Строим Новый Дом

Черепашка · Post by **Черепашка** » 26 Jul 2006 16:17

Мы уже 4 месяца как в процессе - очень интересно наблюдать за прогрессом каждый день. Многие нас отговаривали от постройки, говоря что это сплошной <nightmare>, но пока мы просто счастливы что решили всетаки построить а не покупать то что не 100% нравилось/устраивало. Так что с правильным билдером (наш просто <awesome> я лично рекомендую посторйку дома.

Тут читала соседнюю тему и Коммисар сказал следующее

обычно билдер квотирует себестоимость $$/кв.фт , специально заниженную, чтоб привлечь покупателя (а как отвертишься в конце проекта?)

Покажите мне билдера, к-рые не превысил изначальную оценку как мин. на 20%, а обычно - на 30-40%

Мне интересно - что имелось в виду? У нас, например, контракт подписан был с самого начала на определенную стоимость постройки всего дома, неужели они могут превысить ту цену что указана в контракте? Единственное что увеличивается это апгрейды которые мы решаем делать.

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2006 16:27

Вы работаете с mass-builder'ом (строит целую деревушку) или с John Doe's Construction (individual custom home builder)?

Черепашка · Post by **Черепашка** » 26 Jul 2006 16:34

Komissar wrote:Вы работаете с mass-builder'ом (строит целую деревушку) или с John Doe's Construction (individual custom home builder)?

John Doe's Custom Homes

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2006 16:51

Многие билдеры заключают контракт на определенную сумму, но имеют кучи лазеек и fine print на превышение суммы. Реально они ведь не знают заранее, что будет с lumber market, уйдет ли в запой дешевый tile setter, не вздрючнется ли каунти с очередным assessment'ом, не напортачит ли framer (так что придется делать дорогостоящую переделку) и т.д.

Если изначально договоренная цена выдержана - значит (а) изначально строитель туда заложил изрядные margins (наценки) и (б) не произошло катаклизмов на местном рынке труда и стройматериалов.

В случае масс-билдеров цена контракта выдерживается за счет (а) оптовых дешевых закупок материалов и (б) постройки деревушек "фазами", обычно каждая фаза хоть немного, но дороже предыдущей. Т.е. если ламбер резко подорожал, в след. фазе строитель отыграется за счет повышения цен.

С кастом-билдерами все несколько иначе, они намного чувствительнее к изменениям на местном рынке.

Вот на этом форуме
http://ths.gardenweb.com/forums/build/ обычно называется цифра 20-30% превышения начальной сметы.

Черепашка: если (а) строитель выдержит изначальную цену и (б) Вы довольны той ценой - то ПОЗДРАВЛЯЮ!!! :great:

Повесьте фотки дома в прогрессе и когда закончат. Я обожаю new construction. :hat:

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2006 17:03

Пример из жизни. Мы строили таунхауз с местным кастом-билдером, к-рый подрядился построить небольшую деревушку (9 домов, в каждом 2 таунхауза). Цена была оговорена в контракте, плюс апгрейды, как обычно. Были в контракте и фи за нарушение контракта - 3% от стоимости постройки - и со стороны билдера, и со стороны покупателя.

Первые 8 домов (включая наш) он отстроил, не нарушая цену, все пучком. А к 9-му заартачился. Оказалось, к тому времени lumber сильно подорожал, каунти взяла на $5К больше за какие-то electrical permits, сильно повысилась обязат. страховка на worker's comp, и еще ему пара гаражей обошлась дороже, т.к. там весной размыло склон.

В общем, он остановил строительство 9-го дома на стадии где-то 75%-ной готовности и поставил ультиматум покупателям: либо Вы платите $25К дополнительно, либо я разрываю контракт, плачу 3% штраф и бай-бай.

На самом деле у билдера был хитрый расчет: к тому времени цены в том месте взлетели, и даже после уплаты 3% штрафа он бы закончил тот дом и продал его на 50-70% дороже, чем контрактная цена. Т.е. ему было бы выгоднее, чтоб изначальные покупатели отказались. Ну они тоже не дураки - прикинув, что даже с $25К+, они все равно покупают дом за неплохие деньги, они утерлись, заплатили билдеру 25К и стали жить-поживать в том доме.

Так что контракт контрактом, а билдер своего тоже не упустит.

Черепашка · Post by **Черепашка** » 26 Jul 2006 17:12

Komissar wrote:Черепашка: если (а) строитель выдержит изначальную цену и (б) Вы довольны той ценой - то ПОЗДРАВЛЯЮ!!!

Повесьте фотки дома в прогрессе и когда закончат. Я обожаю <new construction>.

Ну ценой дома мы конечно же не очень довольны - хотелось бы дешевле :mrgreen:

, но нас привлекло место лота - упирается в лесок и во всей эрии очень много деревьев неровностей, холмов а не просто голая плоскость естественная для мидвеста. Это старая <subdivision>, но они несколько лотов очистили для новых домов и вот мы один и купили.

Я даже не думала что они смогут цену поднять выше чем то что указано в контракте. Как такое возможно? Мы же контракт подписали. Я конечно же понимаю что <lumber> может улететь вверх, но мне, как покупателю, который подписал контракт абсолютно все равно что там с <lumber > маркетом происходит. Единственное что мы включили в контракт, что если они <run into rock while digging basement>, то это нам ничего стоить не будет - они сами будут <deal> с проблемами которые им это создают (какие - не знаю, но наши друзья посоветывали включить это в контракт). Хотя теперь думается что наш билдер наверное уже включил в стоимость возможность изменения цен как вы и сказали...
Зато мы принесли от руки нарисованный план дома и он согласился его строить - так что мы получаем дом который действительно хотим. И всякие <upgrades>, которые не были включены в цену, так как мы просто не додумались - он нам разрешает добавлять и чаржит не больше чем контрактники (мы о некоторых обзванивали чтоб узнать цену у других, и были приятно удивлены что с нас деньги не сдирают)

А фотки запостю сегодня некоторые - у нас пока внутренних стен нет еще (на этой неделе начнут), вот электрик только закончил свое дело

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2006 17:15

и планчик дома тоже повесьте, пожалуйста.

В каком штате/месте, кстати, дело происходит?

sharkmobil · Post by **sharkmobil** » 26 Jul 2006 17:17

А можно подробней о процессе покупки лота и взятии кредита под строительство? Минимальный процент начального взноса, банковские процедуры, оформление пермитов с графством и так далее.
Заранее благодарен.

thinker · Post by **thinker** » 26 Jul 2006 17:23

У нас в контракте был такой пункт
unforseen fee 10% (от стоимости постройки)

то есть, любые изменения на повышения стоимости по любым причинам уже были включены в стоимость. На практике оказалось, что мы в процессе строительства сделали небольшой upgrade и где-то купили чуть дороже материал, так что мы ни чего дополнительно не платили, но и билдер нам 10% не вернул.

Черепашка · Post by **Черепашка** » 26 Jul 2006 17:24

Komissar wrote:Так что контракт контрактом, а билдер своего тоже не упустит.

то есть, как в вашем примере все таки должны были оговорены <terms> если кто-то нарушает - билдер или покпатель.. У нас такого нету

.. Не знаю плохо это или хорошо....Единственное что от нас требовалось для начала постройки это 10% <down>

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2006 17:26

У Вас нет никаких provisions на счет нарушения контракта?

Т.е. теоретически Ваш билдер может завтра перестать работать над Вашим домом и захапать себе Ваши 10% даун?

Черепашка · Post by **Черепашка** » 26 Jul 2006 17:28

Komissar wrote:У Вас нет никаких провисионс на счет нарушения контракта? 8О :ролл:

Т.е. теоретически Ваш билдер может завтра перестать работать над Вашим домом и захапать себе Ваши 10% даун?

ох пожста - не пугайте

...аааа.. сегодня же буду перечитывать контракт

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2006 17:30

Не пугайтесь сильно. Если у Вас не безумно горячий рынок, то в интересах строителя все закончить и получить с Вас оставшиеся 90%.

Черепашка · Post by **Черепашка** » 26 Jul 2006 17:31

я то все думала как у нас все хорошо идет и как нам повезло и с лотом и с билдером... а тут Комиссар быстренько в риалити вернул..
:mrgreen:

Черепашка · Post by **Черепашка** » 26 Jul 2006 17:35

Komissar wrote:Не пугайтесь сильно. Если у Вас не безумно горячий рынок, то в интересах строителя все закончить и получить с Вас оставшиеся 90%.

не, у нас не горячий рынок совсем - midwest

madam Liza · Post by **madam Liza** » 26 Jul 2006 18:35

Черепашка, поздравляю! Мы тоже строим новый дом. После бесполезных поисков уже построеных домов, всё таки решили остановится на new construction.

Closing назначен на конец августа.Те, кто подписал контракты после нас уже платят за такой же дом на несколько тысяч дороже.. Вот план дома, кому интересно
В процессе стройки выянились пара деталей, которые нам не нравятся и которые не были показаны на модели дома. Пока с ними ругаемся по этому поводу..

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2006 18:37

а чем конкретно не довольны, мадам Лиза?

derzkaya · Post by **derzkaya** » 26 Jul 2006 18:43

мы находимся на последнем этапе нашей достройки, фундамент, фрейм и пр, это все расплюнуть. Окончательная отделка внутри, вот что меня убивает.
ну и естественно, что потратили намного больше чем планировали. И еще тратить и тратить........

Ландскапе это вообще отдельная история, еще не начали.

madam Liza · Post by **madam Liza** » 26 Jul 2006 18:43

Komissar wrote:а чем конкретно не довольны, мадам Лиза?

в воскресение поехали смотреть как строят дом. Установили кондиционер прямо за окном master bedroom, хотя на модели дома кондиционер был совсем в другомм месте :angry:

Спать под шум кондишена меня не совсем воодушевляет. Плюс установили water heater на крыше, хотя в модели дома на крыше его не было, а должен был быть в гараже. Хотя я понимаю nothing is perfect в этом мире, но обидо..

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2006 18:46

Да, с этим надо воевать.

Water heater - на крыше?

Вы имеете в виду в аттике (чердаке) или прям на крыше?

madam Liza · Post by **madam Liza** » 26 Jul 2006 18:48

Komissar wrote:Да, с этим надо воевать.

Water heater - на крыше? Вы имеете в виду в аттике (чердаке) или прям на крыше?

в атике конечно :mrgreen:

..с хитером уже никак не получится, а вот с кондишеном пока воюю

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2006 18:52

что за идиоты.... водонагреватель нужно регулировать, обслуживать - лазить за этим в аттик?

У них, что, в гараже места совсем нет?

единственный бенефит я вижу - в вашем жарком климате на чердаке вода будет всегда теплая, сэкономите энергию на нагрев...

madam Liza · Post by **madam Liza** » 26 Jul 2006 18:55

Komissar wrote:что за идиоты.... водонагреватель нужно регулировать, обслуживать - лазить за этим в аттик? У них, что, в гараже места совсем нет?

единственный бенефит я вижу - в вашем жарком климате на чердаке вода будет всегда теплая, сэкономите энергию на нагрев...

у нас у многих хитер в аттике, но иногда в гараже. Мы бы предпочли в гараже, потому каk до того что в аттике добраться - повесится можно

Komissar · Post by **Komissar** » 26 Jul 2006 18:56

пара вопросов по плану мадам Лизы:

в мастер-ванной - только 1 раковина показана? Так и делают, или в реале - 2?

вижу ванну в мастере, но не вижу душа... делают душ?

madam Liza · Post by **madam Liza** » 26 Jul 2006 19:00

Komissar wrote:пара вопросов по плану мадам Лизы:

в мастер-ванной - только 1 раковина показана? Так и делают, или в реале - 2?

вижу ванну в мастере, но не вижу душа... делают душ?

я упоминала что у нас строят линию ei (everything included). Специфика линии в том, что ничего нельзя изменить когда строится, если только потом самому. Поэтому в ванне одна раковина, если мы захотим позже добавить вторую, то сделаем это (место для воторй раковины есть, надо только продырявить и вставить :mrgreen:

). Душ и ванна в одном. Ну и соответственно за счёт этого и дом дешёвый.