Нужен совет бывалых лэнлордов

Fairy · Post by **Fairy** » 08 Aug 2006 03:31

Неделю назад я отправила своим тенантам Договор об обновлении лиза, с 1 сентября, опять на один год (они у нас уже 3 года). И вот узнаю, что они выходят на маркет и собираются покупать лот и строить дом. Лот присмотрели, но ещё не делали никаких инспекций, контрактора тоже не нашли пока. Они говорят, что если лоун, который они возьмут в банке при покупке этого лота, обяжет их платить сразу, пока дом ещё строится - они не в состоянии будут платить мне рент и съедут в более дешёвое жильё. Но состоится их сделка или нет - непонятно пока, и неизвестно, когда оно вообще случится. Я им сказала пока договор не подписывать, мол, подумаю, чего же делать. Отношения у нас ними вполне нормальные, никаких проблем не было (ттт).
Вот я и думаю - как с этим быть? Не очень хочется остаться без тенантов где-нить посреди зимы, когда никто и не думает никуда переезжать... Как себя обезопасить в финансовом смысле слова?
Для справки - мы сдаём частный довольно большой дом в хорошем районе.

Nervous · Post by **Nervous** » 08 Aug 2006 03:44

Я хоть и не лендлорд, но в наших краях обычно делают так:
1) подписать годовой договор, в котором обязать жильцов найти новых тенантов за их счет в случае досрочного съезда (публикации в газетах, интернете, вотэва). В случае невыполнения - штраф 2-3 месячных оплат.
2) подписать скажем полугодовой договор, с поднятием цены на рент процентов на 10.
3) подписать month-by-month договор с поднятием рента процентов на 15-20 и пущай ищут новое, более дешевое жилье. На мой взгляд - наименее выгодный для Вас вариант: тяжело искать новых жильцов, не зная точно, когда эти съедут.

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Aug 2006 03:45

Это как раз тот случай, когда не знаешь, где найдешь, где потеряешь. Я бы выбрал синицу в руке и предложил им лиз month-to-month, на $50 больше в месяц, чем годовой лиз. Ну с'едут зимой так с'едут. Мне зимой, наоборот, почему-то везло на тенантов. А то, может, у них весь дил развалится, и они заключат новый годовой лиз.

Nervous · Post by **Nervous** » 08 Aug 2006 03:53

Komissar wrote:Я бы выбрал синицу в руке и предложил им лиз month-to-month, на $50 больше в месяц, чем годовой лиз.

Чета дешево. "Лендлорд с человеческим лицом"? :mrgreen:

В моей части РА, да и в МД, month-by-month дороже на 15-20% годового лиза.

Fairy · Post by **Fairy** » 08 Aug 2006 04:00

В новый договор я и так уже включила повышение рента (мы 3 года ни разу не повышали), но повышение и их новостройка никак не связаны, о нём они узнали от меня лично ещё до того как получили письменный договор. В этом нашем личном разговоре и вскрылись все "новости".
Наверное, имеет смысл подписать на полгода - тогда срок истечения будет конец февраля, вроде уже и весна близко, и включить штрафные санкции, если съедут раньше. Конечно тогда они могут просто решить съехать прямо сразу, сейчас...
Я-то пробую быть "найс", понятно же, что всяко в жизни бывает. Я бы тоже не хотела оказаться в ситуации, когда лэндлорд настаивал бы на годичном лизе при таких неопределённых обстоятельствах... Но муж - сердится. Хотя и рационального решения я от него тоже пока не услышала. Только крайности вроде - "давай их сейчас выселять и искать новых, пока школа не началась"....

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 08 Aug 2006 07:06

Конечно, нужно быть nice. Но и свой интерес не упускать. Можете предложить им на выбор либо mo-to-mo на $50 долларов дороже, либо на полгода по старой цене. Вы же реально не платите за возобновление договора какому-нибудь агенту который Вам жильцов нашёл. А в Сан Диего сдавать зимой или летом - разница не большая. Жильцам же не надо в снегопад мебель таскать. Тем более сейчас все боятся дома покупать - найдёте Вы жильцов, не бойтесь.

Fairy · Post by **Fairy** » 08 Aug 2006 21:04

GoodBuyAmerica wrote:Конечно, нужно быть nice. Но и свой интерес не упускать. Можете предложить им на выбор либо mo-to-mo на $50 долларов дороже, либо на полгода по старой цене. Вы же реально не платите за возобновление договора какому-нибудь агенту который Вам жильцов нашёл. А в Сан Диего сдавать зимой или летом - разница не большая. Жильцам же не надо в снегопад мебель таскать. Тем более сейчас все боятся дома покупать - найдёте Вы жильцов, не бойтесь.

Спасибо за утешительные слова! (а почему на Вы??? :roll:

)
Подумаю ещё. Муж молчит как партизан, похоже опять на меня вся эта суета сваливается... :mrgreen:

NYgal · Post by **NYgal** » 08 Aug 2006 21:29

Все зависит от востребованности жилья в вашей местности. В NYC, например, практически все сдается моментально в любое время года. Большой дом, кстати, сам по себе ценность с точки зрения аренды, больших домов все-таки сдается меньше, чем 1BR, так что претендентов тоже больше.

Fairy · Post by **Fairy** » 08 Aug 2006 21:38

NYgal wrote:Все зависит от востребованности жилья в вашей местности. В NYC, например, практически все сдается моментально в любое время года. Большой дом, кстати, сам по себе ценность с точки зрения аренды, больших домов все-таки сдается меньше, чем 1BR, так что претендентов тоже больше.

В данный момент домов, предлагаемых в рент в нашей местности не так уж много, не знаю, что будет зимой. Про количество претендентов на большой дом - не уверена, ведь его рент в несколько раз больше, чем однокомнатной квартиры...

Toto · Post by **Toto** » 09 Aug 2006 20:44

Мы недавно были в похожей ситуации, но со стороны жильцов. Лендлорд предложил month-to-month, но с условием, что если мы сьедем между 1 ноября - 31 января, то до конца января ему заплатим в любом случае. Мотивировал тем, что в это время квартиру сдать тяжело, и вообще он на крисмас уезжает надолго. Рент при этом повысился на 7% (в прошлом году повышал только на 2%). В результате все довольны.

Murka_ · Post by **Murka_** » 09 Aug 2006 21:14

У нас со стороны tenants тоже неопределенная ситуация. продляем по 3 месяца, рент повысили на 8%.
Никто не знает как оно у вас сложится- может они останутся у вас еше на 3 года. Меня как-то на работу не брали- требовали пообешать что я проработаю минимум год. А я гарантировала 10 месяцев (не знала пойду ли с осени в college). В результате нашла другую работу на которой без гарантий проработала 5 лет

dimp · Post by **dimp** » 09 Aug 2006 22:34

NYgal wrote:Все зависит от востребованности жилья в вашей местности. В NYC, например, практически все сдается моментально в любое время года. Большой дом, кстати, сам по себе ценность с точки зрения аренды, больших домов все-таки сдается меньше, чем 1BR, так что претендентов тоже больше.

Ну это все-равно, что сказать "феррари продать легче, чем хонду цивик, потому, что их продается меньше ":mrgreen:
Я не знаю как в NYC, но у нас сдать большой дом гораздо сложнее, чем апартмент или небольшой таунхауз (если конечно не сдавать его по цене апартмента, но тогда и феррари по цене хонды продать легко). И соотношение рента к стоимости при большом доме получается гораздо хуже. Для сравнения: таунхауз за 200К легко сдается за 1500, дом за 500К, если повезет, удастся сдать за 2500.

Fairy · Post by **Fairy** » 10 Aug 2006 00:48

Toto wrote:Мы недавно были в похожей ситуации, но со стороны жильцов. Лендлорд предложил month-to-month, но с условием, что если мы сьедем между 1 ноября - 31 января, то до конца января ему заплатим в любом случае. Мотивировал тем, что в это время квартиру сдать тяжело, и вообще он на крисмас уезжает надолго. Рент при этом повысился на 7% (в прошлом году повышал только на 2%). В результате все довольны.

О, вот это уже дельное предложение. И вполне реально, я думаю. Спасибо! :fr:

Fairy · Post by **Fairy** » 10 Aug 2006 00:50

Murka_ wrote:У нас со стороны tenants тоже неопределенная ситуация. продляем по 3 месяца, рент повысили на 8%.
Никто не знает как оно у вас сложится- может они останутся у вас еше на 3 года. Меня как-то на работу не брали- требовали пообешать что я проработаю минимум год. А я гарантировала 10 месяцев (не знала пойду ли с осени в college). В результате нашла другую работу на которой без гарантий проработала 5 лет

Да, я понимаю, что их планы могут развалиться, потому и не хочу нагнетать обстановку, а постараться всё мирно решить, чтобы обе стороны были довольны.

Fairy · Post by **Fairy** » 10 Aug 2006 00:52

dimp wrote:
NYgal wrote:Все зависит от востребованности жилья в вашей местности. В NYC, например, практически все сдается моментально в любое время года. Большой дом, кстати, сам по себе ценность с точки зрения аренды, больших домов все-таки сдается меньше, чем 1BR, так что претендентов тоже больше.

Ну это все-равно, что сказать "феррари продать легче, чем хонду цивик, потому, что их продается меньше ":mrgreen:

К тому же, нейбохудство наше - семейное, много детей-школьников, так что во время учебного года явно меньше будет желающих поселиться в нашем доме....

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 10 Aug 2006 02:05

Fairy wrote:Неделю назад я отправила своим тенантам Договор об обновлении лиза, с 1 сентября, опять на один год (они у нас уже 3 года).

От добра добра не ищут - перейдите с ними на помесячную оплату.
Съедут сейчас - будете искать жильца немедленно. Вряд ли это займет менее 30-45-ти дней с момента их съезда. Плюс дом надо будет в какой-никакой порядок приводить. Не окупится это...
Удачи!

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 10 Aug 2006 02:09

Fairy wrote:К тому же, нейбохудство наше - семейное, много детей-школьников, так что во время учебного года явно меньше будет желающих поселиться в нашем доме....

Когда у Вас учебный год начинается? IMHO, если бы на дворе был май-июнь эти рассуждения имели бы смысл. Середина августа - кому надо было "до" учебного года - уже давно этой проблемой озаботился и снял что-то.
Удачи!

Diller · Post by **Diller** » 10 Aug 2006 06:02

Мы тоже раньше считали, что летом сдавать легче, но наш опыт это не подтверждает. А вот время перед рождеством безусловно не для поиска жильцов.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 11 Aug 2006 05:41

Fairy wrote:Спасибо за утешительные слова! (а почему на Вы??? )

Sorry, Оля. Автоматически. :oops:

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 11 Aug 2006 05:44

Diller wrote:Мы тоже раньше считали, что летом сдавать легче, но наш опыт это не подтверждает. А вот время перед рождеством безусловно не для поиска жильцов.

Я один раз сдал 20-го декабря. What do you know?

xmaz · Post by **xmaz** » 11 Aug 2006 15:05

А я один раз сдала 30 декабря :mrgreen:

Рекорд за мной?

Fairy · Post by **Fairy** » 11 Aug 2006 21:26

Ну ребяты! Если я сдам 31 декабря - тогда за мной будет! :mrgreen:

Fairy · Post by **Fairy** » 11 Aug 2006 21:27

GoodBuyAmerica wrote:
Fairy wrote:Спасибо за утешительные слова! (а почему на Вы??? )

Sorry, Оля. Автоматически.

То-то же!

Diller · Post by **Diller** » 11 Aug 2006 23:38

Fairy wrote:Ну ребяты! Если я сдам 31 декабря - тогда за мной будет!

Для Америки рекордом нужно считать 24-е. Так что ещё неизвестно, что круче 20-е или 30-е.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 16 Aug 2006 05:47

Diller wrote:
Fairy wrote:Ну ребяты! Если я сдам 31 декабря - тогда за мной будет!

Для Америки рекордом нужно считать 24-е. Так что ещё неизвестно, что круче 20-е или 30-е.

Они чуть ли не 24-ого въезжали: заплатили в том году ренту за одну неделю.

Привет

Нужен совет бывалых лэнлордов

Нужен совет бывалых лэнлордов

Re: Нужен совет бывалых лэнлордов