Как найти агента-риелтора при покупке дома

rytrom · Post by **rytrom** » 23 Dec 2006 01:20

Знаю, что тема старая, но тем не менее, пришлось потрать время, рыская в сети и обдумывая как искать агента для покупки дома (и пользоваться ли вообще таковым). Запечатлил свои рассуждения в виде блога здесь: http://roman-rytov.typepad.com/miles/20 ... d_a_b.html

коментарии приветствуются

Tachikoma · Post by **Tachikoma** » 24 Dec 2006 00:42

Мои соображения (основанные на опыте potential first time buyer):

1. Для того, чтобы заинтересовать собой действительно хорошего агента, нужно покупать нечто well above average price in the area. Мелкая рыбешка, которая занимается сделками уровня first time buyers обычно сама без понятия (и часто имеет IQ табуретки).
2. У хороших агентов обычно много клиентов. Значит, они будут уделять Вам меньше времени и внимания. У плохих агентов -- наоборот. Да, можно спросить про количество активных клиентов на интервью, но умный агент даст вам правильную цифру, которая совершенно не обязательно совпадает с реальной.
3. А главное. Оба агента (как продавца, так и покупателя) материально заинтересованы в факте свершения сделки, а совсем не в защите при этом интересов продавца и покупателя. Где гарантия, что агент будет предоставлять Вам ""private" information about a house that you can't get publically" (кстати, что это за информация такая и почему ее нельзя получить напрямую?) в том случае, когда эта информация может разрушить сделку? С чего агент будет включать в списки предлагаемых домов FSBO, если ему не предполагается с них комиссионных? Зачем агенту пытаться скинуть с цены лишние 10К если он знает, что текущая цена в пределах той, что Вы согласны заплатить (даже если есть хороший шанс, что продавец уступит)?
Главное для агента -- чтобы сделка состоялась, а он получил свои комиссионные.

В общем, как по мне, бенефиты от привлечения агента мизерные, а ощущение false security, которое при этом возникает -- так и вообще, очень вредная вещь.

Qwerta · Post by **Qwerta** » 24 Dec 2006 15:42

Tachikoma, полностью согласен. Оба агента сводят две стороны сделки вместе и пытаются получить максимум выгоды для себя. Они получают процент от сделки и поэтому в снижении цены они не заинтересованы. В такой ситуации самое невыгодное положение у покупателя.

Единственная польза от агента (опять же на кого попадешь) лишь в двух вещах. Первая - агент имеет выход на базу данных по недвижимости и может выдать вам всю историю продажи дома. Второе - агент должен быть местным, чтобы знал хорошо недвижимость в данном районе в плане возможных катаклизмов, хороший/плохой район и т.п. Это все.

Slava V · Post by **Slava V** » 24 Dec 2006 18:55

Although I agree that for a buyer an agent doesn't come "free" even he doesn't pay for that (the agent's fees are already included in the house price) you hardly can request the buyer's share back if you come alone.

Комиссар уже высказывался на эту тему, и я с ним согласен

если к агенту продавца приходит покупатель Вася и говорит что у него нет агента, агент продавца захочет проявить чудеса изобретательности, уговаривая продать дом Васе за ту сумму, которую Вася согласен заплатить

CAIIIKA · Post by **CAIIIKA** » 24 Dec 2006 19:59

Qwerta wrote:Единственная польза от агента (опять же на кого попадешь) лишь в двух вещах. Первая - агент имеет выход на базу данных по недвижимости и может выдать вам всю историю продажи дома. Второе - агент должен быть местным, чтобы знал хорошо недвижимость в данном районе в плане возможных катаклизмов, хороший/плохой район и т.п. Это все.

Все, что я скажу ниже, относится только к покупателям, кот. находят дом сами на Интернете (а почему бы и нет, я не знаю).

По-моему, вся история продажи дома - паблик рекорд доступная всем. По крайней мере у нас в штате. Единственное, там все видно с запазданием в несколько месяцев.

Насчет знания района: не все покупатели профаны. Многие живут в эрии достаточно времени, чтобы самим прекрасно знать все нюансы районов.

Потом, не кажется ли вам, что такую информацию, даже если вам она и нужна можно запросить от агента за почасовую фии. Пусть он поработает часик и вы заплатите 100-200$ вместо многих тысяч? Мы так делали один раз.

Да, агент, наверное, полезен, когда надо негошиировать и выбивать сделку. Но зачем это в нынешних условиях, когда любому предложению все рады? Нет, и сейчас бывают исключения, мы вот проиграли сильную биддинг войну с 10 офферами недавно. И надо было следовать совету Комиссара и иметь дело только с агентом продавца. Но согласитесь, сейчас это редко бывает.

Потом сейчас есть куча онлайн агенств, которые будут за вас делать офферс, вести переговоры и заполнять контракт, и вернут вам кэшбэк 70-75% от своей 3% комиссии. Чем плохо во времена затишья?

Если вы предпочитаете живого агента, то почему бы ему не предложить ему промэтчить эти агенства и не вернуть вам (например, в счет клосинг костс или еще чего) 2% от цены дома? Не все согласятся, но поверьте, кто-то и согласится, опять-таки, из-за нынешней гиблой ситуации и конкуренции технологий.

Почитайте форумы риэлторов, очень занимательно. Сами агенты поднимают вопросы, как выжить в век конкуренции с дискаунт агенствами и заслуживают ли они высокий процент. Ответ некоторых, например, что за дом в 100-200К получать 3 процента- правильно, а за от 500К- нет. Сами признают, что жирно. Так и не надо им давать!

По-моему, если сейчас и покупать, то многое можно сделать самому, купить информацию за фиксированную цену и сэкономить много тысяч на комиссии.

Nostradamus · Post by **Nostradamus** » 24 Dec 2006 20:41

При покупке первого дома, как мне кажется агент может быть полезен. При условии, что нет bidding war и рынок относительно стабилен. И еще многое зависит от агента продавца, которого к сожалению покупатель не выбирает. Бывают например случаи когда агент продавца OUT OF AREA, и без своего агента может быть сложно даже попасть в дом.

CAIIIKA · Post by **CAIIIKA** » 24 Dec 2006 20:50

Nostradamus wrote:При покупке первого дома, как мне кажется агент может быть полезен.

Для чего конкретно? И почему вы это не можете сами узнать или это агент не может вам узнать-рассказать за почасовую оплату или за 1 процент вместо 3х?
Я, например, говорила про покупку первого дома.

Тоже самое про просьбу показать дом если иначе не попасть.

Slava V · Post by **Slava V** » 24 Dec 2006 23:56

CAIIIKA wrote:Тоже самое про просьбу показать дом если иначе не попасть.

в книжках проводится подобный аргумент: если покупателя сопровождает покупательский агент, то вдвоем они ничего не сопрут из осматриваемого дома (видимо, постесняются друг друга)

а если у покупателя агента нет и агент продавца куда-то уехал, то пусть агент продавца позвонит в свой офис и попросит кого-то другого показать дом а не валяет дурака.

emalanushenko · Post by **emalanushenko** » 25 Dec 2006 07:05

esli vi hotite sdelat' horoshuku sdelky, to vigodno rabotat'
s agentom progavtcga, a dom iskat' v internete.

Nostradamus · Post by **Nostradamus** » 25 Dec 2006 20:03

CAIIIKA wrote: Для чего конкретно? И почему вы это не можете сами узнать или это агент не может вам узнать-рассказать за почасовую оплату или за 1 процент вместо 3х?
Тоже самое про просьбу показать дом если иначе не попасть.

Про один процент честно говоря не знаю. Но думаю, что не каждый агент на это согласится. Особенно если у него есть другие клиенты.
При покупке без агента, надо иметь много свободного времени и довольно хорошо представлять себе как совершается сделка, какие ситуации могут возникнуть и как их решить в свою пользу. Согласен, можно почитать книжку или узнать у знакомых, но практического опыта это не заменит. И еще, нужно иметь информацию об инспекторах, с которыми можно иметь дело. Иначе, лучше иметь хорошего агента, о котором есть положительные отзывы от знакомых и коллег.

Nostradamus · Post by **Nostradamus** » 25 Dec 2006 20:05

Slava V wrote: а если у покупателя агента нет и агент продавца куда-то уехал, то пусть агент продавца позвонит в свой офис и попросит кого-то другого показать дом а не валяет дурака.

Бывают ситуации, когда агент продавца живет в другом городе и даже штате, как например здесь в Bay Area один дом продавался агентом из Рено, Невада

Nostradamus · Post by **Nostradamus** » 25 Dec 2006 20:07

emalanushenko wrote:esli vi hotite sdelat' horoshuku sdelky, to vigodno rabotat'
s agentom progavtcga, a dom iskat' v internete.

Дом искать в Интернете лучше всегда, вне зависимости есть у вас агент или нет.

Slava V · Post by **Slava V** » 25 Dec 2006 22:27

Nostradamus wrote:
Slava V wrote: а если у покупателя агента нет и агент продавца куда-то уехал, то пусть агент продавца позвонит в свой офис и попросит кого-то другого показать дом а не валяет дурака.

Бывают ситуации, когда агент продавца живет в другом городе и даже штате, как например здесь в Bay Area один дом продавался агентом из Рено, Невада

в таком случае процедура показа дома все равно должна быть предусмотрена

Ross · Post by **Ross** » 26 Dec 2006 06:38

Nostradamus wrote:Дом искать в Интернете лучше всегда, вне зависимости есть у вас агент или нет.

Может в других местах по другому, но у нашего агента было раза в 3 больше домов, чем я мог найти в интернете. В инетернет попадали, как правило дома, которые долго не могли продаться.

Slava V · Post by **Slava V** » 26 Dec 2006 12:53

а что такое в данном случае "интернет"? имеется в виду MLS?

serginfo · Post by **serginfo** » 26 Dec 2006 18:26

Tachikoma wrote:Главное для агента -- чтобы сделка состоялась, а он получил свои комиссионные.

В общем, как по мне, бенефиты от привлечения агента мизерные, а ощущение false security, которое при этом возникает -- так и вообще, очень вредная вещь.

Я полностью согласен. Но в Мэриденле, как я понял, запрещено dual-agency и все-равно придется кого-то брать. Вопрос в том, как найти агента, который отстегнет хороший cash-bach. На какой процент можно расчитывать в Мэриленде? Интернет-агенств по 75%, как в Чикаго, я не нашел.

rytrom · Post by **rytrom** » 26 Dec 2006 18:40

serginfo wrote:Я полностью согласен. Но в Мэриденле, как я понял, запрещено dual-agency и все-равно придется кого-то брать. Вопрос в том, как найти агента, который отстегнет хороший cash-bach. На какой процент можно расчитывать в Мэриленде? Интернет-агенств по 75%, как в Чикаго, я не нашел.

товарищ на той неделе купил дом (Альфаретта, Джорджия), так как он был без агента, то агент продавца предложил свои услиги и пообещал "поспособствовать" более удачной сделке.

не известно, сколько бы хозин дома скинул, если бы мой товарищ пришел с агентом, но в его случае они сбросили 3%.

агент продавца привел своего коллегу, чтобы избежать формального дуала, но фактически это был человек лишь подписывающий документы.

интересно, что на колузинге выяснилось, что оба агента получили вместе лишь 4.5%, а не 5 или 6 (хотя мы не знаем какой договор был вначале).

похоже, что из-за того, что покупатель был один, таки удалось залезть на 1.5% от агентских 6% как часть торга.

еще нюанс - после оценки дома нашлись мелкие помехи на сумму 10к, от которой хозяин согласился заплатить 8

невозможно утверждать, что двойной агент в этом случае сыграл ключевую роль в убеждении продавца, но то, что он был большье заинтересован в сделке, чем если бы мой товарищ пришел со своим агентом - очевидно.

genka8 · Post by **genka8** » 26 Dec 2006 22:32

serginfo wrote:Я полностью согласен. Но в Мэриденле, как я понял, запрещено dual-agency .

Не совсем так. Если агент- брокер, то ему можно.

Slava V · Post by **Slava V** » 26 Dec 2006 23:05

rytrom wrote:агент продавца привел своего коллегу, чтобы избежать формального дуала, но фактически это был человек лишь подписывающий документы.

интересно, что на колузинге выяснилось, что оба агента получили вместе лишь 4.5%, а не 5 или 6 (хотя мы не знаем какой договор был вначале).

когда я продавал дом (в МА) некоторые агенты предлагали тот же вариант - если покупателя и продавца обслуживают люди из одного агенства, то вместо 6% я плачу 4.5%

Post by **chenko** » 26 Dec 2006 23:13

По теме топика.
Ждете выходных и обьезжаете все местные Open House. Там вживую общаетесь с разными риелторами. Mожно повторить несколько раз. Кто больше всех понравился- тот Вас и выиграл. Не сразу конечно. Вы его себе выбрали, карточку спрятали и продолжаете искать жилье сами. Когда же/ если действительно понадобится свой риелтор, то его телефон уже в Вашем бумажнике.

Лю · Post by Лю » 02 Jan 2007 05:14

А сколько % обычно риелтор берет за покупку?

Post by **chenko** » 02 Jan 2007 18:27

Обычно оба риелтора берут по 3%. Но с продавца.

Qwerta · Post by **Qwerta** » 03 Jan 2007 01:30

3% на каждого было когда-то, теперь при нынешних ценах 5% на двоих.
Ну что значит "берут с продавца"? А продавец откуда берет? Есно все включено в цену дома

genka8 · Post by **genka8** » 03 Jan 2007 02:07

продавец их берет из тумобчки. Потому что цена дома определятеся рынком, а не процентом агента. Если я сегодня купил дом за 100к, никто у меня его не купит завтра за 106.

Qwerta · Post by **Qwerta** » 03 Jan 2007 12:56

Согласен, 5% берутся от тумбочки, а не от цены дома