20 в down, потом HELOC или меньше в down?

[BOBAH]

Вот такой вопрос. Скажем есть хороший дом, но требующий многочисленных обновлений (до заселения). И есть 20% в down на этот дом, но больше денег нет, а ремонт делать надо. Что будет эффективнее и/или проще и/или правильнее - оформить сделку с 20 в down, а потом взять HEL или HELOC, или сразу отложить деньги на ремонт и купить дом с меньшим дауном (5-10%)?

[Yiduke]

My two cents:
put 20% down, it will save you from paying monthly Mortgage insurance (FOR EVERYONE who paid less than 20% down).
Apply for Home Equity loan (rates are far better than for any other type of loan, mortgages excluded).
I need to check IRS site or talk to the accountant (or do it yourself), you can deduct interest on your HEL from your income for tax returns.
Best of luck with buying a house....

[uncle_Pasha]

Что будет эффективнее и/или проще и/или правильнее - оформить сделку с 20 в down, а потом взять HEL или HELOC, или сразу отложить деньги на ремонт и купить дом с меньшим дауном (5-10%)?

Я бы взял HEL на 15% с фиксированным рейтом. Будет желание - можно погасить.
Не будет желания - повышения рейта не предвидится.
Не то, чтоб это был лучший вариант - просто я не люблю неприятные неожиданности.
Удачи!

[Jedd]

Если в вакууме неподалеку от сферического коня, то надо сравнивать 2nd mortgage rate и Heloc rate. Который ниже - тот и лучше. Реально же возникает вопрос - куда эти деньги можно приложить помимо "стройки".

[BOBAH]

Я бы взял HEL на 15% с фиксированным рейтом. Будет желание - можно погасить.
Не будет желания - повышения рейта не предвидится.
Не то, чтоб это был лучший вариант - просто я не люблю неприятные неожиданности.
Удачи!

HEL в качетсве даунпеймента или после сделки?

[BOBAH]

Если в вакууме неподалеку от сферического коня, то надо сравнивать 2nd mortgage rate и Heloc rate. Который ниже - тот и лучше.

А что разве хелок не может быть использован в качестве 2nd mortgage?

Реально же возникает вопрос - куда эти деньги можно приложить помимо "стройки".

В смысле купить другой дом, который ремонтировать не надо?

[uncle_Pasha]

HEL в качетсве даунпеймента или после сделки?

В качестве даунпеймента - закрыться за раз.
Ремонт потребует денег минимум в два раза больше, чем на него отпущено.
Удачи!

[Jedd]

А что разве хелок не может быть использован в качестве 2nd mortgage?

Не понял вопрос.

Реально же возникает вопрос - куда эти деньги можно приложить помимо "стройки".

В смысле купить другой дом, который ремонтировать не надо?

В смысле что эти деньги можно инвестировать во что-то отличное от RE.

[BOBAH]

А что разве хелок не может быть использован в качестве 2nd mortgage?

Не понял вопрос.

Может я конечно ошибаюсь, но мне всегда казалось что 2nd mortgage может быть в виде HEL или HELOC. И что для HEL что для HELOC не имеет значения берутся ли они сразу при покупки когда денег в даун не хватает, или потом на большие проекты или еще зачем. Это разве не так?
Меня собственно интересует есть ли разница когда их брать, до или после? В принципе, в оффере мы написали что идем с 20% в даун, но думаю это можно и переиграть, если вариант с 2nd mortgage имеет какие-то преимущества.
Извинясь, если я непонятно излагаю, невыспался... Этот real estate всякий сон отбивает...

В смысле что эти деньги можно инвестировать во что-то отличное от RE.

Мне жить, не инвестировать...

[Кусака]

Может я конечно ошибаюсь, но мне всегда казалось что 2nd mortgage может быть в виде HEL или HELOC. И что для HEL что для HELOC не имеет значения берутся ли они сразу при покупки когда денег в даун не хватает, или потом на большие проекты или еще зачем. Это разве не так?

ИМХО - не так. Есть 2nd mortgage и есть HELOC, 2nd mortgage берется когда нет 20% в дошн и есть желание избавиться от PMI. Тогда нужная сумма заема разбивается на 2 mortgige, каждый из которых не превышает 80% => no PMI.
Альтернативой 2nd mortgage служит HELOC, плюс - меньше процент, минус, насколько я поняла - процент не зафиксирован. Кроме того, но это уже мои домыслы, если потом понадобятся деньги на что то другое срочно - ну мало ли emergency - уже HELOC не взять, так как он уже взят. Тут я правда не уверена - пусть меня поправят если я не права.

[Ratbert]

Что будет эффективнее и/или проще и/или правильнее - оформить сделку с 20 в down, а потом взять HEL или HELOC, или сразу отложить деньги на ремонт и купить дом с меньшим дауном (5-10%)?

имхо минимально возможный даун... деньги пустить на ремонт +добавить строительный лоан 0% на год...через год если надо сделать реассесмент для лоана..
деньги грамотно вложенные в ремонт правильного дома дают бОльший прирост еквити ...

[dimp]

Вот такой вопрос. Скажем есть хороший дом, но требующий многочисленных обновлений (до заселения). И есть 20% в down на этот дом, но больше денег нет, а ремонт делать надо. Что будет эффективнее и/или проще и/или правильнее - оформить сделку с 20 в down, а потом взять HEL или HELOC, или сразу отложить деньги на ремонт и купить дом с меньшим дауном (5-10%)?

В данной ситуации - однозначно HELOC. Во-первых, экономятся деньги на PMI, а во-вторых HELOC вещь сама по себе во многих отношениях полезная.

[Кусака]

деньги пустить на ремонт +добавить строительный лоан 0% на год.

Ой а это что за зверь? Можно поподробнее?

..через год если надо сделать реассесмент для лоана..

И про это тоже поподробнее. То есть через год после ремонта позвать appraisers и они эквити больше насчитают и больший HELOC можно брать?

[Ratbert]

если потом понадобятся деньги на что то другое срочно - ну мало ли emergency - уже HELOC не взять, так как он уже взят. Тут я правда не уверена - пусть меня поправят если я не права.

+1... второй мортгидж (неважно как называется) только для emergency
открыть -да.. как советует г-н Комиссар... пользоваться -нет..

[Ratbert]

деньги пустить на ремонт +добавить строительный лоан 0% на год.

Ой а это что за зверь? Можно поподробнее?

точнее "строительный" лоан 0%.. магазины типа ХД, Сирс дают товарно-строительный кредит на год 0%... купить кухню в одном, в другом паркет и двери с установкой, в третьем - ...

..через год если надо сделать реассесмент для лоана..

И про это тоже поподробнее. То есть через год после ремонта позвать appraisers и они эквити больше насчитают и больший HELOC можно брать?

почему нет... как с вашим банком договоритесь... еквити растет вместе с ростом market value дома, безотносительно -за счет роста рынка или за счет улучшений или просто за счет выплат баланса...

[uncle_Pasha]

В данной ситуации - однозначно HELOC. Во-первых, экономятся деньги на PMI,

А HEL - second mortgage типа не экономит денег на PMI?
Удачи!

[uncle_Pasha]

магазины типа ХД, Сирс дают товарно-строительный кредит на год 0%...

Если делать что-то серьезное, до лучше не завязываться на Сирс и ХД с Ловсами.
Существует достаточно много магазинов, где можно купить товар дешевле и лучшего качества.
Удачи!

[Luba]

А можно поподробнее про дешёвые магазины ?

[uncle_Pasha]

А можно поподробнее про дешёвые магазины ?

Надо поспрашать контракторов в каких магазинах они закупаются.
В Шарлотте могу несколько адресочков подкинуть...
Удачи!

[dimp]

В данной ситуации - однозначно HELOC. Во-первых, экономятся деньги на PMI,

А HEL - second mortgage типа не экономит денег на PMI?
Удачи!

Экономит. Только HELOC гораздо гибче. Из HEL как и из mortgage деньги быстро обратно вынять нельзя.

[uncle_Pasha]

Из HEL как и из mortgage деньги быстро обратно вынять нельзя.

Пппереведи...?
Удачи!

[dimp]

Из HEL как и из mortgage деньги быстро обратно вынять нельзя.

Пппереведи...?
Удачи!

А что там переводить - все просто. Предположим ты держишь на сейвингсе 10К (скажем, на непредвиденные расходы). Если у тебя HELOC, то эти 10К можно спокойно кинуть на его погашение (там процент существенно больше, чем на сейвингсе), а в случае непредвиденных (или предвиеднных) расходов легко забрать их обратно. Если кинуть эти деньги в HEL или mortgage, то забрать обратно их оттуда никак (кроме рефинансирования) нельзя, вот и приходится держать деньги на сейвингзе под меньший процент.
ИМХО HEL имеет смысл брать только если процен по нему существенно ниже, чем по HELOC (сейчас это не так) ну или если планируется выплачивать его в течении многих лет и хочется пис оф майнд в виде фиксированного процента.

[uncle_Pasha]

А что там переводить - все просто.

Хелок несомненно имеет свои преимущества, но
1. Процент может поменяться со временем не в лучшую сторону.
2. Если "непредивенные расходы", которые вынуждают взять деньги обратно, не попадают в строго оговоренные категории (хомеипрувмент и т.д.), проценты по нему нельзя списывать с налогов.
3. Отличаются second mortgage и HELOC только легкостью изъятия денег из последнего после частичного или полного погашения. Но точно так же, погасив частично второй mortgage, можно оформить HELOC с нулевым балансом на образовавшуюся екьюти.

Может быть стоит, конечно, поиметь HEL и HELOC в одном флаконе - оформить HELOC и зафиксировать рейт на часть баланса.

Удачи!

[max_ii]

Вот такой вопрос. Скажем есть хороший дом, но требующий многочисленных обновлений (до заселения). И есть 20% в down на этот дом, но больше денег нет, а ремонт делать надо. Что будет эффективнее и/или проще и/или правильнее - оформить сделку с 20 в down, а потом взять HEL или HELOC, или сразу отложить деньги на ремонт и купить дом с меньшим дауном (5-10%)?

По идее надо сравнивать проценты, но с точки зрения удобства я бы делал 80/15 mortgage что избегает pmi и оставляет наличные деньги на ремонт дома. Если ремонт окажется дешевле чем вы думаете вы всегда можете скинуть остаток в принципал 15% лоана. Если дороже, то вы всегда сможете продлить выплаты на ремонт при помощи 0 APR кредиток и прочей фигни.