покупка дома............

klukva · Post by **klukva** » 18 Aug 2006 13:52

хочу спросить несколько вопросов (ето только мысли, но хотелось бы собрать некую информацию). Предположим, я живу в [midwest area], имею дом (в хорошем районе, неплохой такой дом), хорошая кредитная история. И вот решаю переехать в ЛА ( к примеру). Как будет происходить покупка продажа домов. Ведь я начну продовать дом у себя и паралелльно искать дом там где я бы хотела купить по переездку, а как же лоан получать? да и цена домов будет сильно отличаться. Как вообше все будет выглядеть документально, денежно и вообше что для етого надо. Хотелось бы послушать различные мнения и высказывания на ету тему.

Черепашка · Post by **Черепашка** » 18 Aug 2006 14:41

лоан вы не подписываете до того как окончательно покупаете новый дом ( <closing> ). Вам просто дадуг <approval letter>, с которым можно <bid on a house>.
можно покупать новый дом с <contingency clause> что будет <closing> после того как вы продадите старый дом. Нам такое предлагали, мы не согласились так как неизвестно сколько нужно ждать пока они свой дом продадут.

цена домов будет естественно отличаться - какой комментарий вы ожидаете по этому пункту?

если вы действительно решили переезжать, то я бы поставила ваш дом на продажу и при продаже попробовать оттянуть <closing as far as possible> чтоб успеть все сделать с новым домом. Но тут нужно знать как быстро продаются дома в вашем районе, итд.
К нам приходили смотреть дом семьи из других штатов - им реалтор нашел кучу домом просмотреть за выходные - вот они и бегали смотрели.

klukva · Post by **klukva** » 18 Aug 2006 14:56

а [preapproval letter] нужно будет сделать в своем штате или уже на новом месте?

Черепашка · Post by **Черепашка** » 18 Aug 2006 15:27

klukva wrote:а [preapproval letter] нужно будет сделать в своем штате или уже на новом месте?

это делает вам ваш банк, или <lending institution>. Разницы нет где. То есть не обязательно лоун брать в банке в том месте где вы будете жить. Вон на <eloan.com> преапровал посылают по имейлу. Не советую ими пользоваться так как они очень надоедливые и не отстают..

klukva · Post by **klukva** » 18 Aug 2006 15:46

спасибо за ваши ответы, но вот мне интересно. Я читала, что в крупных городах, а тем более в ЛА когда апплаишся на лоан, то там суммы получения кредита будут больше чем например в моем штате. Например если я у себя апплаюсь, то мне дадут одну сумму, а если я апплаюсь в ЛА то мне могут дать совсем другую сумму. Не будет ли плохо если в двух штатах одновременно подать на [preapproval] и посмоттеть что из етого получиться,ето никак не скажеться на [scores].

IL · Post by IL » 18 Aug 2006 15:49

Для того, чтобы купить дом необязательно продавать старый. Equity в старом доме может служить обеспечением даунпеймента при покупке дома.

Черепашка · Post by **Черепашка** » 18 Aug 2006 15:55

klukva wrote:спасибо за ваши ответы, но вот мне интересно. Я читала, что в крупных городах, а тем более в ЛА когда апплаишся на лоан, то там суммы получения кредита будут больше чем например в моем штате. Например если я у себя апплаюсь, то мне дадут одну сумму, а если я апплаюсь в ЛА то мне могут дать совсем другую сумму. Не будет ли плохо если в двух штатах одновременно подать на [preapproval] и посмоттеть что из етого получиться,ето никак не скажеться на [scores].

как мне казалось (может я неправа), что преапрувал пишут на сумму которую, как они думают, вы можете себе позволить. То есть будет зависить от вашего дохода. Если у вас не достаточно дохода на $500К лоун, то вам препарувал не напишут на эту ссумму ни в ЛА ни в Канзасе.
По-мойму преапрувал не сказывается на <credit scores>
вот что я нашла

Looking for new credit can equate with higher risk, but most credit scores are not affected by multiple inquiries from auto or mortgage lenders within a short period of time.

Qwerta · Post by **Qwerta** » 18 Aug 2006 20:24

Черепашка wrote:как мне казалось (может я неправа), что преапрувал пишут на сумму которую, как они думают, вы можете себе позволить

И да и нет. С одной стороны вы ограничены банком (т.е. вашими возможностями по мнению банка), с другой - если вы захотите купить дом за $450T, а принесете преапрувал к примеру на $500T, то вам дом продадут именно за $500T и не меньше. Преапрувал берут каждый раз под конкретный дом на конкретную преварительно оговоренную сумму покупки. Вас сначала спросят о преапрувал, вы скажите он есть у меня. Далее договариваетесь о цене и лишь потом приносите преапрувал на договоренную сумму.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 18 Aug 2006 20:33

Qwerta wrote:принесете преапрувал к примеру на $500T, то вам дом продадут именно за $500T и не меньше.

Это почему?
Имел преапрувал на достаточно большую сумму, купил дешевле - какие проблемы?
Да, документы должны были снова пройти underwriting, но не более того.
Удачи!

Tatuska · Post by **Tatuska** » 18 Aug 2006 20:50

Действительно, та сума, на которую банк дает аппрувал, если и повлияет на сговорчивость продавца, то не так сильно. Все зависит от ситуации на маркете. Я не знаю, как обстоят дела в ЛА, но у нас сейчас продавцам не до выпендрежа. С другой стороны, если мой клиент продавец и у него есть несколько оферов на одинаковую сумму, при прочих равных я буду советовать принять офер покупателя с большей суммой в аппрувал.

Я бы начала продавать свой дом. Полагаю, что купить сейчас значительно легче чем продать. В крайнем случае можно указать в договоре, что возможен rent back, если вы не успеете купить в другом штате.

Черепашка · Post by **Черепашка** » 18 Aug 2006 20:55

Qwerta wrote:
Черепашка wrote:как мне казалось (может я неправа), что преапрувал пишут на сумму которую, как они думают, вы можете себе позволить

И да и нет. С одной стороны вы ограничены банком (т.е. вашими возможностями по мнению банка), с другой - если вы захотите купить дом за $450Т, а принесете преапрувал к примеру на $500Т, то вам дом продадут именно за $500Т и не меньше. Преапрувал берут каждый раз под конкретный дом на конкретную преварительно оговоренную сумму покупки. Вас сначала спросят о преапрувал, вы скажите он есть у меня. Далее договариваетесь о цене и лишь потом приносите преапрувал на договоренную сумму.

позволю себе с вами не согласиться. У нас был преапровал на определенную сумму, которую даже не собирались тратить на дом, так как считали что не можем себе позволить, хотя банк посчитал что можем. Дом, естественно купили за цену намного ниже преапрувала.

о цене не договариваются без преапровала. По крайней мере когда мы свой дом продавали, нам с офферами присылали преапровалы - докозательства что покупатель может наш дом себе позволить. Нафиг я буду время тратить с людми, чтоб потом узнать что лоун им не дадут на эту сумму

klukva · Post by **klukva** » 18 Aug 2006 20:59

IL wrote:Для того, чтобы купить дом необязательно продавать старый. Эуиты в старом доме может служить обеспечением даунпеймента при покупке дома.

да но зато вам и лоан на второй дом дадут меньше если на вас будет висеть еше один дом. Я тоже склоняюсь к тому, что сначало нужно продать старый дом.

Tatuska · Post by **Tatuska** » 18 Aug 2006 21:02

klukva wrote:
IL wrote:Для того, чтобы купить дом необязательно продавать старый. Эуиты в старом доме может служить обеспечением даунпеймента при покупке дома.

да но зато вам и лоан на второй дом дадут меньше если на вас будет висеть еше один дом. Я тоже склоняюсь к тому, что сначало нужно продать старый дом.

Есть такая штука, как стейтед инкам. Говоришь моргедж брокеру - у меня зарплата такая-то, плюс я еще продаю свой дом и будет столько-то. Тебе на основании твоих слов дают лон. При этом процент будет чуть выше, но не существенно.

Qwerta · Post by **Qwerta** » 18 Aug 2006 21:32

uncle_Pasha wrote:
Qwerta wrote:принесете преапрувал к примеру на $500T, то вам дом продадут именно за $500T и не меньше.

Это почему?
Имел преапрувал на достаточно большую сумму, купил дешевле - какие проблемы?

А могли бы купить еще дешевле, почитайте раздел "10 часто совершаемых ошибок при покупке дома" (или типа того) в любой книжке разьясняющей как покупается дом, уверяю, вы найдете много интересного.

Qwerta · Post by **Qwerta** » 18 Aug 2006 21:37

Черепашка wrote:о цене не договариваются без преапровала. По крайней мере когда мы свой дом продавали, нам с офферами присылали преапровалы - докозательства что покупатель может наш дом себе позволить. Нафиг я буду время тратить с людми, чтоб потом узнать что лоун им не дадут на эту сумму

Согласен, я немного некорректно выразился. Преапрувал должен соответствовать офферу и не должен превосходить его.

Tatuska · Post by **Tatuska** » 18 Aug 2006 22:08

Qwerta wrote:
Черепашка wrote:о цене не договариваются без преапровала. По крайней мере когда мы свой дом продавали, нам с офферами присылали преапровалы - докозательства что покупатель может наш дом себе позволить. Нафиг я буду время тратить с людми, чтоб потом узнать что лоун им не дадут на эту сумму

Согласен, я немного некорректно выразился. Преапрувал должен соответствовать офферу и не должен превосходить его.

ИМХО должен все таки быть больше хоть немного. Офер вместе с преапрувалом впритык не вызовет доверие. Слишком много сделок сейчас валятся из-за того, что не дают лон. Разве что давать большой депозит и обещать большой даунпеймент. Ну и потом, еще раз, вся игра сильно зависит от того, какой маркет и насколько хочется купить конкретный дом. А так же, сколько этот дом простоял на маркете, каковы ваши континжеси и за сколько дней вы готовы закрыть эскро.

Qwerta · Post by **Qwerta** » 18 Aug 2006 22:25

Хоть немного превосходить я еще соглашусь, но народ-то берет преапрувал по полной программе и не понимает, что так делать нельзя, вот ведь в чем дело

Tatuska · Post by **Tatuska** » 18 Aug 2006 22:32

Qwerta wrote:Хоть немного превосходить я еще соглашусь, но народ-то берет преапрувал по полной программе и не понимает, что так делать нельзя, вот ведь в чем дело

По большому счету, можно взять два преаппрувала. Большой и маленький. Если дали офер и вам его отбрыкнули из-за преаппрувала, тут же вытаскиваете из широких штанин второе. :lol:

Потому как на получение нового преапрувала уйдет около недели и можно пролететь с офером.
С другой стороны, опять про своих баранов. Мои клиенты подавали офер и преапрувал к нему на 60К больше и при этом даунпеймент 20% Но дом простоял на маркете достаточно долго и офер подписали без колебания. Еще два года назад были малтипл офферс и тогда надо было показывать большую сумму приаппрувала, плюс задаток давать побольше и депозит обещать большой. Все по ситуевине.

Снегурочка · Post by **Снегурочка** » 18 Aug 2006 23:00

А у нас продают дом, и снимают на время поиска другой, если новый еще не нашли. Вот.

Komissar · Post by **Komissar** » 18 Aug 2006 23:05

Те, кто над вами вниз ногами :mrgreen:

, тоже часто продают - снимают - подыскивают - покупают, но все же стараются избежать двойного переезда и оплаты хранения барахла в storage, поэтому чаще стараются синхронизировать продажу/покупку.

В США также распространено rent back. Скажем, люди хотят продать дом, но новый еще не подыскали (или еще строятся). Тогда, если новые владельцы согласны и не спешат переезжать, старые владельцы могут договориться и rent back на месяц-другой-третий. Тем самым они рентуют, но избегают двойного переезда.

Tatuska · Post by **Tatuska** » 18 Aug 2006 23:55

Снять дом на срок 1-2 месяца довольно трудно. Кому хочется опять заниматься поиском жильцов через месяц. Ну и потом, жильцы выехали - надо заказывать профессиональную помойку дома. Вернее, не обязательно, но желательно.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 19 Aug 2006 00:09

Qwerta wrote:А могли бы купить еще дешевле, почитайте раздел "10 часто совершаемых ошибок при покупке дома" (или типа того) в любой книжке разьясняющей как покупается дом, уверяю, вы найдете много интересного.

Вам издалека, конечно, виднее...
Особенно, если принимать во внимание то, что преапрувал с офером не подавался... :mrgreen:

Удачи!

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 19 Aug 2006 00:11

Qwerta wrote:Хоть немного превосходить я еще соглашусь, но народ-то берет преапрувал по полной программе и не понимает, что так делать нельзя, вот ведь в чем дело

Нельзя - потому что в книжке "Недвижимость для чайников" так написали?
Удачи!

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 19 Aug 2006 00:14

Komissar wrote:В США также распространено rent back. Скажем, люди хотят продать дом, но новый еще не подыскали (или еще строятся). Тогда, если новые владельцы согласны и не спешат переезжать, старые владельцы могут договориться и rent back на месяц-другой-третий. Тем самым они рентуют, но избегают двойного переезда.

К стати если строиться, rent back сейчас нередко оплачивает строитель (на определенных рынках, конечно).
Удачи!

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 19 Aug 2006 00:16

Tatuska wrote:Все по ситуевине.

Лучше и не скажешь... :great:

Удачи!