote:thinker, я примерно представляю те места, а достаточно достоверную информацию о школах можно найти в интернете. Переезжать в два этапа - сильно не хочется...

ok, then Good Luck.

и знайте что Вы сильно рискуете купить не то, и не там, и за бOльшую сумму.

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 28 Jan 2006 03:31

Спасибо всем ответившим. Wow. Не ожидал такого единодушного мнения о переезде в два этапа. В покупке жилья я полный профан, наверно по-этому мне это кажется непонятным. Допустим, покупал бы я в том месте, где сейчас живу: какие районы хорошие - представление есть. В общем. _Точно_ знать насколько хороша та или иная конкретная community - IMHO можно только живя в радиусе нескольких кварталов. Т.е. соберись я покупать сейчас в своем районе (пусть это будет Central Orange County, например - для оценки размеров) - я большинство [local communities], в которых выставлены дома на продажу все равно бы видел первый раз в жизни. И оценивать / принимать решение пришлось бы весьма оперативно, особенно на растущем рынке (можно, конечно, подождать пока рынок стабилизируется, но как-то не хочется). Так что _принципиальной_ разницы с "приехать на неделю" как-то не видно, или я не прав?

Со школами в своем текущем районе примерно та же картина - есть общее предствление на уровне "здесь школы хорошие, там - нет, а в других местах - не знаю", а детали уточняются через тот же greatschools.net и т.п. места. Других способов я что-то не вижу :upset:

С соседями тоже не совсем понятно - ну, можно примерно оценить, по косвенным признакам типа машины / внешний вид домов в нейборхуде и т.п. кто здесь восновном живет, но ведь и не больше, правда? Приехать на машине в интересующий нейборхуд поздно вечером, чтобы убедится, что "умерло все до рассвета" можно и из гостиницы. В новых developments вообще проблематично с соседями, т.к. их еще может и не быть.

Я не то, чтобы спорю с мнением более опытных людей, скорее, у меня создалось впечатление, что я чего-то недопонимаю, вопрос - что именно?

Jedd · Post by **Jedd** » 28 Jan 2006 04:19

Если переезжать прямо сегодня - то я бы сказал, что можно и купить, просто потому что сейчас маркет такой. Если летом - то сначала лучше рентовать month-to-month и спокойно искать good deal.

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Jan 2006 05:10

Big Cheese wrote:Komissar, спасибо, очень детальный алгоритм. По шагу 5: сколько дней обычно дается продавцу на принятие-непринятие оффера? Часто ли дают counter-offer? Вообще, насколько принято торговаться на этом этапе?

Торговаться можно сколько угодно и за что угодно. Единственный риск здесь - проперть может уйти к другому, более сговорчивому, покупателю. Обычно оффер дают на 24, 36, или 48 часов - зависит от того, что customary в той области.

Перед интервью реалторов я обычно стараюсь получить информацию о районах в городе, плюсах и минусах различных мест.

На интервью реалторов я их обычно расспрашиваю о районах, потом сверяю показания. Скажем, если 3 реалтора меня предупредили, что район А опасен в случае floods, а реалтор # 4 поет мне сладкие песни про район А - я скорее всего с тем реалтором дела иметь не буду. Ну и рекомендации знакомых - большое дело.

Насчет того, чтобы сначала переехать, а потом уже смотреть - тут у меня нет уверенности. Вы уже жили в БА, знаете как плохой район отличить от среднего и от хорошего... также знаете, как узнать про рейтинг и расовый состав школ. А в остальном - ориентируйтесь на навигационные приборы в простонародье именуемые глаза и уши.

Скажем, после 6 лет в апартментах в одном городке Бэй Эрии мы купили дом в другом городке, о к-ром очень мало до этого знали. Поизучали недельку - и купили. И очень довольны. Не вижу большой разницы с приездом на пару недель и целенаправленным изучением рынка. Смотрите также на траффик паттерн - чтобы по возможности не стоять в пробках часами.

Сейчас хорошее время покупать. Дерзайте.

Не забудьте также взглянуть на new construction.

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Jan 2006 05:13

А вообще-то плюньте на дождливый Сиэтл и оставайтесь в солнечной Калифорнии :mrgreen:

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 28 Jan 2006 05:23

Из моего опыта тот покупатель кто очень скурпулезно изучает информацию, досконально собирает все детали и вообще подходит к этому делу аналитически, обычно знает больше деталей чем те кто уже живут здесь какое-то время

Поэтому переезд в квартиру, а потом поиски далеко не панацея.
Кстати рынок таков, что цены продолжают расти и предложений на рынке не так уж много.

Продавцы обычно дают ответ в тот же день (если офер днем, то ответ вечером), или на следующий день. Билдеры рассматривают оферы только в рабочие дни (если сделали офер субботу-воскресение, то ответ в понедельник днем). Детали counteroffer всегда можно отработать через факс.

Исключение, конечно, ситуации когда продавец выставляет дом и говорит, что все оферы будут рассматриваться через неделю. Тогда уже ситуация с несколькими оферами и т.д. Сейчас это довольно распространено и популярно среди продавцрв. Sellers market диктует свои правила и условия.
Но если Вы зантересованы в new construction, то этого можно избежать. Плюс смотря еще какие районы Вас нтересуют - сам Сиэтл или пригороды?

В интервьюровании риэлторов я бы советовала вам несколько этапов - по телефону, по имейлу и проверить references, позвонить/имейлить бывших клиентов - здесь уже можно открыто спросить про обратную связь, помощь с информацией, контакт после того как офер сделан (Вам будет нужна очень хорошая связь и работа агента и после подписания офера) и т.д.
На интернете довольно много образцов вопросов для агентов.

thinker · Post by **thinker** » 28 Jan 2006 05:34

Komissar wrote:Скажем, после 6 лет в апартментах в одном городке Бэй Эрии мы купили дом в другом городке, о к-ром очень мало до этого знали. Поизучали недельку - и купили. И очень довольны. Не вижу большой разницы с приездом на пару недель и целенаправленным изучением рынка. Смотрите также на траффик паттерн - чтобы по возможности не стоять в пробках часами.

Очень согласен, что нужно знать про трафик на работу и с работы, перед тем как покупать дом. Но за пару недель я бы не уложился с этим вопросом. Тем более когда двое в семье работают (хорошо если оба знают где конкретно) и детей к тому же нужно возить в школы. Вообще когда дом ищешь, все эти вопросы легко упустить из виду, потому что есть другие, более важные. У этого дома комнаты маленькие, у этого нет гаража, а этот нам не подходит потому что далеко или дорого. И вот наконец выбрали "дом мечты", позвонили, а оказалось он уже продан. И поиски начинаются по новой. Мы были в таком цейтноте, не не 2 недели, а два месяца.

Beretta · Post by **Beretta** » 28 Jan 2006 06:13

Мы переезжали из ДС в Орегон 2 года назад, и нам еще везло, поскольку в ДС было легко продать, а в Орегоне - легко купить - тогда. Тем же вопросом задавались, прошли по списку Комиссара, с приездом, оффером, acceptance, неожиданно выплывшими обстоятельствами, plan B house was sold - в общем, все 33 удовольствия. Очень хотела рентовать, но, с другой стороны, деньги в воздухе висели, надо было их вкладывать, так что, купили дом (plan C) как investment во-первых и как жилье во-вторых (ну, и рояль с ружейным сейфом тоже мобильности не помогали).

В общем, безусловно, если нет таких приколов типа сейф и рояль - рентовать. Хотя бы потому, что вы не уверены сейчас, где вам будет лучше жить. Вы прочувствуете, где именно вам хорошо.

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 28 Jan 2006 07:52

Komissar wrote:А вообще-то плюньте на дождливый Сиэтл и оставайтесь в солнечной Калифорнии

Если б я был independently wealthy, то остался бы :mrgreen:

(и то, можно, наверно, найти места по-интересней) Ну или приехал на пару лет раньше, сейчас бы уже дом купил и ходил бы, эквити поглаживал

А для бедного бездомного программиста с семьей и low (very low :mrgreen:

) 6 digit зарплатой я особых перспектив в Orange County / San Diego не вижу, в LA я сам не хочу, а в Долине, конечно, с работой получше, но дома там еще дороже. А еще годик-другой прождешь - и в Сиэттле цены улетят в облака

DP · Post by DP » 28 Jan 2006 16:24

если у вас в CA нет дома (живете в апартменте), тогда легче в 2 этапа перезжать.

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 28 Jan 2006 19:00

Big Cheese wrote: На местную MLS-рассылку я уже подписался сам.

Каким образом,не подскажете?

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 28 Jan 2006 19:01

LenaAlki wrote:На интернете довольно много образцов вопросов для агентов.

Подскажите пожалуйста что это за вопросы и как их найти.

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 28 Jan 2006 19:09

LenaAlki wrote:Из моего опыта тот покупатель кто очень скурпулезно изучает информацию, досконально собирает все детали и вообще подходит к этому делу аналитически, обычно знает больше деталей чем те кто уже живут здесь какое-то время
Поэтому переезд в квартиру, а потом поиски далеко не панацея.

Вот я тоже втайне надеюсь на тщательную проработку домашнего задания...

LenaAlki wrote:Кстати рынок таков, что цены продолжают расти и предложений на рынке не так уж много.

Я бы даже сказал - на рынке Bellevue / Sammamish / Issaquah до 500К практически ничего нет из resale, а новые дома там все по 3000sf и "low 700000 and up"

Остается либо Bothell/Kenmoore - восновном new construction, где надо внимательно смотреть на школы, или район Mill Creek, что в такой относительно компактной метрополии, как Сиэттл наверняка считается дальними выселками, и где на школы надо смотреть еще внимательнее...

LenaAlki wrote:Продавцы обычно дают ответ в тот же день (если офер днем, то ответ вечером), или на следующий день. Билдеры рассматривают оферы только в рабочие дни (если сделали офер субботу-воскресение, то ответ в понедельник днем). Детали counteroffer всегда можно отработать через факс.

Исключение, конечно, ситуации когда продавец выставляет дом и говорит, что все оферы будут рассматриваться через неделю. Тогда уже ситуация с несколькими оферами и т.д. Сейчас это довольно распространено и популярно среди продавцрв. Sellers market диктует свои правила и условия.
Но если Вы зантересованы в new construction, то этого можно избежать.

Спасибо большое за разъяснение.

LenaAlki wrote: Плюс смотря еще какие районы Вас нтересуют - сам Сиэтл или пригороды?

Пригороды. Single Family Home в хорошем районе с хорошими школами (актуально пока Elementary, но и хорошие high school на вырост не помешают) Хорошие районы East Side - я пока "нашел":

- Sammamish - Issaquah - Bellevue: общепризнанные хорошие школьные районы, там трудно промахнуться но, похоже цены там уже ушли вверх, или надо ждать сезона.

- Kirkland / Redmond - судя по школам, довольно "spotty", но близко "к центру" + в Киркланде самом есть локальный променад (я там был, симпатичное место). Тоже дорого.

Сейчас в основном смотрю на Bothell в районе Canyon Park, на new construction. Думаю, что у этого района неплохие перспективы, и цены там будут расти, догоняя вышедшие из зоны досягаемости Bellevue - Sammamish - Issaquah, особенно когда земля под новую застройку закончится (Комиссар, ау

)

LenaAlki wrote:В интервьюровании риэлторов я бы советовала вам несколько этапов - по телефону, по имейлу и проверить references, позвонить/имейлить бывших клиентов - здесь уже можно открыто спросить про обратную связь, помощь с информацией, контакт после того как офер сделан (Вам будет нужна очень хорошая связь и работа агента и после подписания офера) и т.д.
На интернете довольно много образцов вопросов для агентов.

Понял, буду смотреть.
Еще вопрос, если можно: практикуется ли в Ваших краях покупать new construction с агентом? В CA, насколько я понял, билдеры могут дать 3-4К рибейт, если покупаешь без агента, ну, или мелкий upgrade бесплатно сделать. А как с этим в WA? Видел агентов, предлагающих новые дома и обещающие те же 3-4К бонуса, если будешь покупать с ними - это нормально?

Спасибо большое еще раз!

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 28 Jan 2006 19:14

Larisa322 wrote:
Big Cheese wrote: На местную MLS-рассылку я уже подписался сам.

Каким образом,не подскажете?

На www.windermere.com есть возможность (надо только зарегистрироваться)задать условия для поиска, и все новые листинги, попадающие под Ваши параметры будут высылаться Вам по e-mail (Daily / Weekly / None).

Big Cheese · Post by **Big Cheese** » 28 Jan 2006 19:20

DP wrote:если у вас в CA нет дома (живете в апартменте), тогда легче в 2 этапа перезжать.

Дома нет, если б был, я бы не переезжал

. А почему без дома легче в два этапа? Из-за того, что после продажи дома надо в короткий срок деньги вложить в новый дом, иначе capital gain надо будет платить, да?