Первый дом (в Бостоне) вопросы (много)

[Komissar]

АРМ выгодна, когда short-term rates are significantly lower than long-term rates. Т.е. когда арм на 2% ниже фиксед, может иметь смысл ее взять. В данный момент АРМы достаточно близки к фиксед, так что я бы брал фиксед.

[-Z-]

С длиной моргиджа пока понятно только что как минимум 30, исходя из предполагаемой цены дома и размера месячных выплат, которые мы можем осилить не переходя на хлеб и воду. Сколько мы будем жить в доме и будем ли перефинансировать я не знаю.

Если нет 20% down, то скорее будете, чем нет.
Я когда свой дом покупал первый, прикинул, что разница между fixed и 5 arm - порядка $200 в месяц... и взял таки 5 arm... и прогадал - надо было 1 arm делать, потому что за два года я перефинансировался еще дважды.
Вобщем мое мнение, что если это не retirement property, то больше 5arm - это деньги на ветер.

Если я возьму 30 year fixed + second mortgage, то что может подвигнуть меня перефининсировать после выплаты second mortgage (он не предполагается быть большим)? Особенно учитывая что процент дет вверх и опускаться не думает. Может я чего-то не понимаю?
Я вижу выгоду в ARM когда процент понижается, но когда повышается Даже если ARM будет зафиксирован на несколько лет, то потом все равно придется перефинисировать и уже не под 6% а скорее под 8%. Или я чего-то путаю?

some people think that if they get an 3-5 year ARM now they may refinance later when economy goes into recession, FED stops rate hikes and starts lowering rate cycle to stimulate economy again, well see Japan they have a close to 0% rates, same thing could happen in US too.

At the same time I agree that now is not the best time to get an ARM simply because fixed may be even cheaper than an ARM and a LEG LOL

[Slava V]

Если я возьму 30 year fixed + second mortgage, то что может подвигнуть меня перефининсировать после выплаты second mortgage (он не предполагается быть большим)? Особенно учитывая что процент дет вверх и опускаться не думает. Может я чего-то не понимаю?

за последние несколько все привыкли что цена дома растет и можно несколько раз перефинансировать дом, каждый раз кладя в карман неплохие бабки

сейчас ситуация вроде как меняется -> пора менять привычки, но очень уж не хочется

[alex40]

Разница между зимним отоплением старого и нового дома в Бостоне может составить $500 в месяц (на сегодняшний день). Особенно 7 fireplaces помогут. Я бы это учитывал при выборе.

[max_ii]

после выплаты second mortgage (он не предполагается быть большим)?

На обустройство дома надо довольно много наличных денег... пока процент не большой имхо спокойнее сделать 80/15 mortgage и иметь деньги в кармане чем платить большой downpayment.

[Jedd]

Если я возьму 30 ыеар фихед + сецонд мортгаге, то что может подвигнуть меня перефининсировать после выплаты сецонд мортгаге (он не предполагается быть большим)? Особенно учитывая что процент дет вверх и опускаться не думает. Может я чего-то не понимаю? :паин1:

После - возможно ничего. Я перефинансировался чтобы не платить дикие проценты по второму mortgage.
Что у этих пчел, в смысле процентов, на уме, думаю никто из нас не знает. Я в свое время прикинул, что разница между fixed и arm за 5 лет составит ~$12К, которые в худшем случае можно будет потратить на points, а в лучшем - положить себе в карман.
Наверняка есть люди живушие в одном и том же доме десятками лет, i fixed rate it's a good peace of mind. Но судя по моим наблюдениям среди знакомых - дома покупаются на срок сравнимый с машинами. Спрашивается - зачем платить за extended warranty на 30 лет?

[Bonny P.]

Разница между зимним отоплением старого и нового дома в Бостоне может составить $500 в месяц.

Причем, в любую сторону.

[dimkax]

Вот такой вот я беспринципиальный. Работаю только на свой net worth.

Как вы понимаете на каждом финансировании банк (и/или агент) делает свою прибыль. .

Брокер прибыл делает. Но мне то что? Я при перефинансировании ни платил ни [points], ни комиссиионные.

[BOBAH]

В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый, т.е. там ремонт и все дела, новая кухня, видна попытка отделать подвал, но крохотные спаленки, одну из которых я даже принял за storage поначалу, стоит прямо на дороге (VFW Prkwy) Цена была 569К. Сегодня цена уже 549К. А купили они его (согласно Boston.com) ровно 4 месяца назад за 393К.

[Колхозник]

Странно. Я то думал што обычно покупателю как раз агент дешево обходится (или "бесплатно"). Это продавцу надо % отстегивать.

Вот именно, что "бесплатно". И два посредника уходят с карманами полными $$$, которые совсем недавно были вашими.

В случае подержанного угла - соглашусь..

В случае нового угла - не знаю.

Может Комми пояснит...

[Колхозник]

Если я возьму 30 year fixed + second mortgage, то что может подвигнуть меня перефининсировать после выплаты second mortgage (он не предполагается быть большим)? Особенно учитывая что процент дет вверх и опускаться не думает. Может я чего-то не понимаю?
Я вижу выгоду в ARM когда процент понижается, но когда повышается Даже если ARM будет зафиксирован на несколько лет, то потом все равно придется перефинисировать и уже не под 6% а скорее под 8%. Или я чего-то путаю?

Вот я тоже так вижу, поэтому взял 30 year fixed.

Не понятна мне идея брать АРМ, потом перефинансировать его на БОЛЬШИЙ процент. Да еще проделать это больше одного раза.

[Tachikoma]

Разница между зимним отоплением старого и нового дома в Бостоне может составить $500 в месяц.

Причем, в любую сторону.

Это точно Перед покупкой обязательно потребуйте у хозяев счета за отопление за предыдущую зиму (с октября по апрель).

[Ratbert]

В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый

MLS#70207571 по параметрам/картинкам хороший вариант относительно других... интересно в чем засада...

[Jedd]

В случае нового угла - не знаю.

Если со строителями можно договориться напрямую - то я знаю.

Не понятна мне идея брать АРМ, потом перефинансировать его на БОЛЬШИЙ процент.

Идея не в АРМ, идея в том, чтобы реально оценить срок проживания в этом конкретном доме и не переплачивать.

[max_ii]

Брокер прибыл делает. Но мне то что? Я при перефинансировании ни платил ни [points], ни комиссиионные.

Они просто спрятаны в amount или в процентах но так или иначе они там есть... брокеры и банки это не благотворительные организации.

[max_ii]

В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый, т.е. там ремонт и все дела, новая кухня, видна попытка отделать подвал, но крохотные спаленки, одну из которых я даже принял за storage поначалу, стоит прямо на дороге (VFW Prkwy) Цена была 569К. Сегодня цена уже 549К. А купили они его (согласно Boston.com) ровно 4 месяца назад за 393К.

Наверное сделали за эти 4 месяца быстрый ремонт и теперь пытаются перепродать. 393 купили, 50К на ремонт и 50К прибыли. А если самим купить за 400 и починить за 50К, то 50К будет экономия или home equity или страховка от падения рынка на 10%...

[Slava V]

Брокер прибыл делает. Но мне то что? Я при перефинансировании ни платил ни [points], ни комиссиионные.

Они просто спрятаны в amount или в процентах но так или иначе они там есть... брокеры и банки это не благотворительные организации.

когда рейт идет вниз,брокер может отгрызть себе кусочек, при этом для кастомера сделка все равно будет выгодной

[BOBAH]

В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый

MLS#70207571 по параметрам/картинкам хороший вариант относительно других... интересно в чем засада...

1,408 скверных футов за такую цену, вот в чем засада. Тот флиперский дом весьма крошечный внутри, а он 1450 sq. ft. Надо будет заехать глянуть как нибудь...

[dimkax]

Брокер прибыл делает. Но мне то что? Я при перефинансировании ни платил ни [points], ни комиссиионные.

Они просто спрятаны в amount или в процентах но так или иначе они там есть... брокеры и банки это не благотворительные организации.

слово "спрятаны" ключевое.

Я не согласен с категоричностю вашего следуюшего утверждения:

с другой стороны за один год вы позволили трем продавцам финансирования сделать на вас деньги.

возможно 2а финансирования затрат на открытие [loan] - путем единовременннои выплаты [origination fee & points] или путем более высокого (но не намного менее 0.25%) [APR].

Мое утверждение что 2и способ предпочтителнее, и онда из причин етого то что вы оставляете себе возможност перефинансироватся в любои момент, и при перефинансировании не происодит потерь денег заатраченных на открытие предыдушего мортгеиджа

[Колхозник]

В случае нового угла - не знаю.

Если со строителями можно договориться напрямую - то я знаю.

Не понятна мне идея брать АРМ, потом перефинансировать его на БОЛЬШИЙ процент.

Идея не в АРМ, идея в том, чтобы реально оценить срок проживания в этом конкретном доме и не переплачивать.

В нашем случае строители посылали подальше когда я было пытался сунуться без агента. Год назад рынок в деревне был на их стороне. Какие-то у них там были договоренности. Сейчас не знаю.

Согласен про то што надо планировать срок. На короткий срок АРМ может и пойдет, ЕСЛИ, как Комми сказал, процент существенно ниже чем у фиксированных заемов. Он просто не успеет вырости.

[2005]

В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый

MLS#70207571 по параметрам/картинкам хороший вариант относительно других... интересно в чем засада...

1,408 скверных футов за такую цену, вот в чем засада. Тот флиперский дом весьма крошечный внутри, а он 1450 sq. ft. Надо будет заехать глянуть как нибудь...

Я бы по таким ценам вообще ничего не брал. Сколько людей могут себе позволить такие выплаты, когда процент дойдет до 7, а это уже не за горами? За такое с позволения сказать "жилье"?? Цены просто обязаны просесть.

[Komissar]

Обычно в горячем (на стороне продавца) рынке строители, наоборот, посылают всех агентов лесом и работают с покупателями напрямую через свой сейлс оффис. В холодных же рынках строители сотрудничают с агентами, плюс скидки покупателям.

У Колхозника, скорее, неординарная ситуация - скорее всего, строитель не очень крупный и боялся (не имел опыта) работать напрямую с покупателем, отсюда и необходимость агента.

Обычно, если со строителем работаешь напрямую, без агента, то больше скидок удается выбить.

[Ratbert]

В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый

MLS#70207571 по параметрам/картинкам хороший вариант относительно других... интересно в чем засада...

1,408 скверных футов за такую цену, вот в чем засада. Тот флиперский дом весьма крошечный внутри, а он 1450 sq. ft. Надо будет заехать глянуть как нибудь...

если дело только в площади то это не засада а бонус..
1) участок выглядит на порядок лучше других в этом цен диапазоне..
вы платите только за лот...
ну сколько там на участок allocated?? 530K а на дом 20К я думаю..
здесь дом - бесплатный бонус и что-то можно сделать.. боьшинство остальных домов из листинга имхо teardownы - не лечатся..
2) сейчас жить можно а когда будут деньги добавить addition - и проперть в другой категории... добавьте виртуальную 100К/2000sf addition и посмотрите в листинге сколько будет стоить... при прочих равных..

[Geva]

9. Вы сами не сможете. Для старого дома я бы не пожалела денег на хорошего (и, возможно, дорогого) инспектора. Торговаться после инспекции можно и нужно. Продавец может что-то исправить, за что-то снизить цену. Мы, в итоге, отказали от идеи покупать дом начала прошлого века в принципе. То есть я их смотрела до самого последнего, но просто на всякий случай. (мой рекорд - 1780 7 fireplace, между прочим)

Вы говорите о прошлом веке или о позапрошлом? Основная масса домов что мне попадалась, были 19хх (хх - 10-40). Вы отказались от идеи их покупать или же 18хх? И почему, кстати? Рухлядь или планировка в массе своей неправильная?

О 18хх, конечно. Старенькая уже, не могу привыкнуть Начало 19хх, впрочем, тоже. Но у нас, все же, есть дома по-новее.

Во-первых, плесень. Два из трех, как минимум, без всякой инспекции. Сын неожиданно заплакал, когда мы всерьез обсуждали покупку такого дома. Не хочу, говорит, жить в доме с таким запахом. Я почитала маленько и решила, что за изведение этой заразы я взяться не готова. В любом случае см.2
Во-вторых, старые дома, которые были серьезно обновлены вылетали из нашего ценового диапазона сразу. Речь шла о домах, требующих ремонта. И это не подвал, который мы сейчас заканчиваем отделывать и который обошелся нам дай бог если в 2К. У Вас много кеша останется в распоряжение после покупки такого дома? Если все-таки решитесь, посчитайте предварительно, сколько стоит то, что просто необходимо будет поменять. И приготовтесь жить несколько лет в состоянии постоянного глобального ремонта.
В-третьих, практически каждый дом имел очень серьезные недостатки планироваки, которые исправить невозможно. Типа, заявлено 4 бедрум, но две из них оказываются проходными. Или в полную ванную (из полутора всего) можно попасть только через одну из спален. Или дверь в туалет является центральным элементом ливинга. Или тот же туалет расположен на кухне, через стенку от плиты. Или подвал, в который муж задевает головой потолок. Или сам дом расположен в полутора метрах (без преувеличения) от проезжей части. Я могу долго продолжать. В общем и целом, пространство в старых дамах использовано абсолютно нерационально на современный взгляд. Если вы покупаете дом с избытком, то это может быть и не так важно и даже создает некий шарм, но у нас такой свободы не было.

[BOBAH]

В субботу смотрел дом в Бруклайне на самой границе с W.Roxbury (MLS# 70344470). Дом фиговый

MLS#70207571 по параметрам/картинкам хороший вариант относительно других... интересно в чем засада...

1,408 скверных футов за такую цену, вот в чем засада. Тот флиперский дом весьма крошечный внутри, а он 1450 sq. ft. Надо будет заехать глянуть как нибудь...

если дело только в площади то это не засада а бонус..
1) участок выглядит на порядок лучше других в этом цен диапазоне..
вы платите только за лот...
ну сколько там на участок allocated?? 530K а на дом 20К я думаю..
здесь дом - бесплатный бонус и что-то можно сделать.. боьшинство остальных домов из листинга имхо teardownы - не лечатся..
2) сейчас жить можно а когда будут деньги добавить addition - и проперть в другой категории... добавьте виртуальную 100К/2000sf addition и посмотрите в листинге сколько будет стоить... при прочих равных..

ОК. Сегодня же заеду посмотреть, что там за лот. Но я сильно сомневаюсь что к этому дому можно что-то добавить даже чтобы просто окупить затраты на добавление.