Риэлторы 1 или ?

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 07 Feb 2006 08:22

Larisa322 wrote:Золотые слова! А еще если учесть,что половину у агента заберет брокер,а из оставшейся части заплати за франчайзинг фее,за рекламу,за referrals,за МЛС и членства в Ассоциациях реэлторов,плюс все накладные расходы .А между прочим те продавцы кто 10 лет назад в СА дома за 300 купил а недавно продал,наварили в 2 а в некоторых местах и в 3 раза,ничего не делая,а просто лежа на диване. Зато реэлтору за работу заплатить- это что-то немыслимое!

Вам готовы платить 80 баксов за каждый зафайленый час, что Вам не нравиться? А про Ваши МЛС и прочее, это извините Ваши проблемы или Вашего работодателя. Так же как проблемы девелопера на 1099 где купить Visual Studio, MSDN и так далее. Или лоера где взять базу по законам (не помню название, приветовские лоеры легко назовует ее), а автомеханикa, где купить ключи и подьемник. Списывайте их из доходов, с тех самых 80 долларов в час, и будет Вам счастье. А не можете, тогда просите свои виндермайеры и какие-то скоты Вам это все оплатить.

Только ради бога не рассказывайте какие Вы бедные и несчастные, и что без Вас ну просто не куда. Нам на ВАШИ проблемы наплевать так же, как Вам на проблемы девелоперов, И это правельно.

Slava V · Post by **Slava V** » 07 Feb 2006 12:32

max_ii wrote:
Slava V wrote:все это так, но для того чтоб быть способным отловить агента на вранье, надо самому ументь находить ответы на свои вопросы -> круг замкнулся
Встречный вопрос... как вы считаете может ли обычный человек без опыта покупки домов самообразоваться до такого уровня что бы переиграть очень хорошего агента продавца?

переиграть - в чем?
во вранье?

список вопросов, которые уместны при покупке, достаточно велик но все-таки конечен; что такого может спросить агент покупателя и не может узнать сам покупатель?
узнать цены на подобные дома вокруг? это публичная информация
узнать планы города? это узнается в таунхолле
узнать есть ли еще офферы? можно прямо спросить агента продавца
решить стоит ли торговаться дальше (дом моей мечты) или ну его нафиг? кроме покупателя этого все равно никто не решит

процесс покупки достаточно формализован; если делать все аккуратно ("по книжке") то "переигрывать" никого не надо

конечно, лучше нанять себе в помощь лоера (для пущего спокойствия), но их гонорар несколько меньше аппетитов агента

Slava V · Post by **Slava V** » 07 Feb 2006 12:54

SergeyM800 wrote:Если я правильно понял, услуги агента добровольные ? Разве нет ?

когда _по закону_ продавец _обязан_ платить агенту покупателя, добровольностью как-то не пахнет.... Разве да?

И потом за все всетаки платит покупатель, я беру чек в банке и несу продавцу, а он уже потом отстегивает или нет с него агентам.
Не из своего же кармана он все это платит?

так или иначе, куш обоим агентам вложен в цену дома - задранную (для покупателя) и в итоге уменьшившуюся на круглую сумму (для продавца). Если из Вашего дохода вычли деньги, значит ли это что Вы этих денег лишились? вопрос конечно очень сложный

Те кто покупал дома 10 лет назад, извините платили совсем другую цену, чем та от которой приходится cейчас отстегивать, причем добровольно.

"приходится добровольно" это пять

Плюс падение рейтов, позволило перефинансироваться, что добавило в копилку не один доллар.

Теперь давайте подсчитаем, 10 лет назад купленный дом стоил 300K теперь он стоит 400K, агент получает 12K (3%) сделав всю рутинную работу, владелец получает 388K или 88K прибыли (29%) ни сделав ничего, Нome improvement deductable.

аааа, так агенты - это благородные робингуды, которые отнимают деньги у богатых? что-то не слышно чтоб они что-то раздавали бедным

- Какое состояние больного?
- Три тысячи.
- Тогда, конечно, только на операцию...

SergeyM800 · Post by **SergeyM800** » 07 Feb 2006 13:10

Slava V wrote: - Какое состояние больного?
- Три тысячи.
- Тогда, конечно, только на операцию...

Одного не понял, если продавец обязан платить агенту, значит закон обязывает его нанимать ? Так зачем мы тогда рассуждаем можно ли обойтись без агента ?

Slava V · Post by **Slava V** » 07 Feb 2006 13:21

SergeyM800 wrote:Одного не понял, если продавец обязан платить агенту, значит закон обязывает его нанимать ? Так зачем мы тогда рассуждаем можно ли обойтись без агента ?

еще разик, для самых внимательных

по закону продавец обязан платить агенту покупателя

max_ii · Post by **max_ii** » 07 Feb 2006 15:21

Slava V wrote:процесс покупки достаточно формализован; если делать все аккуратно ("по книжке") то "переигрывать" никого не надо

А в книжке что и все цены написаны? Переиграть = купить максимально близко к минимальной цене на которую бы согласился продавец.

Zee · Post by **Zee** » 07 Feb 2006 16:10

Когда я была еще совсем неопытной в вопросах недвижимости и мы снимали квартиру после приезда, мы начали посещать разные Open House, чтобы набраться опыта и знать на что можно рассчитывать. Мы познакомились с одним агентом (выходец из Румынии), который был очень дружелюбным и охотно предложил работать с нами и возить нас (у нас не было своей машины) и показывать дома в нашем ценовом диапазоне. Он нам вбил в голову, что надо смотреть именно в том районе, где он показывал и где было его агентство, что мол лучше за эту цену мы не найдем и район мол его лучше, чем другие. Я очень рада, что мы не купили дом через него. Все что он показывал было совершенно неприемлемо как с точки зрения окружения так и местоположения - везде только на машине - ни до одной из школ не доберешься (тогда дети были школьного возраста). Все дома, которые он показывал, даже нам тогда еще неопытным, настораживали. Когда мы ему указывали на те или иные проблемы, он начинал нас успокаивать, что мол это ерунда. У одного дома прямо к одной из боковый стен вплотную стояла какая-то пристройка, которая принадлежала соседу. Просто абсурд. Он четко преследовал свои интересы - впихнуть нам зеленым то, что другие более опытные не купят.
Жалко только то, что мы потеряли с ним время и, поверив в тот момент ему насчет "нехорошести" заинтересовавшего нас района, не смотрели дома именно там, когда цены там были намного ниже, чем заплатили мы позже за дом, в котором сейчас живем почти в том районе. Одним словом, мы с ним упустили много времени. Да, кстати, он был не единственным агентом, который потратил наше время. Была еще одна мадам, очень дружелюбная и приятная - показывала нам всякую ерунду. Как-то завезла в то место, где над домом не переставая летали самолеты. Я успела оглохнуть во время посещения дома.
Теперь я НИКОГДА не стала бы пользоваться услугами агента. Он не нужен. Сорри, никого обидеть не хотела. Просто нет ничего такого, чтобы покупатель не смог сделать без агента.

OO8 · Post by **OO8** » 07 Feb 2006 16:13

Larisa322 wrote:Ну например ,хороший агент составит сильную маркетинговую программу по продвижению товара на рынке и еще и заплатит за нее сам ( только не спрашивайте что в нее входит,пожалуйста- пусть Вам Ваш агент объясняет )

У нас есть такие приборы, но мы вам про них не расскажем...

Лапши Вам, Слава, навешают про "маркетинговую программу". Причем точно такой же, как и в этом топике - т.е. ничего конкретного. Ну кроме open house. :roll:

Slava V · Post by **Slava V** » 07 Feb 2006 17:06

max_ii wrote:
Slava V wrote:процесс покупки достаточно формализован; если делать все аккуратно ("по книжке") то "переигрывать" никого не надо
А в книжке что и все цены написаны? Переиграть = купить максимально близко к минимальной цене на которую бы согласился продавец.

и уж конечно
1) агент покупателя эту цену способен угадать безошибочно
2) по ценам домов вокруг никаких предположений строить нельзя, а если и можно , то это имеет право делать только агент
3) агент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были поменьше

Белочех · Post by **Белочех** » 07 Feb 2006 17:16

Хороший агент весьма полезен в следующей стандартной ситуации: фирма переводит человека в другой город, он приезжает на weekend, и за два дня находит дом. Тут агент выступает как часть relocation package. Кстати сами relocation specialistы тоже весьма полезны, не все хотят сами беседовать с moving companies, не все владеют испанским

.

Slava V · Post by **Slava V** » 07 Feb 2006 17:16

OO8 wrote:
Larisa322 wrote:Ну например ,хороший агент составит сильную маркетинговую программу по продвижению товара на рынке и еще и заплатит за нее сам ( только не спрашивайте что в нее входит,пожалуйста- пусть Вам Ваш агент объясняет )

У нас есть такие приборы, но мы вам про них не расскажем...

Лапши Вам, Слава, навешают про "маркетинговую программу". Причем точно такой же, как и в этом топике - т.е. ничего конкретного. Ну кроме open house.

"программа по выводу России из кризиса совершила недопустимую операцию и будет закрыта" (с)

max_ii · Post by **max_ii** » 07 Feb 2006 17:32

Slava V wrote:
max_ii wrote:
Slava V wrote:процесс покупки достаточно формализован; если делать все аккуратно ("по книжке") то "переигрывать" никого не надо
А в книжке что и все цены написаны? Переиграть = купить максимально близко к минимальной цене на которую бы согласился продавец.

и уж конечно
1) агент покупателя эту цену способен угадать безошибочно
2) по ценам домов вокруг никаких предположений строить нельзя, а если и можно , то это имеет право делать только агент
3) агент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были поменьше

Вопросов больше нет. Вы абсолютно правы и агент вам нафиг не нужен. Однако мне агент не помешает ибо я считаю что negotiation skills по книгами не выучить и предпочитаю покупать дома дешевле чем по ценам вокруг.

Slava V · Post by **Slava V** » 07 Feb 2006 17:37

max_ii wrote:предпочитаю покупать дома дешевле чем по ценам вокруг.

как ни странно, я тоже

Komissar · Post by **Komissar** » 07 Feb 2006 17:39

max_ii wrote:Однако мне агент не помешает ибо я считаю что negotiation skills по книгами не выучить и предпочитаю покупать дома дешевле чем по ценам вокруг.

Верите в необыкновенные negotiating skills агента? Верите, что он реально скинет Вам цену, причем сильнее, чем все агенты вокруг? Godspeed!

Oh, btw, I have a bridge to sell you...

max_ii · Post by **max_ii** » 07 Feb 2006 17:42

Slava V wrote:
max_ii wrote:предпочитаю покупать дома дешевле чем по ценам вокруг.

как ни странно, я тоже

Значит вы более confident в своих negotiations skills чем я. :pain1:

Кстати, а сколько домов вы купили без агента?

Komissar · Post by **Komissar** » 07 Feb 2006 17:48

Вот я в другом топике объяснял, что такое "покупка без агента":

Давайте проясним, что такое "покупка без агента".

Тут есть 2 варианта:
1. Вы без агента покупаете дом, к-рый выставлен продавцом как ФСБО. Потенциально самый деньго-экономящий вариант, но и самый страшноватый для новичков (хотя это более эмоциональный страх, чем реально обоснованный). К тому же, если заострить внимание только на ФСБО, бОльшая часть рынка останется неохваченной.

2. Вы без _своего_ агента хотите купить дом, выставленный на продажу через листинг-агента. В этом случае, если в вашем штате не запрещено dual agency, Вас в сделке автоматически будет представлять тот же листинг-агент, и он(а) же позаботится о всех бумажках. Достоинства этого метода в том, что листинг агент будет очень заинтересован в Вас из-за двойных комиссионных, и может пойти на основательную уступку в цене. Также этот метод полезен в горячих рынках, т.к. часто помогает выиграть биддинг войну с далеко не самым высоким оффером.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 07 Feb 2006 17:51

Slava V wrote:когда _по закону_ продавец _обязан_ платить агенту покупателя, добровольностью как-то не пахнет.... Разве да?

"Укажите пожалуйста пльчиком" где такой закон??? :mrgreen:

max_ii · Post by **max_ii** » 07 Feb 2006 18:08

Komissar wrote:
max_ii wrote:Однако мне агент не помешает ибо я считаю что negotiation skills по книгами не выучить и предпочитаю покупать дома дешевле чем по ценам вокруг.

Верите в необыкновенные negotiating skills агента? Верите, что он реально скинет Вам цену, причем сильнее, чем все агенты вокруг? Godspeed!

Oh, btw, I have a bridge to sell you...

Komissar wrote:В моем конкретном случае (одном из) было так: агентша сама нашла дом ФСБО, сама переговорила с продавцами, ухитрилась прилично сбить цену и уговорить продавцов заплатить ей 2.5%. А потом она сама же нашла мне хорошего тенанта и менеджила проперть 1 год бесплатно (это у нее такой бонус, для тех, кто покупает рентал через нее). Но такие хорошие агенты, к сожалению, очень редки, а сейчас она, к тому же, собралась на пенсию

Агентша с которой я имел дело очень похожа. Помимо 40 или 50 летнего опыта работы, в ее резюме есть руководство city office prudential и работа в ассоциации риелторов города и штата. К счастью она после ухода на пенсию продолжает подрабатывать в этом бизнессе...
Благодаря ей мы купили дом моих родителей обогнав второе offer на 1К, после чего скинули намного больше чем это 1K по результатам инспекции и положили деньги на ремонт А/C на непонадобившейся эскроу.
Благодаря ей же мы успешно разрули ситуации когда за два дня до closing продавцы дома умудрились сломать туалет на втором этаже и затопить весь дом.
Благодаря ей же при покупке моего дома мы смогли разобратся с интересной ситуацией когда молодой и наглый агент продавца пытался отказатся от уже принятого нашего offer потому что получил другой offer на 5К больше, а потом еще и скинуть довольно приличные деньги по результатам инспекции. Конечно это все я мог сделать и сам... но с гораздо большими затратами сил и нервов.

max_ii · Post by **max_ii** » 07 Feb 2006 18:12

Komissar wrote:Давайте проясним, что такое "покупка без агента".

С этим постом согласен на все 100. Единственное дополнение -- по крайней мере в наших краях, некоторые агенства берут меньше комиссионных если агент продавца и агент покупателя из одного и того же агента.

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 07 Feb 2006 18:22

OO8 wrote:Лапши Вам, Слава, навешают про "маркетинговую программу". Причем точно такой же, как и в этом топике - т.е. ничего конкретного. Ну кроме open house.

Который часто затеивается агентом, что бы собрать визитки потенциальных покупателей.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 07 Feb 2006 19:13

Larisa322 wrote: ... агент составит сильную маркетинговую программу по продвижению товара на рынке и еще и заплатит за нее сам ( только не спрашивайте что в нее входит,пожалуйста- пусть Вам Ваш агент объясняет ) ...

Да, понятно, но ни один из них пока не смог обьяснить что в нее входит. И что за программа. Прямо-таки голый король!

Larisa322 wrote: будет устраивать Open Houses, да много еще чего.

А с Open Houses какая польза-то? Open Houses устраиваются агентом для привлечения новой публики себе в клиенты. Вот уж воистину агент преследует свои и только свои цели, а выдается это за преследованое целей клиента.

Larisa322 wrote: Агенты разные,впрочем как и их программы.

Какие такие программы? Поконкретнее, а то мы ж не понимаем.

Komissar · Post by **Komissar** » 07 Feb 2006 19:24

max_ii wrote:Благодаря ей же при покупке моего дома мы смогли разобратся с интересной ситуацией когда молодой и наглый агент продавца пытался отказатся от уже принятого нашего offer потому что получил другой offer на 5К больше, а потом еще и скинуть довольно приличные деньги по результатам инспекции.

если бы Вы пришли к тому агенту продавца без своего агента, он бы Вам устроил еще бОльшую скидку, траст ми.

max_ii · Post by **max_ii** » 07 Feb 2006 19:33

Komissar wrote:если бы Вы пришли к тому агенту продавца без своего агента, он бы Вам устроил еще бОльшую скидку, траст ми.

Еще раз ситуация. Мы предлагаем х. Офер принимают сегодня утром. Завтра днем агент продавца снимает на ответчике сообщение от человек который предлагает X + 5К.

Komissar · Post by **Komissar** » 07 Feb 2006 19:37

еще раз повторяю. Если бы вы работали с агентом продавца напрямую, оффер на х плюс 5 (а также оффер плюс 10 или 20) пошел бы лесом, и Вы бы о нем даже и не услышали. За двойные комиссионные агенты душу продадут. Зачем ему 3% от лишних 5К (из к-рых он еще 1% отдаст брокеру), когда он может поиметь 6% от ВСЕЙ сделки, работая с Вами?

dimkax · Post by **dimkax** » 07 Feb 2006 19:40

Slava V wrote:3) агент покупателя крайне заинтересован в том чтоб цена (и его личное вознаграждение) были поменьше

Ничего подобного. Ну купите вы на 10% дороже, или продадите на 10% дешевле. Вам ето болшои убыток, а ему только 10% от комиссии. [not a big deal] - зато работать менше.