Продать или под рент?

Мася · Post by **Мася** » 26 Apr 2006 00:44

Снегурочка wrote:А Вы можете полюбопытствовать у местных риэлтеров, и тех, кто дома сдает?

Может они что разумное скажут?

Наш листинг агент говорит,что дома в нашем ценовом диапазине не здают в рент ,здают дома подешевле и при других обстоятельствах нежели наши,что если есть покупатель на запрошенную сумму - даже думать не стоит.
Мы даже уже не думаем про рент, топик больше не актуален.

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 26 Apr 2006 03:16

Мася wrote:Наш листинг агент говорит,что дома в нашем ценовом диапазине не здают в рент ,здают дома подешевле и при других обстоятельствах нежели наши,что если есть покупатель на запрошенную сумму - даже думать не стоит.

Что-то мне подсказывает, что этот самый агент хорошо наварится на продаже (думаю в он штук наверное 30 поднимет, по сути ни за что), и так же очевидно, что начни Вы сдавать этих денег он не получит. Т.е. не надо быть 7 пядей во лбу, что бы понять какой совет он Вам даст.

Мася · Post by **Мася** » 26 Apr 2006 16:00

Scrooge McDuck wrote:
Мася wrote:Наш листинг агент говорит,что дома в нашем ценовом диапазине не здают в рент ,здают дома подешевле и при других обстоятельствах нежели наши,что если есть покупатель на запрошенную сумму - даже думать не стоит.

Что-то мне подсказывает, что этот самый агент хорошо наварится на продаже (думаю в он штук наверное 30 поднимет, по сути ни за что), и так же очевидно, что начни Вы сдавать этих денег он не получит. Т.е. не надо быть 7 пядей во лбу, что бы понять какой совет он Вам даст.

Я уже писала в этоm разделе,что мы всего лишь заплатили листинг агенту ( он брокер) FLAT FEE MLS $499. Все. Это его фее и никаких других нет. Агентов, работаюших на проценты мы послали подальше.За неделю получили 2 оффера и уже accepted второи оффер.
Все идет к тому,что скоро этих дормоедов никто нанимать не будет вообше за проценты,пока есть закон разрешаюшии flat fee листинги.

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 26 Apr 2006 19:19

Мася wrote:Все идет к тому,что скоро этих дормоедов никто нанимать не будет вообше за проценты,пока есть закон разрешаюшии flat fee листинги.

Да, наверно. Другое дело, эти друзья могут этот закон (не знал, что такие простые вещи регулируются ЗАКОНОМ) и отменить

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 15 May 2006 23:00

Komissar wrote:1. за сколько Вы можете продать сейчас?
2. Сколько еще мортгиджа выплачивать ($$$), как долго, какой процент?
3. Какую ренту (в мес) Вы ожидаете от сдачи этого дома?

Не совсем понятно, как ответу на вопросы приведут к правильному решению?
Порекомендовали мне тут менеджмент компанию - рент говорят 1600-1700/mo, "если быстро". Берут они фиксированно $150/mo + 10% от стоимости всех фиксов, если делать через них.
Платить еще 11/28 лет (2 моргиджа).
Чистый профит (без фиксов) - не более $100 - $200/mo.
Стоит ли связываться?
Удачи!

Komissar · Post by **Komissar** » 15 May 2006 23:46

чистый профит - это с учетом выплаты принципала или без учета?

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 16 May 2006 01:20

Komissar wrote:чистый профит - это с учетом выплаты принципала или без учета?

Без. т.е. 250-350 баксов в месяц максимум, с учетом принципала (предыдущая оценка была немного оптимистичной).
Но все кредиты были взяты под фиксированный процент - т.е. со временем возрастут только налоги и страховка.
Дом в хорошем районе с хорошими (лучшими можно сказать) школами. Съемщики нормальные, но их немного. Съедут - не известно когда новых найдешь. Минус расходы на ремонт между жильцами. Минус возможные поломки.
С другой стороны, дом имеет некоторые преимущества, которые съемщикам не особо важны, но которые могут сказаться при продаже (2 зоны кондиционирования, забор, и прочая хрень).
Судя повсему, он заметно (15-25%) подорожал за последние 2 года, и есть большой соблазн взять разницу сейчас и деньгами

К тому же, другого источника даунпеймента на покупку дома на новом месте, собственно, и нет - можно заработать, но на это требуется определенное время.
Удачи!

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 04:16

а как насчет выгрести кусок эквити под хелок и внести как даунпеймент за новый дом? Тогда и рост цены оприходуете и сохраните what sounds as a good rental opportunity, особенно поскольку уже есть фиксированный мортгидж под хороший %.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 16 May 2006 14:00

Komissar wrote:а как насчет выгрести кусок эквити под хелок и внести как даунпеймент за новый дом? Тогда и рост цены оприходуете и сохраните what sounds as a good rental opportunity, особенно поскольку уже есть фиксированный мортгидж под хороший %.

Честно говоря, не совсем понятен смысл брать хелок под это дело - деньги получаются не дешевые. Или, если деньги использовались на новый дом, то проценты можно будет списывать как расходы по старому дому?

Мне кажется, что если есть возможность обойтись без даунпеймента (что-нибудь типа 80/20) и попросить продавца профинансировать клозинг на новом месте - то это, возможно, будет наилучшим вариантом.
Возможно, смысл брать деньги на старом месте есть, если это приведет к меньшим процентам по второму кредиту на новом месте?

Удачи!

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 15:55

Строго говоря, по закону, если Вы взяли деньги из старого дома (рентал) и использовали их для покупки нового (своей residence) -- %% списываются с нового дома (schedule A).

Аналогично, если бы Вы вынули деньги из нового дома и вложили бы в рентал - проценты бы списывались уже с рентала, по schedule E.

It's important how funds are applied, not so much the origin of funds. Но это если строго по закону.

HELOCи нынче недешевы, это так. Хотя обычно их рейт сравним, если даже не лучше, чем рейт 2-го мортгиджа, если делать 80/20. Другое дело, что мортгидж - фикс. %, а хелок - плавающий.

Меня лично в хелоках привлекает (а) дешевизна их получения (всегда можно устроить no fee, no closing cost) и (б) гибкость их использования (хочу - плачу только интерес, хочу - предоплачу побольше, хочу - выну денег из него побольше). Скажем, с хелоками можно временно перебрасывать часть баланса на кредитки с 0 апр, потом обратно вынимать из хелока и т.д.

Если Вам игры с перекидыванием баланса не по душе - тогда фиксед 80/20 два мортгижда и вперед.

Ну, а теперь о главном:

а) если у Вас AGI между 100K и 150К, то Вы сможете списывать далеко не все потери за рентал, а после 150К - все потери становятся suspended losses -- т.е. вы их можете вернуть только при продаже проперти.

б) в рентале single family house главное - long term appreciation (те, кому нужен крутой кеш-флоу are better off with owning multiplexes and apartment complexes).

Прикиньте, какой потенциал роста Вы ожидаете в том районе. Если Вы верите, что дома там должны сильно вырасти - тогда, конечно, имеет смысл держаться за дом всеми силами. Если Вы абсолютно не видите причин, с чего бы там подорожали дома в обозримом будущем - тогда, скорее всего, лучше продать и вложить деньги в новый дом.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 16 May 2006 16:07

Komissar wrote:а) если у Вас AGI между 100K и 150К, то Вы сможете списывать далеко не все потери за рентал, а после 150К - все потери становятся suspended losses -- т.е. вы их можете вернуть только при продаже проперти.

А что имеется ввиду под потерями? Допустим,
рент +1600,
проценты -910
агентство -150
проперти такс -150
ассоциация -40
ленлорд страховка -150
Итого +200
Правильно ли я понимаю, что при доходе более 150К я могу списывать depreciation и другие потери только в пределах $2400/year, а все остальное становится suspended losses?

Удачи!

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 16 May 2006 16:15

Komissar wrote:Прикиньте, какой потенциал роста Вы ожидаете в том районе. Если Вы верите, что дома там должны сильно вырасти - тогда, конечно, имеет смысл держаться за дом всеми силами. Если Вы абсолютно не видите причин, с чего бы там подорожали дома в обозримом будущем - тогда, скорее всего, лучше продать и вложить деньги в новый дом.

Тут нельзя угадать. В краткосрочной перспективе, если в ближайшие три года будут проблемы на рынке недвижимости - то они аукнутся везде.
В долгосрочной перспективе - там должно все вырасти и есть смысл таки держать, если получится.
Правильно ли я понимаю, что если я прожил в доме 2 года и начал его сдавать, то в ближайшие 3 года я все еще могу его продать платя налоги не на всю разницу в цене, а только на списанные ранее расходы?

Удачи!

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 16:18

А! самые сладкие потери-то забыли. Depreciation.

Возьмите стоимость дома на момент покупки (не выросшую после), отнимите стоимость земли (см. проп такс билл на момент покупки) и разделите на 27.5. Скажем, если Вы купили дом за 355К, а земля стоила 80К, то само строение стоит 275К, т.е. каждый год (в течение 27.5 лет), вы можете вычитать 10К как потери.

Поэтому в Вашем раскладе на бумаге получится убыток -7600 (10000-12*200). Т.е. как Вы видите, Вашей ренте еще расти и расти, прежде чем она станет таксуемым доходом.

Никогда не слышал про $2400/год разрешенного списывание при AGI>150К. Все потери становятся suspended losses.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 16 May 2006 16:28

Komissar wrote:Никогда не слышал про $2400/год разрешенного списывание при AGI>150К. Все потери становятся suspended losses.

Я имел ввиду +200/mo дохода * 12 месяцев = +2400/год которыми еще можно оперировать в плане списания.

К стати, при расчетах depreciation берется реальная стоимость здания (без земли) при покупке или его tax value? У нас эти цифры различаются раза в полтора...
Удачи!

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 16:30

Правильно ли я понимаю, что если я прожил в доме 2 года и начал его сдавать, то в ближайшие 3 года я все еще могу его продать платя налоги не на всю разницу в цене, а только на списанные ранее расходы?

Тут я бы посоветовался с такс-эдвайзером. Навскидку так: скажем, купили за 355К, продали за 500К, 6% (30К) реалторам, 2 года жили, 3 года сдавали, такс брекет 31%. Скажем, было -9800/год suspended losses, при вычитании 10К депрешиации. Думаю, что заплатите налог по формуле 3 * 10000* 0.25(0.28?) - 3 * 9800 * 0.31, т.е. ничего не заплатите. Но я последние пару лет пользуюсь эдвайзером и обленился читать такс код, так что могу и ошибаться.

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 16:36

uncle_Pasha wrote:
Komissar wrote:Никогда не слышал про $2400/год разрешенного списывание при AGI>150К. Все потери становятся suspended losses.

Я имел ввиду +200/mo дохода * 12 месяцев = +2400/год которыми еще можно оперировать в плане списания.

да, их можно списать, но только супротив потерь - депрешиации. Т.е. в предположении, что годовая амортизация у вас 10К, то на бумаге от рентала у вас будет годовой убыток -7600 (10К-12*200)

uncle_Pasha wrote:
К стати, при расчетах depreciation берется реальная стоимость здания (без земли) при покупке или его tax value? У нас эти цифры различаются раза в полтора...

Берется стоимость (весь дом с землей) на момент покупки и берется отношение дом/(земля+dom) из такс билла. Отношение применяется к стоимости дома. Например, вы купили за 400К, а такс билл говорит: строение 200К, земля 100К. Тогда умножаете 400К на 2/3 - и вот ваш базис для амортизации, от которого надо брать1/27.5 каждый год.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 16 May 2006 16:40

Komissar wrote:Берется стоимость (весь дом с землей) на момент покупки и берется отношение дом/(земля+dom) из такс билла. Отношение применяется к стоимости дома. Например, вы купили за 400К, а такс билл говорит: строение 200К, земля 100К. Тогда умножаете 400К на 2/3 - и вот ваш базис для амортизации, от которого надо брать1/27.5 каждый год.

Понял. Спасибо!
Удачи!

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 16:54

Я мысленно закладываюсь на владение ренталом лет на 10 минимум. Т.е. если Вы все-таки хотите продать через 3 года, тогда лучше и не заморачиваться с тенантами, а продать сейчас и забыть. Для меня long term appreciation is the name of the game.