Риэлторы 1 или ?

Taffi · Post by **Taffi** » 30 Jan 2006 17:45

Хотим купить дом . Поездили посмотрели сами , видели не сколько интересных домов , но все они разных риэлторских компаний .
Вот возник вопрос , покажет ли мне 1 риэлтор все дома?
Можно ли одновременно обращаться в разные компании?
Стоит ли обращаться в разные компании?
Можно ли где ни будь посмотреть рейтинг риэлторов?
Помогите разобраться.

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 30 Jan 2006 18:08

покажут, куда денутся
да, можно обращаться в разные компании. Может это и не этично, но я обычно шоплюсь через нескольких риэлторов одновременно.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 30 Jan 2006 21:55

Один риэлтор может показать все дома. Он же может вам сразу же сказать какие все еще available....

В разные компании обращаться можно. С несколькими риэлторами работать никто не запрещает. Меня как риэлтора больше устраивает ситуация когда люди ОТКРЫТО говорят, что мы только в начале поиска и контактируем нескольких агентов, а потом уже определяются с кем они будут работать. Клиенты, которые параллельно "шопятся"..... :pain1:

У каждого свои предпочтнения, я обычно выкладываюсь от и до, поэтому такие клиенты остались в далеком прошлом начала моей карьеры когда выбирать не приходилось...

Рейтиинга как такого нет, это все зависит от конкретного агента. Поспрашивайте друзей, прозваните в несколько риэлторских компаний, втретьтесь с несколькими и посмотрите кто Вам больше нравится по стилю работы. Прозваните по их references.

Если есть какие-то еще вопросы, спрашивайте, обсудим вместе.

thinker · Post by **thinker** » 30 Jan 2006 22:05

LenaAlki wrote:С несколькими риэлторами работать никто не запрещает. Меня как риэлтора больше устраивает ситуация когда люди ОТКРЫТО говорят, что мы только в начале поиска и контактируем нескольких агентов, а потом уже определяются с кем они будут работать.

А что является моментом, когда мы уже перестали работать со многими агентами и выбрали одного чтобы шопиться? Подписание контракта на какое-то время?

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 30 Jan 2006 22:16

Для меня это момент когда клиент звонит и говорит, что мы определились с выбором агента и хотим продолжить работать с Вами. Некоторые агенты настаивают на подписании Buyer's Agency Agreement, но я этого не практикую, поскольку подписание договора не означает, что теперь агент может "балду пинать"....
И если честно, то юридически эти контракты will not hold in court. Для меня работа с клиентом - это gentelman's agreement, что клиент будет работать со мной и я обычно оговариваю, что если мы смотрим несколько месяцев, а потом клиент без меня заехал на New Construction site и onsite agent начинает ему "втирать", что остался последний дом и надо подписывать офер прямо сейчас, то надо звонить МНЕ, потому что это мой хлеб.

Taffi · Post by **Taffi** » 03 Feb 2006 03:43

Спасибо за помощь !
Вот еще вопросик созрел .
Нашли вроде риэлторов позвонили, они нам прислали на E-mail
каталог домов. Мы думали с ними лично будем разговаривать ,
эта сейчас везде такая практика?

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 03 Feb 2006 19:48

А где Вы живете/покупаете?
Как риэлторов нашли?

Практика с агентами такая какой Вы хотите быть. Если хотите встретиться, задать вопросы - договаривайтесь. Если хотите сначала выслать вопросник по имейлу и сократить лист кандидатов, а потом встретиться, то тоже можно... В этой ситуации Вы диктуете свой стиль работы и ищите того кто Вам больше всего по этому стилю подходит.

DP · Post by DP » 03 Feb 2006 19:56

LenaAlki wrote:юридически эти контракты will not hold in court.

это вы за court'ы всех штатов США говорите или только Washington ???

Slava V · Post by **Slava V** » 03 Feb 2006 20:25

LenaAlki wrote: Если хотите сначала выслать вопросник по имейлу и сократить лист кандидатов, а потом встретиться, то тоже можно... В этой ситуации Вы диктуете свой стиль работы и ищите того кто Вам больше всего по этому стилю подходит.

а можно списочек вопросов, правильных и уместных с Вашей точки зрения?

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 04 Feb 2006 00:32

DP wrote:
LenaAlki wrote:юридически эти контракты will not hold in court.

это вы за court'ы всех штатов США говорите или только Washington ???

В штате Вашингтон был прецендент с компанией Windermere. За все "courtы" я естественно говорить не могу.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 04 Feb 2006 00:34

Slava V wrote:
LenaAlki wrote: Если хотите сначала выслать вопросник по имейлу и сократить лист кандидатов, а потом встретиться, то тоже можно... В этой ситуации Вы диктуете свой стиль работы и ищите того кто Вам больше всего по этому стилю подходит.

а можно списочек вопросов, правильных и уместных с Вашей точки зрения?

К сожалению, такого списочка у меня нет. В какой-то из тем я уже советовала искать такие вопросы на интернете, что-то отсеивать и что-то добавлять свое.

Slava V · Post by **Slava V** » 04 Feb 2006 01:34

LenaAlki wrote:
Slava V wrote:а можно списочек вопросов, правильных и уместных с Вашей точки зрения?

К сожалению, такого списочка у меня нет. В какой-то из тем я уже советовала искать такие вопросы на интернете, что-то отсеивать и что-то добавлять свое.

спасибо конечно за ценный совет, но один из _моих_ критериев хорошего агента - он никогда не уходит от ответа на прямо поставленный вопрос

Taffi · Post by **Taffi** » 04 Feb 2006 02:05

Спасибо . Я тогда буду дальше спрашивать.
Наш locaction - North East of PA.
Агентов нашли позвонив в несколько крупных компаний .
Поговорили с агентами, кто-то отсеялся сразу. Выбрали агента, который прислал наиболее подходящие нам дома. Еще он подкупил тем, что сразу дал свой cell phone. Другие не дали.
Завтра едим смотреть первый дом. Если нам понравиться, то как себя вести? Надо ли торговаться сразу, как делать offer, на каком этапе привлекать
real estate lawyer?

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 04 Feb 2006 03:53

Slava V wrote:
LenaAlki wrote:
Slava V wrote:а можно списочек вопросов, правильных и уместных с Вашей точки зрения?

К сожалению, такого списочка у меня нет. В какой-то из тем я уже советовала искать такие вопросы на интернете, что-то отсеивать и что-то добавлять свое.

спасибо конечно за ценный совет, но один из _моих_ критериев хорошего агента - он никогда не уходит от ответа на прямо поставленный вопрос

Пожалуйста... :pain1:

Но вопросы должны отражать Ваши собственные критерии, а не трафаретный опросник....

LenaAlki wrote:
Larisa322 wrote:
LenaAlki wrote:На интернете довольно много образцов вопросов для агентов.

Подскажите пожалуйста что это за вопросы и как их найти.

Лариса, введите что-то вроде "interview real estate agent", "how to find real estate agent" в поисковиках и там будет много информации. Вот например, что мне попалось:

INTERVIEWING REALTORS....

by Thomas Kraeutler and Meredith Brennan

...
Once you've narrowed down the list of Realtors, make an appointment to meet with the agent in their office. Before you start talking about houses, find out as much as you can about the agent. You should ask:

How long have they been licensed as an agent? An inexperienced agents may be fine for uncomplicated purchases like condos or townhouses. But for the most part, you want to look for somebody who has at least 5 years of experience. Getting licensed is relatively easy. Staying with the business for at least five years isn't and shows a strong commitment to the profession.

Is the agent part-time or full-time? While all agents have to start somewhere, working with a part-time agent may not be in your best interests. Part time agents have other commitments that can get in the way of giving you full-time attention. In addition, agents that are part time may simply not be successful enough to have developed business adequate to support a full time commitment.

What awards has the agent won? Most full time realtors worth their salts will have made "million dollar club" at the least.

How accessible is the agent? Do they maintain office hours? Can you call them at home? By beeper? Buying real estate can be a traumatic experience. With lots of surprises along the way, you'll want an agent that's easily accessible if you need to reach them.

Take note if the agent is good listener. Do they cut you off before you've finished a sentence? There's nothing worse than wasting time looking at houses you have no interest in because the agent has not listened carefully to your needs.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 04 Feb 2006 04:04

Taffi wrote:Спасибо . Я тогда буду дальше спрашивать.
Наш locaction - North East of PA.
Агентов нашли позвонив в несколько крупных компаний .
Поговорили с агентами, кто-то отсеялся сразу. Выбрали агента, который прислал наиболее подходящие нам дома. Еще он подкупил тем, что сразу дал свой cell phone. Другие не дали.
Завтра едим смотреть первый дом. Если нам понравиться, то как себя вести? Надо ли торговаться сразу, как делать offer, на каком этапе привлекать
real estate lawyer?

Я бы советовала пересмотреть чем больше домов, тем лучше если это Ваш первый дом. Это поможет Вам определиться что для Вас самое подходящее. Также определиться с критериями, что для Вас ОЧЕНЬ важно, а что было бы хорошо, но не так приоритетно. Что касается офера, то здесь агент должен предоставить Вам информацию:
-как давно дом на рынке
- сколько раз снижали цену
-были ли другие оферы (например, дом был STI - subject to inspection), а потом опять выставлен на рынок
-почему продавец продает
-что продавец хочет - быстро закрыться или ему всеравно
-попросите агента выслать вам comps - информацию по домам в этом районе за последние 6 месяцев - что продалось, за сколько, как долго были дома на рынке. Это поможет Вам соориентироваться по цене.

А потом уже делайте офер в зависимости от Вашей ситуации. Если цена хорошая, то делать clean offer - полная цена, быстрое закрытие. Если цена чуть завышена и у Вас есть время "играться", то можно предложить чуть меньше или попросить продавца какую-то сумму на closing. Зависит от вашего рынка, который я не совсем знаю. Поэтому расспрашивайте агента какая сейчас ситуация на рынке - как долго дома стоят, как много предложений, бывают ли multiple offers, etc. Обязательно включайте Inspection Contingency. Насчет lawyers не знаю. В нашем штате это не обязательный процесс. Наверное, Вы можете сделать офер contingent on lawyers review. И потом когда уже все детали сделки отработаны, отдать договор laywer. В таком случае он будет вовлечен только на последнем этапе и это будет Вам не так дорого. Узнайте этот вопрос у своего агента.

Taffi · Post by **Taffi** » 04 Feb 2006 04:34

Спасибо за подробный ответ. Жаль что мы не в Вашем регионе

Интересно узнать, принято-ли торговаться и делать offer в первый визит? Или же, даже если дом очень нравится, сромно сказать спасибо, "подумать" пару дней и потом прислать offer?

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 04 Feb 2006 05:19

Опять же, не знаю рынка в Ваших краях, поэтому трудно сказать как быстро дома уходят. У нас дома уходят очень быстро и если дом хороший, то ехать смотреть надо сразу и зачастую бывает по нескольку оферов.
После того как Вы просмотрите несколько (или множество домов), у Вас будет представление о том какой Вы дом хотите, будет лучше понятие по ценам.

Продавцу от "подумать" будет "ни жарко ни холодно" поскольку он Вас даже видеть не будет

Если дом нравится и подходит по всем критериям (без натяжек и каких-то "но"), то делайте офер. Во время инспекции, когда продавец снял дом с рынка, можно будет попробовать поторговаться еще. А вообще, смотрите по ситуации, если дом уже какое-то время на рынке постоял, то у вас больше шансов скинуть цену, если Вам нужна наличка на closing, то просите у продавца. Проанализируйте ситуацию на рынке - если multiple offers, то скинуть цену и торговаться не получится.

SergeyM800 · Post by **SergeyM800** » 04 Feb 2006 17:34

LenaAlki wrote:... то ехать смотреть надо сразу

Каким образом это устраивается ? Я правильно понимаю, что это зависит от стыковки 4 людей, мое свободное время и время когда дом может быть показан продавцов + агенты должны еще договориться между собой кто будет показывать. Как это на практике происходит ?

Jedd · Post by **Jedd** » 04 Feb 2006 23:06

SergeyM800 wrote:Каким образом это устраивается ? Я правильно понимаю, что это зависит от стыковки 4 людей?

Нет. Зависит от стыковки 1-го человека - вас.

Обычно на доме висит электронный замок. Ваш агент его для вас откроет. Быть available - это его работа. Если это reasonable time, то продавец (ели он хочет продать) никогда возражать не будет, да и к тому же может уже там не жить. Агент продавца тут вообще не при делах.
Кстати если у вас есть свободное время и вы примерно представляете цены - то лучше действовать вообще без агентов. Если продавец FSBO - то он вам сразу 5-10К скинет (я скидывал), если продавец с агентом, то агент будет _очень_ в вас заинтересован.

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 05 Feb 2006 00:36

Jedd wrote:[Кстати если у вас есть свободное время и вы примерно представляете цены - то лучше действовать вообще без агентов. Если продавец FSBO - то он вам сразу 5-10К скинет (я скидывал), если продавец с агентом, то агент будет _очень_ в вас заинтересован.

Ну да, вот так и рассуждают некоторые экономные товарищи- на фига мол платить реалтору,лучше пойду сам куплю-продам. А потом от незнания законов- зон- особенностей рынка теряют огромные деньги, и судятся.судятся,судятся. :roll:

DP · Post by DP » 05 Feb 2006 00:42

Taffi wrote:Наш locaction - North East of PA.... на каком этапе привлекать
real estate lawyer?

в PA //...обычно...// real estate lawyer не нужен.

DP · Post by DP » 05 Feb 2006 00:51

LenaAlki wrote:Обязательно включайте Inspection Contingency. Насчет lawyers не знаю. В нашем штате это не обязательный процесс. Наверное, Вы можете сделать офер contingent on lawyers review. И потом когда уже все детали сделки отработаны, отдать договор laywer. В таком случае он будет вовлечен только на последнем этапе и это будет Вам не так дорого. Узнайте этот вопрос у своего агента.

в PA //...обычно...// rе agent'ы используют стандартную форму "standard agreement for the sale of real estate" - страниц примерно 15-20 legal формата... для всяких contingency отмечаете check box и так далее.

Jedd · Post by **Jedd** » 05 Feb 2006 01:43

Larisa322 wrote:
Jedd wrote:[Кстати если у вас есть свободное время и вы примерно представляете цены - то лучше действовать вообще без агентов. Если продавец FSBO - то он вам сразу 5-10К скинет (я скидывал), если продавец с агентом, то агент будет _очень_ в вас заинтересован.

Ну да, вот так и рассуждают некоторые экономные товарищи- на фига мол платить реалтору,лучше пойду сам куплю-продам. А потом от незнания законов- зон- особенностей рынка теряют огромные деньги, и судятся.судятся,судятся.

a) Волков бояться - дальше сами знаете.
б) Да, за ~$10 тысяч придется немного поработать.
в) Real estate lawer, который знает все законы "зоны" обойдется в ~$500.

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 05 Feb 2006 01:48

[quote="Jedd"]
a) Волков бояться - дальше сами знаете.

Ну вот,сначала Вы берете на себя смелость советовать людям,недостаточно знакомым с вопросами недвижимости, самостоятельно покупать-продавать,пытаясь сэкономить на зарплате реэлтора. А потом выдвигаете сногсшибательный аргумент,что волков бояться- в лес не ходить. А если люди воспользуются Вашим советом и потеряют кучу нервов и денег - совесть Вас мучить не будет?

Larisa322 · Post by **Larisa322** » 05 Feb 2006 01:57

Jedd wrote:в) Real estate lawer, который знает все законы "зоны" обойдется в ~$500.

Вот опять же вводите людей в заблуждение. Real estate lawуer возьмет 500 долларов только за оформление сделки. Он не будет ездить с клиентами по возможным пропертям, проверять истории домов, зонирование (в том числе зоны затоплений-землетрясений и т.д.), не будет проверять состояние домов и заказывать различные проверки и инспекции, не будет подбирать дома в зависимости от запросов клиетна, не будет отстаивать интересы клиента перед продавцом\покупателем,... В общем много чего не будет делать. Для всего этого а также других подводных камней и существуют реэлторы,вопрос только в том,чтобы найти достойного реэлтора.