Как правильно выбрать агента для продажи дома?

[Slava V]

Собрался продавать дом (знаю, что сезон уже в разгаре но так фишка легла)

Обзваниваю окрестных агентов, они все ходят, смотрят, говорят свое первоначальное мнение и уходят домой делать маркет аналисис

пока до подписания контрактов не дошло, но в ближайшем будущем может дойти

Внимание, вопрос:
Как правильно выбрать агента для продажи дома? (в сегодняшних условиях, когда цены могут (тьфу-тьфу) упасть, покупать народ особенно не торопится а домов на рынке дофига)

сколько лет опыта (вообще и в данной местности) считается достаточным?
какие бывают грабли при подписании контрактов с агентами на продажу?

имеет ли смысл заниматься продажей самому (благо живу в том же доме) и назначить агенту покупателя комиссию побольше? выставиться в млс и напечатать рекламок на дом я смогу и без агента, а за такие бабки покупательский агент будет разливаться соловьем показывая дом, так что моя роль при показе будет минимальной

[Laila]

имеет ли смысл заниматься продажей самому (благо живу в том же доме) и назначить агенту покупателя комиссию побольше? выставиться в млс и напечатать рекламок на дом я смогу и без агента, а за такие бабки покупательский агент будет разливаться соловьем показывая дом, так что моя роль при показе будет минимальной

Не будет. Агенты ОЧЕНь не любят работать с дилетантами и, скорей всего, увидя в MLS, что вы - owner и у вас нет своего агента, даже не скажут о вашем доме своим клиентам. Не недооценивайте агентов (разве что совсем голодных) - за каких 2 лишних % они не будут работать за двоих (разве только ваш дом тянет гораздо больше чем на лимон). А те, что согласятся - они голодные, а значит не самые лучшие в area.

[Бродяга]

а за такие бабки покупательский агент будет разливаться соловьем показывая дом, так что моя роль при показе будет минимальной

Это не всегда будет работать. Я себе агента нашел, точнее их несколько из ZipRealty. Дома выбираю из MLS потом звоню агенту который ближе всех к домам которые мне интересны и на выходных еду смотреть. Т.е. агент мне нужен что-бы в дом попасть.

[Slava V]

имеет ли смысл заниматься продажей самому (благо живу в том же доме) и назначить агенту покупателя комиссию побольше? выставиться в млс и напечатать рекламок на дом я смогу и без агента, а за такие бабки покупательский агент будет разливаться соловьем показывая дом, так что моя роль при показе будет минимальной

Не будет. Агенты ОЧЕНь не любят работать с дилетантами и, скорей всего, увидя в MLS, что вы - owner и у вас нет своего агента, даже не скажут о вашем доме своим клиентам.

а почему собственно? покупать-то они будут дом а не меня
документы типовые, все инспекции покупатель делает сам; что именно зависит от меня в процессе продажи (когда покупатель уже нашелся)?

Не недооценивайте агентов (разве что совсем голодных) - за каких 2 лишних % они не будут работать за двоих

а где тут работа за двоих? что именно агент покупателя должен будет делать для меня?

[Slava V]

а за такие бабки покупательский агент будет разливаться соловьем показывая дом, так что моя роль при показе будет минимальной

Это не всегда будет работать. Я себе агента нашел, точнее их несколько из ZipRealty. Дома выбираю из MLS потом звоню агенту который ближе всех к домам которые мне интересны и на выходных еду смотреть. Т.е. агент мне нужен что-бы в дом попасть.

ок, а нужен ли Вам агент продавца со своей лекцией?

[Бродяга]

а за такие бабки покупательский агент будет разливаться соловьем показывая дом, так что моя роль при показе будет минимальной

Это не всегда будет работать. Я себе агента нашел, точнее их несколько из ZipRealty. Дома выбираю из MLS потом звоню агенту который ближе всех к домам которые мне интересны и на выходных еду смотреть. Т.е. агент мне нужен что-бы в дом попасть.

ок, а нужен ли Вам агент продавца со своей лекцией?

Нет, "соловьев" прошу помолчать и дать мне спокойно осмотреть дом. "Песни" о хорошей цене прекращаются как только скажу что у меня на руках есть данные о продаже домов в округе. Для продажи американцам агент нужен. Знакомая свой дом продала со свистом, получив на 15К больше чем хотела

[Jedd]

имеет ли смысл заниматься продажей самому (благо живу в том же доме) и назначить агенту покупателя комиссию побольше?

А что важнее - быстрее продать или получить больше денег?
Если особо не горит, то выставляй на МЛС сам. Желательно так, чтоб на МЛС было имя агента через которого выставляешь и твой телефон, чтоб лишнего раутинга не было.
Из бумажек надо будет led paint и seller disclousers, хорошо иметь под рукой несколько offer forms, just for the case.

[Jedd]

ок, а нужен ли Вам агент продавца со своей лекцией?

Польза от агента продавца в том, что он может заставить продавца выкинуть весь хлам из дома, подкрасить особо страшные стены, повесить кодовый замок, чтоб на неделе могли смотреть без его участия и делать open houses.
Если можешь с этим справиться сам, то агент тебе не нужен.

а где тут работа за двоих?

0 == 2*0

[max_ii]

сколько лет опыта (вообще и в данной местности) считается достаточным?

ИМХО опыта мало не бывает. Я бы искал предпенсионную тетку из тех кто пережил достаточно бумов и спадов и на своей шкуре знает как себя вести в той или иной ситуации. Впрочем как с любым salesperson, resume тут не достаточно... важно чтоб была увереность что у вас есть общий язык.
Имхо лучше продавать самому чем с плохим агентом.

[Slava V]

Для продажи американцам агент нужен. Знакомая свой дом продала со свистом, получив на 15К больше чем хотела

так вот бы и узнать чем обычный агент продавца отличается от хорошего

[Slava V]

А что важнее - быстрее продать или получить больше денег?

на сегодняшний день эти понятия очень сблизились - если дом простоит на рынке до осени, то потом жди до следующей весны, а там и цены могут упасть ...

[Jedd]

на сегодняшний день эти понятия очень сблизились - если дом простоит на рынке до осени, то потом жди до следующей весны, а там и цены могут упасть ...

Я бы раньше мая, пока травка не зазаленеет и окна можно раскрыть настеж, продавать не начинал, а серьезно задумался как улучшить appeal.

[Мася]

Своего агента можно и ме иметь,только бабки тратить. ВЫставляя в MLS вы указываете прицент,которыи отпадет buyer's agent и все.
Укажите процент,которыи принят в вашеи округе и живите спокоино. Все агенты видят етот процент и показывают дома клиентам.

[Slava V]

видимо, без агента все-таки не обойтись

я тут решил устроить moving sale (распродать барахло из гаража), так вот судя по посетителям, количество идиотов на единицу населения оказалось гораздо выше чем я предполагал изначально

и если та же публика будет ломиться ко мне несколько месяцев, то ну его нафиг, лучше уж агенту заплатить

кстати, похоже я таки нашел способ отличить хорошего продающего агента от обычного:

1) идем в ближайшую большую брокерскую контору (re\max, coldwell bankers etc)
2) говорим им, что нам известна Самая Страшная Брокерская Тайна - 10 процентов брокеров продают практически все что выходит на рынок (остальные этим не занимаются или просто лузеры)
3) просим у них распечатку из МЛС под названием "market share" Или что-то в этом роде; нас интересует количество домов проданных каждым офисом в данном городе за последние несколько лет; разница между первым десятком и всеми остальными будет колоссальная
4) обзваниваем первые несколько офисов из распечатки; учитываем, что в каждом офисе работает туча агентов, мы хотим тех которые покруче), приглашаем прийти и вычислить цену дома
5) после того как все брокеры выдали Lisitng price (а она будет на удивление разной), делаем 2-й заход:

просим с каждого брокера статистику за последние 2-3 года (все что он продал); в таблице должны быть следующие данные

MLS Number
Адрес
Property Type
Lisitng price
Selling price
Days on market

в итоге выбираем агента, который пообещал продать дом за самую большую сумму и который способен доказать (см репорт) что он действительно может это сделать

[bulochka]

К вопросу об агентах и ценах. Читала тут книжку "Freakonomics". Там утверждается, что агенты в среднем продают свои дома (свои собственные, которые им принадлежат) на 3 процента дороже, чем такие же дома для своих клиентов. Объяснение состоит в том, что 3 процента от комиссионных для агента не является большим стимулом, чтобы затягивать продажу в надежде дождаться щедрого покупателя, который даст нужную цену. Поэтому агент будет всячески подталкивать клиета принять первое же "разумное" предложение. С другой стороны, 3 процента от общей стоимости дома - это довольно большой стимул для владельца, поэтому при продаже своего дома агенты выжидают дольше (не помню, то ли на 10 дней, то ли на месяц дольше в среднем дом оставался на рынке, чем дома клиентов), чтобы получить побольше. Разница в размере стимула (на примере дома стоимостью 300,000) - 9000 для владельца против примерно 300 для посредника (после раздела комиссионных с агентом покупателя).

[donguz]

Lisitng price
Selling price
Days on market

В MLS брокеры часто преднамереное завышают selling price (чтобы другим агентам легче продавалось), так же как периодически снимают и тут же выставляют дом для продажи, что обнуляят days on market. Так что репорт может быть не точным.

ИМХО: Я бы продавал дом сам.

[OO8]

ок, а нужен ли Вам агент продавца со своей лекцией?

Я когда покупал, осмотрел около 60-70 домов, и делал offer на три разных дома. Ни разу(!) не видел seller agent.

На open house тоже не ходил - какой смысл переться в выходной чуть свет, когда по звонку агента мне устроят персональный open house в удобное для меня время.

[BOBAH]

На open house тоже не ходил - какой смысл переться в выходной чуть свет,

11-12 часов дня это для вас "чуть свет"???

[SergeyM800]

повесить кодовый замок, чтоб на неделе могли смотреть без его участия и делать open houses.

Именно!
Мы таким образом посмотрели, то что нам нужно и я увидел первый раз агента продавца только при инспекции уже после офера. Возможно его работа состояла в том чтобы выставить правильную цену, результатом которой и послужил наш офер. Привести дом в симпатичный порядок перед Open house дело все же самого продавца. Читал что опытный агент тут может сильно помочь, поставив те или иные акценты, переставить мебель и прочая. Очень может быть что ваш вкус и видение тут не совпадут. Pассчитывайте на среднего американца, придирчивые вкусы и мнения нашего брата тут только повредят, я думаю.
С ценой для вас ситуации очень тревожная, рейты прут как на дрожах. Изменение в низ высталенной цены после пары месяцев на рынке становится нормой.

P.S. Я бы сравнил все это с subway - вы сами выбрали маршрут и знаете как, когда и куда ехать. Но чтобы помасть в метро вы должны дать жетон кондуктору. Агенты как раз ими и являются. Не водителями, а именно кондукторами и гидами хорошо знающими станции пересадок.

[OO8]

На open house тоже не ходил - какой смысл переться в выходной чуть свет,

11-12 часов дня это для вас "чуть свет"???

По выходным? Да.

PS: ну и обычно новый дом не в том же neighbourhood'e покупают...

[OO8]

P.S. Я бы сравнил все это с subway - вы сами выбрали маршрут и знаете как, когда и куда ехать. Но чтобы помасть в метро вы должны дать жетон кондуктору. Агенты как раз ими и являются. Не водителями, а именно кондукторами и гидами хорошо знающими станции пересадок.

Я бы сказал, что buyer agent тянет на гида, а seller agent на чувака, который табличку со стрелочкой на станции пересадки поставил.

[SergeyM800]

Я бы сказал, что buyer agent тянет на гида....

Не всегда, т.к. при покупке у вас больше задач и агент не всегда может разобраться что вам нужно.
А с продажей цель только одна продать по дороже, вот и все, ну иногда побыстрее. Задача тут предельна ясна для агента. К тому же он посвящает свой рабочий день именно этому, мы же можем довольствоваться только вечерним (домашним) временени или ланчем для поиска информации, при этом совсем не общаясь ни с агентами ни с продавцами или покупателями.


Референсы об seller agent на мой взгляд играют тут решающую роль.

[Slava V]

Референсы об seller agent на мой взгляд играют тут решающую роль.

референсы они все дают, но кто же даст о себе плохой референс...
опять же, если референс громко поет о том что дом ушел на 20 штук выше asking price но при этом скромно умалчивает что этот самый asking price можно было поставить и побольше и получить еще штук 10, то вряд ли все это поможет...

а вот когда два агента глядя на один и тот же дом и пользуясь одним и тем же МЛС выдают цены отличающиеся на 100 штук (один уверенно сказал 560, другой столь же уверенно 660) то что-то мешает мне поверить в их одинаковый профессионализм и искренность (хоте референсы у обоих были блестящие)

[BOBAH]

а вот когда два агента глядя на один и тот же дом и пользуясь одним и тем же МЛС выдают цены отличающиеся на 100 штук (один уверенно сказал 560, другой столь же уверенно 660) то что-то мешает мне поверить в их одинаковый профессионализм и искренность (хоте референсы у обоих были блестящие)

Один оптимист, а второй реалист?
Я сейчас вижу довольно много домов которые уверенно начинаются с 600К+ и потом также уверенно снижаются до 500К после чего уходят.

[SergeyM800]

референсы они все дают, но кто же даст о себе плохой референс...

Это точно - наша задача найти плохие. Когда я смотрю на оценки товаров в инете я смотрю прежде всего на плохие или проблемы - так легче понять что собственно происходит. Продажи по округе вы и сами на Boston.com можете посмотреть и сравнить.

Мне кажется тут даже дело не в рынке, чем плох для вас, к примеру, агент запродавший ваш дом лапуху за +100K. Когда соседи отдали -100K...

Возможно "скрипач не нужен" (с), но где взять увереность что вы сами справитесь с этим лучше? Любопытно вот скажем взять Коммисар-а, на какой по счету сделке он стал себя уверенно чувствовать?