Если сдавать дом в аренду, то...Советы, мнения?

Angi · Post by **Angi** » 19 Apr 2006 03:09

Живем в Seattle area. Хотим сдать в аренду свой дом.
Сами ищем будующих tenants. По этому поводу есть несколько вопросов:
1. Звонок от потенциальных арендаторов: муж-жена, сейчас живут в mobile home, причем у них там senior community. Хотят взять в аренду дом, чтобы жить там и быть foster parents для 6 (шестерых) детей в возрасте от новорожденных до 12-летних. Платить будут сами. Вопрос: Что вы думаете по этому поводу? Плюсы / минусы?
2. Если кто-нибудь имеет реальный опыт в области сдачи в аренду дома, поделитесь советами. Чего / кого избегать? На что обращать внимание? Что учитывать?

Заранее спасибо. Любая полезная информация необходима (отзывы, мнения, ссылки на web ресурсы, советы)

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Apr 2006 06:12

Я обычно кобянюсь с 1 ребенком сдавать, а тут 6 и foster (читай: проблемные) дети...

Angi · Post by **Angi** » 19 Apr 2006 18:12

to Komissar:

Кобянюсь=сомневаюсь? Не знаю, к сожалению, значения этого слова.

Так значит если есть ребенок у потенциальных tenants, то это уже какие-то проблемы может вызвать?

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Apr 2006 18:21

Кобянюсь = брыкаюсь. т.е. это значит, меня надо уламывать, уговаривать, а я того... кобянюсь.

Да, ребенки, дом. животные и студенты - это hazard для вашего рентала.

thinker · Post by **thinker** » 19 Apr 2006 18:46

Angi wrote:Так значит если есть ребенок у потенциальных tenants, то это уже какие-то проблемы может вызвать?

Конкретно готовьтесь к покраске стен, смене карпета и чистке унитаза.

chucha · Post by **chucha** » 19 Apr 2006 18:49

Angi wrote:то Комиссар:

Кобянюсь=сомневаюсь? Не знаю, к сожалению, значения этого слова.

Так значит если есть ребенок у потенциальных тенантс, то это уже какие-то проблемы может вызвать?

"Ребенки" имеют тенденцию портить стены, полы, разбивать стекла в окнах и тд. Я бы 6-м foster kids точно не сдала.
Вы credit check собираетесь делать?

Angi · Post by **Angi** » 19 Apr 2006 19:44

to Komissar:
Да то что hazard в плане вреда нанесенного дому - это понятно. В принципе, кто угодно может испортить что угодно в доме, так что, если сдаешь дом/квартиру, то лучше уж с самого начала быть морально готовым к различного рода и степени повреждениям. И, естественно, если 6 детей, то они испотрят гораздо больше, чем обычная семья б/детей или с одним ребенком.
Но вряд ли бездетная семья будет искать такой большой дом. Так что мы думаем, нам все равно попадется кто-нибудь с детьми. Насчет животных, мы согласны на кошку.

to chucha:
Да, мы сообщаем всем потенциальным арендторам, что будем делать credit check, а также запрашивать информацию с бывших мест жительства.

А насчет каких-либо юридических последствий кто-нибудь может рассказать? Слашали, что, например, семья въезжала в дом/квартиру, а потом их фиг выселишь, даже полиция ничего не может сделать. Типа, у этой семьи не стало средств к существованию, нет другой жилплощади, и никуда их выселить нельзя. Ещё слышали, что нет арендатора хуже, чем одинокая мамаша с ребенком/детьми, потому что закон всегда будет на их стороне.

Бродяга · Post by **Бродяга** » 19 Apr 2006 20:25

Angi wrote:Насчет животных, мы согласны на кошку.

Когда смотрю дом и вижу что всюду горят свечи ароматизированые, в 99.9% в доме живет кошка, а это значит что после въезда дом будет вонять кошачей мочой.

Angi · Post by **Angi** » 19 Apr 2006 20:40

to Бродяга

Когда смотрю дом и вижу что всюду горят свечи ароматизированые, в 99.9% в доме живет кошка, а это значит что после въезда дом будет вонять кошачей мочой.

а кошки разве не на улицу ходят по нужде? у нас тут местность полусельская=) окрестные коты гуляют на улице.

chucha · Post by **chucha** » 19 Apr 2006 20:43

Angi wrote:А насчет каких-либо юридических последствий кто-нибудь может рассказать? Слашали, что, например, семья въезжала в дом/квартиру, а потом их фиг выселишь, даже полиция ничего не может сделать. Типа, у этой семьи не стало средств к существованию, нет другой жилплощади, и никуда их выселить нельзя. Ещё слышали, что нет арендатора хуже, чем одинокая мамаша с ребенком/детьми, потому что закон всегда будет на их стороне.

Надо смотреть ваши местные законы по етой теме. Везде по-разному. Допустим в СФ действительно практически невозможно выселить. Наши соседи пожар устроили, так даже в такой ситуации их хозяин выселить не может. Избавился только тем что сказал что ремонт займет 5 недель, а пока у них ни воды не света не будет.

Angi · Post by **Angi** » 19 Apr 2006 21:07

to chucha:

Надо смотреть ваши местные законы по етой теме. Везде по-разному. Допустим в СФ действительно практически невозможно выселить. Наши соседи пожар устроили, так даже в такой ситуации их хозяин выселить не может. Избавился только тем что сказал что ремонт займет 5 недель, а пока у них ни воды не света не будет.

ужас...

Slava V · Post by **Slava V** » 19 Apr 2006 22:00

chucha wrote:
Angi wrote:А насчет каких-либо юридических последствий кто-нибудь может рассказать? Слашали, что, например, семья въезжала в дом/квартиру, а потом их фиг выселишь, даже полиция ничего не может сделать. Типа, у этой семьи не стало средств к существованию, нет другой жилплощади, и никуда их выселить нельзя. Ещё слышали, что нет арендатора хуже, чем одинокая мамаша с ребенком/детьми, потому что закон всегда будет на их стороне.

Надо смотреть ваши местные законы по етой теме. Везде по-разному. Допустим в СФ действительно практически невозможно выселить. Наши соседи пожар устроили, так даже в такой ситуации их хозяин выселить не может. Избавился только тем что сказал что ремонт займет 5 недель, а пока у них ни воды не света не будет.

ему еще повезло
жильцы могли переехать в гостиницу и заставить его оплачивать все до окончания ремонта

katit · Post by **katit** » 19 Apr 2006 22:33

У меня коллега по работе продавал старый дом а потом всетаки решился сдать. Нашел revrend-a (попа) Такой черный дядька на мерсе, все дела..

Короче не платил он. Потом когда его выселяли собирался подать в суд на то что ему докучали "заплати да заплати" и не давали "enjoy property" :mrgreen:

Случаи разные бывают. Ну его нафиг вобщем... Если уж сдавать - так купить скворечник 4 или 6 квартир и пусть там за..ют.

chucha · Post by **chucha** » 19 Apr 2006 22:53

Slava V wrote:
chucha wrote:
Angi wrote:А насчет каких-либо юридических последствий кто-нибудь может рассказать? Слашали, что, например, семья въезжала в дом/квартиру, а потом их фиг выселишь, даже полиция ничего не может сделать. Типа, у этой семьи не стало средств к существованию, нет другой жилплощади, и никуда их выселить нельзя. Ещё слышали, что нет арендатора хуже, чем одинокая мамаша с ребенком/детьми, потому что закон всегда будет на их стороне.

Надо смотреть ваши местные законы по етой теме. Везде по-разному. Допустим в СФ действительно практически невозможно выселить. Наши соседи пожар устроили, так даже в такой ситуации их хозяин выселить не может. Избавился только тем что сказал что ремонт займет 5 недель, а пока у них ни воды не света не будет.

ему еще повезло
жильцы могли переехать в гостиницу и заставить его оплачивать все до окончания ремонта

Ну ето не знаю, не уверенна. Их insurance investigators признали виноватыми. То есть теперь страховка ему выплачивает, а им счет пришлет.

chucha · Post by **chucha** » 19 Apr 2006 22:55

katit wrote:У меня коллега по работе продавал старый дом а потом всетаки решился сдать. Нашел ревренд-а (попа) Такой черный дядька на мерсе, все дела..

Короче не платил он. Потом когда его выселяли собирался подать в суд на то что ему докучали "заплати да заплати" и не давали "енйоы проперты" :мргреен:

Случаи разные бывают. Ну его нафиг вобщем... Если уж сдавать - так купить скворечник 4 или 6 квартир и пусть там за..ют.

Еще можно нанять 3-rd party property mgmt company to deal with the renters.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 20 Apr 2006 03:54

Ой страшилок нарассказывали...... Делаете дотошный credit check и проверку references. На котов/собак, если согласны, то non-refundable damage deposit. Стандартный договор на аренду, детально проговорив, пометив и подписав все fees за late checks, returcтed checks, dates late, etc..... Если есть хоть какие-то сомнения, подозрения на личность потенциального tenant, то не соглашайтесь.... Только будьте осторожны на то как Вы это сформулируете, чтобы не было рассовых или section 8 отказов.... Проверьте, что у Вас хорошая страховка на дом с достаточными лимитами на accidents and medical payment.... Убедитесь, что все меры предосторожности соблюдены - перила прикреплены стабильно, работает fire alarm, в доме есть огнетушитель на доступном месте.... Сделайте детальный checkthrough со своим квартирантом перед въездом. Не помешают и фотографии с датой... Вообщем будьте тщательно подготовлеными по всем статьям. Мы сдаем уже пять лет, несколько домов. Глобальных проблем не было. Естественные wear & tear, да. Кое-что поменяли, подкрасили, один раз была проблема с канализацией ($500). Но.... учитывая appreciation и налоговые преимущества - это ерунда.

Насчет foster kids.....Моя первая реакция, что могут быть требования, как у section 8 на то какой дом нужен, какие security measures, т.д. и т.п. Мне кажется, что будет больше проблем и liability....

Babaika · Post by **Babaika** » 20 Apr 2006 04:25

Komissar wrote:Я обычно кобянюсь с 1 ребенком сдавать, а тут 6 и foster (читай: проблемные) дети...

А это вообще законно? Вроде <equal housing act> прямо запрещает дискриминацию по наличию и числу детей, семейному статусу и проч.

А где дом, кстати?

Angi · Post by **Angi** » 21 Apr 2006 02:52

to LenaAlki, chucha, Babaika:
Спасибо за Ваши дельные советы.

Сегодня очередные заинтересованные смотрели дом и спросили нас об аппликэйшн, которые заполняют те, кто смотрит дом и кто заинтересовался. А у нас нет этих аппликэйшнс, думаю, может напечатать.

Те, что foster parents хотят получить license на детей, и воспитывать их в съемном доме. Поэтому они хотят арендовать на долгий срок, мин. год, что нам подходит. Но все равно, количество детей пугает.

Договор у нас есть. NWMLS Form No. 68. Там в нем вроде все описано, про все fees, deposits и тд.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 21 Apr 2006 06:25

Сбросьте мне Ваш имейл в ЛС и я Вам вышлю application form

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 21 Apr 2006 17:57

Интересно, у меня вот в договоре с тенантом написано, что если в течение 7 дней не производится уплата счета, то каждый день тикает пеня 50 баксов. Суд как к таким оговоркам относится? Пока тенант ни разу не опоздал

.

thinker · Post by **thinker** » 21 Apr 2006 18:37

BOPOBYC wrote:Интересно, у меня вот в договоре с тенантом написано, что если в течение 7 дней не производится уплата счета, то каждый день тикает пеня 50 баксов.

Ну и пускай тикет. Если у тенанта нету денег, вы их не получите. Конечно можно судиться и с лоерами отвоевывать свою пеню, но это вам будет стоит $$$ и не факт, что у тенанта найдутся "лишние" деньги или что вы их получите в обозримом будущем.

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 21 Apr 2006 18:39

thinker wrote:
BOPOBYC wrote:Интересно, у меня вот в договоре с тенантом написано, что если в течение 7 дней не производится уплата счета, то каждый день тикает пеня 50 баксов.

Ну и пускай тикет. Если у тенанта нету денег, вы их не получите. Конечно можно судиться и с лоерами отвоевывать свою пеню, но это вам будет стоит $$$ и не факт, что у тенанта найдутся "лишние" деньги или что вы их получите в обозримом будущем.

О чем вы, Синкер?
Я просто подаю договор в коллекшин ейдженси, и там уже они с ним разбираются.
Никто по таким делам не судится.

thinker · Post by **thinker** » 21 Apr 2006 18:42

BOPOBYC wrote:
thinker wrote:
BOPOBYC wrote:Интересно, у меня вот в договоре с тенантом написано, что если в течение 7 дней не производится уплата счета, то каждый день тикает пеня 50 баксов.

Ну и пускай тикет. Если у тенанта нету денег, вы их не получите. Конечно можно судиться и с лоерами отвоевывать свою пеню, но это вам будет стоит $$$ и не факт, что у тенанта найдутся "лишние" деньги или что вы их получите в обозримом будущем.

О чем вы, Синкер?
Я просто подаю договор в коллекшин ейдженси, и там уже они с ним разбираются.
Никто по таким делам не судится.

А что, коллекторы работают забесплатно? Себе в убыток? Или Вы все-же им что-то платите?

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 21 Apr 2006 18:48

thinker wrote:
А что, коллекторы работают забесплатно? Себе в убыток? Или Вы все-же им что-то платите?

Ну тот коллектор с которым я разговаривал берет 100 баксов до 1000 долга (даже если это всего 200 баксов долг

), а свыше берет 5-9%.
100 баксов - это всего лишь два дня неуплаты от моего тенанта, так что я коверед

.

Angi · Post by **Angi** » 21 Apr 2006 19:51

BOPOBYC wrote:Интересно, у меня вот в договоре с тенантом написано, что если в течение 7 дней не производится уплата счета, то каждый день тикает пеня 50 баксов. Суд как к таким оговоркам относится? Пока тенант ни разу не опоздал .

Если tenant вам просрочит оплату на 20 дней, получается, что он вам тысячу должен заплатить? Помилуйте, это невозможно. Ни один суд не примет это за reasonable rent late charge.
Если только вы не сдаете какой-нибудь супер-пупер пентхаус в супер-пупер районе города=)