Buying house without buyers agent questions

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 20 May 2006 01:08

Возможно будем покупать дом в очень определенном месте, сами знаем четко что ищем, все листинги там мы сами отслеживаем, инспектор хороший есть по рекомендации, в общем скорее всего нам агент от покупателя и не нужен на этот раз.

Как действовать в такой ситуации?

Конкретные вопросы:
Как выйти непосредственно на листинг агента?
Как делать оффер (если захочется) - можно ли просто сказать листинг агенту мол мы готовы и он оформит официальные бумажки или надо искать кого-нибудь чтобы составить все это?
В некоторых подобных случаях народу удается сторговать часть комиссии, так как отсутствует второй агент - какую тут стратегию лучше выбрать, как уговаривать листинг агент поделиться хотя бы частью 3-х процентов из тех, которые должны были бы уйти баер агенту?

Julka · Post by **Julka** » 20 May 2006 02:24

Аня,

Мы уже два раза покупали недвижимость без агентов. Кроме инспектора, я бы посоветовала лоера, который посмотрит договор и возможно оффер (который тоже в каком-то смысле является договором).

1) Ваш вопрос про листинг агента не совсем понятен - его как раз найти легко, он на всех сайтах указан - типа реалтора и т.д. И на вывесках он всегда есть. Для нас никогда это труда не составляло.

2) В принципе для начала можно сказать другому агенту (оффер - дело стандартное, есть общепринятая форма), но не мешало бы иметь своего лоера на всякий случай - см. выше, если это волнует. Мы оба раза делали оффер через агента покупателя, а потом проверяли договор с лоером.

3) Это оч. индивидуально и сложно. В основном, агенты спят и видят как к ним придёт просто покупатель без агента, и они захапают все комиссионные. Часто делиться просто не хотят и говорят об этом открыто. Есть агентства, которые таким дележом покупателей заманивают, но их немного (типа Ziprealty). Если дом долго на рынке, можно за что-то побороться, но в целом это непросто. Нам не удавалось.

Удачи с покупкой дома!

Komissar · Post by **Komissar** » 20 May 2006 02:34

Никаких проблем купить без своего агента. Имя листинг-агента везде написано (на пропертях, что он/а продает). Главное, проверить, что штат WA не запрещает dual agency.

Далее, оффер составляете с листинг-агентом -- и можно проверить у ре-лоера (если не очень дорого), хотя я лично не проверял.

Не рекомендую торговаться с ним/ней за комиссионные. Торгуйтесь за цену дома (в сторону снижения :mrgreen:

). Время от времени полезно намекнуть: "You see, we'd really hoped that working directly with a listing agent will give us some advantage...if it's not so, we'll probably have to bring our own agent into the picture".

Komissar · Post by **Komissar** » 20 May 2006 02:36

в моем опыте мне удавалось изрядно сбить цену даже в seller's market - если работал напрямую с агентом продавца.

Julka · Post by **Julka** » 20 May 2006 03:08

Да, абсолютно согласна с Комиссаром - именно цену легче сбивать. Это я упомянуть забыла. На нашей последней покупке сбили цену на 13% путём переговоров и в связи с отсутствием агента. В какой-то момент грозили своего агента привести, и подействовало.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 20 May 2006 03:44

Спасибо за ценные советы.
Если получится то воспользуюсь.

Комиссар, то есть Вам удавалось вообще без задействия лоеров со своей стороны оформить сделку?
Мне тоже кажется, что листинг агент все может для обоих сторон уладить - это же в его интересах все-таки.

Про поиски листинг агента я упомянула из-за того что если интересоваться домом с веб сайта где он выставлен то естественно предлагается связаться с агентом конторы которая размещает листинг, а не с листинг агентом (если он из другой конторы).

Komissar · Post by **Komissar** » 20 May 2006 03:52

да, мы делали все без лоеров. В Кали можно засудить агента, если окажется, что в положении dual agency он не сделал due diligence. Поэтому в смысле юридич. формальностей они стараются не халтурить, тем более знают, что в Real Estate Commission, если что, посмотрят на эту транзекцию с особой скрупулезностью.

Если вы смотрите вебсайт, выставленный другими реалторами - конечно, они будут скрывать имя листинг-агента. Поэтому, если нашли дом, к-рый нравится - см. realtor.com, ziprealty.com (там в глубине можно раскопать имя агента) или просто проехать мимо дома и записать имя/тел агента.

Julka · Post by **Julka** » 20 May 2006 13:12

Без лоеров всё можно сделать вполне. Если хоть раз покупали и сохранили предыдущий контракт - смотрите как образец. Лоера только для спокойствия можно. Мы его брали только потому, что нам его оплачивали.

Slava V · Post by **Slava V** » 20 May 2006 13:32

Komissar wrote:Не рекомендую торговаться с ним/ней за комиссионные. Торгуйтесь за цену дома (в сторону снижения ). Время от времени полезно намекнуть: "You see, we'd really hoped that working directly with a listing agent will give us some advantage...if it's not so, we'll probably have to bring our own agent into the picture".

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 20 May 2006 19:42

Slava V wrote:
Komissar wrote:Не рекомендую торговаться с ним/ней за комиссионные. Торгуйтесь за цену дома (в сторону снижения ). Время от времени полезно намекнуть: "You see, we'd really hoped that working directly with a listing agent will give us some advantage...if it's not so, we'll probably have to bring our own agent into the picture".

Кстати а что дальше происходит в таких случаях?
Листинг агент убеждает покупателя что наш офер лучше и уламывает их продать со скидкой? А как же если есть лУчший оффер но с агентом покупателя? Неужеде продавцу о нем умолчат?

Цена на бумаге остается та же но листинг агент делется комиссией с покупателем?

Цена на бумаге остается та же, но агент делится комиссией с продавцами и они скажем оплачивают клозинг костс или делают всякие ремонты?

Komissar · Post by **Komissar** » 20 May 2006 19:50

В основном, первое. Агент уламывает продать со скидкой. И нек-рые ухитряются убедить продавца, что несмотря на другой оффер, ваш (без своего агента) лучше.

Иногда цена остается такой же, но агент берется оплатить вам клоузинг костс или еще какие фичи - т.е. иными словами делится комиссионными.

У нас была такая ситуация. Мы покупали дом, в нем не было А/С. Мы сказали, купим за Х, но чтоб продавец поставил А/С. Продавец выставил каунтер-оффер: мы доплачиваем 3К за А/С, он ставит А/С. Пока мы раздумывали, на горизонте возникли другие покупатели, но со своим агентом (а мы работали напрямую с листинг-агентом). Так листинг-агент тут же убедила продавца снять требование 3К за А/С (может, она ему доплатила из своего кармана).

За двойную комиссию агенты творят чудеса. Проверено.

Dmitry S · Post by **Dmitry S** » 22 May 2006 09:18

Аня, посмотри на http://www.redfin.com/ и их программу Redfin Direct.
Они дают 2% от стоимости дома cashback.