RE Investment (rental)

katit · Post by **katit** » 16 May 2006 00:00

Tatka71 wrote:А как это лофт и не кондо?

Все правильно, я ошибся. Просто сам переключился на многоквартирные здания а вам на форуме не сообщил :mrgreen:

Насчет того что "сам хотел":

Мне тяжело это будет, на столько денег нет

katit · Post by **katit** » 16 May 2006 00:04

Komissar wrote:Ну почему... русские, например, наоборот не хотят жить в своем гетто.

Но почему. Те кто не любит они свое покупают. А кто рентует очень даже может быть. Или если с претензиями то идут жить к другой этнической группе. Тех-же американцев :mrgreen:

На другой волне - у нас в деревне можно например сказать что "вот здесь живет много болгар", а "вот там любят жить богатые русские"
Но так чтобы "здесь живут все поляки" - нет.

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 00:11

Ну, а проапгрейдить жилье для себя любимого? Раз уж лишняя $$$ завелась?

max_ii · Post by **max_ii** » 16 May 2006 01:53

katit wrote:Как по мне так ничего страшного если неболшие дешевые квартирки будут засираться студентами а после в них красить все/менять ковры и т.д. Так вроде больше cash-flow

У моего бывшего девелопера было около 60 домов такого типа. Бабки это и правда не плохие, но возни за эти деньги довольно много... В частности:

выколачивание рента из особенно упорных идиотов. Деньги он как правило получал либо через угрозы либо через суд, но возня была.
большая текучка жильцов и частый ремонт размер которого не покрывал security deposit
разборки с соседями и полицей
Конечно содержать один дом намного легче чем 60, но тем не менее сдавать дом молодой семье или резидентам из госпиталя намного легче чем иметь дело со студентами.

max_ii · Post by **max_ii** » 16 May 2006 01:59

Komissar wrote:У меня критерий такой -- но сразу предупреждаю, что с т.зр. бизнеса это спорный критерий -- я покупаю только там, где сам бы не отказался жить. Думаю, что по кеш-флоу наверняка проигрываю ренталам в гетто и др. Но с т.зр. appreciation - пока вполне доволен. Tenant quality, т-т-т, тоже нормальное.

Мне нравится такой подход с точки зрения "worry free" investment. Конечно дома в гетто намного более прибыльные, но иметь с ними дело можно только при определенном складе характера и при наличии кучи свободного времeни.

Tatka71 · Post by **Tatka71** » 16 May 2006 02:02

max_ii wrote:
Komissar wrote:У меня критерий такой -- но сразу предупреждаю, что с т.зр. бизнеса это спорный критерий -- я покупаю только там, где сам бы не отказался жить. Думаю, что по кеш-флоу наверняка проигрываю ренталам в гетто и др. Но с т.зр. appreciation - пока вполне доволен. Tenant quality, т-т-т, тоже нормальное.
Мне нравится такой подход с точки зрения "worry free" investment. Конечно дома в гетто намного более прибыльные, но иметь с ними дело можно только при определенном складе характера и при наличии кучи свободного времeни.

Хорошо еще иметь знакомого адвоката. :wink:

TheKonst · Post by **TheKonst** » 16 May 2006 16:06

max_ii wrote:
Komissar wrote:У меня критерий такой -- но сразу предупреждаю, что с т.зр. бизнеса это спорный критерий -- я покупаю только там, где сам бы не отказался жить. Думаю, что по кеш-флоу наверняка проигрываю ренталам в гетто и др. Но с т.зр. appreciation - пока вполне доволен. Tenant quality, т-т-т, тоже нормальное.
Мне нравится такой подход с точки зрения "worry free" investment. Конечно дома в гетто намного более прибыльные, но иметь с ними дело можно только при определенном складе характера и при наличии кучи свободного времeни.

Как теоретику :oops:

, мне етот подход нравится здравым смыслом: с людьми примерно своего уровня обстчий язык найти легче.

dimkax · Post by **dimkax** » 16 May 2006 16:27

Здается мне что положителныи кешфлоуу в дешевых раионах - веш доволно обманчива, и (частично) получаетыса за счет проедания основных фондов. Поясню:
дом состоит из земли и построики. При нормалных (не бубль, и нету многократного роста стоимости стриматериалов) условиях стоимост построики будет уменшатся со времени в силу депресиатион; в то время как стоимост земли - расти, чут чут опережая инфляцию.

В дорогих раионах стоимост земли по [single family home] может состовля 70% и выше, в то время как в дешевых - 5% и ниже. Соответственно [cashflow] в дешевых раионах получается изза проеданиы стоимости построики - проедания, потомучто через 50 лет она развалится и перепродажная стоимост земли будет мала.

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 16:52

TheKonst wrote:
max_ii wrote:
Komissar wrote:У меня критерий такой -- но сразу предупреждаю, что с т.зр. бизнеса это спорный критерий -- я покупаю только там, где сам бы не отказался жить. Думаю, что по кеш-флоу наверняка проигрываю ренталам в гетто и др. Но с т.зр. appreciation - пока вполне доволен. Tenant quality, т-т-т, тоже нормальное.
Мне нравится такой подход с точки зрения "worry free" investment. Конечно дома в гетто намного более прибыльные, но иметь с ними дело можно только при определенном складе характера и при наличии кучи свободного времeни.

Как теоретику , мне етот подход нравится здравым смыслом: с людьми примерно своего уровня обстчий язык найти легче.

Как у практика, у меня есть еще и хитрый план: перед продажей каждой из пропертей самому пожить в ней 2 года, чтобы минимизировать налоги. Хотя что-то подсказывает мне, что скоро эту лафу с безналоговой продажей primary residence прикроют :sadcry:

katit · Post by **katit** » 16 May 2006 16:55

Смотрю вот лофты. Отстраивается даунтаун - старые здания под лофты с разными датами готовности.

Но блин, они оказывается имеют rent control. Что-то около 10% квартир только могут быть not owner occupied и могут дополнительно брать деньги в condo-fee за то что сдаешь

И как в эти 10% попадать? Там и associations еще не сформированы. Звонить - узнавать по каждому что-ли?

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 17:00

А главное, они (НОА) потом всегда могут переголосовать и сделать только 5% рентал или только 3% или еще какую фигню учудить.

Обзваниванием много не узнаешь, тем более, если ассоциация еще не сформирована. Тем более, всегда велик % хитрованов, к-рые при покупке говорят "это для меня любимого" (чтоб получить лучший %), а потом ррраз - и в ренту.

katit · Post by **katit** » 16 May 2006 17:03

Получается и лезть туда не стоит?

Короче началось все в 2000 когда начали покупать здания. Сейчас многие уже закончены, многие в течении пол года закончатся, многие только начали реставрировать.

А купить и закрытым оставить? Глупость?

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 17:07

katit, ну если деньга карман жжет - почему бы не проапрейдить основное жилище?

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 17:12

katit wrote:А купить и закрытым оставить? Глупость?

Если купить, чтобы просто "подержать" -- тогда уж лучше кус земли. Он лежит, каши не просит, страховка на него маленькая, знай, выплачивай себе потихоньку.

katit · Post by **katit** » 16 May 2006 17:15

Komissar wrote:katit, ну если деньга карман жжет - почему бы не проапрейдить основное жилище?

Меня устраивает

max_ii · Post by **max_ii** » 16 May 2006 17:28

katit wrote:А купить и закрытым оставить? Глупость?

Дык

Не сложно прикинуть какой должен быть рост цен что-бы это имело смысл после всех налогов, closing и т.д.

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 18:08

katit wrote:А купить и закрытым оставить? Глупость?

тогда рассмотри покупку vacation property - хоть удовольствие от нее будешь получать, да с таксов списывать (что с запертым лофтом, скорее всего, не получится).

katit · Post by **katit** » 16 May 2006 18:56

Year---#Sold-------$/Sq Ft----Ave.Days on Market----Ave.Price
2005-----121----------$156-----------------209-----------------$256,678
2004------84----------$141-----------------233-----------------$187,976
2003------53----------$135-----------------170-----------------$214,890
2002------25----------$121-----------------248-----------------$186,674
2001------19----------$104-----------------194-----------------$233,908

Цены растут - бубла не ожидается. Это как цена растет на эти лофты.

Komissar · Post by **Komissar** » 16 May 2006 19:16

не вдохновляет, если честно. 209 дней на рынке, чтоб продать с 23К профита после 5 лет (причем, после вычета комиссионных реалтору и налогов от этих 23К останется с гулькин нос)

Tatka71 · Post by **Tatka71** » 16 May 2006 19:21

Катит, 4%-5% RE fee не забудьте. Все это время tax , и если это кондо то кондофи.

Я не знаю где вы живете, но у нас цены остановились, и даже чуть понизились. А так все здорово росло! Конды эти за 3 года поднялись на $30K.

Мы сейчас продаем в убыток... А что делать, в следующем году с поднятием % может еще упасть.

katit · Post by **katit** » 16 May 2006 19:23

Не те цифры смотрите. Табличка дурацкая. Надо смотреть на второй столбик где цены за фут. Т.е. 2000 ног квартира выросла на 104к

max_ii · Post by **max_ii** » 16 May 2006 22:19

katit wrote:Не те цифры смотрите. Табличка дурацкая. Надо смотреть на второй столбик где цены за фут. Т.е. 2000 ног квартира выросла на 104к

Судя по кол-ву проданных юнитов, рынок очень узкий, а как следствие очень стремный и непредсказуемый. Пройдет мода на лофты или стабилизируются цены и чего с этим investmentom делать?

katit · Post by **katit** » 16 May 2006 23:19

Так это только начинается. Гос-инициатива реставрировать центр. Все что делают все и продается. Там у каждого здания свое имя и т.д. Это именно самый центр который был запущен но где вся ночная жизнь была и есть. Также 80% бизнеса.

Риск конечно, но все чем я рискую "пока" - это 3-6к.

Komissar · Post by **Komissar** » 17 May 2006 00:15

Ну дык бери. Можно 2. :mrgreen:

Из тех примеров, что я знаю, track record таких revitalized downtowns довольно неплох, в смысле цен на кондо. Всегда находятся метросексуалы, к-рые любят жить в даунтауне.

katit · Post by **katit** » 17 May 2006 00:19

2 вместе низзя. Разве что в разных зданиях. Думаю что таки да. Попробую наверное с разными датами выпуска 2 взять.
Там кстати везде tax abeitment (10 years) и condo-fee покрывает интернет/кабель, отопление и т.д.