Стратегия покупки

[NEVA]

Хотелось бы пособирать мысли и идеи о том как лучше организовать будушую покупку дома, как к ней готовиться, и как лучше решить финансовую сторону вопроса.

Данные такие - гипотетическая покупка планируется года через 2. Стоимость покупки - приблизительно 3 годовых зарплаты. В активах на данный момент имеется кондо, которое имеет порядка 100K equity, и рент с которой может покрыть практически все выплаты по mortgage+taxes+insurance+HOA, так что продавать не хотелось бы. Так же имеется порядка 10% на downpayment и Helok на еше 10%. Так же имеется идея получить real estate license чтобы не платить агенту + узнать что-нибудь полезное.

Что волнует - главным образом нехватка налички. Т.е. при покупке нужно выложить не просто downpayment, а еше и closing expenses + переезд + хоть немного дополнительной мебели и хоть какой-то косметический ремонт наверняка потребуется. Плюс, к тому моменту будет пора покупать новую машину, а делать это в долг я не хочу + задолбало водить маленькие японки, хочу что-то поприятнее. Да, и нужно, безусловно, чтобы что-то еше осталось на черный день. Т.е. нала нужно как минимум тысяч 100-120, а за два года нам до такой суммы не дотянуть даже близко.

Волнует так же что после переезда сумма выплат по mortgage + taxes+ insur. + util. возрастет с того что мы платим сейчас приблизительно в 2 раза. Что смушает, т.к. столько свободных денег у нас в бюджете сейчас не остается. Ужиматься, понятное дело, не особо хочется.

Понимаю, что вопрос задан сумбурно и с кандачка, но буду рада любым мыслям и советам по тому как лучше спланировать эту покупку.

Заранее спасибо!

[Komissar]

Хотелось бы пособирать мысли и идеи о том как лучше организовать будушую покупку дома, как к ней готовиться, и как лучше решить финансовую сторону вопроса.

Вы пришли в правильное место! Лучшие умы привета Вам помогут!

Что волнует - главным образом нехватка налички.
...
Волнует так же что после переезда сумма выплат по mortgage + taxes+ insur. + util. возрастет с того что мы платим сейчас приблизительно в 2 раза. Что смушает, т.к. столько свободных денег у нас в бюджете сейчас не остается. Ужиматься, понятное дело, не особо хочется.

Отсутствие налички имхо не такая большая проблема (в США занять $$$ довольно легко), а вот если Вы действительно не потяните увеличивающиеся пейменты - это серьезно.

Я понимаю, что жалко расставаться с кондо, но если с пейментами так напряженно, может, все-таки продать - тогда сразу освободится наличка и пейменты, соответственно понизятся за счет бОльшего downpayment.

Если у вас у обоих стабильная работа, прикиньте разумные шансы роста з/п на следующие пару лет. Не забудьте, что рост з/п на ХХ реально оборачивается лишь 0.6*ХХ чистыми. Подумать, может, все-таки где-то ужаться. Подумать, может, "маленькие японки" не такие уж бяки.

Но если душа хочет yank tank, а также лыжи, Гавайи и dining out - то, наверное, condo has to go

[NEVA]

Отсутствие налички имхо не такая большая проблема (в США занять $$$ довольно легко), а вот если Вы действительно не потяните увеличивающиеся пейменты - это серьезно.

Я понимаю, что жалко расставаться с кондо, но если с пейментами так напряженно, может, все-таки продать - тогда сразу освободится наличка и пейменты, соответственно понизятся за счет бОльшего downpayment.

Если у вас у обоих стабильная работа, прикиньте разумные шансы роста з/п на следующие пару лет. Не забудьте, что рост з/п на ХХ реально оборачивается лишь 0.6*ХХ чистыми. Подумать, может, все-таки где-то ужаться. Подумать, может, "маленькие японки" не такие уж бяки.

Но если душа хочет yank tank, а также лыжи, Гавайи и dining out - то, наверное, condo has to go

Не, я привыкла делать так как "надо". И если будет надо, то мы ужмемся, благо технически это не так сложно сделать. Просто после нескольких лет довольно свободной финансовой ситуации, к которой долго стремились, влезать в такой ошейник психологически непросто. Я просто хотела поспрашивать на случай если у народа есть какие-то умные мысли, не пришедшие мне в голову, на тему как можно и на елку залезть и попу не ободрать. Но я считаю что в long-term перспективе продавать кондо неумно, ибо оно очень хорошо расположено и его всегда будет просто сдать - отличный источник дохода в будушем.

P.S. А кто такие yank tank?

[Komissar]

yank tank - так англоязычные неамериканские народы типа англичан и австралийцев прозвали большие американские СУВы.

Ну, если можете ужаться - то вперед, к ужимкам, то есть

[CBETA*]

Я за оставить кондо и "ужаться" за два года до намеченной суммы.

Кстати, искусственное ужимание - отличный стимул увеличивать доходы, шевелиться начинаешь гораздо активнее.

на тему как можно и на елку залезть и попу не ободрать

Мысль только одна - все очень аккуратно рассчитать и проводить полный перерасчёт ежеквартально с учётом достигнутых результатов и телодвижений рынка.

[Черепашка]

Кстати про ужимки. КОгда муж первый дом покупал (давно ), по деньгам было все в притык. Чтоб хоть чуток помочь он взял руммейта (не советую, просто рассказываю). Когда мы дом этот продовали, то для нас мотргиж настолько маленьким казался - муж один бы потянул его и денег все равно много оставалось на поездки, ауты итд. Когда покупали новый дом то тоже получилось что расчитали все в притык, но врдуг раз, опять повышение у меня и мужа и теперь нам этот мортгиж новый совсем страшным не кажется - можно продолжать свою финансово расслабленную жизнь... Я к тому что если вам сейчас кажется что не сможите потянуть легко второй мортгиж - кто знает что через 2 года то случится?

где-то читала тоже что дом покупать (на далекое будущее, не на пару лет) советуют почти в притык, так как финасовая позиция семьи в основном идет только вверх и через какое-то время высокий по тогдашним меркам мортгиж уже не будет такой нагрузкой...

[Scrooge McDuck]

Кстати про ужимки. КОгда муж первый дом покупал (давно ), по деньгам было все в притык. Чтоб хоть чуток помочь он взял руммейта (не советую, просто рассказываю). .

Почему не советуете?

[Komissar]

А что, хорошая идея. Handsome male roommate решит все проблемы.

[Scrooge McDuck]

Хотелось бы пособирать мысли и идеи о том как лучше организовать будушую покупку дома, как к ней готовиться, и как лучше решить финансовую сторону вопроса.
Данные такие - гипотетическая покупка планируется года через 2.

А как насчет купить сейчас и сдавать? И так и так, при прочих равных разумеется, Вам прийдется платить два моргиджа, за кондо и за дом. Только сейчас у Вас будет кэша больше, поскольку сейчас с ренты за дом Вы получите больше, чем с ренты за кондо через 2 года. Т.е. это конечно надо аккуратно посчитать, но так сходу отбразывать я бы эту идею не стал.

[Кусака]

Отсутствие налички имхо не такая большая проблема (в США занять $$$ довольно легко), а вот если Вы действительно не потяните увеличивающиеся пейменты - это серьезно.

Это как - на downpayment что ли подзанять? А смысл?

[Komissar]

Это как - на downpayment что ли подзанять? А смысл?

Я имел в виду более широкое понимание проблемы: типа если, для примера, $1200 каждый месяц с легкостью оседают в бюджете в качестве накоплений, то неимение, скажем $100К наличкой "прям щас" легко компенсируется займом даже под грабительские 12%. Проблема NEVA, как мне кажется, не столько в наличке, сколько в предстоящих пейментах.

[Кусака]

Это как - на downpayment что ли подзанять? А смысл?

Я имел в виду более широкое понимание проблемы: типа если, для примера, $1200 каждый месяц с легкостью оседают в бюджете в качестве накоплений, то неимение, скажем $100К наличкой "прям щас" легко компенсируется займом даже под грабительские 12%. Проблема NEVA, как мне кажется, не столько в наличке, сколько в предстоящих пейментах.

Ну это понятно, не понятно как это прицепить к проблеме NEVA, то есть вы таки предлагаете занаыть на downpayment? A это выгодно по сравнению с более крупным мортгижем под в 2 раза меньший процент?

[Andy Wooden]

DC area

уважаемая NEVA, позвольте полюбопытствовать, вы в MD или в Вирджинии?

Спрашиваю, поскольку что-то мне подсказывает, что разница есть.

У меня самого намеченные даты ближе, размах цифр также поболе будет.
В остальном ваша ситуация в точности напоминает мою, посему спасибо вам за топик.
Практического опыта у меня пока что нет, но по мере появления,
я буду о нем сообщать. Как об удачах, так и о потерях

[Jedd]

Хотелось бы пособирать мысли и идеи о том как лучше организовать будушую покупку дома, как к ней готовиться, и как лучше решить финансовую сторону вопроса.

Повышать квалификацию и искать лучше работу.

[Komissar]

Ну это понятно, не понятно как это прицепить к проблеме NEVA, то есть вы таки предлагаете занаыть на downpayment?

NEVA идентифицировала две проблемы в своем оригинальном постинге: А) нехватка налички и Б) слишком тяжелые пейменты. Всё, что я хотел сказать, это то, что проблема Б имхо серьезнее, чем А.

А уж как NEVA решит проблему налички - это зависит от ряда факторов. Скажем, ей может попасться очень вкусный мортгидж, где вынь-да-положь 20% даун прям здесь и сейчас, значит, на клоузинг и переезд надо будет наскребать по кредит-картам и другим инструментам займа.

Никто не спорит, что при займе денег мортгидж дает обычно один из самых дешевых процентов

[Черепашка]

Кстати про ужимки. КОгда муж первый дом покупал (давно ), по деньгам было все в притык. Чтоб хоть чуток помочь он взял руммейта (не советую, просто рассказываю). .

Почему не советуете?

не знаю.. я бы наверное с ребенком не захотела иметь руммейтов... Еслиб одни жили то может быть - если интересы одинаковые или друзья...

[Scrooge McDuck]

не знаю.. я бы наверное с ребенком не захотела иметь руммейтов... Еслиб одни жили то может быть - если интересы одинаковые или друзья...

Не, ну я спрашивал в общем. Типа холостяк, которому дом в принципе по карману может наверное взять руммейта, что бы умен;шить выплаты. Понятно что NEVA с ребенком и мужем с руммайтом жить не должна. Ну и потом такой фактор - лоер, а живет в комуналке. Что народ подумает :):):)

[NEVA]

DC area

уважаемая NEVA, позвольте полюбопытствовать, вы в MD или в Вирджинии?

Спрашиваю, поскольку что-то мне подсказывает, что разница есть.

У меня самого намеченные даты ближе, размах цифр также поболе будет.
В остальном ваша ситуация в точности напоминает мою, посему спасибо вам за топик.
Практического опыта у меня пока что нет, но по мере появления,
я буду о нем сообщать. Как об удачах, так и о потерях

Maryland, Bethesda.

[NEVA]

Хотелось бы пособирать мысли и идеи о том как лучше организовать будушую покупку дома, как к ней готовиться, и как лучше решить финансовую сторону вопроса.

Повышать квалификацию и искать лучше работу.

Лучше моей работы в моей индустрии практически не бывает.

[NEVA]

Хотелось бы пособирать мысли и идеи о том как лучше организовать будушую покупку дома, как к ней готовиться, и как лучше решить финансовую сторону вопроса.
Данные такие - гипотетическая покупка планируется года через 2.

А как насчет купить сейчас и сдавать? И так и так, при прочих равных разумеется, Вам прийдется платить два моргиджа, за кондо и за дом. Только сейчас у Вас будет кэша больше, поскольку сейчас с ренты за дом Вы получите больше, чем с ренты за кондо через 2 года. Т.е. это конечно надо аккуратно посчитать, но так сходу отбразывать я бы эту идею не стал.

Не поняла.. Рент за дом и близко мортгаге не покроет. Там наверное 1.5-2К разницы в месяц будет. А цены на дома тем временем потихоньку снижаются. В чем привлекательность такого варианта?

[Scrooge McDuck]

Не поняла.. Рент за дом и близко мортгаге не покроет. Там наверное 1.5-2К разницы в месяц будет. А цены на дома тем временем потихоньку снижаются. В чем привлекательность такого варианта?

Ну если снижается, то тогда конечно. У нас так он похоже только растет. С другой стороны, может оно и не надо планировать покупку дома через 2 года, если цена вниз идет? С еще одной другой стороны, если цена снижается, то это значит снижается Ваше эквити в кондо, при постоянном размере платежей, т.е. может быть надо фиксировать прибыль (около 100К по Вашему) и переежать в сьемное жилье.

[Jedd]

Лучше моей работы в моей индустрии практически не бывает.

Тогда я честно говоря не вижу в чем проблема. Unless вы собираетесь купить очень drafty замок.
Если кондо прибыльное - продолжайте его держать. Скажете ему HELOc когда время придет и будет вам downpayment. (мой первый дом был стоимостю в 5 зарплат и никаких особых savings у меня не было).
Если кондо так-сяк, возможно имеет смысл его продать и деньги куда-нибудь инвестировать.
Все closing costs можно (и имхо нужно) вклучить в mortgage. Потому как ето самые дешевые деньги.

[Черепашка]

Все closing costs можно (и имхо нужно) вклучить в mortgage. Потому как ето самые дешевые деньги.

or have the seller pay for them.

[Jedd]

That's even better. (of course if he _really_ pays)

[NEVA]

Не поняла.. Рент за дом и близко мортгаге не покроет. Там наверное 1.5-2К разницы в месяц будет. А цены на дома тем временем потихоньку снижаются. В чем привлекательность такого варианта?

Ну если снижается, то тогда конечно. У нас так он похоже только растет. С другой стороны, может оно и не надо планировать покупку дома через 2 года, если цена вниз идет? С еще одной другой стороны, если цена снижается, то это значит снижается Ваше эквити в кондо, при постоянном размере платежей, т.е. может быть надо фиксировать прибыль (около 100К по Вашему) и переежать в сьемное жилье.

Цены в этом районе медленно снижаются, тем не менее оставаясь довольно заоблачными. Но через два года предполагается потребность в увеличении жилплошади, безотносительно цен на жилье. А фиксировать прибыль мне в лом - я это кондо только до кондиции довела, сьезжать сейчас было бы жестоко. Да и потенциал у этой квартиры хороший, имхо.