The Contract is not contingent???

[Кусака]

Лоер читает offering plan. Говорит что там нету mortgage contingency. Даже не знаю что и думать. При таких условиях я (buyer) получаюсь единственной стороной кто рискует при подписании этой сделки деньгами. Тем более что downpayment они хотят в момент подписания контракта а не в момент closing-a. Какие то нехорошие мысли в голову закрадываются - выглядит со стороны как совершенное кидалово по Московскому типу. Что думают уважаемые приветовские эксперты по этому поводу?

[Crocodile]

да зачем сразу эксперты.. Что другая сторона говорит то? Может у них 2 типа контрактов, сначала дают "для лохов", потом пожимают плечами "ну не сработало и ладно" и дают нормальный?

[Komissar]

у меня не было mortgage contingency в контрактах только на те проперти, что покупались за кеш.

Я так понимаю, что эта континдженси - на Вашей стороне? Т.е. Вы говорите продавцу заранее, что если денег Вам по какой-то причине не дадут, то с Вас и взятки гладки, Вы выходите из контракта без потерь, а он может своим кондо подавиться. Очень удобный clause, имхо, для покупателя. Т.е. если проперти разонравилась или возник лучший вариант, можно всегда запросить у банка unreasonable mortgage (APR 1% на 30 лет ), получить, ессно, отказ и выйти из контракта на разонравившуюся проперть.

Или у Вас как-то по другому в НЙ?

[Komissar]

Они хотят все 20% даунпеймента при подписании контракта, или где-то 3-5% от стоимости покупки?

3-5% даун при подписании контракта для новостройки - довольно обычно. Слышал, иногда билдеры требуют 10% при подписании контракта и один раз упомянулась цифра 15%.

[Кусака]

Они хотят 10% downpayment (стандарт для condo в NY) и всю эту сумму в момент кнтракта. А clause этот работает не так как вы написали, а наоборот - если я не получу mortgage то они мне эти 10% не вернут.
Или может непоучение mortgage это такая невероятная вещь что я зря на эту тему загоняюсь?

[Komissar]

хмм... как-то по-драконовски у вас в НЙ.

Неполучение мортгиджа в принципе - да, очень маловероятно. Неполучение понравившегося вам мортгиджа (но получение менее вкусного взамен) - сплошь и рядом.

[Кусака]

хмм... как-то по-драконовски у вас в НЙ.

Неполучение мортгиджа в принципе - да, очень маловероятно. Неполучение понравившегося вам мортгиджа (но получение менее вкусного взамен) - сплошь и рядом.

А вот mortgage broker мне постоянно лапшу на уши вешает - мол вы preapproved, underwriter-у мы все послали, вот вам раскладка в Excel.. Все это слова, слова. Могу ли я с него получить какую то бамагу ДО а не после подписания контракта, и если да то какую?

[Komissar]

Вряд ли. Он же брокер. Если он Вам пообещал определенную программу от лендера, а лендер вдруг взял и дропнул тую программу, что брокер может сделать?

Т.е. Вы рискуете где-то 70К. Но и билдер рискует - может, вы законтрактите юнит, а мортгидж не получите, а он тем временем упустит других покупателей и потеряет время. Билдеры обычно на очень тонкой марже оперируют, и для них кеш-флоу очень важно.

РЕ - это всегда риск. Если Вам юнит сильно нравится, я бы рискнул 70К, тем более, что совершенное абсолютное неполучение мортгиджа Вами - все-таки сравнимо с вероятностью разрушения вашего кондо шальным метеоритом.

[Кусака]

Честно говоря я не понимаю почему RE должно быть таким рискованным. Это же не стоцк маркет все таки. Вот унит, вот кеш в банке, казалось бы зачем накручивать такие риски, тем более что девелопер все равно будет его показывать, даже если оно в контракте - они так делают, только предупреждют что юнит в контракте у будет доступен только если контракт сорвется. То есть билдер по любому останется со своим кондо, агент и лендер не потеряют ничего кроме нескольких часов своего времени, а я могу потерять 70К. Что то в этом есть неправильное. Может быть я чего то недопонимаю, и в РЕ стоит соваться только если 70К у тебя - карманные деньги на сигареты?

[Komissar]

Мне тоже кажется, что как-то по-драконовски. Скажем, 3-5% non-refundable deposit было бы понятнее. Кстати, это ВАШ лоер говорит, что в контракте нет контингенси? Так может, вам и на руку?

[tatiana N.]

хмм... как-то по-драконовски у вас в НЙ.

Неполучение мортгиджа в принципе - да, очень маловероятно. Неполучение понравившегося вам мортгиджа (но получение менее вкусного взамен) - сплошь и рядом.

А вот mortgage broker мне постоянно лапшу на уши вешает - мол вы preapproved, underwriter-у мы все послали, вот вам раскладка в Excel.. Все это слова, слова. Могу ли я с него получить какую то бамагу ДО а не после подписания контракта, и если да то какую?

мы тоже делали преапрувд. и нам банк давал официальную бумагу, об этом. чем в общем-то и "махал" наш агент на торгах. еще агент говорил. что теперь если сделка сорвется, не по нашей вине, то банк тоже будет ответственне. уж не знаю на сколько это правда.
т.е. вы получили официальную бумагу, что вам банк предоставит такой-то кредит или вы только послали бумаги?
ноя это того не эксперт просто говорю как у нас было

[CBETA*]

Лоер читает offering plan. Говорит что там нету mortgage contingency.

Так впишите contingency от руки ниже и заставьте билдера подписаться.
Мелочь для билдера, а вам спокойнее.

Как я понимаю те конды не расхватывают как горячие пирожки на данный момент, или расхватывают?

[Tortie]

Я бы на вашем месте нашла устраивающего вас direct endorsement lender а не брокера, таким местом как правило является банк, которий напрямую предоставляет деньги, и получила бы full pre-approval через них. Такой pre-approval будет иметь намного большую вероятность что вам заем дадут, и скорее всего на взгляд строителя будет наименьшим риском срыва контракта из-за финансирования. К этому обязательно добавьте financial contingency - this agreement is conditioned upon Buyer's ability to obtain a loan in the principal amount of ___% of the purchase price.

Удачи!

[Australopitek]

добавьте financial contingency - this agreement is conditioned upon Buyer's ability to obtain a loan in the principal amount of ___% of the purchase price.

Тогда уж нужно больше деталей, через кого, под какой процент, на какой срок и т.п. а то в случае отказа продавец будет вправе подогнать Вам своего лендера с 20% годовых и Вы будете перед выбором потерять депозит или взять грабительский заем.

[NYgal]

Да, пусть лоер добавит ето в раидер. Действительно, за них ведь драки сейчас нет, за ети кондо.
Могу подкинуть телефончик loan officer (он - не брокер, а служащий банка) из Chase Manhattan, который нам делал лоан на дом два года назад. Он нам понравился.

Настаивайте на меньшем проценте при подписании контракта. downpayment он и есть downpayment, полностью вносится на момент покупки, то есть при closing.

[Invisible]

Они хотят 10% downpayment (стандарт для condo в NY) и всю эту сумму в момент кнтракта. А clause этот работает не так как вы написали, а наоборот - если я не получу mortgage то они мне эти 10% не вернут.
Или может непоучение mortgage это такая невероятная вещь что я зря на эту тему загоняюсь?

Это pre-construction condo? Если да, то это впролне нормально. В Вегасе на preconstructin работает та-же схема - 1%, который возвращают, если вы откажешься за месяца-полтора, после этого нужно заплатить down, который обычно 10%, но может быть и 30 (Turnberry highrise) и к моменту closing-а (т.е. когда все уже построено) - все остальное. Если мортгидж получить в принцыпе не получаеться, то да, downpayment теряешь. Если они к токому-то сроку не сдадут condo, то они должны вернуть down.