Арифметика бубля?

[Big Cheese]

Со слов знакомого, который недавно купил новый таунхауз у строителей, у меня получилась вот такая смета (округлено до ближайших 10К):

Себестоимось дома: ~220K
Стоимость земли: ~130K
Продано за: $500K

Если задействовать арифметику в рамках программы начальной школы, то получается, что прибыль билдера составила ~150K на ~220K вложенных денег, или ~68%. Что в моем понятии есть "очень много" для такого [commodotized] сектора.

Интересно - это нормальная практика или звериный оскал бублетаризма? Существуют ли в [construction industry] какие-нибудь исторически-усредненные нормы прибыли?

[Ratbert]

получается, что прибыль билдера составила ~150K на ~220K вложенных денег, или ~68%. Что в моем понятии есть "очень много" для такого [commodotized] сектора.

для начала надо "очистить" эти 68% "прибыли" от %роста цен на новые тх в этом районе за период девелопмента... скажем рост цен 38% за 1.5 года.. уже остается 30% грязными...

[Komissar]

wait a minute... землю строителям никто задаром не раздает. Так что даже если не считать, что деньги на строительство и землю строитель занял под нехилые проценты, то он получил 150К прибыли с вложенных 350К, что уже не 68% а 42%. А если учесть %% к-рые он заплатил банку и кеш, к-рый ушел на подмазку каунти и пермиты... думаю, дай бог, если > 20% прибыли.

[Big Cheese]

для начала надо "очистить" эти 68% "прибыли" от %роста цен на новые тх в этом районе за период девелопмента... скажем рост цен 38% за 1.5 года.. уже остается 30% грязными...

При чем тут рост цен? А если цены выросли на 100% - то билдер в убытках будет? Напоминает анекдот про "расклады, батенька, расклады"

[Big Cheese]

wait a minute... землю строителям никто задаром не раздает. Так что даже если не считать, что деньги на строительство и землю строитель занял под нехилые проценты, то он получил 150К прибыли с вложенных 350К, что уже не 68% а 42%. А если учесть %% к-рые он заплатил банку и кеш, к-рый ушел на подмазку каунти и пермиты... думаю, дай бог, если > 20% прибыли.

Стоимость земли - согласен, надо учитывать. Пусть будет 42%. А проценты, которые билдер заплатил банку - довольно странно учитывать: этак кто угодно бы мог купить, например, дом со 100% финансированием и драть заоблачный рент под предлогом погашения процентов банка. Что, как бы заманчиво не выглядело, все-таки из области wishful thinking, т.е. "съесть то он съест..."
Про подмазку каунти и пермиты - я полагаю, это должно быть включено в себестоимость постройки.

[Ratbert]

для начала надо "очистить" эти 68% "прибыли" от %роста цен на новые тх в этом районе за период девелопмента... скажем рост цен 38% за 1.5 года.. уже остается 30% грязными...

При чем тут рост цен? А если цены выросли на 100% - то билдер в убытках будет? Напоминает анекдот про "расклады, батенька, расклады"

так вопрос о норме прибыли или о том сколько $$ строитель положил себе в карман?
capital appreciation не участвует в ращете нормы прибыли... это как бы сверхприбыль- которая зависит от бублевисти рынка (а то может быть и сверхубыль.. )
при 100% роста рынка - очевидно что строить и продавать с общей зффективностью проекта 68% нехорошо (в то время как другие делают минимум 100+30%)...

[Komissar]

А проценты, которые билдер заплатил банку - довольно странно учитывать
.

Почему странно? Когда считаете прибыль от рентала по Schedule E - то % заплаченный по мортгиджу (или любому другому займу для покупки проперти) - засчитывается как прямой убыток.

Про подмазку каунти и пермиты - я полагаю, это должно быть включено в себестоимость постройки.

обычно билдер квотирует себестоимость $$/кв.фт , специально заниженную, чтоб привлечь покупателя (а как отвертишься в конце проекта?)

Покажите мне билдера, к-рые не превысил изначальную оценку как мин. на 20%, а обычно - на 30-40%.

[Big Cheese]

А проценты, которые билдер заплатил банку - довольно странно учитывать
.

Почему странно? Когда считаете прибыль от рентала по Schedule E - то % заплаченный по мортгиджу (или любому другому займу для покупки проперти) - засчитывается как прямой убыток.

С точки зрения бухгалтерии/налогов - согласен. Мне эта калькуляция интересна с точки зрения ценообразования, т.е. грубо говоря в высоходоходной и/или "малорисковой" области разумно (как мне кажется) ожидать участие серьезных игроков, которым не надо брать кредиты под огромные проценты.

Про подмазку каунти и пермиты - я полагаю, это должно быть включено в себестоимость постройки.

обычно билдер квотирует себестоимость $$/кв.фт , специально заниженную, чтоб привлечь покупателя (а как отвертишься в конце проекта?)

Покажите мне билдера, к-рые не превысил изначальную оценку как мин. на 20%, а обычно - на 30-40%.

Цифры, которые я приводил, это не pre-construction quote, это то, что билдер выставил пост-фактум для property tax assesment - я не вижу, зачем ему в данном случае кроить...

[Big Cheese]

так вопрос о норме прибыли или о том сколько $$ строитель положил себе в карман?
capital appreciation не участвует в ращете нормы прибыли... это как бы сверхприбыль- которая зависит от бублевисти рынка (а то может быть и сверхубыль.. )
при 100% роста рынка - очевидно что строить и продавать с общей зффективностью проекта 68% нехорошо (в то время как другие делают минимум 100+30%)...

Насколько я понимаю, у билдера есть возможность либо а) заключить контракт и зафиксировать цену на момент начала стромительства и б) продавать уже построенный дом по текущей рыночной цене. Я привел цифры по варианту а) т.е. без учета capital appreciation.

[Andre_Y]

А как вам такая арифметика?

http://www.palmbeachpost.com/business/c ... _0724.html

Real estate agent Howard Fishman's friend and client closed last week on a five-bedroom model in the community. The price: $315,000.
...
The same five-bedroom house was originally contracted for $490,000, said Mike Morgan

Билдеры продавали дома в бубблевых местах 5 лет назад по ценам в 2-3 раза ниже сегодняшних и оставались в прибыли, так же они продают дома в не бубблевых местах сегодня по таким же ценам и тоже остаются в прибыли. Рост цен на стройматериалы имел место, но не в 2-3 раза. Насколько я знаю, крупные билдеры покупают землю большими участками за относительно небольшую цену и потом застраивают в течении 5-10 лет.

Поэтому в бубблевых местах скинуть цену для билдеров на 20-40% всего лишь означает вернутся от неприлично высокой к просто обычной прибыли.

[dimkax]

Рост цен на стройматериалы имел место, но не в 2-3 раза. .

Copper $1500 >>> $7000

[Big Cheese]

Рост цен на стройматериалы имел место, но не в 2-3 раза. .

Copper $1500 >>> $7000

Сдается мне, удельная доля меди в себестоимости дома исчезающе мала (пусть меня поправят строители, если это не так). Как насчет других стройматериалов?

[Big Cheese]

Насколько я знаю, крупные билдеры покупают землю большими участками за относительно небольшую цену и потом застраивают в течении 5-10 лет.

Мне кажется, в бублевых местах (например, в SoCal) цены на землю за последние 3-5 лет заметно подросли. Во всяком случае, 5-6 лет назад примерно такие же townhouses (3br / 1500 sf, ~2000 sf "lot") строились и продавались за ~200K, что при текуших ценах на землю явно не реально.
Недавно слышал, что в OC земля стоит ~$1M за акр!

[Andre_Y]

Дык в том-то и дело, сегодняшняя инвентори построена на земле, купленной несколько лет назад, поэтому у билдеров есть не слабый запас.

Покупать землю под застройку по текущим ценам скорее всего приведет к потерям, кстати Сентекс кажется кансельнул свои недавние приобретения земли в Калифорнии, так как текущий запас домов еще далеко не распродан.

[Big Cheese]

Если строители действительно замораживают новые проекты из-за высокой стоимости земли, то по идее впереди нас (ну, не совсем "нас" - тех, кто будет покупать) ждет еще больший недостаток предложения...

[Scrooge McDuck]

Если строители действительно замораживают новые проекты из-за высокой стоимости земли, то по идее впереди нас (ну, не совсем "нас" - тех, кто будет покупать) ждет еще больший недостаток предложения...

Тссссссссс. Не портите настроение бублеводам :)

[Big Cheese]

Если строители действительно замораживают новые проекты из-за высокой стоимости земли, то по идее впереди нас (ну, не совсем "нас" - тех, кто будет покупать) ждет еще больший недостаток предложения...

Тссссссссс. Не портите настроение бублеводам :)

Угу, а заодно и строителям и всем остальным, кто вокруг RE кормится. Сильно сомневаюсь, что сдутие объемов рынка им будет "в жилу" - прям дефляционная стагнация какая-то получается (если я ничего в терминологии не путаю ) -

Зато "лендлорды (перманентно) ликуют" (с)

[Andre_Y]

А недостатка предложения сейчас нет. Домов на рынке полно. Сан Диего, к примеру, побил рекорд инвентори прошлого спада.

То что билдеры будут строить в меньших обьемах не вызовет недостатка предложения в ближаишем будушем, потому что:
1) продажи падают 10-й месяц по 10-20%
2) foreclosures растут (60% за полгода в SoCal) и будут расти сильнее, так как основное количество АРМ-ов еше не начало ресеттится.
3) Уже сейчас в МЛС можно найти дилы по 5-10% и нистмотря на это они не продаются
4) Когда п.3 попадет в официальную статистику, примерно через пол года: YOY -5-10% и будет подхвачен медией, продажи еше упадут на 30-40%

[Big Cheese]

А недостатка предложения сейчас нет. Домов на рынке полно. Сан Диего, к примеру, побил рекорд инвентори прошлого спада.

То что билдеры будут строить в меньших обьемах не вызовет недостатка предложения в ближаишем будушем, потому что:
1) продажи падают 10-й месяц по 10-20%
2) foreclosures растут (60% за полгода в SoCal) и будут расти сильнее, так как основное количество АРМ-ов еше не начало ресеттится.
3) Уже сейчас в МЛС можно найти дилы по 5-10% и нистмотря на это они не продаются
4) Когда п.3 попадет в официальную статистику, примерно через пол года: YOY -5-10% и будет подхвачен медией, продажи еше упадут на 30-40%

1)по 10-20% - в месяц? Что-то многовато. Если 10-20% YoY - то это не сильно большое падение (учитывая то, что прошлый год был сумасшедшим). И не забываем, что продажи падают из-за заоблачных цен. Т.е. потенциальные покупатели есть, просто они priced out. Поднимется affordability - поднимутся продажи.
2) Не уверен, что foreclosures (даже возросшие на 60%) оказывают сильное влияние на рынок.

Хотя домов на рынке действительно много. Будем посмотреть

[Hamster]

10% снижение цен, само по себе, увеличило бы число покупателей, способных купить дом, тоже процентов на 10. Увеличение компенсируется тем, что многие побоятся покупать дома в условиях падающего рынка.

Не уверен, что foreclosures (даже возросшие на 60%) оказывают сильное влияние на рынок

Скажем, сейчас в San Diego County приходится 1 notice of default на каждые 6 проданных домов. Продажи падают, а foreclosures растут. Причем каждый foreclosure это -1 продажа дома частным лицом и -1 семья на местном рынке real estate.

[Andre_Y]

У нас в Long Beach, Cerritos продажи падали аж на 40%. Об этом была статья в Daily Telgraph месяц или 2 назад. Ссылку сейчас найти не могу к сожалению.
Affordability будет только падать из за растущих процентов по кредитам. Недавние данные от Wells Fargo: 3% населения ЛА могут позволить медианый дом, учитывая 20% downpayment, 30yr fixed. Чтобы вызвать значительный рост продаж, цены должны будут упасть минимум на 40%. Падения цен по 5-10% могут вызвать только временные всплески активности.

Это сейчас forclosures не оказывают влияния на рынок, а когда банки накопят критическую массу, то они будут избавлятся от домов по любой цене. Кстати на момент публицации данных о росте в 60% (май-июнь), в моем зип коде было 80 bank owned домов, сейчас - 120...

[Scrooge McDuck]

А недостатка предложения сейчас нет. Домов на рынке полно. Сан Диего, к примеру, побил рекорд инвентори прошлого спада.

То что билдеры будут строить в меньших обьемах не вызовет недостатка предложения в ближаишем будушем, потому что:
1) продажи падают 10-й месяц по 10-20%
2) foreclosures растут (60% за полгода в SoCal) и будут расти сильнее, так как основное количество АРМ-ов еше не начало ресеттится.
3) Уже сейчас в МЛС можно найти дилы по 5-10% и нистмотря на это они не продаются
4) Когда п.3 попадет в официальную статистику, примерно через пол года: YOY -5-10% и будет подхвачен медией, продажи еше упадут на 30-40%

Андрей, я конечно понимаю чтону Вас благие побуждения, но 20 месяцев по 10-20% должно уже давно привести к ситуации, что за дом еще и доплачивают . Что касается роста банкротств, то приведите абсолютные цифры, а то можeт в том году было одно, а в этом три. Ну так это ж полный коллапс - 200% рост банкротств за год :)
Я смотрю Вы предлогаете еще пол года подождать? Я думаю не совру, если скажу еще и за ШелБэка: "Ок, мы вполне готовы подождать еще 6 месяцев, т.е. до конца января 2007". Хотя лично мое мнение, что за незбывшиеся прогнозы уже давно пора брать хорошим армянским коньяком.

[Andre_Y]

Андрей, я конечно понимаю чтону Вас благие побуждения, но 20 месяцев по 10-20% должно уже давно привести к ситуации, что за дом еще и доплачивают .

А разве YOY падения продаж надо складывать? Возьмем к примеру упрощенную ситуацию:
1) 2003-2004 г - каждый месяц было продано по 100 домов
2) 2004-2005 г - по 80 домов
3) 2005-2006 г - по 64 дома

Итак, статистика YOY по продажам будет выдавать каждый месяц с 2004-2005 -20% и 2005-2006 тоже -20%. В итоге можно сказать, что за 2 года с 2004 по 2006 продажи упали всего на 36%

Что касается роста банкротств, то приведите абсолютные цифры, а то можeт в том году было одно, а в этом три. Ну так это ж полный коллапс - 200% рост банкротств за год :)

Абсолютные цифры? Я кажется коворил в другом топике, RealtyTrac и похожие выдавали не больше 10-15 Preforeclosure и 0-2 Bank owned полтора года назад по моему зип коду. Сейчас соответственно 240-300 / 100-120

Я смотрю Вы предлогаете еще пол года подождать? Я думаю не совру, если скажу еще и за ШелБэка: "Ок, мы вполне готовы подождать еще 6 месяцев, т.е. до конца января 2007". Хотя лично мое мнение, что за незбывшиеся прогнозы уже давно пора брать хорошим армянским коньяком.

А если кто-нибудь сейчас урвет кондо в Сан Диего со скидкой, то может они мне целый фургон с коньяком подгонят?

[Big Cheese]

У нас в Long Beach, Cerritos продажи падали аж на 40%. Об этом была статья в Daily Telgraph месяц или 2 назад. Ссылку сейчас найти не могу к сожалению.
Affordability будет только падать из за растущих процентов по кредитам. Недавние данные от Wells Fargo: 3% населения ЛА могут позволить медианый дом, учитывая 20% downpayment, 30yr fixed.

Тут видимо играет роль состав населения - ЛА и Сан Диего все-таки большие мегаполисы в которых полно неблагополучных районов, которые тоже включены в общую статистику. Например во многих районах Long Beach я (как, полагаю, и Вы и другие участники дискуссии) вряд ли стану покупать дом, во сколько бы раз там цены не падали. Интересно было бы посмотреть на статистику по благополучным районам. Насколько я могу судить, у нас в ОС в хороших районах пока наблюдается проседание "средних" домов, за которые просят (навскидку) не миллион, как раньше, а 750-800 тысяч. В "начальном" сегменте цены пока чуть-чуть сползли вниз с совсем дурных цифр. и600К за 1200sf конурку 79 года постройки уже не просят , но ниже 500К тоже ничего 3бр не найдешь...

[sharkmobil]

Исчо один элемент:

Стоимость дома = стоимость рента Х 125

Не "нехватка" земли, не "ужасный спрос" нахлынувших эмигрантов не влияет на это уравнение. На него влияют только подмазанные аппрейзеры и жадность несознательных агентов-элементов