Стратегия покупки

[Scrooge McDuck]

% по которому можно взять деньги из 401К это около 9%, что на 1/3 всего-то и выше % по кредитам (около 6 - 6.5%) или где-то до на 1/2 ниже чем тот же процвенты с учетом вычета интереса из налогов (где-то около 4.5). Плюс еще может быть такая гадость, у меня она по крайней мере в плане есть. Если хотите досрочно погасить долг взятый из 401К, то вернуть можно только всю сумму сразу, т.е. если осталось например 20К, то 4 х 5К вернуть нельзя. Скопи, типа эти 20К у себя на сейвинге и все скопом возврашай.
Плюс, не знаю сказали об этом уже или нет, но долг по 401К ни для кого не виден, и никакой информации о нем в кредитном бюро нету. Т.е. это значит, что если брать оттуда, то долгов меньше -> скор выше -> процент ниже. Возможно, что может быть надо вообще деньгами с 401К выплатит (или существенно погасить кондо, поближе к покупке разумеется, месяца за 3-4). Тогда Вы будете вообще выглядеть супер, долгов нету, зарплата огромная, и еще активов на скажем 300 тысяч имеется.

Думаю, с учетом того, что у Вас гос. работа, и вылететь оттуда не просто (но как говорится если что, то нет целей, которые не могут взять большевики :) ), своим 401К Вы можете вполне воспользоваться. С другой стороны, я бы, как и постоенно советует Коммисар тут же взял бы ХЕЛОК на сумму занятого в 401К, так что пардон, если вдруг кто-то пройдет к Вам с хитрой ж.....ой, то у Вас на такого хитреца (или что более точнее у Вашего мужа :) ) завсегда будет .... с левой резьбой.

[uncle_Pasha]

Плюс, не знаю сказали об этом уже или нет, но долг по 401К ни для кого не виден, и никакой информации о нем в кредитном бюро нету. Т.е. это значит, что если брать оттуда, то долгов меньше -> скор выше -> процент ниже.

Это не так.
В основном на скор влияет не сам размер долгов, а отношение долга к лимиту на револьверных кредитах.
Т.е. имея 30К долга на кредитке с лимитом в 50К скор будет куда выше, чем при долге в 4.5К на кредитке с лимитом в 5К.
Mortgage & installment loans мало влияют на скор (если платятся вовремя, конечно)
Удачи!

[NEVA]

% по которому можно взять деньги из 401К это около 9%, что на 1/3 всего-то и выше % по кредитам (около 6 - 6.5%) или где-то до на 1/2 ниже чем тот же процвенты с учетом вычета интереса из налогов (где-то около 4.5).

Погодите, погодите... я думала что займы из 401К не вычитаются из налогов... Или вы имели в виду выше а не ниже (и.е. проценты по 401К в два раза выше чем по mortgage)? I'm not trying to pick on you, just making sure I understand.

Плюс еще может быть такая гадость, у меня она по крайней мере в плане есть. Если хотите досрочно погасить долг взятый из 401К, то вернуть можно только всю сумму сразу, т.е. если осталось например 20К, то 4 х 5К вернуть нельзя. Скопи, типа эти 20К у себя на сейвинге и все скопом возврашай.

Спасибо, я не знала.

Плюс, не знаю сказали об этом уже или нет, но долг по 401К ни для кого не виден, и никакой информации о нем в кредитном бюро нету. Т.е. это значит, что если брать оттуда, то долгов меньше -> скор выше -> процент ниже. Возможно, что может быть надо вообще деньгами с 401К выплатит (или существенно погасить кондо, поближе к покупке разумеется, месяца за 3-4). Тогда Вы будете вообще выглядеть супер, долгов нету, зарплата огромная, и еще активов на скажем 300 тысяч имеется.

Cool! Выглядит как будто ты удвоил деньги. Спасибо за инфу!

[Scrooge McDuck]

В основном на скор влияет не сам размер долгов, а отношение долга к лимиту на револьверных кредитах.
Т.е. имея 30К долга на кредитке с лимитом в 50К скор будет куда выше, чем при долге в 4.5К на кредитке с лимитом в 5К.
Mortgage & installment loans мало влияют на скор (если платятся вовремя, конечно)

Что то мне подсказывает, что если NEVA даже машину в кредит покупать не хочет, то вряд ли у нее много долгов. Таким образом у нее скорей всего какое-нибудь кондо тысяч за 300 купленое несколько лет назад, с кредитом в 250К, из которых она за эти годы еще 50К выплатила. Итого осталось 200К кредита при кредитной линии в 250К. Т.е. если кинуть 100К (пусть даже на пару месяцев) из 401К, то можно сущеественно улучишить картину (200/250 -> 100/250). при этом тут же оформить ХЕЛОК на 400 (сег. цена кондо) минус 200К (долга). На самом деле, не зачем ловить народ на деталях, тут все прекрасно знают о чем идет речь, просто наличие еще одного источника бабок (кроме собственных накоплений, и хелока от кондо), дает больше возможности для выбора. Только и всего. А что уж более выгоднее, в краткосрочном / долгосрочном плане, NEVA думаю сможет посчитать сама.

[NYgal]

Единственное, максимум - ето 50К, но для двух работающих ето уже 100К.

[Scrooge McDuck]

Погодите, погодите... я думала что займы из 401К не вычитаются из налогов... Или вы имели в виду выше а не ниже (и.е. проценты по 401К в два раза выше чем по mortgage)? I'm not trying to pick on you, just making sure I understand.

Сам вычет в 401К идет разумеется до налогов (и он как мы знаем ограничен суммой в примерно 15К в год), Возврат же по кредиту взятому из 401К идет из после налоговой суммы, и на мой взгля не будет отражен не в каких бумагах, кроме пайстаба и стайтментов из 401К эккаунта. Более того, похоже никто кроме Вас, работы и 401К о нем вообще знать не будет (ни IRS, ни кредитные бюро). Есть правда большое подозрение, я это пока не копал, что если допустим взяв из 401К 10К и заплатив после налогов 1К процентов (пусть 10% для простаты вычислений), т.е. получив в 401К 11 тыяч, Вы захотите их снять, то с суммы в 11К заплатите все налоги снова, т.е. с суммы в 10К в первый раз, а вот с суммы в 1К по второму разу, так что исходная сумма в скажем 1300 в зарплате уменьшилась после налогов до 1000, котоая была заплачена как % в 401К, и уменьшится до наверное 800, поскольку с нее теперь будет взят налог в допустим 20%.

[NEVA]

Погодите, погодите... я думала что займы из 401К не вычитаются из налогов... Или вы имели в виду выше а не ниже (и.е. проценты по 401К в два раза выше чем по mortgage)? I'm not trying to pick on you, just making sure I understand.

Сам вычет в 401К идет разумеется до налогов (и он как мы знаем ограничен суммой в примерно 15К в год), Возврат же по кредиту взятому из 401К идет из после налоговой суммы, и на мой взгля не будет отражен не в каких бумагах, кроме пайстаба и стайтментов из 401К эккаунта. Более того, похоже никто кроме Вас, работы и 401К о нем вообще знать не будет (ни IRS, ни кредитные бюро). Есть правда большое подозрение, я это пока не копал, что если допустим взяв из 401К 10К и заплатив после налогов 1К процентов (пусть 10% для простаты вычислений), т.е. получив в 401К 11 тыяч, Вы захотите их снять, то с суммы в 11К заплатите все налоги снова, т.е. с суммы в 10К в первый раз, а вот с суммы в 1К по второму разу, так что исходная сумма в скажем 1300 в зарплате уменьшилась после налогов до 1000, котоая была заплачена как % в 401К, и уменьшится до наверное 800, поскольку с нее теперь будет взят налог в допустим 20%.

Ну да, понятно что возвращаете себе деньги в 401К вы платите посленалоговыми деньгами, плюс на проценты придется платить налог когда они будут сниматься. То есть получается что если по mortgage процент 6%, плюс он еще и tax deductible, он эффективно порядка 4.5%. А 401К просит 9%, плюс выплаты не tax-deductible (i.e. paid in after-tax dollars), плюс еще с этих процентов придется платить налог когда эти деньги будут выниматься. Т.е. имеем что эффективный процент по 401К больше чем в два раза выше чем по mortgage, т.е. месячные платежи будут гораздо выше, но зато себе. О как!

[Scrooge McDuck]

Т.е. имеем что эффективный процент по 401К больше чем в два раза выше чем в 401К, т.е. месячные платежи будут гораздо выше, но зато себе. О как!

Абсолютно точно. Как и любой другой инструмент, он имеет и плюсы и минусы. Дальше уже все зависит от целей и умений.

[Влад_LA]

Вот сегодня на CNN статья в тему

http://money.cnn.com/2006/08/25/pf/expe ... /index.htm

[Влад_LA]

Т.е. имеем что эффективный процент по 401К больше чем в два раза выше чем в 401К, т.е. месячные платежи будут гораздо выше, но зато себе. О как!

Абсолютно точно. Как и любой другой инструмент, он имеет и плюсы и минусы. Дальше уже все зависит от целей и умений.

Но при этом Вы будете получать на руки меньше (зарплата)

[Invisible]

Не поняла.. Рент за дом и близко мортгаге не покроет. Там наверное 1.5-2К разницы в месяц будет. А цены на дома тем временем потихоньку снижаются. В чем привлекательность такого варианта?

Вопрос: ваше сondo - это investment property? Если да, и вы владейте этим кондо уже два года, то имеет смысл продать кондо и купить тот дом, в котором вы бы хотели жить.

Тогда вы можете продажу кондо rollout чрез 1031 exchange, не платить gapital gain tax, иместь все tax benefits для investment property, а когда переедите в дом через два года и проживете там три года как в primary residence, то не нужно будет платить capital gain tax при продаже этого дома.

Но такой подход имеет свои минусы. В основном это короткий временный отрезок.

[NEVA]

Вопрос: ваше сondo - это investment property? Если да, и вы владейте этим кондо уже два года, то имеет смысл продать кондо и купить тот дом, в котором вы бы хотели жить.

No, it's a primary residence.

[Invisible]

Вопрос: ваше сondo - это investment property?

No, it's a primary residence.

Тогда упс.