Инвестиции в кондо в даунтауне

[Ivan Popugaev]

Привет приветовцы,

Прочитав кой чего про инвестиции в жилье, обратил внимание на то, что Коммисар заметил, что если нет возможности инвестиций в хот места (типа очень дорого), рекомендуется инвестировать в прочие места (как в примере Коммисара, Кали - Невада). Так же разумным принимается замечание опять-таки Коммисара, что стоит покупать только в тех местах, где хотел бы жить сам.

Посему возник вопрос инвестиций в кондо (они дешевле чем дома). Причем в конда в городе, в/или близко к даунтоуну. Портланд где мы живем, нам не нравится, но очень нравится находяшийся 160 милями севернее - Сиэттл, а так же еше 150 милями севернее Ванкувер. Ванкувер, это другая страна, посему вынесем его пока из обсуждения. В принципе, как минимум в Сиэттле, можно это довольно легко (2.5 часа все-таки) контролировать проперти. Плюс поскольку руки растут из правильного места, то 95% работ по кондо можно делать самому.

Тут я кое-что посмотрел в диапазоне 200К +/- 50К за однокомнатное кондо 500 - 700 кв. фитов, сдать можно где-то видимо за 900 - 1300, или 250/300 - 450К за двухкомнатное (это уже будет за 1000 кв. фитов, но это уже дорого на самом деле), сдать можно где-то под/за 2К.

Вот из выборки виндермере (все читать разумется не надо):

http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17198436
http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17392314
http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17392716
http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17358692
http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17286600
http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17178325
http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17217149
http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17320650
http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17372027
http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17357936
http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17432712
http://www.windermere.com/index.cfm?fus ... D=17381515

Или вот двухбедрумная (430К):
http://seattle.craigslist.org/see/rfs/284347384.html
(The condo is approximately 1063 sq ft. 2bd/2 full bath. As you can see from the attached pictures both bathrooms are very large. I'm not exactly certain of the bedroom sizes as I'm helping a friend sell the place, but I believe the 2nd bedroom is around 13' X 15'. The Master is even bigger and it includes 2 closets (1 walk-in).

Monthly dues are $471 and they include gas heat, cable, hot water, earth quake insurance, garbage, water/sewer. Additiionally, high speed internet will be included begining in June. One of the best features of the building is it that it has a very strong condo association. While the monthly dues are a little higher than most comparables, the condo association has very high reserves built up (over $500K). This is done in order to prevent future assessments made on the building.)

Как альтернатива рассматривается NYC (я читал посты Кусаки на сей счет), поскольку в предпологается ваксить лыжи за длинным рублем (где-то года через 3, как только ГК появится), но если Сиэттл рядом и легко искать/хэндлить - мы и так 2 выходных из 4-эх в Сиэттле проводим, или на горах, то NY далеко, и искать что-то там с одной стороны тяжело (нету удобных сайтов, т.е. надо туда ехать и думается на пару месяцев), а с другой стороны и хендлить сложно. Плюс 1 бедрум будет заверное уже за 500К (наверняка выплаченные бонусы на WS подняли цены), значит 2 бедрума будет уже за 700, а это потынуть только если ТАМ работать, т.е. 150 - 200К зарплаты плюс накопления на даунпаймент.
Правда если бы это удалось (вероятность процентов в 10), то наверное зафиксировав цену "сегодняшним днем", через 3 года при переезде (а он будет, надо пока молодой искать апартунитис) можно будет видимо дышать очень легко. Но это укладывается в концепцию LMG, что надо перетерпеть первые 2-3 года, и потом все будет значительно легче.

Основное предположение (возможно и ложное), что спрос на конда в центре будет неименным, по причине того, что центр все-таки не резиновый, и плюс всегда будут люди, а ля богема, которые не захотят жить по сабурбам.

Идеи, возражения, комментарии?

Спасибо,
Иван Попугаев

[Komissar]

Купите кондо в Портленде и, пока ГК зреет (скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается), живите там, экономя на ренте. У даунтауна Портленда тоже неплохой потенциал для appreciation, да и орегонская measure 50 неплоха, в смысле ограничения роста проптакс.

[Ivan Popugaev]

Купите кондо в Портленде и, пока ГК зреет (скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается), живите там, экономя на ренте. У даунтауна Портленда тоже неплохой потенциал для appreciation, да и орегонская measure 50 неплоха, в смысле ограничения роста проптакс.

Спасибо за ответ. Думаете стоит на 3-и года?
Просто владение кондом будет думаю баксов на 500 - 800 чем рент того что есть сейчас (надо изучить конечно), при жизни в принципе в более лучшем с точки зрения локейшн энвайроменте. Я просто не уверен, что стоит покупать кондо на срок в 3 года, а Портланд нам, повторюсь, не особенно нравится. Плюс не хотелось бы распялятьсы по городам, типа кондо в Портланде, кондо в Сиэттле. Тяжело менаджать.
А так, мы бы в принципе потянули купить одно себе и одно под сдачу. Как Вы относитесь к идее в целом? Вкладываться в кондо (или в конды)?

[agent_V]

Кондо в NYC.
У меня приятель сейчас в процессе раздумий/покупки кондо здесь:
http://www.kalahari-nyc.com/
Новая построика, 2б /2б - $675000, райончик сеичас так себе, но есть надежда что улучшится.

[dimkax]

- 450К за двухкомнатное (это уже будет за 1000 кв. фитов, но это уже дорого на самом деле), сдать можно где-то под/за 2К.

Или вот двухбедрумная (430К):

Monthly dues are $471 and they include gas heat, cable, hot water, earth quake insurance, garbage, water/sewer.

Обшеизвестно магическое число 150 (месячни рент к стоимости покупки) для вичисления вигодности покупки. Проблема с данни числом что оно под устарело лет на 100. Сооственно я с год назад решил подчитат какое же [magic number] должно бить сеичас. Число нужно для бистрои на глаз оценки вигодности инвестиции.

Наиболлее важними входними параметрами являются отношение стоимости земли к дому (земля дорожает, дом наоборот стареет); и ваш желаеми [rate of return].
Разумеется входние параметри отличаютса для разних людеи (желаемии [ROI]), и для разних местностеи - на МидВесте - вся стоимость в построике, соответственно дом [depreciate] бистрее, чем в Калифорнии, где болшая част стоимости в земпле, которая соответственно [appreciate].

Но теменее для первои оценки данное число подоидет.

У меня получилось число 300 для [SFH], и 200 [Condo]. Причме для простоти расчетов я взял не рент, как базу, а [cash flow] после [HOA].

В вашем случае соотношение [cash flow] к стоимости получается $450к/($2к-$500)= 300

[IMHO]С точки зрения инвестиции - не вигнодно.[ way to expensive]

[Ivan Popugaev]

Кондо в NYC.
У меня приятель сейчас в процессе раздумий/покупки кондо здесь:
http://www.kalahari-nyc.com/
Новая построика, 2б /2б - $675000, райончик сеичас так себе, но есть надежда что улучшится.

Интересно, что странички с планами, ундер констрактион. Вроде выглядит не плохо - плюс в нескольких улицах от Централ Парка, должно быть вроде не плохо. Но я не местный, посему деталей не знаю.

[Komissar]

Как Вы относитесь к идее в целом? Вкладываться в кондо (или в конды)?

в целом я конды не очень люблю - не люблю владеть чисто воздушным пространством, предпочитаю нечто с участочком земли, где в случае кирдыка можно картошечку, лучок там посадить.

Плюс в том, что кондо легко менеджить (ну почти все там делает ассоциация), минус (серьезный) в HOA, monthly fee (к-рая неизбежно растет), special assessments.

Резервы, это, конечно, хорошо, но Боард его может растратить, да и просто на из-за текущих ремонтов эти резервы-шмезевры имеют тенденцию испаряться. Я сам в HOA Боардах сижу, ask me how I know

Вам там реалторы напели, ах, monthly fee всего $471. Но это не так мало. Скажем, если вы кладете 20% даун и покупаете кондо за 430К (350К займ @ 6.25%) - ваш пеймент будет 2155/мес (ИО - 1822/мес). А с НОА фи (к-рая вырастет до 550 in no time) - будет под $2700.

Так за те же 2700/мес вы можете купить домик на почти 100К дороже.

[Komissar]

Кондо в NYC.
У меня приятель сейчас в процессе раздумий/покупки кондо здесь:
http://www.kalahari-nyc.com/
Новая построика, 2б /2б - $675000, райончик сеичас так себе, но есть надежда что улучшится.

Гарлем на границе с Бронксом? Cool.

[Golyadkin]

Кондо в NYC.
У меня приятель сейчас в процессе раздумий/покупки кондо здесь:
http://www.kalahari-nyc.com/
Новая построика, 2б /2б - $675000, райончик сеичас так себе, но есть надежда что улучшится.

Гарлем на границе с Бронксом? Cool.

Не вводите человека в заблуждение. Настоящий Гарлем начинается от 125-ой

[Ivan Popugaev]

Плюс в том, что кондо легко менеджить (ну почти все там делает ассоциация), минус (серьезный) в HOA, monthly fee (к-рая неизбежно растет), special assessments.

Резервы, это, конечно, хорошо, но Боард его может растратить, да и просто на из-за текущих ремонтов эти резервы-шмезевры имеют тенденцию испаряться. Я сам в HOA Боардах сижу, ask me how I know

Вам там реалторы напели, ах, monthly fee всего $471. Но это не так мало. Скажем, если вы кладете 20% даун и покупаете кондо за 430К (350К займ @ 6.25%) - ваш пеймент будет 2155/мес (ИО - 1822/мес). А с НОА фи (к-рая вырастет до 550 in no time) - будет под $2700.

Так за те же 2700/мес вы можете купить домик на почти 100К дороже.

Спасибо. На самом деле, это кондо за 430КИ, это конечно сильно больше, чм мы можем себе позволить купить _на сдачу_, я просто привел его как сильно верхний потолок, тем более, что мне ответили на емайл. Фи есть фи, тут уж ничего сделать наверное нельзя. Но дома нам не потянуть, опять-таки кирдых и все такое типа оттока/притока работ, а даунтаун тем хорош, что там "бегема" типа будет жить всегда. Т.е. кондо в сабурбах на ист сайде я бы покупать не стал, а вот кондо в Сиэттле (как и любом другом, не черном городе из 20-30 крупнейших в стране), это как мне кажется должно пользоваться спросом почти всегда.
Я не очень понял на счет "special assessments". Как я понимаю, это что-то из серии внутрених правил этой ассоциации, которая может запрещать сдачу в рент в принципе? Какие еще подводные камни видятся?

[Komissar]

Нет. Special assessment - это доп. побор, часто очень солидный (есть примеры поборов в $75К с юнита) на починку, покраску, замены крыши и прочие ремонтные работы в комплексе.

$500К резервов, конечно, могут помочь, но в принципе мне это цифра звучит подозрительно - надо проверять, что там на самом деле (читать все бюджетные материалы НОА).

Кстати, запрет/ограничение на рент тоже популярен у НОА.

[Komissar]

Хотя я лично и верю в светлое будущее Сиэтла, никакая богема не будет там особо торчать, если даунтаун почернеет и побомжеет. Есть места и потеплее и посуше.

[Ivan Popugaev]

У меня получилось число 300 для [SFH], и 200 [Condo]. Причме для простоти расчетов я взял не рент, как базу, а [cash flow] после [HOA].

Спасибо за такие интересные данные. Получается, что если HOD сьедают примерно от 1/4 до 1/3 ренты, то что бы получить цену кондо как 200 месячных доходов без HOD, надо что бы цена для дешевого 1 бедрумного конда не уползала за 120 - 150К, а для 2-ух бедренного подороже за 250 - 270К. Цифры определены, будем пыттаься искать, что-нибудь с подобными ценами. Хотя думаю это будет совсем не просто. Спасибо.

[Ivan Popugaev]

Кондо в NYC.
У меня приятель сейчас в процессе раздумий/покупки кондо здесь:
http://www.kalahari-nyc.com/
Новая построика, 2б /2б - $675000, райончик сеичас так себе, но есть надежда что улучшится.

Гарлем на границе с Бронксом? Cool.

Не вводите человека в заблуждение. Настоящий Гарлем начинается от 125-ой

Спасибо. Насколько я читал власти NYC взяли курс на нaведение порядка в городе, и вытеснении бардака. Так что может так случиться, что лет через 5 это место очень сильно заиграет. Надо короче говоря изучать географию NYC.

[Komissar]

заиграет или нет, бабушка надвое сказала. Пока Блюмберг подраспустил тунеядцев, к-рых было поприжал Джулиани.

Оторвитесь на секунду от покупки на сдачу. Сколько будет стоить покупка жилья, сравнимого с тем, что Вы сейчас рентуете, в той же локации?

[agent_V]

Спасибо. Насколько я читал власти NYC взяли курс на нaведение порядка в городе, и вытеснении бардака. Так что может так случиться, что лет через 5 это место очень сильно заиграет. Надо короче говоря изучать географию NYC.

Без сомнения, цена там поднимется. Это кондо и цена preconstraction , дом будет готов через год-полтора.
Такой же кооп , в лучшем месте, будет стоить сегодня уже за лимон плюс. Там, сейчас, другой мой знакомый будет продавать 2б квартирку с видом на Централ Парк ,где-то за $1.7-1.8М

[Komissar]

Африканское название должно понравится населению Гарлема. Хороший marketing move

Как там было у Чуковского:

"... Калахари и Сахаре, на горе Фернандо-По, где гуляет гип-по-по"

[Golyadkin]

Африканское название должно понравится населению Гарлема. Хороший marketing move

Как там было у Чуковского:

"... Калахари и Сахаре, на горе Фернандо-По, где гуляет гип-по-по"

Устарели ваши сведения, Коммисар. Лет на десять. Плохо агентура работает

[agent_V]

Название для соседей несомненно привлекательное . А вот цена?
Добавте еще $650 на maintanence , плюс $250 за гараж.
Да еще 10% down cash сейчас, при подписании контракта.
Да еще closing costs в NYC раза в 2-3 выше.
Тяжеловато на wellfare токое купить.
Там, правда, в этом доме будет несколько квартир по лотерее, для бедных,
с доходом $65-130К, они продаются за 300К.

[Komissar]

Prop tax - abatement (если да - на сколько лет)?

[agent_V]

Не уверен, кажется на 20.

[Ivan Popugaev]

Оторвитесь на секунду от покупки на сдачу. Сколько будет стоить покупка жилья, сравнимого с тем, что Вы сейчас рентуете, в той же локации?

Тут немного сложно сравнивать. У нас тут 800, но долековато от цивилизации (т.е. дом я бы тут еще _может быть_ и купил, но никак не кондо), при этом это старая цена (если вьехать сейчас, то цена будет уже 920 - рент растет - ландлорды ликуют), при этом нету камина, и стиралки (т.е. по сути если бы это было, то стоило бы еще на 200 примерно бакосв дороже). Итого где-то под 1100 - 1200. Если такое покупать, то с учетом того, что все будет новое, плюс я _сам_ паркет положу, там где можно разумеется, если он уже не лежит, то это будет где-то под 250 - 270К, что дает месячный платеж в 1200 - 1300 если с 20% дауна, или 1500 - 1600 если без него. Ну и плюс HOD (ну скажем 300). При этом жилье в центре, все будет конечно поприличнее, чем в апартменте в котором кабинеты на кухне из ДСП. Если даунгрейднуться чуток, и переехать в большую 1 br, то соотвестсвенне разница в платежах будет заметнее (рент однушки и выплаты по однушки все-таки разнятся), ни и месячные вытплаты будут меньше, думаю под 1100 ну и плюс HOD. Примерно так.
Я бы может и рускнул вложить в NYC что выше насоветовали, тем более всего 70К сейчас пока и надо - остальные выплаты, как я понял через год - полтора, как сдадут, но взять такие деньги неоткуда. Хотя вложение в _строящееся жилье_ мне кажется перспективным, особенно в таком городе как NYC.

[NYgal]

Если вы уверены в качестве постройки. Я часто натыкаюсь на истории, когда новые постройки в NYC потом сваливаются всеми замазанными проблемами на владельцев кондо, тут вам и пересчет маинтананце недалеко (встречается все-таки чаще, чем одноразовый побор). Надо смотреть в офферинг план, кто отвечает за крупные починки. в нормальной ситуации ето - спонсор, обычно в первые 2 года. Нетрудно догадаться, что обычно спонсоры при очень низком кажестве и срезании углов стремятся избежать етого. Но даже если ето есть в офферинг план, то за спонсором нужно будет побегать в случае серьезных проблем. Кто ж добровольно денюжку свою отдаст?

[Ivan Popugaev]

Если вы уверены в качестве постройки. Я часто натыкаюсь на истории, когда новые постройки в NYC потом сваливаются всеми замазанными проблемами на владельцев кондо, тут вам и пересчет маинтананце недалеко (встречается все-таки чаще, чем одноразовый побор). Надо смотреть в офферинг план, кто отвечает за крупные починки. в нормальной ситуации ето - спонсор, обычно в первые 2 года. Нетрудно догадаться, что обычно спонсоры при очень низком кажестве и срезании углов стремятся избежать етого. Но даже если ето есть в офферинг план, то за спонсором нужно будет побегать в случае серьезных проблем. Кто ж добровольно денюжку свою отдаст?

То что строят плохо, говорили еще по моему строители сталинских высоток. Однако МИД, МГУ и ныне там . Ну а серьезно, я им написал, посмотрим что они ответят, но не сказал бы, что это то что мы можем себе позволить. Плюс хендлить наверняка будет тяжело удаленно. Другое дело, что поскольку направление выбрано на NYC, делать это видимо лучше раньше чем позже. Как я понимаю, покупка 10%, при том, что остальные 90% достроятся еще через год - полтора не самое плохое решение.

Вы не могли бы прокоментировать нашу идею в целом (не только в применении к NYC).

Спасибо,
Иван Попугаев

[NYgal]

Строителям сталинок и даже хрущевок такое и не снилось, что здесь иногда творится.

А что комментировать? RE в NYC - ето не так прямолинейно: покупай в девелопменте, и будет тебе шастя. скорее, искать подольше, и всегда можно найти и в устаканившихся уже давно хороших районах. Всегда есть что-нибудь интересное.
Наверное, трудновато вам ето будет сделать на расстоянии.