Про condo fee

[Geva]

Как некоторые, наверное, здесь помнят, прошлым летом мы купили таунхауз. Таунхауз - кондо и в нем, есстественно, есть кондо фи. Большое. Об этом мы, ессно, знали. Самое большое в комплексе. Об этом мы тоже знали. Точнее, знали, что в master deed за 4 юнитами, включая наш, записан больший процент. Почему этот процент больше, мы не интересовались. Должны, наверное, были, но не интересовались. Будем умнее.

В комплексе 60 юнитов, часть 2-х бедрумные, часть 3-бедрумные. Все 3-х бедрумные примерно одинаковой площади. (Примерно, почему-то, в master deed. В public record совсем одинаковой, но это другой вопрос.) Конечно, у всех есть плюсы/минусы и прочие отличия. Например, наши 4 стоят на горке, довольно высоко относительно других. Проблем с сыростью в подвале никогда не было, а некоторых других - были (устраняются за счет заведения). Но, например у соседей есть большое окно в walk-out basement, что позволяет им сделать совершенно полноценную комнату там. У других есть балконы и т.д. Это я к тому, что принципиально мы от других не отличаемся.

В комплексе существует три градации condo fee. За 2-х бедрумный юнит, за 3-х бедрумный и за наши четыре. С неделю назад я встретила соседку, которая свой таунхауз продает и слова за слова поинтересовалась у нее а почему, собственно. Соседка таунхаузом владеет с момента постройки. С ее слов, застройщик (и первончальный владелец одного из 4 юнитов) решил по каким-то причинам сделать некоторых равнее других и 4 юнита записаны в мaster deed с большими процентами, что бы обеспечить им "voting power". Большей информации от нее добиться не удалось. Дальнейшее рассмотрение показало, что применить эту самую power можно один раз в году при выборе trustees. Конкуренции на эти места в комплексе нет вообще - конкретно сейчас две открытые позиции. Даже если и была бы конкуренции. Power выглядит следующим образов. Голоса считаются пропорционально записанному в master deed. Пропроция : 2.05 / 1.76 / 1.55 (дроби длиннее, но это не важно). То есть наши 4 юнита своей power лишь в некоторых раскладах могут перевесить одного голосующего с другой стороны. Смешная такая power, короче. Стоимость - 40+ долларов относительно других 3-бедрум юниов.
Кроме информации от соседки получилась довольно бурная активность ( где она была 30 лет, не спрашивайте меня) и вчера мы дружно сходили на заседания борда (другие два юнита подписали письмо). Было некоторое количество шума. Никаких аргументов, кроме "power" никто, ессно, не предложил. Они вообще не в курсе и пытались убедить нас, что и таунхаузы у нас больше и стоят дороже. На это у нас бумажки были. Итоговое мнение борда - сделать ничего нельзя, но посколько мы буяним, они попросят консультацию у юриста. Даже если можно, то это должно быть собрание и 2/3 голосов. Что малореально.

Нельзя сказать, чтобы я всерьез на что-то рассчитывала. Но аргументов, почему бы не попробовать у меня тоже нет. Хотелось бы услышать Ваши мнения.

ЗЫ. Перечитывать master deed и прочие соглашения не отправляйте, я в процессе уже. К адвокатам тоже по минимуму, оно того пряд ли стоит.

[Laila]

у нас тоже какие-то унитс платят больше только потому что у них полянка побольше или лоцатион лучше. По мне - это вполне легитимно. За что бороться-то?

[Geva]

у нас тоже какие-то унитс платят больше только потому что у них полянка побольше или лоцатион лучше. По мне - это вполне легитимно. За что бороться-то?

У нас нет полянки побольше, была бы - не было бы вопроса. Про расположение я уже объяснила - в других юнитах есть другие приемущества. Не говоря уже о том, что идея с расположением мне вообще странна. По-моим понятиям, кондо фи предполагает объединение усилий на обслуживание некоего пространства и распределяться пропорционально тому, как это пространство используется. Понятно, что крайне трудно учесть все факторы, но место расположение к этому никакого отношения не имеет. В нашем случае, скорее, наоборот. Месяц назад, к примеру, меняли pump около нижних юнитов. Мне подобное обсдуживание не нужно и никогда не понадобится.

Спасибо за мнение. Мне казалось очевидным, выходит, что нет. А в законности этого никто не сомневался, ибо прописано в документах.

[Komissar]

Дифференцированные взносы (от размера/локации юнита) -- обычное дело. Можно, конечно, побороться, если Вы считаете это несправедливым, но не уверен, стОит ли овчинка выделки.

[Geva]

Дифференцированные взносы (от размера/локации юнита) -- обычное дело. Можно, конечно, побороться, если Вы считаете это несправедливым, но не уверен, стОит ли овчинка выделки.

Размер овчинки понятен, именно оценкой, во что обойдется выделка, я сейчас и занимаюсь.

Несправедливым кажется, да. Было бы еще хоть как-то понятен учет нашего расположения, если бы это положительно влияло на цену. Это не так, а наоборот как ни странно. Я специально посмотрела продажи за последние несколько лет - упомянутые 4 юнита, когда продавались, стоили столько же или меньше, чем проданные в тоже примерное время другие 3-бедрум.

Комиссар, а о методах больбы Вы ничего не хотите рассказать?

[Komissar]

Первый шаг Вы сделали: донесли свое недовольство до Боарда. Теперь надо настоять, чтобы новую структуру "фи" вынесли на утверждение общим собранием. Если собрание не утвердит - ну, можно порыпаться с real estate lawyer'ом - но там от $150/час и выше.

[Laila]

Первый шаг Вы сделали: донесли свое недовольство до Боарда.

На что они совершенно справедливо ответят: "почему в прошлом году вы не купили другой unit, зная, что там condo fee меньше" и будут абсолютно правы.

[Geva]

Первый шаг Вы сделали: донесли свое недовольство до Боарда.

На что они совершенно справедливо ответят: "почему в прошлом году вы не купили другой unit, зная, что там condo fee меньше" и будут абсолютно правы.

Laila, это всего лишь соглашение жильцов. Не конституция, чай. И ту можно поменять, между прочим. Они, кстати, этого не ответили.

[bulochka]

Geva, на всякий случай - может пригодится. Нам как-то понадобился совет адвоката по недвижимости (хотели узнать, можно ли судиться в small claims court за один дефект, который был скрыт продавцами). Обратились к адвокату, который готовил нам документы к closing (за 2 года до того) узнать, сколько будет стоить консультация. Он нас проконсультировал бесплатно и дал кое-какие советы. Так что, возможно, Вы может попробовать получить бесплатную консультацию, чтобы понять, что делать.