Инвестиции в кондо в даунтауне

[agent_V]

В устаканившихся, хороших районах NYC кондо скорее всего не купишь, там в основном коопы. А в хороший кооп , человеку издалека, да ещё и бедному (с зарплатой $200К) , без рекомендаций от местных... Нереально...
У меня друзей ( доктор и программист) борд не пропустил на $800К кооп, мало assets сказали.
Вот вам еще кондо:
http://www.newcondosonline.com/

[Komissar]

С интересом ждем, когда же NYgal уговорит Ивана купить в beautiful Brooklyn.

[agent_V]

А почему возникла идея покупки кондо на инвестмент? Я бы посоветовал 3-4 квартирный дом.
С точки зрения ремонтов ,содержания и таксов гораздо удобнее, особенно если Вы живете в одной из квартир.
При правильной покупке, через 3-4 года продадите его или просто переедете в отдельный. Цены на них поднимаются всегда, рент то растет.

[Ivan Popugaev]

В устаканившихся, хороших районах NYC кондо скорее всего не купишь, там в основном коопы. А в хороший кооп , человеку издалека, да ещё и бедному (с зарплатой $200К) , без рекомендаций от местных... Нереально...
У меня друзей ( доктор и программист) борд не пропустил на $800К кооп, мало assets сказали.

Этот аргумент принимаестся. У меня есть такое чуство что за те деньги что недвижимость в NYC стоит, все эти бедные кварталы просто лет за 10 все выдавят. Посему, какое-бы "строительство" не покупай, все равно выиграеш. Особенно если смотреть на это в плане лонг терм.

Коммисар: Я там цифры привел на пред. странице, что думаете?

[Ivan Popugaev]

А почему возникла идея покупки кондо на инвестмент? Я бы посоветовал 3-4 квартирный дом.
С точки зрения ремонтов ,содержания и таксов гораздо удобнее, особенно если Вы живете в одной из квартир.
При правильной покупке, через 3-4 года продадите его или просто переедете в отдельный. Цены на них поднимаются всегда, рент то растет.

Денег не хватает. Если бы хватало, я бы возможно именно так и сделал бы. Мы можем откусить максимум 2 конда: одно для себя, и одно для сдачи в рент. Это было бы аналогом купить дом на 4 - 5 комнат и 3-4 из них сдавать. Примерно так. Мысль перейти на кондо возникло, как понимание, что даунтаун такой же не резиновый как и земля.

[agent_V]

Не дом из 4-5 комнат, а дом из 2 отдельных квартир. Если не в downtown, то в зоне досягаемости 30-40 мин. Денег должен стоить меньше, чем 2 отдельных кондо, а доход приносить больше.

[Komissar]

Коммисар: Я там цифры привел на пред. странице, что думаете?

Ну что, возьмем по верхней планке - покупаете за 270К. Скажем, 20% даун. Тогда при 6.25% на 30 лет пеймент 1355/мес, а если ИО то 1146/мес. За год набежит где-то 13700 интереса банку, что эффективно будет $800/мес интереса ("дяде-банкиру"). Ну, придется еще и дядю из НОА (дядю-кондовика) подкормить ($300) и дядю-налоговика ($300/мес, но эффективно $200/мес, после налоговых поблажек), и дядю-страховика, впрочем, в кондо это уже входит в месячное фи.

за все про все, будете жить в своем кондо за плату примерно на $500/мес больше, чем платите сейчас (и всего на 300/мес больше, чем платят новые жильцы, от к-рых ликуют лендлорды).

При этом у вас будет лучше качество Вашей жизни - что имхо важнее, чем гадать на кофейной гуще, что будет скорее - развалится ли новостройка в NYC из-за халтуры строителей, или африканские братья из Гарлема решат устроить веселый пожарчик в "Калахари".

[Ivan Popugaev]

Ну что, возьмем по верхней планке - покупаете за 270К.

Спасибо. А такой вопрос, есть ли статистика по росту стоимости кондо в даунтаухах, скажем пoлиткорректно не черных городов? Просто если нам все-таки дадут ГК через 3 года, то хотелось бы что бы мы остались хотя бы при своих (в плане покрыть эти самые 5 - 6 % которые пойдут агенту при продаже)? А желательно еще чуток и приумножить. Это разумеется на случай если мы решим продовать.

[AnyaGal]

По-моему в Сиэтле сейчас кондо-маркет переоценен.
По крайней мере он сильно рос в последнее время и вряд ли будет также сильно рости.

Может конечно и будет, но вероятность меньше 50% ИМХО.

С кондами под сдачу ситуация сложная - во-первых вам ассоциация может просто не разрешить его сдавать - у них по уставу может быть записано, что не owner-occupied может быть только сколько-то процентов (10-15 к примеру) - все это надо узнавать.

Во-вторых практически всегда по правиласм доступ ко всем благам ассоциации типа фитнес центров, бассейнов и т.д. разрешен только владельцам. Kонечно можно на это забить, но если жильцы которым вы сдадите будут беспокойными или просто кто-то захочет нажаловаться, то будет иметь право.

Я бы кондо покупала для членов семьи - если например большие дети и хотят отдельной жизни, или наоборот пожилые родители без навыков вождения машины.

Не понимаю чего в Сиэтлском даунтауне такого крутого, по крайней мере не вижу чем он так уж лучше Портланда.
Ванкувер другое дело, но там кажется дороже, чем в Сиэтле.

[Ivan Popugaev]

По-моему в Сиэтле сейчас кондо-маркет переоценен.
По крайней мере он сильно рос в последнее время и вряд ли будет также сильно рости.
Может конечно и будет, но вероятность меньше 50% ИМХО.

А скажите, AnyaGal можно ли посмотреть где-нибудь старую цену на конда? зилов, он вроде по домам в основном. И какое вообще сегодня состояние на рынках Сиэттла?

С кондами под сдачу ситуация сложная - во-первых вам ассоциация может просто не разрешить его сдавать - у них по уставу может быть записано, что не owner-occupied может быть только сколько-то процентов (10-15 к примеру) - все это надо узнавать.

Про это мы как раз знаем.

Во-вторых практически всегда по правиласм доступ ко всем благам ассоциации типа фитнес центров, бассейнов и т.д. разрешен только владельцам. Kонечно можно на это забить, но если жильцы которым вы сдадите будут беспокойными или просто кто-то захочет нажаловаться, то будет иметь право.

А вот это новость. Даже не обращал внимание на это. Спасибо.

[AnyaGal]

zillow показывает и кондо тоже

Например по этой ссылке есть downtown Bellevue

http://www.zillow.com/search/Search.htm ... ezip=98004

Если увеличить и отфильтровать только желтые флажки (recently sold), то можно посмотреть за сколько что было продано.
Кондо в списке помечены как CU, дома как SF.

Как именно росло точных данных у меня нет, но по нашей местности zillow более менее аккуратен и по его графикам можно грубо прикинуть - вот например график по одному из кондо (выбранному наугад) в центре Bellevue

[AnyaGal]

Из графика видно что за посление два года рост был ну очень быстрый, а кондо очень подвержены резким колебаниям, поэтому я бы не расчитывала на столь же быстрый рост - скорее наоборот, если по домам сейчас рынок устаканился, те, кто раньше смотрели на кондо, будут смотреть в сторону домов и на рынке кондо может произойти застой.

Хотя конечно некоторые места типа даунтауна Bellevue будут всегда ценится.

Ээх я нашла такое класное кондо в 2003 году в центре Bellevue за 155 тысяч, и сдавалось оно тогда за 1000 в месяц (там уже жили тенанты), то есть практически сразу все окупалось, муж 3-х лишних тысяч тогда пожалел.

Я может когда-нибудь к тому конкретному комплексу еще вернусь, но не сейчас - сейчас цены уже безумные.

[VT]

Африканское название должно понравится населению Гарлема. Хороший marketing move

Как там было у Чуковского:

"... Калахари и Сахаре, на горе Фернандо-По, где гуляет гип-по-по"

Устарели ваши сведения, Коммисар. Лет на десять. Плохо агентура работает

Точно устарели?
http://www7.usazipinfo.com/zips/10026.html
Population (2000): 30,377
White population: 2626
Asian population: 583

Итак, 8% белых и 2% азиатов. Чудо, а не райончик.

А автору - если у Вас есть дети, или вообще не любите люмпенский контингент рядом - в даунтауне Сиэттла Вы жить не хотите. А в даунтауне Портленда - как раз наоборот. А где Вы в Портленде сейчас живете?

[NYgal]

С интересом ждем, когда же NYgal уговорит Ивана купить в beautiful Brooklyn.

A чего уговаривать? У нас в "beautiful Brooklyn" кридыка все как-то не видно и bidding wars в самом разгаре. Цены во многих районах наравне с манхеттенскими, сама удивляюсь. Смотришь иногда, просто непонятно. Они что, не видят, что ето Манхеттен? И местоо нормальное. а цена - дешевле чем во многих местах в Бруклине. Народ просто помешался на етом Бруклине, уже в Бенсонхерсте кондо продают за $450-500/sf. Я было думала, сейчас рынок ослабнет, можно будет присмотреть что-нибудь интересное. Ну, хоть согреюсь :мргреен: НИФИГА.

Но вообще-то я согласна с высказыванием LMG: если себе крышу над головой, то покупать нужно все равно. Как ни кажется, что когда-то будет лучший момент. Но ето - если себе лично. А на инвестмент - я еще морально не готова к такому подходу. Мне все кажется, что малина кончилась и даром ничего не раздают, а то, что можно выкопать - на ето столько желающих, которые по определению тебя опередят.

[VT]

В устаканившихся, хороших районах NYC кондо скорее всего не купишь, там в основном коопы. А в хороший кооп , человеку издалека, да ещё и бедному (с зарплатой $200К) , без рекомендаций от местных... Нереально...
У меня друзей ( доктор и программист) борд не пропустил на $800К кооп, мало assets сказали.

Этот аргумент принимаестся. У меня есть такое чуство что за те деньги что недвижимость в NYC стоит, все эти бедные кварталы просто лет за 10 все выдавят.

Эх, если бы... Недвижимость там (на Манхеттене) стоит дофига уже почти 200 лет, но африка и пуэрто-рико размножаются все равно быстрее...

[NYgal]

А почему возникла идея покупки кондо на инвестмент? Я бы посоветовал 3-4 квартирный дом.
С точки зрения ремонтов ,содержания и таксов гораздо удобнее, особенно если Вы живете в одной из квартир.
При правильной покупке, через 3-4 года продадите его или просто переедете в отдельный. Цены на них поднимаются всегда, рент то растет.

3х! 3х квартирный! Максимум. 4х - уже другая епархия. Ето -уже commercial.
1. Если не за кеш покупать ( врядли есть приветовцы, которые за кеш в хорошем районе потянут многоквартирный дом в приличном районе), то процент по займу по определению всегда будет выше.
2. 25% down - стандартное требование в commercial.
3. landlord/tenant laws совсем другие, и не в пользу landlord.
4. Налоги на собственность от города ввв разы выше. Какой-нибудь 8ми семейный дом в Бей Ридже может платить раз в пять, а то и выше налогов, чем такой же по размеру односемейный дом в Park Slope.

[NYgal]

Ну что, возьмем по верхней планке - покупаете за 270К.

[agent_V]

А почему возникла идея покупки кондо на инвестмент? Я бы посоветовал 3-4 квартирный дом.
С точки зрения ремонтов ,содержания и таксов гораздо удобнее, особенно если Вы живете в одной из квартир.
При правильной покупке, через 3-4 года продадите его или просто переедете в отдельный. Цены на них поднимаются всегда, рент то растет.

3х! 3х квартирный! Максимум. 4х - уже другая епархия. Ето -уже commercial.

Интересно. В NJ commercial идет уже после 4 квартир.

[agent_V]

В устаканившихся, хороших районах NYC кондо скорее всего не купишь, там в основном коопы. А в хороший кооп , человеку издалека, да ещё и бедному (с зарплатой $200К) , без рекомендаций от местных... Нереально...
У меня друзей ( доктор и программист) борд не пропустил на $800К кооп, мало assets сказали.

Этот аргумент принимаестся. У меня есть такое чуство что за те деньги что недвижимость в NYC стоит, все эти бедные кварталы просто лет за 10 все выдавят.

Эх, если бы... Недвижимость там (на Манхеттене) стоит дофига уже почти 200 лет, но африка и пуэрто-рико размножаются все равно быстрее...

Так дофига еще не было..
Африке и пуэрто-рико дорого там жить, они сьезжают в соседниий NJ, (Newark,Oranges, Bloomfield)
Был тут на семинаре для инвесторов, историю рассказали.
Человек купил нескилько лет назад билдинг в М за $900К, счас продал за $20М.

[VT]

В устаканившихся, хороших районах NYC кондо скорее всего не купишь, там в основном коопы. А в хороший кооп , человеку издалека, да ещё и бедному (с зарплатой $200К) , без рекомендаций от местных... Нереально...
У меня друзей ( доктор и программист) борд не пропустил на $800К кооп, мало assets сказали.

Этот аргумент принимаестся. У меня есть такое чуство что за те деньги что недвижимость в NYC стоит, все эти бедные кварталы просто лет за 10 все выдавят.

Эх, если бы... Недвижимость там (на Манхеттене) стоит дофига уже почти 200 лет, но африка и пуэрто-рико размножаются все равно быстрее...

Так дофига еще не было..
Африке и пуэрто-рико дорого там жить,

Думаете, они платят там полный рент, или цену за дома? Еще с 30-х годов, со времен New Deal Рузвельта (и еще больше - с Трумэна) они там бурно размножаются вовсе не за свои.

[Monakini]

В устаканившихся, хороших районах NYC кондо скорее всего не купишь, там в основном коопы. А в хороший кооп , человеку издалека, да ещё и бедному (с зарплатой $200К) , без рекомендаций от местных... Нереально...
У меня друзей ( доктор и программист) борд не пропустил на $800К кооп, мало assets сказали.

Этот аргумент принимаестся. У меня есть такое чуство что за те деньги что недвижимость в NYC стоит, все эти бедные кварталы просто лет за 10 все выдавят.

Эх, если бы... Недвижимость там (на Манхеттене) стоит дофига уже почти 200 лет, но африка и пуэрто-рико размножаются все равно быстрее...

Так дофига еще не было..
Африке и пуэрто-рико дорого там жить, они сьезжают в соседниий NJ, (Newark,Oranges, Bloomfield)
Был тут на семинаре для инвесторов, историю рассказали.
Человек купил нескилько лет назад билдинг в М за $900К, счас продал за $20М.

Вспомнилась история про незабвенного Лёню Голубкова ( надеюсь " МММ" ещё не забыли ). Дело его вечно. Тогда тоже симинары проводили всякие.

[Ivan Popugaev]

Ну что, возьмем по верхней планке - покупаете за 270К.

А что что-то не так?

Кстати огромное спасибо всем за помощь.
Иван Попугаев

[Ivan Popugaev]

А такой вот вопрос, кроме таких критерией как люблю / не люблю или мое кондо / не мое, на что еще стоит обращать внимание. Мы first time buyers, посему ньюансов не знаем. Т.е. квартиры снимали, т.е. внутренности сможем оценить, но наверно что-то еще полезно. Особенно, что бы иметь возможность его в перспективе продать.

Может быть как-то обрашхать внимание куда окна, куда смотрит спальня, типа кровать будет север юг или запад восток.
Транспортайшн (он должен быть весде хороший), плюс у большинства кондо еще одно парковочное место идет в комплекте
Наличие каких-то магазинов - баров рядом, или лучше в квартале двух?
Каким еще знанием уважаемые господа дома и кондо владельцы могут поделиться. Может какую-нибудь книжку посоветуют?

Спасибо,
Иван Попугаев

[NYgal]

Читайте offering plan, очень внимателЬьно. В NYC вам для closing нужхен RE lawyer, он должен сам тоже внимательно етот доцумент проштудировать. Проверьте, есть ли у здания постоянный (не временный) Certificate of Occupancy - ето значиттт, что дом инспекцию прошел. Гарантий 100%, что больших проблем (фундамент просядет, крыша провалится, проводка загорится и тд) ето не дает, но все-таки что-то. Ето - если новая постройка. Так как справится с проблемами будет гораздо труднее, чем в своем доме, где все зависит только от вас и, скажем, девелопера. Здесь вы будете в упряжке с другими владельцами и многое решается дольше и сложнее.

[Ivan Popugaev]

NYgal, спасибо огромное. Про новые кондо я все осознал (или думаю, что осознал). А что можете сказать про не неовые? И повторюсь, какие подводные камни которые можно обнаружить при покупке, могут помочь придать нашему кондо "лучший вид" при впозможной продаже? Я там кое чего написал, но чуствую, что этим все не ограничится.

И еще Вы там усмэнулись расчету Коммисара, где он считал иcxодя из цены в 270К. Там что-то не так?