Покупка дома без агента

Nastasia · Post by **Nastasia** » 09 Oct 2006 13:59

genka, а если не секрет, то в каком районе вы дом покупаете? Можно в ЛС. Я из любопытства спрашиваю - как житель одного из пригородов Балтимора.

Odessit · Post by **Odessit** » 09 Oct 2006 14:58

genka8 wrote:Предположим, я сделаю оффер, кторый будет для них недостаточно хорош, но агент, которой не надо делится, снизит свои комиссионные с 6% до 4 (может быть это нереально, но посмотрим). При цене в $400000, это лишние 8000 в карман продавцам, что сможет подтолкнуть их к решению.

Гена, агент не имеет права менять условия контракта в процессе. Контракт заключается между продавцом и брокером (не агентом) в самом начале. Как правило половину комиссионных брокер (не агент) отдаёт брокеру (не агенту) покупателя. Агенты получают долю (обычно 50%) от комиссионных брокера по своей внутренней договорённости. Т.е. агент, как правило, получает не 6% а только 1.5%, остальное получает брокер.
Т.е. если ты и в самом деле решил покупать без агента, то надо не торговаться в надежде на то что агент откажется от 2% в пользу продавца, а как посоветовал dima_ca сразу требовать чтобы агент после сделки вернул тебе 2%.
Кстати, dima_ca, было ли это как то задокументировано?

genka8 · Post by **genka8** » 09 Oct 2006 17:10

Как это агент оформит- то ли мне деньги вернет, то ли продавцам- не так то и важно, лишь бы согласилась и сумма в конце концов была бы одинаковой. Как это все оформляется- вопрос интересный, не исключено, что возврат денег мне будет облагаться налогом.
Посмотрел вчера несколько домиков с листинг агентом, один понравился. Агент рассказала интерсную историю, которую лучше поместить в "about go pop-2"

dima_ca · Post by **dima_ca** » 10 Oct 2006 01:04

Odessit wrote:Кстати, dima_ca, было ли это как то задокументировано?

конечно, она мне написала расписку, что обязуется выплатить мне оговоренную сумму по заключении сделки, и потом эта сумма фигурировала в балансе.

genka8 · Post by **genka8** » 10 Oct 2006 19:14

Предположим, даю оффер на дом, а агент говорит- извини, но у нас есть вариант на большую сумму. Хочешь предложить еще? Должен ли агент показать мне контракт, чтобы я убедился, что альтернативный оффер существует в реальности?

Komissar · Post by **Komissar** » 10 Oct 2006 20:42

обычно (может зависеть от штата) оффер - дело конфиденциальное и посторонним не показывается. Агент врут о мифических офферах, бывает, хотя строго говоря могут лицензию потерять, если за руку поймают.

Кроме того, "не цифрой единой" - вполне может победить оффер на меньшую сумму, но привлекательный в других аспектах, например, нет континдженси на мортгидж, на продажу др. дома, етц.

genka8 · Post by **genka8** » 10 Oct 2006 21:13

Я вот дал дал оффер, сладкий во всех отношениях- no contingencis, агентша сказала, что сбросит 1.5% продавцам, но цена на 7% ниже запрашиваемой, фактически 5.5%, если агентша им снизит, как и обещала. Получил решительный отлуп. Посмотрим, как будут развиваться события.

nester · Post by **nester** » 10 Oct 2006 21:21

Gabina wrote:Я не понимаю - ведь покупатель НЕ платит эти проценты .

Не, не так :mrgreen:

Именно покупатель и платит за всё. Деньги-то его..

Gabina · Post by **Gabina** » 10 Oct 2006 21:37

genka8 wrote:Я вот дал дал оффер, сладкий во всех отношениях- но цонтингенцис, агентша сказала, что сбросит 1.5% продавцам, но цена на 7% ниже запрашиваемой, фактически 5.5%, если агентша им снизит, как и обещала. Получил решительный отлуп. Посмотрим, как будут развиваться события.

Зачем такие кувыркания через голову ? 7 процентов - это слишком много .Если просят 400 тыс , а предлагают на 28 тыс меньше ? И еше платить риэлтору ? Я бы отвергла после первого предложения и плевать на условия .3, иногда 5 процентов , можно предложить .

genka8 · Post by **genka8** » 10 Oct 2006 22:06

Знаете, это зависит от многих обстоятельств. Я в соседней теме говорил о дома, который продает та же агент. У них был контракт на $509к в лучшие времена. Сейчас стоит за $425к. Думаю, что если бы они получили предложение на $450к через месяц, после провала контракта, то тоже отвергли бы его с негодованием. А сейчас согласны на еще меньше. И почему плевать на условия? Уменьшенная комиссия дает им лишние $6к- далеко не карманная мелочь.

Gabina · Post by **Gabina** » 10 Oct 2006 22:09

genka8 wrote:Знаете, это зависит от многих обстоятельств. Я в соседней теме говорил о дома, который продает та же агент. У них был контракт на $509к в лучшие времена. Сейчас стоит за $425к. Думаю, что если бы они получили предложение на $450к через месяц, после провала контракта, то тоже отвергли бы его с негодованием. А сейчас согласны на еще меньше. И почему плевать на условия? Уменьшенная комиссия дает им лишние $6к- далеко не карманная мелочь.

Что значит "лишние"?
Как вы видите , они с Вами несогласны . Когда это "в лучшие времена" ? Что с "компсами" в их районе ?

Komissar · Post by **Komissar** » 10 Oct 2006 22:16

"решительный отлуп" - это продавцы rejected offer, или агент не взял(а) у вас оффер?

Ratbert · Post by **Ratbert** » 10 Oct 2006 22:45

Komissar wrote:"решительный отлуп" - это продавцы rejected offer, или агент не взял(а) у вас оффер?

или оффер настолько оскорбителен для продавцов что они даже не затруднили себя ответом...

genka8 · Post by **genka8** » 10 Oct 2006 22:50

Агент взяла, хозяин сказал, что оффер настолько маленький, что он и торговаться не хочет. Его дело- это не дом моей мечты, и мне не надо купить прямо сейчас. Он на рынке уже 3 месяца, за это время запрашиваемая цена упала на 40к.
Габина, лушчие времена были еще полгода назад, а сейчас они кончились. Я смотрю за листингами- ничего не продается.

genka8 · Post by **genka8** » 17 Oct 2006 20:30

Update

Агент позвонила, сказала, что продавцам предложили контракт, но с contingency, поэтому она предложила им подумать обо мне- мол "well qualified buyer"

- можно принять от меня и немножко меньше денег. У них цена была 440к, я предложил 410, и сегодня хозяин сказал, что уступит за 425. В общем-то все выходит, как сказал Комиссар

Вот я теперь думаю, чего стоит contingency. С учетом уменьшенной комиссии агента, 425 от меня равны 431 от другого. Значит им предложили контракт в районе 436+/-4. Не думаю, что агент нагло врет. Теперь думаю, какой давать каунтероффер, if any.

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 17 Oct 2006 20:44

genka8 wrote:Теперь думаю, какой давать каунтероффер, if any.

В офере за 410 кто должен был платить клозинг костс Вы или продавец?
Удачи!

max_ii · Post by **max_ii** » 17 Oct 2006 20:50

genka8 wrote:С учетом уменьшенной комиссии агента, 425 от меня равны 431 от другого. Значит им предложили контракт в районе 436+/-4.

Чисто теоритически, им могли предложить и 400 или 420 ... и они просто пытаются вас поднять. Я бы пробовал прощупать агента говоря что в принципе 425 вам дороговато и спрашивая его как он думает стоит ли торговаться...

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 17 Oct 2006 20:53

max_ii wrote:Я бы пробовал прощупать агента ... как он думает стоит ли торговаться...

Я даже знаю, что он ответит.
Удачи!

genka8 · Post by **genka8** » 17 Oct 2006 21:10

max_ii wrote:Чисто теоритически, им могли предложить и 400 или 420 ... и они просто пытаются вас поднять.

В этом случае выходит, что агент мне лжет, что незаконно, некрасиво и не имеет для нее большого смысла.

Komissar · Post by **Komissar** » 17 Oct 2006 21:14

uncle_Pasha wrote:Я даже знаю, что он ответит.
Удачи!

А как насчет 6 номеров для завтрашнего тиража Калифорнийской Лотереи? Не подскажете? :pray:

CBETA* · Post by CBETA* » 17 Oct 2006 21:21

genka8 wrote:
max_ii wrote:Чисто теоритически, им могли предложить и 400 или 420 ... и они просто пытаются вас поднять.
В этом случае выходит, что агент мне лжет, что незаконно, некрасиво и не имеет для нее большого смысла.

Чё сразу лжёт? Она разве сказала Вам сколько предложил другой покупатель?
Предлагаю поднять планку до $415К, но с учётом того что Вы писали что тот конкретный дом не есть "дом Вашей мечты" - то лучше его не покупать за любые деньги, а продолжать искать именно то что Вас устроит.

Komissar · Post by **Komissar** » 17 Oct 2006 21:28

Я бы посоветовал genka8 - на минуту серьезно представить, что агент ему звонит и говорит, что дом ушел другому покупателю. Если не становится "мучительно стыдно" за недоданные тысячи - то и ладушки, переходим к след. кандидатуре.

genka8 · Post by **genka8** » 17 Oct 2006 21:32

Она сказала, что предложила покупателям подумать о моем оффере, который хотя и меньше, но лучше

Но СВЕТА, вы возможно правы. Они согласны получить меньше от меня, но это не значит, что их оффер это отражает.

donguz · Post by **donguz** » 17 Oct 2006 21:33

genka8 wrote:Update
Агент позвонила, сказала, что продавцам предложили контракт, но с contingency, поэтому она предложила им подумать обо мне- мол "well qualified buyer" - можно принять от меня и немножко меньше денег. У них цена была 440к, я предложил 410, и сегодня хозяин сказал, что уступит за 425. В общем-то все выходит, как сказал Комиссар
Вот я теперь думаю, чего стоит contingency. С учетом уменьшенной комиссии агента, 425 от меня равны 431 от другого. Значит им предложили контракт в районе 436+/-4. Не думаю, что агент нагло врет. Теперь думаю, какой давать каунтероффер, if any.

Я бы сделал паузу (особенно если не дом вашей мечты), не поднимал бы цену ни на копейку и сказал бы что есть пару других интересных домов которые смотрю сейчас, а если хозяева надумают возобновить диалог то знают как меня найти.
Как правило перезванивают. Можно в наглую сказать, что 410 это было вчера, а сегодня с утра "pop 2" случился и 399 красная цена.

CBETA* · Post by CBETA* » 17 Oct 2006 21:49

genka8, ищите тот дом который вам нужен, не разменивайтесь на "вроде б и хорош, а вроде б и нет".
Покупать дом который "не сильно хорош" (на ваше субъективное мнение) -дороже обойдётся в дальнейшем.

Обычно, когда покупается первый дом - очень хочется купить поскорее и переехать в дом. Не поддавайтесь сей слабости, ищите тщательнее. :umnik1:

Как только найдёте дом своей мечты - сразу перестанете мелочиться в районе примерно 5-7% от стоимости дома.
Да и момент сейчас для вас выигрышный - так что не торопитесь ищите дальше. :hat: