Mortgage Rate vs APR

[DR_35_USA]

Ничё не могу понять с этим APR. Сравниваю на Потелке 30-фиксированный и, например 1-year ARM на 200 тыщ + 100 тыщ начальный взнос.

Discount Points = 0.5

У фиксированного
InterestRate 6.250%, Monthly Mortgage (P&I) $1231, APR = 6.370%
У плавающего (1-year ARM)
InterestRate 5.250%, Monthly Mortgage (P&I) $1104, APR = 7.754%

Как так получается? InterestRate и Monthly Mortgage меньше, а APR больше?

[uncle_Pasha]

Как так получается? InterestRate и Monthly Mortgage меньше, а APR больше?

ARP для ARM считается несколько иначе - фиксированный период + первое изменение рейта исходя из текущего значения индекса.
http://www.mtgprofessor.com/tutorial_on ... _rate_(apr).htm

The APR calculation on an ARM uses the initial rate for as long as it lasts, and then uses the current value of the rate index used by the ARM, plus the margin, subject to any rate adjustment caps. It is assumed that rate index used by the ARM stays the same for the life of the loan. This is called a "no-change" or "stable- rate" scenario.

Here is an illustration from June, 2006. A 7/1 ARM that uses as its index 1-year Libor had an initial rate of 6.25% with zero points. The value of the index at that time was 5.426% and the margin was 2.25%, summing to 7.676%. The APR is 6.912%, based on 6.25% for 7 years, and 7.676% for the remaining 23. The rate adjustment cap of 5% did not figure in the calculation because the rate increase was smaller.

Удачи!

[DR_35_USA]

Here is an illustration from June, 2006. A 7/1 ARM that uses as its index 1-year Libor had an initial rate of 6.25% with zero points. The value of the index at that time was 5.426% and the margin was 2.25%, summing to 7.676%. The APR is 6.912%, based on 6.25% for 7 years, and 7.676% for the remaining 23. The rate adjustment cap of 5% did not figure in the calculation because the rate increase was smaller.

Ага! Вон оно что!
Это выходит что ж, что месячные выплаты увеличатся, даже если Libor не изменится совсем!?

[Komissar]

Нет, если индекс, к которому привязан Ваш рейт, не изменился с момента получения мортгиджа (мы исключаем варианты субсидированных teaser rates), то Ваши выплаты останутся прежними. Ваши выплаты изменятся, когда индекс упадет/возрастет в момент ресеттинга Вашего арм'а.

[DR_35_USA]

Нет, если индекс, к которому привязан Ваш рейт, не изменился с момента получения мортгиджа (мы исключаем варианты субсидированных teaser rates), то Ваши выплаты останутся прежними. Ваши выплаты изменятся, когда индекс упадет/возрастет в момент ресеттинга Вашего арм'а.

Что-то выходит некоторое противоречие с uncle Pasha, или я окончательно запутался. Почему же тогда ARM APR в Пателке выше чем FRM APR (и сильно)? Кто субсидирует teaser rates и за чей счёт?

[Komissar]

В примере uncle_Pasha фигурирует рейт 6.25, к-рая ниже, чем индекс+маржа 7.676% на тот момент. Т.е. это teaser rate. Кем субсидируется? Ну, в конце концов - нами, покупателями мортгиджа. Просто банк может брать чуть больше клоузинг костс с лоана А и чуть меньше с лоана Б. В зависимости от статистической потенциальной выгоды А и Б, а также маркет-спроса на А и Б.

[Komissar]

Я советую прежде всего смотреть на маржу в АРМ. Постарайтесь получить маржу не 2.25-2.75, как обычно втюривают, а 1-1.5. Потому что индекс будет флуктуировать так или иначе. ИМХО, платить, скажем, всего на 1.5% выше, чем CMT не так уж плохо.