Риэлторы 1 или ?

[Komissar]

Было такое время (я его еще застал), когда, чтобы купить/продать сколько-то акций, надо было обязательно разговаривать с живым брокером и платить $100-300 комиссионных. И брокер с важным видом осуществлял сделку. И везде писали и говорили, как важно иметь дело именно с full service broker'ом. Потому что, мол, он ЗНАЕТ РЫНОК и он НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ. Хотя на поверку, брокеру было пофиг состояние вашего портфолио, ему было важно, чтобы вы все время "двигали" акции: покупали и продавали, и все через него.

Потом появились дискаунт-брокеры, подешевле.

А потом пришел интернет, и теперь народ торгует практически забесплатно.

Практически то же самое произошло и с travel agent industry.

Уже понимаете, к чему я?

Скоро, скоро грянет буря. Уже появились всякие зип-реалти и дискаунт-брокеры, и флат-фи брокеры в РЕ. Просто NAR пока стоит насмерть за своих full service agents, но долго ли продержатся?

[Jedd]

БОЛЬШИНСТВО покупателей понятия не имеют.

Как говорил один знакомый миллионер: "БОЛЬШИНСТВО людей БОЛЬШУЮ часть времени не правы."
Идея форума как раз по моему и заключается, чтобы выйти из этого понятия не имеющего большинства.

[DP]

тем не менее Komissar указал вам в своем постинге что "вы" реально не делаете много из тех вещей которые вы пытались представить как "свою" работу.

Работа агента не проводить профессиональные инспекции самому (хотя визуальную инспекцию агент делает),а скоординировать действия и весь процесс,в т.ч. инспекции ,

нанимаем инспектора и говорим агенту когда инспектор будет
делать инспекцию чтобы тот "открыл дверь"... ужасно умственная работа для агента.

disclosures (которых в СА хватает),

в PA эти disclosures на стандартной форме должны быть заполнены и "лежать на столе" для тех кто приходит осматривать дом и продавец за это отвечает (заполнить - подписать)...

loans,

что именно в области получения mortgage агент делает ???

escrow,

незнаю как у вас - а у нас escrow занимается отдельная компания, при чем здесь агент ???

поиск и показ недвижимости, отстаивание интересов клиента,и т.д. Но зачем мне Вам это объяснять,если Вы заведомо считаете что все реэлторы рвачи и проходимцы? Каждый все равно останется при своем мнении, только ругани будет много.

[Jedd]

этика этикой - но если ему покажется что "3%" ему продавец не даст то данный FSBO вам скорее всего не увидеть через него.

Ну так я же и говорю:

гнать в зашей!

[DP]

никогда не подсчиьывают его заработков

извините - но мы подсчитываем не ваши заработки, a наши деньги.

[LenaAlki]

БОЛЬШИНСТВО покупателей понятия не имеют.

Как говорил один знакомый миллионер: "БОЛЬШИНСТВО людей БОЛЬШУЮ часть времени не правы."
Идея форума как раз по моему и заключается, чтобы выйти из этого понятия не имеющего большинства.

Вполне согласна
Поэтому буду рада ответить на любые вопросы покупки/продажи, а там уже каждый может решить для себя прибегать ли ему к помощи риэлтора или нет

[DP]

этика этикой - но если ему покажется что "3%" ему продавец не даст то данный FSBO вам скорее всего не увидеть через него.

Ну так я же и говорю:

гнать в зашей!

всех не выгонишь... потому что если FSBO не хочет платить агенту, то или тебе придется или никто из них тебе этот FSBO не покажет.

[LenaAlki]

никогда не подсчиьывают его заработков

извините - но мы подсчитываем не ваши заработки, a наши деньги.

Извиняю.... Продавайте тогда и покупайте сами.... Разве этого кто-то запрещает? Найдите хорошего адвоката и вперед!
У меня, напимер, муж машину сам чинит, а кто-то платит $80.00 в час механику. Так что каждому свое...

[Komissar]

Насчет того, что якобы реалтор несет огромную ответственность за сделку. Во-1-х, в документах полно fine print, к-рый позволит агенту отвертеться от 90% претензий. По части остальных 10% - у брокера есть могучие страховки E&O, и др. Там матерые лоеры, у к-рых не так-то много и отсудишь.

Пожаловаться на агента можно - его же брокеру, например. Рез-т обычно нулевой. Далее можно жаловаться в местное отделение NAR (тоже как правило, с нулевым рез-том). Реалторы, хотя и грызут друг другу глотки за листинги, но когда речь заходит о жалобе аутсайдера на "одного из наших" -- можно наблюдать circling of the wagons at its best. Dept of Real Estate & Real Estate Commissioner обычно отпинывает жалобы на реалторов, не читая. Так что реально ОЧЕНЬ трудно прищучить реалтора за реальную провинность. Ask me how I know (c).

[DP]

Поэтому буду рада ответить на любые вопросы покупки/продажи

Я вот вопрос задал "Larisa - а за что вы как агент несете $$$ ответственность ???". / уточню = агент и/или брокер /

Можно по пунктам на основании

1) бумаг которые вы подписываете с клиентом.

2) законодательства вашего штата.

[LenaAlki]

Комиссар, да Вы правы. NAR между прочим, после каждого судебного иска выигранноко потребителем вносит поправки в документы за рекордные сроки, чтобы избежать потенциальных судебных тяжб. Но это такой же результат как страховые компании и врачи/больницы.

[Komissar]

Многие реалторы делают покупателям небольшие подарки в счет своих комиссионных. У меня было 2 случая, когда агент заплатила за установку А/С, один случай, когда агент оплатила полную покраску дома внутри, в другой раз - переукладку карпета. Многие агенты покупают в продаваемые/покупаемые дома холодильники/стир.машины. Небольшие kick-backs со стороны реалторов - это обычное дело, никакого отношения к КОЛОССАЛЬНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ, о к-рой тут ранее глаголили, не имеет.

(Я комментировал пост LenaAlki, к-рая, к сожалению, уже убрала ту часть, к к-рой относился мой комментарий).

[LenaAlki]

RCW 18.86.030
Duties of licensee.

(1) Regardless of whether the licensee is an agent, a licensee owes to all parties to whom the licensee renders real estate brokerage services the following duties, which may not be waived:

(a) To exercise reasonable skill and care;

(b) To deal honestly and in good faith;

(c) To present all written offers, written notices and other written communications to and from either party in a timely manner, regardless of whether the property is subject to an existing contract for sale or the buyer is already a party to an existing contract to purchase;

(d) To disclose all existing material facts known by the licensee and not apparent or readily ascertainable to a party; provided that this subsection shall not be construed to imply any duty to investigate matters that the licensee has not agreed to investigate;

(e) To account in a timely manner for all money and property received from or on behalf of either party;

(f) To provide a pamphlet on the law of real estate agency in the form prescribed in RCW 18.86.120 to all parties to whom the licensee renders real estate brokerage services, before the party signs an agency agreement with the licensee, signs an offer in a real estate transaction handled by the licensee, consents to dual agency, or waives any rights, under RCW 18.86.020(1)(e), 18.86.040(1)(e), 18.86.050(1)(e), or 18.86.060(2) (e) or (f), whichever occurs earliest; and

(g) To disclose in writing to all parties to whom the licensee renders real estate brokerage services, before the party signs an offer in a real estate transaction handled by the licensee, whether the licensee represents the buyer, the seller, both parties, or neither party. The disclosure shall be set forth in a separate paragraph entitled "Agency Disclosure" in the agreement between the buyer and seller or in a separate writing entitled "Agency Disclosure."

(2) Unless otherwise agreed, a licensee owes no duty to conduct an independent inspection of the property or to conduct an independent investigation of either party's financial condition, and owes no duty to independently verify the accuracy or completeness of any statement made by either party or by any source reasonably believed by the licensee to be reliable.


[1996 c 179 § 3.]

[Komissar]

Лена, а какой размер Е&О страховки у Вашего брокера?

[DP]

RCW 18.86.030
Duties of licensee.

(1) Regardless of whether the licensee is an agent, a licensee owes to all parties to whom the licensee renders real estate brokerage services the following duties, which may not be waived:

(a) To exercise reasonable skill and care;

(b) To deal honestly and in good faith;

(c) To present all written offers, written notices and other written communications to and from either party in a timely manner, regardless of whether the property is subject to an existing contract for sale or the buyer is already a party to an existing contract to purchase;

(d) To disclose all existing material facts known by the licensee and not apparent or readily ascertainable to a party; provided that this subsection shall not be construed to imply any duty to investigate matters that the licensee has not agreed to investigate;

(e) To account in a timely manner for all money and property received from or on behalf of either party;

(f) To provide a pamphlet on the law of real estate agency in the form prescribed in RCW 18.86.120 to all parties to whom the licensee renders real estate brokerage services, before the party signs an agency agreement with the licensee, signs an offer in a real estate transaction handled by the licensee, consents to dual agency, or waives any rights, under RCW 18.86.020(1)(e), 18.86.040(1)(e), 18.86.050(1)(e), or 18.86.060(2) (e) or (f), whichever occurs earliest; and

(g) To disclose in writing to all parties to whom the licensee renders real estate brokerage services, before the party signs an offer in a real estate transaction handled by the licensee, whether the licensee represents the buyer, the seller, both parties, or neither party. The disclosure shall be set forth in a separate paragraph entitled "Agency Disclosure" in the agreement between the buyer and seller or in a separate writing entitled "Agency Disclosure."

(2) Unless otherwise agreed, a licensee owes no duty to conduct an independent inspection of the property or to conduct an independent investigation of either party's financial condition, and owes no duty to independently verify the accuracy or completeness of any statement made by either party or by any source reasonably believed by the licensee to be reliable.


[1996 c 179 § 3.]

вам не смешно ???... единственно что ценно это то что owes no duty

[Komissar]

Кстати, в Англии комиссионные всего 1%, и платит их покупатель (что, ИМХО, более справедливо, т.к. агенту больше возни с покупателем, чем с продавцом). И guess what? Все британцы считают эти 1% a total ripoff.

До времен недавнего хаузинг-бума, дома в США стоили относительно недорого и продавались относительно медленно. Т.е. агенту, чтобы продать дом за 120К, приходилось месяцами бегать, высунув язык, поэтому суммарная компенсация обоих агентов в 6% (7.2К) была вполне разумной.

Сейчас же, когда, скажем, в Бэй Эрии где дом запросто достигает 1М, а продается за 2 дня, 60К компенсации многим представляются, гм-гм... избыточной.

Кстати, тот самый реалтор Виктор, к-рого удалили за саморекламу, однажды образно выразился, что, заполучив листинг в Сан-Фран, (далее цитирую по памяти) "я буду сидеть в панаме на бэкярде и покуривать, поглаживая черенок Большой Совковой Лопаты".

[DP]

Многие реалторы делают покупателям небольшие подарки в счет своих комиссионных. У меня было 2 случая, когда агент заплатила за установку А/С, один случай, когда агент оплатила полную покраску дома внутри, в другой раз - переукладку карпета. Многие агенты покупают в продаваемые/покупаемые дома холодильники/стир.машины. Небольшие kick-backs со стороны реалторов - это обычное дело, никакого отношения к КОЛОССАЛЬНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ, о к-рой тут ранее глаголили, не имеет.

(Я комментировал пост LenaAlki, к-рая, к сожалению, уже убрала ту часть, к к-рой относился мой комментарий).

это может и верно для транзакции в >= $500K-$1M... но врядли агент будет за свой счет покупать холодильник и стиральную машину для транзакции в $100K

[Komissar]

мне делали покраску дома внутри ($2К) и А/С ($2К) и home warranty ($250), and carpet cleaning ($300), and all inspections paid - all for same transaction of $310K. Но это та самая "редкая" реалторша, о к-рой я упоминал ранее. Думаю также, что ее щедрость отчасти об'яснялась также тем, что продающая агентша была из ее же конторы, т.е. брокер был один и тот же.

[Komissar]

...
[1996 c 179 § 3.]

вам не смешно ???... единственно что ценно это то что owes no duty

Лена, действительно, Вы же умная женщина... такая инфа скорее дискредитирует, чем поддерживает your point.

[DP]

мне делали покраску дома внутри ($2К) и А/С ($2К) и home warranty ($250), and carpet cleaning ($300), and all inspections paid - all for same transaction of $310K. Но это та самая "редкая" реалторша, о к-рой я упоминал ранее. Думаю также, что ее щедрость отчасти об'яснялась также тем, что продающая агентша была из ее же конторы, т.е. брокер был один и тот же.

я (Фома Неверующий) позволю себе предположить что делали вам за счет продавца - а не за счет "6%" RE агенства

[LenaAlki]

...
[1996 c 179 § 3.]

вам не смешно ???... единственно что ценно это то что owes no duty

Лена, действительно, Вы же умная женщина... такая инфа скорее дискредитирует, чем поддерживает your point.

А Вы же ведь умные мужчины, чтобы вырывать фразу из предложения

(2) Unless otherwise agreed, a licensee owes no duty to conduct an independent inspection of the property or to conduct an independent investigation of either party's financial condition, and owes no duty to independently verify the accuracy or completeness of any statement made by either party or by any source reasonably believed by the licensee to be reliable.

Т.е. агент не обязан проводить инспекцию, выяснять финансовую ситуацию продавца либо покупателя или выверять вся ли информация, предоставленная продавцом верна - т.е. если он говорит, что под ковром паркет, а на самом деле ничего не окажется. Или что участок можно разделить и построить пять домов и т.д.

Ребят, вы чего - документы читать не умеете?

[Komissar]

мне делали покраску дома внутри ($2К) и А/С ($2К) и home warranty ($250), and carpet cleaning ($300), and all inspections paid - all for same transaction of $310K. Но это та самая "редкая" реалторша, о к-рой я упоминал ранее. Думаю также, что ее щедрость отчасти об'яснялась также тем, что продающая агентша была из ее же конторы, т.е. брокер был один и тот же.

я (Фома Неверующий) позволю себе предположить что делали вам за счет продавца - а не за счет "6%" RE агенства

Нет, в том конкретном случае это было именно за счет агенства. Продавец заплатил клоузинг костс и подремонтировал, что инспекция велела. Но, опять же, когда _вся_ сделка проходит через одного и того же брокера, тогда можно выдрать побольше поблажек.

В другом, например, случае, когда я просто напрямую работал с листинг-агентом, она поставила А/С за $3800 и перекрасила дом снаружи (не знаю суммы). За двойные комиссионные агенты душу продадут.

[Komissar]

Т.е. агент не обязан проводить инспекцию, выяснять финансовую ситуацию продавца либо покупателя или выверять вся ли информация, предоставленная продавцом верна - т.е. если он говорит, что под ковром паркет, а на самом деле ничего не окажется. Или что участок можно разделить и построить пять домов и т.д.

Ребят, вы чего - документы читать не умеете?

Не умеем. Покажите пальчиком, где та колоссальная $$$$ ответственность агента, о к-рой Вы говорили?

[LenaAlki]

Вообщем, многоуважаемые господа, переубеждать я вас тут не собираюсь. Пользоваться ли услугами риэлтора или нет - это дело каждого. Я в бизнесе уже не первый год и ко мне все бывшие клиенты приходят опять и опять. Рекоммендуют знакомым и у меня уже весь бизнес практически 99% - referral.
А это говорит само за себя.

Если у кого-то есть КОНКРЕТНЫЕ вопросы по покупке/продаже, я всегда буду рада ответить. А демагогию здесь разводить ни к чему....

[DP]

...
[1996 c 179 § 3.]

вам не смешно ???... единственно что ценно это то что owes no duty

Лена, действительно, Вы же умная женщина... такая инфа скорее дискредитирует, чем поддерживает your point.

А Вы же ведь умные мужчины, чтобы вырывать фразу из предложения

(2) Unless otherwise agreed, a licensee owes no duty to conduct an independent inspection of the property or to conduct an independent investigation of either party's financial condition, and owes no duty to independently verify the accuracy or completeness of any statement made by either party or by any source reasonably believed by the licensee to be reliable.

Т.е. агент не обязан проводить инспекцию, выяснять финансовую ситуацию продавца либо покупателя или выверять вся ли информация, предоставленная продавцом верна - т.е. если он говорит, что под ковром паркет, а на самом деле ничего не окажется. Или что участок можно разделить и построить пять домов и т.д.

Ребят, вы чего - документы читать не умеете?

только вот это "Unless otherwise agreed" они почему-то никогда не "agreed"