Риэлторы 1 или ?

DP · Post by DP » 06 Feb 2006 18:13

genka8 wrote:Вопрос- можно ли получить реальную выгоду, покупая дом без агента? Как это выглядит на практике, если покупаешь дом не FSBO?

на практике если дом не FSBO значит продавец подписался с агентом (брокером) и в договоре стоит % сколько от цены они получат... тут вам никуда не уйти... _но_ если в транзакции будет один агент, а не два - то этот агент (продавца) должен быть более заинтересован в такой сделке по сравнению с ситуацией когда % будет делится на агента продавца и агента покупателя...

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 06 Feb 2006 18:22

[quote="genka8"Спрашивается, какие именно поправки вносятся? Я думаю, такие, что заявляют "realtor owes no duty", чтобы избежать хоть какой-то ответственности за свою недешевую работу. Из Вашей фразы я делаю вывод, что бе муторного суда добиться вообще ничего невозможно. А вот в автомобильном разделе горе- механики убили девушке мотор в новой машине, так чинили за свой счет без всякого суда, только побрыкались немножко.

Вопрос- можно ли получить реальную выгоду, покупая дом без агента? Как это выглядит на практике, если покупаешь дом не FSBO?[/quote]

Точно так же как с механиками - если реалтор дорожит своей репутацией, то возместит убытки, если какой-то "вчера не реалтор, а сегодня да", то тогда действительно без муторного суда ничего не добьешься (так же как с механиками).....

Кстати, встречный вопрос - а почему Вы считаете, что когда покупаешь FSBO, то покупаешь дом с выгодой?

Rem700 · Post by **Rem700** » 06 Feb 2006 18:29

перефразируя классичечкую фразу, 99% of realtors give the rest a bad name...

DP · Post by DP » 06 Feb 2006 18:35

LenaAlki wrote:Кстати, встречный вопрос - а почему Вы считаете, что когда покупаешь FSBO, то покупаешь дом с выгодой?

а где постинге genka8 прозвучало утверждение что он считает
, "что когда покупаешь FSBO, то покупаешь дом с выгодой" ???

:nono#:

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Feb 2006 18:37

LenaAlki wrote:Точно так же как с механиками - если реалтор дорожит своей репутацией, то возместит убытки, если какой-то "вчера не реалтор, а сегодня да", то тогда действительно без муторного суда ничего не добьешься (так же как с механиками).....

У реалтора есть страховка E&O (Errors & Omissions). По-простому, если даже реалтор напортачил, И покупатель понес основательный и доказуемый ущерб, то страховка защитит реалтора от личной монетарной ответсвенности. Более того, судиться придется не с реалтором, а со страховой компанией, что намного сложнее, т.к. у страховки свои волкодавы-адвокаты готовы с цепи сорваться.

Большинство механиков работает за гораздо меньший марджин (по сравнению с реалтором) и не имеет аналогичной страховки, типа "mechanic owes no duty to repair the client's automobile if he/she mistakenly poured transmission fluid into the engine" (а Вы бы пошли к механику, к-рый owes no duty?)

К тому же, ущерб от портачения механика часто укладывается в 5К, за к-рые можно судиться в small claims court. От портачения же реалторского ущерб редко бывает < 5К, а часто больше 100К.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 06 Feb 2006 18:38

Покупатель выгоднее всего покупает дом когда продавец motivated to sell. Т.е. ему нужно продать, поскольку развод, переезд, новый ребенок, т.д. Тогда он скидывает цену, независимо есть у покупателя агент или нет. Как говорится деньги делаются когда дом покупается, а не продается. Т.е. в зависимости от того за сколько Вы купили, а не из-за $1,000 Вы сэкономили на продаже.

FSBO - недавний пример. Хозяин выставил дом FSBO за $507,000.... Продавал-продавал, сбросил цену, потом выставил с агентом. В результате дом продался за $437,950.... Почему Вы думаете, что продавец будет делиться с Вами суммой, предназначенной на коммиссионные? :pain1:

Выгодная покупка дома? Когда агент работает на Вас, а не сидит "покуривая сигару и поглаживая там чего-то". Высылает Вам информацию когда дом только что появился, находит время и возможность показать Вам дом, снабжает Вас всей необходимой инфой, чтобы принять грамотное решение и представляет грамотный офер, чтобы этот дом за Вами остался. И да, агент делает офер и ниже запрашиваемой суммы и выше, в зависимости от рынка. Бывают ситуации когда покупатель сам решает, что потеря дома не стоит 3-5 тысяч, бывает что скидываем и чем побольше.... Зависит от ситуации.....

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 06 Feb 2006 18:40

LenaAlki wrote:Точно так же как с механиками - если реалтор дорожит своей репутацией, то возместит убытки, если какой-то "вчера не реалтор, а сегодня да", то тогда действительно без муторного суда ничего не добьешься (так же как с механиками).....

Common Лена. Какая репутация когда еще несколько лет назад ты был таксистом, 7 лет назад стал тестером, а теперь ты риэлтером?
Тут за лоерами и врaчами и то надо ВСЕ перепроверять, а уж они там по скольку, лет по 5-7 учились, и бабла тысяч 150-200 заплатили.
С машиной кстати все гораздо проще. Ее цена - около 20К, т.е. если механик ее просто сожгет (очевидная компенсация), то максимум о чем будет суд - это 20К. А обычно речь идет о гораздо более дешeвых вещах на 2-3-5К.
Пролететь с домом, как я понимаю и пусть меня старшие товарищи поправят, можно штук на 100. Почуствуйте, как говориться разницу.

Вспомните фильм "Назад в будущее - номер какой-то". Там один из главных героев встречается с агентом адвокатской фирмы около столба под часами в 9 вечера и агент ему говорит, что распоряжение передать конверт в данном месте и в даннное время поступило им 90 лет назад, и перешло через несколько поколений агентов. Вот вам вопрос, а Вы кому-нибудь из нынешних агентом (адвокаты, РЕ агенты, страховщики) доверите выполнение (за деньги разумеется) Вашей просьбы в 2096 году или нет? Вот именно такое доверие и такие сроки и есть репутация. А все остальное это байки, bs, и втюхивание.

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Feb 2006 18:52

>Почему Вы думаете, что продавец будет делиться с Вами суммой, предназначенной на коммиссионные?

because sometimes they do. :mrgreen:

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 06 Feb 2006 18:57

Scrooge McDuck wrote:Common Лена. Какая репутация когда еще несколько лет назад ты был таксистом, 7 лет назад стал тестером, а теперь ты риэлтером?

Ну если Вы бывшего таксиста/тестера нанимаете для покупки дома и вклада всех своих себережений, то тогда да.... А если нанимаете человека с MBA, references, опытом работы с multi-million contracts в крупной американской компании, опытом работы с недвижимостью и т.д. и т.п. и кто ведет себя профессионально и не "втюхивает" первый попавшийся дом, то тогда разговор идет о репутации...

genka8 · Post by **genka8** » 06 Feb 2006 19:01

Я спрашивал, можно ли получить выгоду при покупке без агента, потому что для меня этот вопрос неочевиден. Мне даже казалось, что скорее нет чем да.
Вот я думаю о покупке дома, если к лету не попаду под сокращение. Покупать буду в районе, где живу давно и знаю хорошо. Насколько я помню со своей предыдущей покупки, оформление бумаг сравнимо по сложности с оформлением налогов, то есть ничего сверхестественного в них нет. Я не очень большой спец в строительстве, но на это есть инспектор. Вопрос в двух вещах- листингах и открытии дверей. Первый уже более- менее успешно решается в Интернете, а вот со вторым без агента вроде не обойтись. Когда покупал в первый раз, то язык был не очень и в реалиях не совсем разбирался, то без агента было бы хуже.(И то- "бери mortgage под 8.75%, это очень хорошо- раньше было 12 и скоро опять будет") Сейчас- другое дело

Вот еще интересный вопрос- я могу дать обьявление на продажу машины в газете и в Интернете, причем интернетовский листинг будет распространен по всем ведущим сайтам. Я легко уложусь в $100 даже со всеми опциями и продлениями. Почемы MLS стоит так дорого? Кроме мафиозности ничем обьяснить не могу.

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Feb 2006 19:11

LenaAlki wrote:
Ну если Вы бывшего таксиста/тестера нанимаете для покупки дома и вклада всех своих себережений, то тогда да.... А если нанимаете человека с MBA, references, опытом работы с multi-million contracts в крупной американской компании, опытом работы с недвижимостью и т.д. и т.п.

А так они нам и рассказали, что они были до позавчера таксистами/тестерами. Все реалторы, как один, уверяют, что у них ТАААКОЙ опыт работы с недвижимостью.

А о полезности МВА, особенно не из топ-5 школ, вообще промолчим.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 06 Feb 2006 19:11

genka8 wrote:Я спрашивал, можно ли получить выгоду при покупке без агента, потому что для меня этот вопрос неочевиден. Мне даже казалось, что скорее нет чем да.
Вот я думаю о покупке дома, если к лету не попаду под сокращение. Покупать буду в районе, где живу давно и знаю хорошо. Насколько я помню со своей предыдущей покупки, оформление бумаг сравнимо по сложности с оформлением налогов, то есть ничего сверхестественного в них нет. Я не очень большой спец в строительстве, но на это есть инспектор. Вопрос в двух вещах- листингах и открытии дверей. Первый уже более- менее успешно решается в Интернете, а вот со вторым без агента вроде не обойтись. Когда покупал в первый раз, то язык был не очень и в реалиях не совсем разбирался, то без агента было бы хуже.(И то- "бери mortgage под 8.75%, это очень хорошо- раньше было 12 и скоро опять будет") Сейчас- другое дело

Вот еще интересный вопрос- я могу дать обьявление на продажу машины в газете и в Интернете, причем интернетовский листинг будет распространен по всем ведущим сайтам. Я легко уложусь в $100 даже со всеми опциями и продлениями. Почемы MLS стоит так дорого? Кроме мафиозности ничем обьяснить не могу.

Работайте тогда с агентом продавца если у Вас разрешено dual agency или найдите себе агента, который будет работать за определенный fee (который он потом укажет в офере и скажет, что он не претендует на full commission). В вашем случае, если Вы знаете район очень хорошо, то возьмите адреса у Title company и разошлите всем хозяевам письма, что хотите купить дом. А потом наймите адвоката/агента для оформления дома за fee. Таким образом (письма, личный контакт) покупают дома очень многие контракторы (mostly fixers, but you can have other criteria)..... В письме укажите, что Вы pre-approved and all other good things. Адреса сохраните и вышлите письма опять еще через 3-5 месяцев...

max_ii · Post by **max_ii** » 06 Feb 2006 19:11

Komissar wrote:>Почему Вы думаете, что продавец будет делиться с Вами суммой, предназначенной на коммиссионные?

because sometimes they do.

Но тогда ваша скидка ограничена 3-4%... все остально так или иначе скидывает вам продавец.

ИМХО любой человек потратив достаточное кол-во времени и сил может разобратся во всех деталях и купить дом без агента... Более того, было бы странно если человек который покупает дома как инвестмент этого не сделал. Однако для человека который покупает дом первый или второй раз в жизни наличие хорошего агента имхо поможет с'економить время и нервы, что наверное стоит пресловутые несколько процентов.

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Feb 2006 19:15

max_ii wrote:Однако для человека который покупает дом первый или второй раз в жизни наличие хорошего агента имхо поможет с'економить время и нервы, что наверное стоит пресловутые несколько процентов.

А как Вы отличите хорошего агента от не очень хорошего? Только разузнав все детали самому ИЛИ положившись на очень надежные рекомендации.

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 06 Feb 2006 19:17

LenaAlki wrote:
Scrooge McDuck wrote:Common Лена. Какая репутация когда еще несколько лет назад ты был таксистом, 7 лет назад стал тестером, а теперь ты риэлтером?

Ну если Вы бывшего таксиста/тестера нанимаете для покупки дома и вклада всех своих себережений, то тогда да.... А если нанимаете человека с MBA, references, опытом работы с multi-million contracts в крупной американской компании, опытом работы с недвижимостью и т.д. и т.п. и кто ведет себя профессионально и не "втюхивает" первый попавшийся дом, то тогда разговор идет о репутации...

Вы знаете, я конечно не Копенгаген

, но если у человека МБА из приличного места и он работает агентом (а не командует сотней агентов), то скорее всего для меня флаг, что что-то с человеком / его МБА не так. Если МБА из in-the-middle-of-nowhere state Univetsity, то это извините туалетная бумажка. Наверное 90% агентов в последние годы работаюр в этой индустрии последние несколько лет. Я не очень понимаю что такое "multi-million contracts", продажа / покупка 5 домов по 500К туда пойдет?, но знаю что наверное 1/2 агентов пасется в таких "крупных американских компаниях", как виндермайр и какой-то скотт.

max_ii · Post by **max_ii** » 06 Feb 2006 19:23

Komissar wrote:А как Вы отличите хорошего агента от не очень хорошего? Только разузнав все детали самому ИЛИ положившись на очень надежные рекомендации.

Скорее и чем или.

DP · Post by DP » 06 Feb 2006 19:29

max_ii wrote:Однако для человека который покупает дом первый или второй раз в жизни наличие хорошего агента имхо поможет с'економить время и нервы, что наверное стоит пресловутые несколько процентов.

человек который покупает "первый или второй раз в жизни" скорее всего вряд ли способен определить "хорошего" агента, а если способен - то скорее всего он и без агента покупателя способен разобраться.

Jedd · Post by **Jedd** » 06 Feb 2006 19:43

genka8 wrote:Я спрашивал, можно ли получить выгоду при покупке без агента, потому что для меня этот вопрос неочевиден. Мне даже казалось, что скорее нет чем да.

Скорее можно чем нет. Я этим летом покупал без агента. Продавец хотел $450K, я давал $400K. Уперлись на $425K он, $420K я. Так бы наверно и разошлись, но его агент понизил свой comission и сошлись на $420K. Плюс потом с агннтом split in 3 ремонт chimney. ($1.6K)
Не исключено, что если бы я был с агентом он бы мне его сторговал за $415K, но я как-то сомневаюсь.
Надо отметить, что покупаемый дом не является домом моей мечты, а инвестментом и я был готов во время торговли действительно развернуться и уйти.

redline · Post by **redline** » 06 Feb 2006 20:26

max_ii wrote:
Komissar wrote:А как Вы отличите хорошего агента от не очень хорошего? Только разузнав все детали самому ИЛИ положившись на очень надежные рекомендации.
Скорее и чем или.

А если "и" то какой тогда в этом смысл?

SergeyM800 · Post by **SergeyM800** » 06 Feb 2006 20:37

A есть ли какая статистика которая бы показывала количество сделок без агентов и с ними ?

И второй вопрос, скажем как проверить, что все мои самостоятельные действия получились лучше, а не хуже.

Кстати о лексусах, если бы агент приехал на 5 летнем цивике, к нему доверия больше ?

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Feb 2006 20:51

SergeyM800 wrote:Я есть ли какая статистика которая бы показывала количесвто сделок без агентов и с ними ?

Есть статистика ФСБО. Может быть, есть статистика dual agency sale. А что Вы подразумеваете "без агента"?
Но даже если бы и была наготове статистика, и Вы бы увидели, что 95% покупает с агентом, а 5% - без. Что бы Вам такая статистика сказала?

И второй вопрос, скажем как проверить, что все мои самостоятельные действия получились лучше, а не хуже.

В свое время (14 лет назад) у меня был выбор, ехать на работу в Калифорнию или Миссури. Я поехал в Кали. Как теперь проверить, получилось лучше или хуже?

Кстати о лексусах, если бы агент приехал на 5 летнем цивике, к нему доверия больше ?

претензий к лексусу я тоже не понял. По мне, агент пусть хоть на трехколесном велосипеде ездит, лишь бы не врал.

Zee · Post by **Zee** » 06 Feb 2006 20:51

Larisa322 wrote:
Вот опять же вводите людей в заблуждение. Real estate lawуer возьмет 500 долларов только за оформление сделки. Он не будет ездить с клиентами по возможным пропертям, проверять истории домов, зонирование (в том числе зоны затоплений-землетрясений и т.д.), не будет проверять состояние домов и заказывать различные проверки и инспекции, не будет подбирать дома в зависимости от запросов клиетна, не будет отстаивать интересы клиента перед продавцом\покупателем,... В общем много чего не будет делать. Для всего этого а также других подводных камней и существуют реэлторы,вопрос только в том,чтобы найти достойного реэлтора.

Решила написать про достойного риэлтора но применительно к другой ситуации. Соседка по улице/блоку продает дом. Видимо, с первой риэл истейт компанией ей не повезло, вернее, они дом ей продать не смогли помочь. На прошлой неделе появился другой знак - она прибегла к помощи другой компании. Наши дома все attached tudors и все одинаковые, за исключением отделки в отдельных домах. Так что я о характеристиках дома все знала. Соседка дом уже освободила, и мы решили из любопытства сходить и посмотреть (только потому, что мы восстанавливаем и ремонтируем все сами: камины, лестницы и так далее и интересно было как подобные вопросы решены в этом доме). Встретила нас риэлтерша, которая не знала, что мы живем рядом. Дала она нам листок, в котором все про дом написано. Так вот что меня очень удивило, так это то, что вся информация там была неверной.
Там было сказано, что:
1. дом построен в 60 году - на самом деле в 47, что
2. отопление газовое - на самом деле в их доме в гараже стоит нефтяной бак,
3. размер дома 25х100 - на самом деле 20х100
4. камин один - на самом деле их два
5. налоги в бумажке приуменьшены на 600 долларов.
Какая полезная риэлтерша!

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 06 Feb 2006 20:52

SergeyM800 wrote:И второй вопрос, скажем как проверить, что все мои самостоятельные действия получились лучше, а не хуже.

Ну как, сначала покупаете дом сами и смотрите что с этого получилось. Потом этот же дом продаете. Потом покупаете тот же дом но уже с агентом. И сравниваете результаты.

SergeyM800 · Post by **SergeyM800** » 06 Feb 2006 21:07

Nwaylock wrote: Ну как, сначала покупаете дом сами и смотрите что с этого получилось. Потом этот же дом продаете. Потом покупаете тот же дом но уже с агентом. И сравниваете результаты.

А банкир тем временем покупает новый лексус.

SergeyM800 · Post by **SergeyM800** » 06 Feb 2006 21:12

Komissar wrote:Что бы Вам такая статистика сказала?

Показала бы тенденцию, если из года в год ничего не менятся, то 5% самостоятельных только бы подтверждали правило.