Конды

Misha · Post by **Misha** » 28 Aug 2006 19:53

Кусака wrote:
Golyadkin wrote:
Кусака wrote:Сегодня имели беседу с инсайдером реалестейтным (на "светском рауте", т.е. лицо не заинтересованное). Он говорит что инвентори кондов в НЫЦ в два раза больше сейчас чем была год назад. И что девелоперам трудно их распродавать,

Как же так? А где же армия молодых профессионалов, летящая на огни большого города?

Как где, тут она, тут. Именно эта армия ренты на 15% в этом году и подняла.

Ну блин, Вы же сами писали что повсеместно наблюдается рост рента, чему я тоже свидетель. Выходит, "армии молодых проффесионалов" не могут быть основной причиной, - сколько их там этих армий.

Кусака · Post by **Кусака** » 28 Aug 2006 20:24

Misha wrote:
Кусака wrote:
Golyadkin wrote:
Кусака wrote:Сегодня имели беседу с инсайдером реалестейтным (на "светском рауте", т.е. лицо не заинтересованное). Он говорит что инвентори кондов в НЫЦ в два раза больше сейчас чем была год назад. И что девелоперам трудно их распродавать,

Как же так? А где же армия молодых профессионалов, летящая на огни большого города?

Как где, тут она, тут. Именно эта армия ренты на 15% в этом году и подняла.

Ну блин, Вы же сами писали что повсеместно наблюдается рост рента, чему я тоже свидетель. Выходит, "армии молодых проффесионалов" не могут быть основной причиной, - сколько их там этих армий.

А что по вашему является причиной, фаза луны что ли? Именно дисбаланс спроса/предложения, который в NYC в основном обусловлен приездом young professionals. Чем этот дисбаланс вызван в других городах - расскажите вы мне

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Aug 2006 20:46

Скорее всего, взлет ренты обусловлен тем, что многие апартменты конвертнули в кондо. Этим же обусловлено и затоваривание на рынке кондо.

Кусака · Post by **Кусака** » 28 Aug 2006 21:20

Да, с таким трендом на rental как бы они не стали себе локти кусать.Vot сегодня смотрели ишшо один дом. Там проишодит нечто странное - он был rental, они разогнали нафиг всех жильцов и конвертируют его постепенно, по нескольку квартир в месяц, и то под заказ. То есть нузнхо подписать контракт, положить down и после этого они твой унит начинают отделывать , можно с перепланировкой. Отделка очень хорошая, прекрасные кухни и тп. Но в силу того что делауыт они это постепенно - там кругом стройплощадка и разруха. Начали они это дело в мае и пока из 136 продали 24, что то типа того. Короче, выглядит это так что дела у них не фонтан. При этом "клиент" пока не дозрел оплатить closing cost. Будем подождать. Кроме того тетка в офисе продаж по ошибке дала мне 2 прайс листа - один от 2 Августа и один от 28-го. На некоторые юниты в 28-м цены снижены. Что и требовалось доказать... Будем подождать.

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Aug 2006 21:30

и почем там эти конвертированные юниты?

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Aug 2006 21:39

На самом деле, покупать на ранней стадии конвертации/строительства, да еще когда у строителя дела идут не фонтан - это самое то. Стройка и разруха вокруг распугивает народ и помогает поддерживать относит. невысокую цену ("чистенькими нас всякий полюбит" (с)), а главное - строитель тащит на себе НОА/maintenance fee, да и property taxes - либо waived, либо низкие.

ИМХО, если подержите это кондо лет 5 - точно наварите очень славные $$$ на нем.

К тому же, в ранней стадии, наверное, можно выбрать юнит с видом получше?

Кусака · Post by **Кусака** » 28 Aug 2006 21:41

Komissar wrote:и почем там эти конвертированные юниты?

У них там много разных планов и этажей, но вот например парочка

1br/1ba Fl 3-11, 708 sf $610K (reduced from 630) - south exposure

1br/1 ba Fl 14, 663 sf $675K - North exposure

Особенности местности таковы что north exposure лучше чем south exposure.
У них ОЧЕНь хорошые кухни и ванные, много клозетов. Высокие потолки, т.к. pre-war. Tax abatement. Low maintanance (~450)
Лоцатион очень хороший тоже. Строго говоря это через улицу от того места где мы счас живем. А мне тут очень нра.

Me_Natik · Post by **Me_Natik** » 28 Aug 2006 21:55

Ну и цены! :yad:

$450 - это low maintenance? Что в доме есть? Gym? Pool?

Что входит в condo-fee? Отопление ?

Кусака · Post by **Кусака** » 28 Aug 2006 22:02

Me_Natik wrote:Ну и цены!

$450 - это low maintenance? Что в доме есть? Gym? Pool?

Что входит в condo-fee? Отопление ?

Да, это очень, очень низкий maitn. Ниже вряд ли можно найти. Даже я бы сказала - низзя. Там несколько лифтов, 24hr doorman, gym. В Maintance входит отопление и вода. Електричество - платишь сам, плиты електрические тоже.

Misha · Post by **Misha** » 28 Aug 2006 22:07

Кусака wrote:
Misha wrote:
Ну блин, Вы же сами писали что повсеместно наблюдается рост рента, чему я тоже свидетель. Выходит, "армии молодых проффесионалов" не могут быть основной причиной, - сколько их там этих армий.

А что по вашему является причиной, фаза луны что ли? Именно дисбаланс спроса/предложения, который в NYC в основном обусловлен приездом young professionals. Чем этот дисбаланс вызван в других городах - расскажите вы мне

Кусака, Вы по-моему как-то горячитесь не по делу. Неделю назад Вы же сами написали:

Явление, по моему, повсеместное в этом году. Сказывается стагнация на рынке недвижимости наверное. Всем нашим знакомым, и нам подняли рент на 10-14%.

И потом

Misha wrote:
Я слышал про те же цифры в dowtown Portland.

Я и говорю - повсеместное

Пытаюсь понять теперь - в остальной Америке Вы полагаете что стагнация явилась причиной, а в NYC - миграция населения?
Т.е именно в последние месяцы/год в NYC приехало очень много young professionals, чего не наблюдалось в такой степени в предыдущие годы? Мне честно, интересно.

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Aug 2006 22:12

Берите северную сторону, подумаешь, какие-то $675К за жизнь в хорошем месте Манхеттена.

Когда придете к строителям серьезно договариваться - причем покажете им, что вы со всей серьезностью намерений пришли - то торгуйтесь насмерть. В общем, ваша задача - сторговать северную сторону по цене южной.

Скажем так, в данном рынке должны Вам скинуть от 25К до 50К только так.

Misha · Post by **Misha** » 28 Aug 2006 22:14

Me_Natik wrote:Ну и цены!

Все дело привычки... можно привыкнуть и к таким ценам.

Misha · Post by **Misha** » 28 Aug 2006 22:17

Komissar wrote:Берите северную сторону, подумаешь, какие-то $675К за жизнь в хорошем месте Манхеттена.

Когда придете к строителям серьезно договариваться - причем покажете им, что вы со всей серьезностью намерений пришли - то торгуйтесь насмерть. В общем, ваша задача - сторговать северную сторону по цене южной.

Скажем так, в данном рынке должны Вам скинуть от 25К до 50К только так.

Интересно - а можно ли заказать чьи нибудь услуги для "поторговаться" вместо тебя? С оплатой - процент от выторгованной суммы. Ну скажем, 20%.

Если серьезно, то Комиссар очень интересный совет дал...

Кусака · Post by **Кусака** » 28 Aug 2006 22:21

Misha wrote:Если серьезно, то Комиссар очень интересный совет дал...

Верно. Это правильная стратегия. Кондостроители страшно не любят снижать цены, поетому нужно торговать верхний этаж по цене нижнего, с вдом по цене без вида, closing cost и тп.

Misha · Post by **Misha** » 28 Aug 2006 22:26

Кусака wrote:
Misha wrote:Если серьезно, то Комиссар очень интересный совет дал...

Верно. Это правильная стратегия. Кондостроители страшно не любят снижать цены, поетому нужно торговать верхний этаж по цене нижнего, с вдом по цене без вида, closing cost и тп.

Угу

Кусака · Post by **Кусака** » 29 Aug 2006 20:18

Misha wrote:
Кусака wrote:
Misha wrote:Если серьезно, то Комиссар очень интересный совет дал...

Верно. Это правильная стратегия. Кондостроители страшно не любят снижать цены, поетому нужно торговать верхний этаж по цене нижнего, с вдом по цене без вида, closing cost и тп.

Угу

Уупс, неужели приплыли? Конды конвертитуют обратно в рентал :roll:

http://www.nypost.com/business/helter_shelter_business_braden_keil.htm

Things are getting so competitive throughout the city that one condo development at 55 Berry in Williamsburg is reportedly throwing in the towel and switching from sales to rentals after posting numerous price reductions.

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Aug 2006 20:29

так маятником процесс и идет...

sounds like a good time to BUY!

Кусака · Post by **Кусака** » 29 Aug 2006 20:40

Еще вопрос назрел. Вот этот билдинг про который я писала, где кондо конвертируют постепенно. Вот что будет, если они не смогут его весь распродать или например решат что им это невыгодно? Могут ли они оставшиеся units использовать как rental again? И каков при этом будет статус этого всего?
I второй вопрос. Если я хочу абсолютно точно узнать все fee and closing costs перед тем как принимать решение то мне ведь нужно к mortgage broker-у идти сдаваться, и я таки не узнаю эти цифры пока реально не зааплаюсь, с request-om v крединую историю и последующим pre-approval-ом? Я где то читала что этого не надо делать так как once you're preapproved it gets harder to negotiate. Это правда?

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Aug 2006 20:47

На первый вопрос ответа не знаю, не имел дело с такими "смешанными" ситуациями.

Насчет 2-го... я не думаю, что становится труднее торговаться за мортгидж. Преаппрувал - это лишь ранний шаг. Потом всегда можно к другому брокеру уйти если что. Так что не бойтесь, преаппрувьтесь!

Черепашка · Post by **Черепашка** » 29 Aug 2006 20:47

Кусака wrote:Я где то читала что этого не надо делать так как <once you're preapproved it gets harder to negotiate>. Это правда?

они будут с вами вести <negotiations> без преапрувала совсем? А вдруг вы и не дотяните никакими силами до их цен, зачем они будут время с вами тратить? Как было сказано в др. топике не берите преапрувал на цену выше чем хотите платить и все дела.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 29 Aug 2006 20:48

Кусака wrote:Если я хочу абсолютно точно узнать все fee and closing costs перед тем как принимать решение то мне ведь нужно к mortgage broker-у идти сдаваться, и я таки не узнаю эти цифры пока реально не зааплаюсь, с request-om v крединую историю и последующим pre-approval-ом?

Прикинуть closing costs можно и на каком-нибудь сайте. Например -
http://www.bankofamerica.com/loansandho ... fixed_rate
Но лучше пойти и получить преапровал и good faith estimate of closing costs. Ну, будет запрос в кредитную историю - что с того? Зато будете знать на что можете рассчитывать.

Кусака wrote:Я где то читала что этого не надо делать так как once you're preapproved it gets harder to negotiate. Это правда?

Бред.
Удачи!

Черепашка · Post by **Черепашка** » 29 Aug 2006 20:49

ой, пардон, вы говорили про <negotiations> с брокером/лендером, а не с девелопером этих конд?

Кусака · Post by **Кусака** » 29 Aug 2006 21:14

Черепашка wrote:ой, пардон, вы говорили про <negotiations> с брокером/лендером, а не с девелопером этих конд?

Не, я имела ввиду с девелопером. А я извиняюсь за свою серость - о чем множно торговаьтя s mortgage-broker?

Черепашка · Post by **Черепашка** » 29 Aug 2006 21:17

Кусака wrote:
Черепашка wrote:ой, пардон, вы говорили про <negotiations> с брокером/лендером, а не с девелопером этих конд?

Не, я имела ввиду с девелопером. А я извиняюсь за свою серость - о чем множно торговаьтя с mortgage-broker?

я такая же серая - не знаю. :mrgreen:

Думала вы меня просветите, так как насколько я думала, с ними не о чем торговаться

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Aug 2006 21:20

с мортгадж-брокером? можно обо всем торговаться - %, пойнты, фи, все 9 ярдов.

а с девелопером Вы хотели разыграть бедную золушку? :mrgreen:

Это известный прием.

"Дорогой принц (зачеркнуто) девелопер, после продажи хрустального башмачка и тыквенной кареты у меня осталось только $600К на твое кондо :sadcry:

"

Просто попросите брокера написать Вам несколько бумажек преаппрувала, с инкрементом в 25-50К, например, на 575, 600, 625 и т.д. По мере переговоров с девелопером, вынимайте бумажки по возрастанию суммы...