Покупка дома без агента

genka8 · Post by **genka8** » 06 Oct 2006 19:17

Вроде когда-то беседа на эту тему проскакивала, но поиск захлебывается, а просмотр топиков за последние полгода ничего не показал.
Скаже, хочу я купить дом в районе, где уже давно живу и все знаю. Дома более-менее типовые, без особых сюрпризов. Так какой мне толк от агента, которому от этого надо отпадет в общем-то автомобиль? Теоретически, работая напрямую с агентом продавца, я сильно повышаю его заинтерсованность в продаже дома именно мне, и этот интерес может выразится в материальном участии со стороны агента.
Но я так и не знаю, как это осуществить на практике. Когда-то я попробовал позвонить по телефону на столбике, но ответившая мне тетка не была воодушевлена идеей показать мне дом, и прислала другого агента, который долго полоскал мне мозги. Такое впечатление, что работа продающего агента сводится к вбиванию столба и заполнении листинга.
Еще один вопрос. В листингах иногда встречаются предложения типа '$5000 bonus to buyer agent on closing".Это как понять, что я должен заплатить еще на 5к дороже?

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Oct 2006 19:31

Агент продавца (ака листинг-агент) действительно более заинтересован продать Вам дом, если Вы приходите без своего агента. Легче добиться снижения цены.

Но проверьте, разрешено ли такое в вашем штате. В нек-рых штатах не разрешают dual agency - когда один и тот же агент представляет интересы и покупателя, и продавца.

$5000 бонус агенту покупателя - это доп. приманка, чтобы больше агентов показывало этот дом своим клиентам-покупателям. Фактически означает, что уж $5К с цены Вам точно удастся сбросить.

То, что тетка, к-рый Вы звонили, не захотела сама Вам показывать дом, может означать следующее:

а) в вашем штате запрещено dual agency

b) ее конкретный начальник (брокер) не разрешает/не поощряет dual agency конкретным реалтором (ему может быть выгоднее, если и продавца, и покупателя представляют отдельные агенты, но каждый - из его конторы).

в) она очень занята на какой-то страшно лакомой сделке и не хочет отвлекаться "по пустякам"

genka8 · Post by **genka8** » 06 Oct 2006 20:09

Спасибо. Я узнавал, у нас в штате dual agency разрешено. Я где-то слышал, что мол листинг агент прежде всего будет работать на продавца, а мои интересы защищать не будет. Я себе не совсем представляю ситуацию, когда мне будет нужна защита агента. И уж чьи именно интересы он будет защищать догадаться нетрудно.
Работая без агента мне самому надо будет найти банк, инспектора и title company для оформления бумажек- вроде все. Это не представляется трудным, более того, даст возможность поискать лучшие цены за услуги.
Как будет правильнее говорить с листинг агентом, чтобы дать ему понять, что раз я сам пришел, то ожидаю от него уступок. И на что можно рассчитывать?

Tatiana · Post by **Tatiana** » 06 Oct 2006 20:25

Мы тоже подумываем купить дом без агента. Мне очень помогла в самообразовании эта статья:

http://www.nytimes.com/2006/09/03/busin ... 06&ei=5070

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Oct 2006 21:56

банк и инспектора в любом случае надо искать самому, а не хвататься за тех, что советует агент (если бы он у вас и был). Escrow company - скорее всего, придется взять ту, что предложит агент продавца, но они все примерно равны, так что большой разницы нет. Тем не менее, звякните паре конкурентов, узнайте цены, и если намного дешевле, уговорите листинг-агента взять компанию Б, а не А.

По-настоящему, Ваших интересов в процессе покупки-продажи все равно не блюдет никто, кроме вас (с агентом или без), так что не волнуйтесь на счет "защиты интересов". Формально, подписывая бумаги о dual agency, агент продавца обязывается защищать Ваши интересы тоже.

Как начать разговор? Да очень просто: "Hi, my name is Krokodil Krokodilovich Krokodilov, and I'm very interested in your listing at 666 Shitty Drive. I don't have an agent at the moment. I prefer to work directly with a listing agent. Can you please schedule an appointment to show me that house?"

Если дом понравился, начинаете торговаться без всякого смущения. Вам не нужно об'яснять агенту, почему iи отчего вы рассчитываете на дискаунт, они сами все прекрасно понимают.

Другое дело, если он/она сам(а) начнет пихать другого агента в этот процесс... тут-то Вы и достаете из кармана волшебную фразу: "You see, the main reason I'd prefer to work directly with the listing agent is that I hope to get a better deal this way. If you insist on bringing in another agent, I think I might be better off by finding my own buyer agent." (картинно встаете и уходите).

Если за вами не бегут и не звонят потом - значит, их внутренняя полиси в агентстве мешает им единолично захапывать двойные комиссионные. Если дом по-настоящему нравится - нанимаете своего агента и вперед. Если так себе - переходите к след. дому.

Komissar · Post by **Komissar** » 06 Oct 2006 21:59

на что можно рассчитывать? тут трудно сказать. Зависит от упертости продавца и гипнотизерских способностей агента. Но я был свидетелем, как агенты за двойные комиссионные вытворяли чудеса, гипнотизируя продавца принять оффер существенно меньше, чем текущая рыночная цена.

olgat · Post by **olgat** » 06 Oct 2006 22:45

попробуйте buysiderealty com. Система - вы ходите по open houses, как дом выбрали контактируйте их. Они переговорят с listing agent, приготовят контракт и все бумаги, вы все подпишите, они все перешлют агенту. При closing они вам часть денег отдадут.

genka8 · Post by **genka8** » 07 Oct 2006 00:13

Комиссар, спасибо за развернутый ответ. Я правда хочу купить подальше от Shitty Drive or MLK Boulevard

Попробую позвонить агентам.
Ольга, это агенство упоминается в отличной статье, на которую ссылается Татьяна. Для меня с ними две пробелмы- большая и маленькая. Большая состоит в том, что наш штат оно не обслуживает, а маленькая- что на open house ходить бесполезно. Продавцы думают, что цены продолжают расти, и выставляют дома за невероятные деньги. Только помариновавшись на рынке месячишко- другой они начинают воспринимать реальность.

olgat · Post by **olgat** » 07 Oct 2006 00:23

genka8 wrote:Ольга, это агенство упоминается в отличной статье, на которую ссылается Татьяна. Для меня с ними две пробелмы- большая и маленькая. Большая состоит в том, что наш штат оно не обслуживает,

ето точно большая

а маленькая- что на опен хоусе ходить бесполезно. Продавцы думают, что цены продолжают расти, и выставляют дома за невероятные деньги. Только помариновавшись на рынке месячишко- другой они начинают воспринимать реальность.

Ну как же бесполезно. Вы cxодили посмотрели что вам понравилось. Потом смотрите на МЛС - сидит етот дом или продался. Месяц-другой посидит - ну тот и делайте.

olgat · Post by **olgat** » 07 Oct 2006 00:27

А вообще мы покупали дом с агентом который был и listing agent - давно правда ('99) и в Висконсине. Пришли на open house, дом понравился, с агентом поговорили - в итоге он себе взял 5%.

genka8 · Post by **genka8** » 07 Oct 2006 05:51

5% агенту не выглядит особенно заманчиво- максимум Вы сэкономили 1%. У меня в принципе всегда есть вариант работать с ZipRealty, которые возвращают 1/4 своих комисионных, что составит 0.75% цены дома, но их местный агент- дедушка ,с которым много не побегаешь и живет он далековато.

Паненка · Post by **Паненка** » 07 Oct 2006 19:51

genka8 wrote:5% агенту не выглядит особенно заманчиво- максимум Вы сэкономили 1%

Согласна. 5% в то время, когда мы покупали дом ( ~ год назад) - была стандартная цифра стандартной сделки с двумя агентами. Мы покупали с listing agent - он в этом случае (dual agency) брал 3%.

Post by **Tonya Tomato** » 07 Oct 2006 20:46

Komissar wrote:"Hi, my name is Krokodil Krokodilovich Krokodilov, and I'm very interested in your listing at 666 Shitty Drive.

Люблю Ваш репертуар.

По теме. Если нет возможности использовать dual agency, есть ещё агенты, берущие фиксированный fee вне зависимости от стоимости дома. У нас, например, $2,900 за всё провсё.

Gabina · Post by **Gabina** » 07 Oct 2006 22:13

Я не понимаю - ведь покупатель НЕ платит эти проценты . Чего так бояться агентов для покупки ?
Мы с агентом ижем дом . Находим дом , скажем за 435 тыс . Если мы , что , будем без агента , то вдруг этот дом автоматически бедет стоить 5 тыс меньше ? Так и так , если нет на этот дом <multiple offer> , никто не буедт предлагатьтрбуемую цену . Мы , например , начинаем <offer> с 425 ,включая < closing cost> 2 процента (до 8 тыс) . В карйнем случае доходит до тех же 435 ,ВКЛЮЧАЯ <closing cost>.
Дом ,который мы кепили сейчас , был выставлен за 399 ,900 , мы его покупаем за 395 , включая <closing cost> , ну и всякие починки ,около 2 тыс .
И это нам на этот раз попался хреновый агент , действительно , как орудие для заполнения бумажек . А наша предыдушая агентша очень помогла нам с покупкой предыдушего дома , где было много подводных камней и был <multiple offers> или хотя бы его опасность ( там тоже , конечно, мы не купили за полную цену и еше положили новую крышу) .
Еше раз - почему все так боятся агентов для покупки ? Я понимаю , для продажи жалко ( хотя и там , часто соглашаются на 5 процентов и оплачивают <staging> и прочие мелкие веши. )

max_ii · Post by **max_ii** » 08 Oct 2006 01:05

Gabina wrote:Еше раз - почему все так боятся агентов для покупки ?

Когда вы приходите покупать дом со своим агентом, то агенты продавца и покупателя делят между собой комиссионные. Когда вы приходите сами, то агент продавца может стать dual агентом, и при продаже поделить комиссионные сам с собой. Так что продающему агенту финансово выгоднее что бы вы пришли без агента. Дальше возникает вопрос как этот агент будет себя вести, и на чью руку играть что бы получить эти комиссионные. Противники агентов покупателя считают за двойные комиссионные агент продавца будет сильнее давить на продавца что-бы тот скинул денег, согласился на уступки и принял именно их offer и т.д. Что-то в этой логике конечно есть, но во первых кто сказал что продавец дома дурак и не поймет что происходит, а во вторых умный dual agent скорее всего будет охмурять покупателей ничуть не меньше, а может даже и больше чем продавцов.
Ну и еще одна проблема в том, что плохой агент для покупки ничем вам не поможет, а может даже и помешать....так что тем у кого нету возможности найти хорошо зарекомендовавшего себя агента может и есть смысл играть самим.

genka8 · Post by **genka8** » 08 Oct 2006 01:21

Gabina, в ситуации, когда покупатели бьются за дом действительно уже не до выкрутас с агентами. Но у нас сейчас ситуация другая. Из интересующих меня домов пара стоит на рынке уже несколько месяцев, цены на них уже снижены процентов на 15 с первоначальбо запрашиваемых. По tax records я выяснил, что продавцы одного уже купили другой дом, то есть этот им приносит ежемесячные убытки. Со вторым наверное ситуация аналогична, потому что предлагают бонус за clsoing до конца месяца. Предположим, я сделаю оффер, кторый будет для них недостаточно хорош, но агент, которой не надо делится, снизит свои комиссионные с 6% до 4 (может быть это нереально, но посмотрим). При цене в $400000, это лишние 8000 в карман продавцам, что сможет подтолкнуть их к решению. Тем более, что близится конец года, когда рынок вообще замирает.
Скажите, какие были подводные камни? Мне кажется, что купля- продажа недвижимости зарегулирована до предела, и весь процесс происходит в очень жестких рамках, которые оставляют очень мало шансов непредвиденным обстоятельствам- по крайней мере, если мы говорим о просотй покупке нормального дома.
Что такое staging? Никогда не слышак этого термина. Из Ваших слов я понял, что Вы включили в контракт оплату продавцом colsing costs. Если да, то на каких услових? Ведь эта сумма далеко не фиксирована.

Yulia94 · Post by **Yulia94** » 08 Oct 2006 04:23

Staging - когда агент за свой счёт оформляет дом ( декорирует ), что касается " closing cost " - Габина " забила" фиксированную сумму - 2% от стоимости дома. Хороший mortgage broker даст вам сумму closing costs с точностью до $100, так что можно делать предложениe на определённую цену дома плюс какая то суммa под closing costs которая оплачивается продавцом .

genka8 · Post by **genka8** » 08 Oct 2006 04:29

Похоже, что staging- это то, чем занимается title company в нашем штате. Closing costs могут включать в себя такие интерсные детали, как prepaid intetes (points), так что сами понимаете

Komissar · Post by **Komissar** » 08 Oct 2006 05:09

Нормальная тайтл ко. НЕ занимается staging. Staging, как уже сказали, -это просто приукрашивание/декорирование дома специально на продажу. Владельцы со своим скарбом с'езжают, или ютятся в 1 бедруме, а в дом завозится дизайнерская мебель, всякие коврики-полотенца и прочие аксессуары.

Этим занимаются спец. дизайновые компании - часто те же самые, к-рые оформляют т.н. "модели" в новостройках. Далеко не всегда за staging платит агент продавца, чаще всего эти расходы ложаться на продавца, а агент просто советует кого нанять для staging, и какую тему лучше развивать в декорировании: vacation cottage, golf home, horse property, classical, modern, French colonial, Spanish colonial, Asian-oriented, etc.

dima_ca · Post by **dima_ca** » 08 Oct 2006 06:03

Я пару лет назад купил дом без агента, сразу сказал агентше продавца, что мне агент не нужен, и что я хочу, чтобы она мне вернула 2% стоимости дома после завершения сделки. Она сказала, что 2% никак не может, но может 1.75%. Я спорить не стал, хотя мне казалось, что её можно было дожать.

Gabina · Post by **Gabina** » 08 Oct 2006 07:09

genka8 wrote:Похоже, что staging- это то, чем занимается title company в нашем штате. Closing costs могут включать в себя такие интерсные детали, как prepaid intetes (points), так что сами понимаете

Komissar prav . <Title > prosto "raspredelyaet potom den'gi.

Gabina · Post by **Gabina** » 08 Oct 2006 07:11

Komissar wrote:Нормальная тайтл ко. НЕ занимается стагинг. Стагинг, как уже сказали, -это просто приукрашивание/декорирование дома специально на продажу. Владельцы со своим скарбом сьезжают, или ютятся в 1 бедруме, а в дом завозится дизайнерская мебель, всякие коврики-полотенца и прочие аксессуары.

Этим занимаются спец. дизайновые компании - часто те же самые, к-рые оформляют т.н. "модели" в новостройках. Далеко не всегда за стагинг платит агент продавца, чаще всего эти расходы ложаться на продавца, а агент просто советует кого нанять для стагинг, и какую тему лучше развивать в декорировании: вацатион цоттаге, голф хоме, хорсе проперты, цлассицал, модерн, Френч цолониал, Спаниш цолониал, Асиан-ориентед, етц.

Ютиться необязательно . Но дом основательно чистится от "персонального" скарба . Что очен/ правильно при покупке дома.

Gabina · Post by **Gabina** » 08 Oct 2006 07:13

genka8 wrote: Из Ваших слов я понял, что Вы включили в контракт оплату продавцом цолсинг цостс. Если да, то на каких услових? Ведь эта сумма далеко не фиксирована.

2% , но не больше 8 тысяч .

Gabina · Post by **Gabina** » 08 Oct 2006 07:34

genka8 wrote:Габина, в ситуации, когда покупатели бьются за дом действительно уже не до выкрутас с агентами. Но у нас сейчас ситуация другая. Из интересующих меня домов пара стоит на рынке уже несколько месяцев, цены на них уже снижены процентов на 15 с первоначальбо запрашиваемых. По тах рецордс я выяснил, что продавцы одного уже купили другой дом, то есть этот им приносит ежемесячные убытки. Со вторым наверное ситуация аналогична, потому что предлагают бонус за цлсоинг до конца месяца. Предположим, я сделаю оффер, кторый будет для них недостаточно хорош, но агент, которой не надо делится, снизит свои комиссионные с 6% до 4 (может быть это нереально, но посмотрим). При цене в $400000, это лишние 8000 в карман продавцам, что сможет подтолкнуть их к решению. Тем более, что близится конец года, когда рынок вообще замирает.
Скажите, какие были подводные камни? Мне кажется, что купля- продажа недвижимости зарегулирована до предела, и весь процесс происходит в очень жестких рамках, которые оставляют очень мало шансов непредвиденным обстоятельствам- по крайней мере, если мы говорим о просотй покупке нормального дома.
.

Я не знаю , я о таких умных вешах не задумываюсь. Я вижу цену дома . его состояние (по моему мнению и <disclosure>, если есть ) , сравниваю с другими домами , продаными в этом районе за посление полгода,узнаю ,есть ли другие офферы . Потом я думаю , насколько я хочу этот дом . Потом я даю оффер , ниже запрашиваемой цены на3-5 процентов ( в разных городах по-разному) , чтобы не обидеть продавца и иметь место для переговоров . Чаше всего встречаемся посередине.
Хотя ,да .Плохие агенты-покупатели - плохо . Нам такой попался в е;тот раз и мы проиграли дом ,который хотели . Но не уверена , если б не было агента вообше , был бы другой результат . В этом-то и проблема , что ты не знаешь , как оно было бы , если бы ...
Как , например , Дима-Ка - может он просто бы сбил цену на те же 2 процента .

genka8 · Post by **genka8** » 08 Oct 2006 19:29

Ох, вчера хорошо пива попил, когда про staging читал, совсем не врубился :oops:

Мне кажется, что у нас такое не практикуется... или я смотрю слишком дешевые дома