Why Housing Is About to Go "Pop!"

genka8 · Post by **genka8** » 03 Mar 2006 16:48

Не поленился проехать мимо- там оказалось все ж написано "from mid 500"

Офис был еще закрыт, но вот, что пишет их сайт:
http://www.khov.com/Home/MD/WOR/_Proper ... hBrand=KHV

Komissar · Post by **Komissar** » 03 Mar 2006 17:36

а чего, хорошие домики. По нашим меркам - отдают задарма! Интересно, сколько у них будет стоить конкретный домик с такими параметрами:
--на лоте с хорошим видом (или по крайней мере с privacy)
-- нагруженный нормальными опциями - гранит, клен и т.д.
-- с отделанным бейсментом?

Жалко, что не делают 3 кар гараж.

Смешно читается название фирмы на русском, особенно если H перевести как Г.

genka8 · Post by **genka8** » 03 Mar 2006 17:55

Kommissar, я постараюсь заехать, когда будет открыт офис, возьму информацию.
Что же касается цены- посмотрите сколько такие домики у них же стоят в SC.

andrey_a1 · Post by **andrey_a1** » 05 Mar 2006 20:31

Читаю сегодня Arizona Republic. Целый раздел посвящен real estate
и ценам. На самой первой странице газеты фотография с тремя
подряд знаками "For Sale".

www.azcentral.com/class/marketplace/hom ... index.html

А вот статья о кондо и не только в Аризоне:

www.azcentral.com/arizonarepublic/news/ ... s0305.html

"Valley flooded with condo projects"

...real estate analysts say that despite the Valley's growth, forecasts call for at least 100,000 people to move to the Valley every year for the next several years, there just aren't enough people willing to pay ever more to live in all the planned high-rises.

Problems elsewhere

Las Vegas, southern Florida and San Diego have seen the most new high-rise and condo development during the past two years, and now these markets are facing the biggest overbuilding problems, real estate analysts say.

genka8 · Post by **genka8** » 05 Mar 2006 22:13

Komissar, похоже они и на сниженые цены не очень то надеятся- будка закрыта, предлагают спрашиват- в другом девелопменте за несколько миль :pain1:

Хороших видов там нет- вокруг таки же домики. Единственное разнообразие вносит высковольтная линия

Правда райончик на холме, возможно, что некоторым будет видно довольно далеко.

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Mar 2006 22:23

закрытая будка не 100% говорит о непопулярности девелопмента - скорее, о шортадже сейлс-персонал.

Мне как-то встретился девелопмент, к-рый был настолько популярен, что билдеры решили не тратиться на сейлс-оффис и модели, а просто поставили строительный вагончил с плакатом "Inquire at 1-888-xxx-xxxxx". И когда мы позвонили, там было everything sold and waiting list of 2000 names.

Komissar · Post by **Komissar** » 05 Mar 2006 23:05

ShuraK wrote:
Что в свою очередь говорит о неправильности ценообразования и неудовлетворительной работе маркетингового отдела.

100% согласен. В билдерских маркетингах работают такие же козлы, как и в других маркетинговых отделах. Либо у них все underpriced - и выстраивается waiting list, либо overpriced - и приходиться прибегать к ребейтам, дискаунтам, temporary price reduction etc.

Nata Ivanova · Post by **Nata Ivanova** » 06 Mar 2006 05:56

http://www.chron.com/disp/story.mpl/world/3700615.html

Shanghai's housing bubble bursts, causing some panic.

Eman N. Azi-Nagro · Post by **Eman N. Azi-Nagro** » 06 Mar 2006 14:49

Nata Ivanova wrote:http://www.chron.com/disp/story.mpl/world/3700615.html

Shanghai's housing bubble bursts, causing some panic.

Забавно то, что спекулятивный бубль в Шанхае раздулся при том, что там при покупке (вроде) требовалось минимум 30% дауну. Сравните с местной ситуацией!

dima_ca · Post by **dima_ca** » 06 Mar 2006 21:39

Eman N. Azi-Nagro wrote:
Nata Ivanova wrote:http://www.chron.com/disp/story.mpl/world/3700615.html

Shanghai's housing bubble bursts, causing some panic.

Забавно то, что спекулятивный бубль в Шанхае раздулся при том, что там при покупке (вроде) требовалось минимум 30% дауну. Сравните с местной ситуацией!

и притом, что все китайцы переехали в СФБА и надувают пузырь здесь :mrgreen:

Погремушкин · Post by **Погремушкин** » 07 Mar 2006 00:06

Погремушкин wrote:А у нас слегка рост цен встал. Мужик на моей улице сделал FSBO - дом стоит уже 2 месяца не проданный. Регулярно получаю листки о проданных домах в округе - обычно уходят за 10-20К ниже спрашиваемого. Обвала нет, но есть снижение цен на 10-12%. Мой дом в августе прошлого года был оценен в 500К, сейчас думаю что дороже чем за 470К его продать не смог бы, если бы думал продавать. Но я пока просто живу, у меня не тот уровень доходов на текущий момент, что бы заниматься флиппингом. Вот чуть-чуть подтянусь, и лет через 5, во время новой волны...

Приходится цитировать самого себя. Итак, вести с полей - лопанье пузыря временно откладывается.
Тот мужик FSBO так и продает до сих пор, а не жадничал и вовлек бы риэлторов - может бы уже и продал. Вчера выставили на рынок дом на моей улице - 100% копия моего, только зеркальное отражение. Я думал его покупать весной 2 года назад, но он был, как бы сказать по мягче, чем-то среднним между конюшней и сараем, хотя и цена была приемлемая на тот момент - 350К. Но тут появился мой дом на рынке, который я и прибрал к рукам.
Новые хозяева флипперы чистейшей воды - прожили в нем от силы 3-4 месяца за 2 года, все остальное время он даже не сдавался.
Дом отремонтировали не плохо, хотя и все самое дешевое. По сравнению с тем что было - он стало дворцом. Кухня из дешевого дуба, техника на кухне не плохая (правда и не круть), на пол положили вишневый ламинат или инжинииред паркет, поставили новые двери, убрали попкорн с потолка, сделали ванные комнаты из мрамора. Ванные смотрятся красиво, но жуть как не практично - серый мрамор и белый граут - ню-ню. Белый граут вмиг станет противно черного цвета от бактерий, плавали - знаем. В общем по моим прикидкам они ввалили от 50 до 70К в его ремонт.
А теперь дальше самое интересное. Мой дом прошедшим летом во рвемя рефинансинга и соскакивания с АРМ на фиксед кредит был оценен в 500К, куплен был 2 года назад за 380К. Внутренняя отделка моего дома и их примерно на одном уровне, ну может с разницей 10-20 суммарно в мою пользу (у меня новые окна, настоящий паркет, лучше кухня), но общая картина примерно баш-на-баш. Они выставили свой за 595К и сделали open house. Народ приходил, интересовался, осматривал его с интересом. Не уверен что они продадут за 595, но за 575 по идее должен уйти, если на бабахнет.
Что в итоге имеем по грязным прикидам: 575-350=225К навара. Минус 70К на ремонт, минус 22К в год на интерст-онли кредит, налог на недвижимость и НОА фи, итого 44К за года, минус 6% риэлторам. В итоге получается примерно в районе 150-160К чистого необлагаемого налогом дохода за 2 года и 3-х месячную головную боль с ремонтом.
Как дом продадут, то я скину за сколько он ушел - у меня есть знакомая риэлторша продающая дома в нашей эрии.

п.с. получается что с 450К за свою хибару я погорячился, запас прочности радует, теперь я могу пережить 25% падения цен от текущего момента без потерь и травм для психики.

Погремушкин · Post by **Погремушкин** » 07 Mar 2006 00:13

anspirit wrote:Скупать жилье сейчас много народу не кинется, потому что affordability is extremely low

Это факт

Из 4-х моих друзей которые искали дома вместе со мной, но так и не купившие их 2 года назад уже НИКТО не может позволить себе точно такой же дом. Они просто вымыты с рынка. Предел их платежеспособности это 400-450К, а дома что были до 400К стали 550-650К за эти 2 года. А рисковать и иметь отрицательный оборот наличности, проедая накопления, сейчас уже дураков мало.

aas996 · Post by **aas996** » 07 Mar 2006 00:56

Погремушкин wrote:
Что в итоге имеем по грязным прикидам: 575-350=225К навара. Минус 70К на ремонт, минус 22К в год на интерст-онли кредит, налог на недвижимость и НОА фи, итого 44К за года, минус 6% риэлторам. В итоге получается примерно в районе 150-160К чистого необлагаемого налогом дохода за 2 года и 3-х месячную головную боль с ремонтом.

Это как?
225 - 70 - 44 = 111
6% * 575 = 34.5
111 - 34.5 = 76.5 K
- еше страховка за дом, допустим 750 $/год = 75 K
- еше utilities, допустим всего 1К $/год (раз почти не жили там) = 73 K
Вообше-то, 73 K не очень-то доход за 2 года при пике RE бума.
Это если за 575 К продадут без задержки.

Komissar · Post by **Komissar** » 07 Mar 2006 03:40

А что плохого в 77К за 2 года? Это же > 3К в месяц чистыми. Чтоб такие шиши заработать в Кали, надо 130К сделать за 2 года, причем не пить, не есть, на себя ничего не тратить. А тут на попе сидели, дом сторожили.

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 07 Mar 2006 03:47

Меня другое радует. А чего народ действительно платит за месячную продажу дома 35 ТЫСЯЧ долларов, согласно математике aas997.

aas996 wrote:6% * 575 = 34.5

За эти деньги как мне кажется можно не только загрызть риэлтера жив;ем, оплатить покупателю любы специалистов (инспектора, лоера, заплатить eму, покупателю, за его клозузинг кост), но и наверное даже получить лицензию риэлтера (вместе с классами) и таким образом получить возможность самому засунить свой дом в MLS рассылку.

Komissar · Post by **Komissar** » 07 Mar 2006 03:58

Ты будешь ржать, но я как раз думал о том, чтобы получить РЕ лицензию, если надумаю продавать свой дом.

aas996 · Post by **aas996** » 07 Mar 2006 04:05

Scrooge McDuck wrote:Меня другое радует. А чего народ действительно платит за месячную продажу дома 35 ТЫСЯЧ долларов, согласно математике aas997.

aas996 wrote:6% * 575 = 34.5

За эти деньги как мне кажется можно не только загрызть риэлтера жив;ем, оплатить покупателю любы специалистов (инспектора, лоера, заплатить eму, покупателю, за его клозузинг кост), но и наверное даже получить лицензию риэлтера (вместе с классами) и таким образом получить возможность самому засунить свой дом в MLS рассылку.

Во 1-х, 6% делится пополам меж seller's и byer's agents.
Как FSBO, конечно можете отказаться давать 3% byer's agent,
но тогда будет трудно хорошо продать (при среднем рынке).
А если Вы его лист как licensed realtor, обязаны дать byer's agent.

Komissar · Post by **Komissar** » 07 Mar 2006 04:09

Не забудем еще, что агент отстегивает 1.25-1.5% своему брокеру. Но даже за оставшиеся 1.5% - игра вполне стОит свеч, если речь идет о доме >1М, например.

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 07 Mar 2006 04:16

Komissar wrote:Ты будешь ржать, но я как раз думал о том, чтобы получить РЕ лицензию, если надумаю продавать свой дом.

Почему? я уже когда-то давно обсуждал вопросы ремонта и/или перепланировки дома, и поскольку народ говорил, что на какие-то операции надо лицензию всерьез изучал вопрос получения этих лицензий. Руки у меня к счастью под верно заточены

. Другое дело, что дом сорвался, ну и как следствие и его перепланировка. По моим прикидкам, я на работе бы тогда отыграл бы около 30-40К растянув ее правда примерно на 1 год.

Всей юридической писаниной, как ты знаешь я уже давно занимаюсь либо сам (ты видел письма, что я писал) либо адвокаты конторы (т.е. бесплатно для меня), для решения легких медицинских вопросов у меня есть мама, сестра, ее муж (все врачи). Финансами я тоже занимаюсь сам, осталось только научиться чинить машину (ну я правда езжу на таком джанке, что дешевле ее либо ремонтировать раз в год на 300 баксов либо выкидывать), и я наверное буду полнистью самодостатчным.

Я просто давно прикинул, что 60-90 баксов в час после налогов, я просто не зарабатываю.

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 07 Mar 2006 04:26

aas996 wrote:Во 1-х, 6% делится пополам меж seller's и byer's agents.
Как FSBO, конечно можете отказаться давать 3% byer's agent,
но тогда будет трудно хорошо продать (при среднем рынке).
А если Вы его лист как licensed realtor, обязаны дать byer's agent.

Не, все это так конечно, но по мере развития интернета народ все более и более грамотны должен пойти. И совершенно неясно как можно будет скрыть если люди САМИ увидят этот дом в МЛС рассылке (через виндермайр или скот-какой-то).
Далее я сходу говорю, что оплачу любого инспектора которого покупатель приведет на сумму пусть в 500-600 баксов, а так же клоузинг кост покупателя на сумму в 2-3К (или сколько там типичная сумма). При таких ценах, что есть сейчас - думаю народ 10 раз подумает. На самом деле в эти 35К можно запихать дажи услуги фирм по установке спец. экзебишн мебели для улучшения продажи.

Как я понимаю, жесткая привызка MLS рассылка - агент (а значит и 3%) - это последний бастион риэлтеров. Подет он конечно после борьбы, но зато с грoхотом.

Nwaylock · Post by **Nwaylock** » 07 Mar 2006 15:33

Komissar wrote:Ты будешь ржать, но я как раз думал о том, чтобы получить РЕ лицензию, если надумаю продавать свой дом.

А почему, собственно - ведь очень здравая идея. Вот только позавчера видела риелтора уверенно продающего свой дом. Действительно за их комиссии их позагрызать можно.

Eman N. Azi-Nagro · Post by **Eman N. Azi-Nagro** » 07 Mar 2006 18:08

В воскресном "Нью-Йорк Таймс Магазин" пишут, что сейчас агенты по продаже недвижимости находятся в том же положении, в котором были турагенты и брокеры по продаже акций несколько лет назад. То есть Интернет приведёт к их почти полному исчезновению для определённых сегментов рынка.

Бродяга · Post by **Бродяга** » 07 Mar 2006 18:23

А я сегодня пошел в кредитный союз и поспрошал насчет кредита на квартиру и на дом, сказали что 100% финансирования больше не дают. Минимум 3% в даун нужно. Позвонил в Сити и ВелсФарго, они нас как приоритетных клиентов обслуживают. Сказали то-же самое, нужен даун хотя-бы 3%. Похоже что действительно не все благополучно стало

ax3816 · Post by **ax3816** » 07 Mar 2006 18:31

GM expected to consider sale of GMAC
http://www.msnbc.msn.com/id/11709157/

The automaker wants to sell the stake in order to improve GMAC's junk debt rating, which hurts the division's ability to borrow money.

Помните надоедливую рекламу про ditech.com? Если кто не знал, то ditech.com is a member of GMAC family. Так... FYI...

http://www.gmacmortgage.com/About_Us/Co ... anies.html

Consolidation and lay-offs hit mortgage industry
http://news.yahoo.com/s/nm/20060224/bs_ ... YwN5bmNhdA

NEW YORK (Reuters) - A major transition is underway in the U.S. mortgage lending industry, with consolidations and lay-offs at the forefront as companies try to deal with waning demand for home loans.

This shift is expected to pick up steam in 2006 if the housing market, as widely expected, cools off from its record-breaking five-year run.

Eman N. Azi-Nagro · Post by **Eman N. Azi-Nagro** » 07 Mar 2006 19:34

"Забавно" то, что теперешнее "похолодание" рынка недвижимости началось ещё до того, как начали по-серьёзному переключаться АРМы (вроде в 2006 году где-то на 350 биллионов, а в 2007 на триллион долларов).

Продолжаю следить во все глаза за Доу Джонсовским индексом строителей жилых домов. Только за сегодня он упал на 3%, приближается к ключевому сопротивлению, а процент по 10-летним бондам (определяющий процент по моргиджам) многолетнее сопротивление пробил два дня назад и пока держится над ним.