Конды

Кусака · Post by **Кусака** » 25 Aug 2006 21:29

Вопрос назрел - что же это собственно за зверь такой - кондо. Насколько я понимаю это такой тип собственности при котором владелец квартиры владеет своей квартирой и некоторой долей общих помещений. Строят кондо девелоперы а когда они его построят то продают квартиры. И когда они продадут квартиры то они, девелоперы, больше не владеют этим зданием и вообще никакого отношения к нему не имеют. Так?
Теперь вопросы
1. Кто является владельцем самого здания после того как квартиры распроданы?
2. Кто принимает решения относительно управления зданием, ремонтных работ, величины maintanance? Каким образом жильцы влияют на эти решения?
3. Есть ли отличия между кондо сконвертированных из офисов или рентал и заново построенными билдингами?

Komissar · Post by **Komissar** » 25 Aug 2006 21:36

1. Кто является владельцем самого здания после того как квартиры распроданы?

HOA (Home Owners Association). Обычно НОА становится владельцем, когда 75% квартир распроданы.

2. Кто принимает решения относительно управления зданием, ремонтных работ, величины maintanance? Каким образом жильцы влияют на эти решения?

НОА. В уставе ассоциации оговорено, какие решения (обычно по размеру $$$) может принимать только Боард, а для каких (обычно более-менее крупных затрат) нужно общее голосование собрания жильцов. Бывают и регуляции от штата, к-рым обязано следовать НОА (скажем, нек-рые штаты регулируют %% резервных фондов)

3. Есть ли отличия между кондо сконвертированных из офисов или рентал и заново построенными билдингами?

по сути - нет. Но много деталей. В основном, все последующие проблемы вертятся вокруг скрытых дефектов, о к-рых знали-но-скрыли или не знали строители или конвертаторы.

NEVA · Post by **NEVA** » 25 Aug 2006 22:06

А замлей под кондо тоже HOA владеет?

И что случается если конды решают снести (eminent domain, for example, or they just became too old)?

Komissar · Post by **Komissar** » 25 Aug 2006 22:14

NEVA wrote:А замлей под кондо тоже HOA владеет?

И что случается если конды решают снести (eminent domain, for example, or they just became too old)?

Да, землей владеет НОА, как правило. Слышал, но на практике не сталкивался, что земля в нек-рых штатах иногда как бы дается НОА в долгосрочную аренду от штата.

Кондо не делаются "too old" - т.е. их не взирая на возраст поддерживают в жилом состоянии за счет крупных special assessment'ов и повышенных мес. взносов. Я тут уже приводил пример $75К ассессмента, на к-рый попали мои знакомые - на к-рый практически перестроили весь экстерьер таунхаузов и заменили все окна (таунхаузы середины 70-х гг постройки).

Как бывает в случае eminent domain'a я просто не знаю прецедентов, поэтому могу лишь гипотетически рассуждать.

NEVA · Post by **NEVA** » 25 Aug 2006 22:19

Komissar wrote:Кондо не делаются "too old" - т.е. их не взирая на возраст поддерживают в жилом состоянии за счет крупных special assessment'ов и повышенных мес. взносов. Я тут уже приводил пример $75К ассессмента, на к-рый попали мои знакомые - на к-рый практически перестроили весь экстерьер таунхаузов и заменили все окна (таунхаузы середины 70-х гг постройки).

Что, совсем никогда?

Можно спокойно записывать кондо в завещание на внуков?

Komissar · Post by **Komissar** » 25 Aug 2006 22:24

Не встречал на практике. Может, потому что НОА и кондоминиум как вид собственности не так уж давно (исторически) вошли в обиход?
OTOH never say never :mrgreen:

Кусака · Post by **Кусака** » 25 Aug 2006 22:25

NEVA wrote:
Komissar wrote:Кондо не делаются "too old" - т.е. их не взирая на возраст поддерживают в жилом состоянии за счет крупных special assessment'ов и повышенных мес. взносов. Я тут уже приводил пример $75К ассессмента, на к-рый попали мои знакомые - на к-рый практически перестроили весь экстерьер таунхаузов и заменили все окна (таунхаузы середины 70-х гг постройки).

Что, совсем никогда? Можно спокойно записывать кондо в завещание на внуков?

Ну вот счас на Манхаттан много кондов в домах которым под сто лет. Мне именно они нравятся. Строили тогда не то что 15-20 лет назад - стены каменные, потолки высокие, солидно так построено, мощно

Кусака · Post by **Кусака** » 25 Aug 2006 22:27

Komissar wrote:. Я тут уже приводил пример $75К ассессмента, на к-рый попали мои знакомые - на к-рый практически перестроили весь экстерьер таунхаузов и заменили все окна (таунхаузы середины 70-х гг постройки).

А можно ли в индивидуальноп морядке сопротивляться таким решениям? Что если, условно говоря, боард решит позолотить фасад - и 5% жильцов категорически не согласятся - что тогда?

Komissar · Post by **Komissar** » 25 Aug 2006 22:35

Кусака wrote:
Komissar wrote:. Я тут уже приводил пример $75К ассессмента, на к-рый попали мои знакомые - на к-рый практически перестроили весь экстерьер таунхаузов и заменили все окна (таунхаузы середины 70-х гг постройки).

А можно ли в индивидуальноп морядке сопротивляться таким решениям? Что если, условно говоря, боард решит позолотить фасад - и 5% жильцов категорически не согласятся - что тогда?

В том конкретном случае с $75К они долго сопротивлялись. Точнее, не самому факту, что таунхаузы нуждались в серьезном обновлении, а выбору контракторов и цене. Против было примерно 25% жильцов. Они даже создали свой "теневой" боард и собирали биды у альтернативных контракторов. Но в процессе обнаружили, что $75К - так оно и стоит, если нанимать контракторов с хорошей репутацией. И сдались.

Если Вы лично сопротивляетесь решению НОА позолотить фасад, то они позолотят и фасад Вашего кондо, а потом вышлют Вам счет, на к-рый быстренько начнет набегать штраф и не-божеский %%. Ну, а потом - несколько "последних китайских", потом - лиен на кондо, потом - выселение за неуплату штрафов, процентов, лиенов. Были случаи, народ терял дом из-за неуплаты $200.

xianzi · Post by **xianzi** » 25 Aug 2006 23:10

Интересное кино получается когда объявленный срок действия master deed истекает и HOA ликвидируется. Тогда можно либо сколотить trust из имеющихся жильцов либо просто жить полюбовно соглашаясь на общие работы. Крышу там отремонтировать, термитов низводить-курощать...

Получается это на самом деле обычно легче чем даже при имеющейся активной HOA у которой не всегда дело проталкивается: они вместе с Property Management Company подряженной на текущие работы, просто не обращают внимания на запросы. Голосование общего собрания - тоже дело тонкое, народ просто собрать вместе в одном месте в одно время в достаточном кворуме непросто а уж провернуть какие-то идеи-предложения - всем всё до лампочки (перегоревшей). Бывает намного проще договориться с соседями...

Ещё интересные нюансы в местах где ни под каким видом уже не выдают building permit а всем туда хочется, есть такие места. При таком раскладе даже очень развалюшный кондо - вещь полезная: можно сговориться с соседями, если нужно - надавить на местное правительство, перестроить развалюху под видом renovation и получить совершенно новое помещение там где никаких помещений больше не разрешается...

Кусака · Post by **Кусака** » 27 Aug 2006 03:32

Сегодня имели беседу с инсайдером реалестейтным (на "светском рауте", т.е. лицо не заинтересованное). Он говорит что инвентори кондов в NYC в два раза больше сейчас чем была год назад. И что девелоперам трудно их распродавать, но они пока не хотят сбрасывать цены напрямую а предлагают всякие мульки сверху - типа покупки дизайнерской мебели в эту конду, плоского ТВ и пр. Все, как он говорит, движется к тому что скоро будут предлагать покрыть closing cost а через пол-года дропнут цены. Такое вот мнение существует.
Так что у меня еще назрел вопрос - есть ли какая нибудь база данных этой статистики, по размерам инвентори, ценам за квадратный фут и тп? Можно с платным доступом. Очень мне хоцца на цифры самолично глянуть

Me_Natik · Post by **Me_Natik** » 27 Aug 2006 16:05

Кусака wrote:
Komissar wrote:. Я тут уже приводил пример $75К ассессмента, на к-рый попали мои знакомые - на к-рый практически перестроили весь экстерьер таунхаузов и заменили все окна (таунхаузы середины 70-х гг постройки).

А можно ли в индивидуальноп морядке сопротивляться таким решениям? Что если, условно говоря, боард решит позолотить фасад - и 5% жильцов категорически не согласятся - что тогда?

Если Вы хотите иметь большее влияние на решение board of trustee , желательно в него вступить. Это не всегда легко, но если Вы можете реально заинтересовать людей, то возможно. Минусы - это количество времени , которое нужно провести на собраниях.

Кусака · Post by **Кусака** » 28 Aug 2006 02:23

А вот у меня еще вопрос назрел. Допустим есть кондо в котором 600 квартир и есть в котором 24. В каком жить "безопаснее" с точки зрения всяческих неожиданно нагрянувших финансовых проблем? Мне вот каааца что в том в котором 600. Потому что если, условно, начинает течь крыша над двумя квартирами то в большом доме эту стоимость раскинут на 600 квартир, что мизер, а маленьком на 24 что уже существенно. Или я не права?

KatrinaR · Post by **KatrinaR** » 28 Aug 2006 03:48

У нас сейчас распродаются апартменты под кондо, народу дается немного времени выселиться.

Кусака · Post by **Кусака** » 28 Aug 2006 05:13

Смотрели сегодня еще одну конду, я плякала. 2br/2ba на той же улице меньше чем за 500K, строитель готов покрыть closing cost. Потолки высокие, площадь хорошая, все новое и сверкающее, maintance порядка 500, налога нет. Не разобралась где кидают

Дом еще в стадии ремонта (конвертируют из рентал) - сделано 4 модельные квартиры, всего 24 юнита. 3 недели на маркете подписали 2 контракта. На мой вопрос про CO риелтор сказал что они получили некий temporary CO с которым можно продавать квартиры. И вот что это за зверь интересно?? Это и есть кэтч?

Scrooge McDuck · Post by **Scrooge McDuck** » 28 Aug 2006 06:02

Кусака wrote:Сегодня имели беседу с инсайдером реалестейтным (на "светском рауте", т.е. лицо не заинтересованное). Он говорит что инвентори кондов в NYC в два раза больше сейчас чем была год назад. И что девелоперам трудно их распродавать, но они пока не хотят сбрасывать цены напрямую

Кстати нехорошая тенденция может быть. С одной сторону, NYC позиционируется, как город-сад. Имеется явный дефицит жилья, ты сама писала, что жилье, просто улетает. Плюс на фоне дефицита у вас там разные паразиты наживаются. С другой стороны, имеется увеличение непроданного жилья, причем судя по тому что ты постишь, из дешевых (в применению к в NYC, разумеется) категориях до 450 - 500К. Коментировать я не берусь, что бы не разжигать войны, но задуматься об этом имеет смысл.

Кусака · Post by **Кусака** » 28 Aug 2006 06:11

Scrooge McDuck wrote:
Кусака wrote:Сегодня имели беседу с инсайдером реалестейтным (на "светском рауте", т.е. лицо не заинтересованное). Он говорит что инвентори кондов в NYC в два раза больше сейчас чем была год назад. И что девелоперам трудно их распродавать, но они пока не хотят сбрасывать цены напрямую

Кстати нехорошая тенденция может быть. С одной сторону, NYC позиционируется, как город-сад. Имеется явный дефицит жилья, ты сама писала, что жилье, просто улетает. Плюс на фоне дефицита у вас там разные паразиты наживаются. С другой стороны, имеется увеличение непроданного жилья, причем судя по тому что ты постишь, из дешевых (в применению к в NYC, разумеется) категориях до 450 - 500К. Коментировать я не берусь, что бы не разжигать войны, но задуматься об этом имеет смысл.

Статистики по увеличению инвентори с разбивкой по различным ценовым диапазонам у меня нету, к сожалению. Условно говоря, есть три диапазона - below 600K, 600K-1M, 1M+. Мне представляется, что спрос на квартиры в первом и последнем должен быть стабильным - богатые стабильно богаты и affordable жилье тоже всем надо. А вот спрос на квартиры 600K-1M наверное больше подвержен колебаниям. Но это все мои домыслы. Где бы найти статистику. Кондостроители держат хвост пистолетом и уверяют что это все август - плохой месяц такой. Мол счас начнется сентябрь и народ как попрет, как попрет и будут опять перебивать друг другу оферы. Я пока хочу на примере нескольких домов понаблюдать с какой скоростью они распродадутся. Чтобы составить самой представление.

Me_Natik · Post by **Me_Natik** » 28 Aug 2006 12:35

Кусака wrote:Статистики по увеличению инвентори с разбивкой по различным ценовым диапазонам у меня нету, к сожалению. Условно говоря, есть три диапазона - below 600K, 600K-1M, 1M+. Мне представляется, что спрос на квартиры в первом и последнем должен быть стабильным - богатые стабильно богаты и affordable жилье тоже всем надо. А вот спрос на квартиры 600K-1M наверное больше подвержен колебаниям. Но это все мои домыслы. Где бы найти статистику. Кондостроители держат хвост пистолетом и уверяют что это все август - плохой месяц такой. Мол счас начнется сентябрь и народ как попрет, как попрет и будут опять перебивать друг другу оферы. Я пока хочу на примере нескольких домов понаблюдать с какой скоростью они распродадутся. Чтобы составить самой представление.

Может это специфика NY реалэстэйта, у нас если до осени не продал - пиши пропало. :pain1:

Я бы на Вашем месте не спешила.. цены могут упасть еще.

Geva · Post by **Geva** » 28 Aug 2006 18:31

Кусака wrote:Сегодня имели беседу с инсайдером реалестейтным (на "светском рауте", т.е. лицо не заинтересованное). Он говорит что инвентори кондов в NYC в два раза больше сейчас чем была год назад. И что девелоперам трудно их распродавать, но они пока не хотят сбрасывать цены напрямую а предлагают всякие мульки сверху - типа покупки дизайнерской мебели в эту конду, плоского ТВ и пр. Все, как он говорит, движется к тому что скоро будут предлагать покрыть closing cost а через пол-года дропнут цены. Такое вот мнение существует.
Так что у меня еще назрел вопрос - есть ли какая нибудь база данных этой статистики, по размерам инвентори, ценам за квадратный фут и тп? Можно с платным доступом. Очень мне хоцца на цифры самолично глянуть

Цифры у меня нет, есть только мысль, что увеличение квартир на продажу связано с "модой" на конвертацию аппартмент комплексов в кондо. То есть избыток предложения на продажу компенсирован существенным снижением предложения для рента. Что с этой мысль делать, я не знаю, но может пригодиться

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Aug 2006 18:39

На Манхэттене обычно спрос взлетает в январе, когда уолл-стритовский люд кешит бонусы.

Geva · Post by **Geva** » 28 Aug 2006 18:39

Кусака wrote:А вот у меня еще вопрос назрел. Допустим есть кондо в котором 600 квартир и есть в котором 24. В каком жить "безопаснее" с точки зрения всяческих неожиданно нагрянувших финансовых проблем? Мне вот каааца что в том в котором 600. Потому что если, условно, начинает течь крыша над двумя квартирами то в большом доме эту стоимость раскинут на 600 квартир, что мизер, а маленьком на 24 что уже существенно. Или я не права?

Принцип, наверное, тот же, что и со страховкой. Можете платить 100 рублей, но обязательно или 1000 с вероятностью 10%. Крыша не очень удачный пример, потому как непропорциональна количеству квартир. Вот, скажем, лифт в пятиэтажном доме сломается с меньшей вероятностью, чем в 20-ти и этот самый мизер придется платить в соответствующее число раз чаще. То бишь, если размер потенцального "дидактибл" сравним с месячными выплатами и не является для Вас запредельными расходами, то лучше платить "страховой взнос" поменьше. ИМХО.

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Aug 2006 18:46

24 против 600 -- тут нужно скорее смотреть на возраст/структуру здания и включенные в maintenance amenities, плюс климат и условия страховок.

Однозначно "600 лучше 24" сказать нельзя. В моем портфолио кондов/т-х самый низкий maintenance ($55/mo) платится как раз в поселке из 17 владельцев, а самый высокий ($750/мес) - в поселке из 160 владельцев, но при этом в поселке из 193 владельцев платиться $58/мес, а в поселке из 220 владельцев $250/мес. В каждом конкретном случае в целом понятно, почему такая плата и есть бюджет и operating expenses в каждом НОА, но как видите однозначно "больше народу - дешевле на нос" сказать не получается.

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Aug 2006 18:54

еще такой момент - в коллективе из 24 чел всегда легче договориться об общих проектах/затратах, а коллектив из 600 - там даже кворум для собрания трудно собрать.

Golyadkin · Post by **Golyadkin** » 28 Aug 2006 18:57

Кусака wrote:Сегодня имели беседу с инсайдером реалестейтным (на "светском рауте", т.е. лицо не заинтересованное). Он говорит что инвентори кондов в NYC в два раза больше сейчас чем была год назад. И что девелоперам трудно их распродавать,

Как же так? А где же армия молодых профессионалов, летящая на огни большого города?

Кусака · Post by **Кусака** » 28 Aug 2006 19:18

Golyadkin wrote:
Кусака wrote:Сегодня имели беседу с инсайдером реалестейтным (на "светском рауте", т.е. лицо не заинтересованное). Он говорит что инвентори кондов в НЫЦ в два раза больше сейчас чем была год назад. И что девелоперам трудно их распродавать,

Как же так? А где же армия молодых профессионалов, летящая на огни большого города?

Как где, тут она, тут. Именно эта армия ренты на 15% в этом году и подняла.